为什么2022年房地产突然炒不快了？ 第1页

听闻开发商很缺钱，到处都是开发商资金紧张的新闻，于是我在年后就想找一批缺钱的开发商聊一聊，看能不能买点便宜资产。

住宅价格是肯定降不了的，不然在预售制度下会造成社会混乱，窗口指导不让降的新闻到处都是，但商业地产的价格是没人管的。

既然缺钱，既然急缺现金，那你把商业地产的价格低价卖出去不就行了。

商铺写字楼的价格已经十年不涨了，如果能再跌一大截，就完全去泡沫化了，进入正常价值投资区间后自然会有一批资金愿意进来买。

按这个思路，应该找最缺钱的那批开发商，市场传言越缺钱的开发商同意降价的概率越大，我也是这么做的。

这思路看起来没问题，但我找了不少开发商聊天之后，发现事实情况截然相反。

我对那些传言非常缺钱的几个开发商重点关注，寄予厚望，对大家都认为资金链很健康的几个开发商随便聊了一下，没怎么报以希望。

结果，我认为很缺现金的那几个开发商统统拒绝了降价提议，倒是我认为不缺现金的那几个开发商比较热情，谈价诚意很高。

对于他们的资金情况我没有判断错，没钱的确实没钱，不缺钱的确实不缺钱，其资金情况人尽皆知，三道红线榜单上写的清清楚楚，并不算什么秘密，具体名字我就不提了，毕竟聊完天了都算朋友，点名不合适。

但是他们对降价销售的提议非常忌讳，在资金链无比紧张，奇缺现金的情况下，宁可不卖也不降价，愿意给的让价幅度非常之小。

我对此大惑不解，但在聊天的时候发现了一些有趣的真相，非常有趣，我觉得值得和大家分享一下。

资金链紧张，奇缺现金，所以就必须降价销售，这是正常人的思维，正常情况下也没错，但对于最缺钱的那批开发商，这个常规做法已经失效了。

只有资金链正常的开发商，才有降价销售的资格。

在聊天的过程中，那些我认为缺钱的开发商基本都提及了一个词，叫货值折损。

他们非常愿意卖房换现金，谈判意愿也很高，但坚决不同意降价，愿意谈各种条件作为补偿，但账面交易价格不能降太多，否则就会“货值折损”太大。

反倒是不缺钱的开发商，从来不提这个词，也没那么多花里胡哨的条件，直接和我对砍价格，大家谈多少钱就多少钱。

啥叫货值折损？有啥影响？

他们不说，但我在聊天的过程中大概猜到了一点。

资金链最紧张的这批开发商，很可能已经把手头能质押的一切全部都给质押了，资金链绷紧到了极致。

一栋楼已经建成但是没有成功销售，并不代表这栋楼就会闲着，开发商会把这些资产拿去银行抵押来套取现金，还能拿来做工抵房。

你是开发商，你很缺钱，手头有十万平米的房子造好了没卖掉，难道就任由他们闲着吗？肯定拿去当抵押物换贷款啊。

既然拿去当了抵押物，就涉及到了一个价值的判定，你这些楼值多少钱，然后银行反算出来你能贷多少钱。

同样面积的情况下，开发商的实际销售价格，决定了这批货的“货值”，然后决定了能贷款的额度。

如果大幅折价销售，那么这个销售价格传出去之后会造成银行定价体系的动荡，一旦认定你“货值折损”，那开发商的这笔贷款安全度就会不够，银行有权要求开发商追缴保证金以保证贷款安全，或者贷款到期后再次贷款的时候给的额度非常少。

这里涉及的追缴金额以及贷款额度的减少，可能会远远大于你抛售换来的那点现金。

恒大许家印说：“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

他说的是对的，大幅折价卖资产表面上是在让利换现金流，但实际上会导致债务窟窿越来越大。

那些资金链已经绷紧到了极致的其他开发商，如果硬挺着价格不卖，虽然资金链异常难看，但至少“账面货值”还是正常的，贷款没到期前暂时还能维持的下去。

一旦大幅折价，债务窟窿可能立刻就爆了，本来还能撑半年一年的，现在立刻就完蛋了。

因此，没办法，只能眼睁睁的看着别人到处卖资产换现金流，自己明明是最缺现金的，但硬挺着也不能卖，慢慢地等着宝贵的时间一分一秒的虚度过去。

去年下半年，好几家资金紧张的大开发商就开始到处谈资产处置了，整整半年过去，自家债券违约传闻一日更胜一日，现金流几乎归零，连利息都付不起了，地方政府天天谈话，结果资产处置的数量居然是零。

因为资产价格不能下降，否则越卖欠债越多，不卖的话，账面暂时还能维持。

但现在这种行情，谁敢高价接你的资产，那不成了自杀行为嘛，所以资产处置的数量肯定是零。

除此之外，如果开发商大幅折价销售，那么开发商在卖房之前，还要先凑一笔钱去还掉贷款，解除质押，才能把这间房拿出来卖。

如果折价力度大到一定程度，甚至会出现销售款和抵押贷款的数量差不多的情况。

先拿出来100万解除质押，然后把房子卖了110万乃至于只有100万。

开发商降低了100万的总负债，但手头的现金流实际的增加值仅仅只有10万或者干脆是零，动摇了自身贷款信用体系，还对下个月即将到期的债务于事无补。

负债已经太多太多了，债多了不愁，少那么一点负债也没啥意义，还没能换来现金，这么干有啥意义？

还不如干挺着硬拖时间呢，能拖到变数最好不过，拖到拖不下去的时候选择破产，把所有的资产和债务一箩筐的打包扔给政府去解决，这么干至少面子上还能辉煌个一段时间。

倒是那些资金链很健康的开发商，负债率低，很多资产是没有抵押贷款的，可以直接拿出来卖。

如果当他们判定未来几年房子的价格肯定要降，那不如索性一口气先提前卖到某个超低价格，给购房者安全垫，让购房者安心，以此把现金流换出来。

因为他们负债率低，所以他们的房子没有抵押贷款，所以他们卖出去的每一分钱，都是实实在在的现金流。

就目前这个行情而言，现金流就是命根子，只要自己能活到其他开发商挺不住倒下的时候，所有的蛋糕都是自己的。

所以就出现了这么个奇怪的现象，资金链健康的开发商反而愿意降价，越缺钱的越不降价。

我了解到的是武汉的情况，但其他城市应该也差不多，一家开发商的总体战略应该是统一的，不会差距很大。

最缺钱的那些开发商已经不用聊了，他们不是不想降价，是已经失去了降价的资格。

这些开发商现在能做的就是等，等绳索缠的越来越紧，然后让命运来裁决自己。

黄奇帆说过，美国就500家开发商，结果中国有5万家，中国究竟需要多少家开发商？

5万家淘汰掉99%，也还有500家之多，因此绝大多数开发商在未来十年里，都是要被彻底洗牌的。

欧美的开发商负债率通常是50%左右，香港的开发商负债率通常是40%左右，而大陆开发商的负债率高达80~90%。

普通人一看，感觉这负债率差不多啊，也就高一倍吧，但实际上远远不是。

40%的负债率，意味着自己有60块钱，借了40块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比0.66，很低。

50%的负债率，意味着自己有50块钱，借了50块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比1，一般。

80%的负债率，意味着自己有20块钱，借了80块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比4，高的吓人。

90%的负债率，意味着自己有10块钱，借了90块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比9，高的突破天际。

1块钱干2块钱的事，和1块钱干10块钱的事，这债务风险能一样吗？

如果杠杆率达到1比9，这表示开发商无法经受一丝一毫的风险，有点风吹草动就原地爆炸。

当年2015年股票配资横行的时候，配过1比9杠杆的人，都知道这种杠杆爆仓那是多么的容易。

哪怕你的杠杆只有1比4，爆仓也是分分钟的事。

而中国有很多开发商，前几年负债率接近90%，三令五申之后现在还有80%那么多。

负债率50%到70%的开发商还有一丝辗转腾挪的空间，负债率80%以上的开发商已经失去所有操作可能性了，连甩卖资产紧急换现金的选择都没有了，现在除了躺平拖拖看，其他什么也做不了。

但实际上，国家5年前就示警了，央行2019年就到处找人谈话了，留的时间足够的多，结果这些房企在2020年还去砸巨资抢地王，根本就没有丝毫降杠杆的意思。

混到今天这一步，真怪不得别人。

恒大已经暴雷，所以恒大可以点名说，以前红极一时的恒大，别说舵主许家印，就算是恒大总裁夏海钧，当年也是特朗普带着伊万卡过来亲自签约的人物。

如此风光的恒大，现在最大承诺也就只是保交楼了。

就我目前了解到的情况，不缺钱的开发商已经开始纷纷甩卖资产换钱过冬了，而最缺钱的那批开发商反而被负债率捆住了手脚动弹不得。

很明显，硬挺着不卖是解决不了问题的，80%负债率下，只要几年的时间，哪怕侥幸原价卖出，利息都能把那20%的本金侵蚀的干干净净。

不知道利息可怕的人，我再给你们算算账，假定开发商借债利率按7%算，80块钱负债每年应付利息是5.6元，而本金只有20元。只要4年时间，利息就能吞掉所有本金。

如果你资产打95折，那3年就死。

如果你资产打9折，那2年就死。

拖，是不可能解决问题的，如果拖就能解决问题，那资金链健康的开发商为啥还要甩卖资产，大家都硬挺着高价卖不就完事了么。

当一家开发商的资金链紧张到不能，也不敢把资产进行低价处置的时候，其命运结局早就已经注定，剩下的无非就是时间问题。

奇迹是不会发生的，如果真的会发生奇迹，美国也不至于只有500家开发商。

2015年的去库存政策让本应破产的一批开发商拖到了今年，但他们依然没有吸取任何教训。

这次不管救还是不救，他们都活不下去，无论就是死在这一轮还是死在下一轮的问题。

中国房子已经到了需要70年租金才能回本的地步了，难道还能140年租金才能回本？

房价再拉起来泡沫就直接爆炸，横盘不动反而还能多拖几年。

但房价不涨，对于某些负债率极高且动弹不得的开发商来说，也是死路一条，他们只有暴涨才能救命，但暴涨会导致房价泡沫立即爆炸，到时候是整个行业一起死。

总之，中国的5万家开发商确实太多了，早晚会消失99%的。

不能打折卖，否则债务危机会立刻爆发，如果一家开发商已经到了这种地步，那就是死亡倒计时了，因为其他开发商在打折卖，反正注定只有少数人能活下来。

从我目前得到的市场信息进行判断，不少开发商已经到了救都没法救的地步，“果断处置资产”这种操作他们不是不想，而是不能，唯一指望就是拖时间等暴涨。

不暴涨他们肯定会死，哪怕横盘都不行，但暴涨是拉着所有人一起死，所以这类型的开发商注定会死。

拖下去有意思吗？多拖几年债务窟窿会被利息侵蚀的更大。

但好像他们也没什么好办法。

虽然我不方便点名，但可以透露一下，我聊的销售人员归属的开发商，都是名列三道红线上的，不然我也不会认为他们缺钱，本指望从他们那买便宜写字楼的，但全部被拒绝了，愿意诚意让价的居然是一道红线都没踩的那种开发商。

怎么说呢，从这种情况来判断，好几个大开发商明后年都得上新闻，大家等等看吧，到时候有不少瓜可以吃。

和大家分享下我刚探知的市场信息，希望能对大家有所帮助。

作者：远方青木（ID：YFqingmu)

原文： 最缺钱的那批开发商，已经到了拒绝降价的地步

按照西方经济学家给中国房地产泡沫预测，2012年就会爆掉。因为按照市场经济模型预测，但是中国并不是，所以没有。

2015年，恒大第一次遇到危机，中国棚化改革，恒大活下来了。

大家看到中国房地产特色了吧，市场经济下中国房地产早就崩掉了，但是房产相关产业太大了，崩掉，就要乱起来。

维稳，就是中国房地产的特点。

房地产几轮上涨，已经将潜在有钱买房的中产阶级的钱全部卷光了。躺平在这两年突然流行，并不偶然。

@远方青木 那个高赞答案居然这么多人捧，我地产融资业内实在看不下去了。

首先，部分开发商之所以不愿意降低来压低货值，是因为他们是国企，国有资产流失这个帽子没人敢背，所以他们宁可捂着。至于民企，价格腰斩的房子不要太多，二三线许多现金流有问题的都降价大甩卖，直到被当地政府叫停，说你们折价太厉害，影响到其他友商的正常销售了。

其次，开发贷的额度跟货值不是直接挂钩的，挂钩的是总投，相当于总成本刨掉销售费用管理费用财务费用和税收，按照541的比例投入，5是指银行开发贷50%，4是开发商自有资金40%，1是销售返投10%，抵押物在提款前办理，一般是土地和在建工程抵押，开发贷放款后一般不会再追加抵押物，因为销售资金监管账户的钱是被监管的，这笔钱用来覆盖银行的风险敞口。如果银行要求追加抵押物，这时候银行是属于弱势地位，因为这是一个不太合理的要求。开发商真想暴雷的话可以拒绝，代价也不过是影响了后续提款。

至于什么再贷款，拜托，开发贷就是项目的开发贷款，开发完了还有什么能贷？

现在暴雷的90%都是美元债，因为销售资金监管的事恒大开了个坏头，导致全行业加上监管，项目有大量富余资金没法拿出来，而地产集团作为一个资本运作平台，本身是没有资产的，自然没有钱拿出来还债。

真要知道融资和债务的事，多听听专业人士的，你去问地产销售，他们哪懂这些。

至于说为什么炒不快了，因为疫情下大家都没钱。哪天再来一波万众创业，金融自由化，或者十年二十年的低息经营贷，现在3.85%了，比房贷低了1.5%左右，一线又要蠢蠢欲动了。最近我收到大量这方面的短信，感觉是有人觉得从六楼跳下不会死，决定到16楼再跳一次。

回答破千赞的话我就写一篇地产问题的来龙去脉，前提是不会被知乎删掉。

文章已写，贵乎秒删。有兴趣的可以去翻一下财政部和银保监会对地方债务的文件出台时间和当时的房价，自己做一个K线图。

最后更新:推荐大家去下载一个APP“发我”，这是债券从业人员交流的地方，看到的东西比在知乎靠谱。

更新2:我只谈项目，不谈自有资金那块是哪来的。那块是真正的能力活。

20年初各地因为抗疫财政都花了大量的钱，消停之后就开始疯狂卖地了，名正言顺，那时候房价还是强弩之末，往上冲的劲还是有的，地也好卖，很多地方都发现了，这个地再不买就没机会卖了。

结果就是21年，22年开盘量剧增，本来就是强弩之末，结果供给端真的就端上来一大盆

其实21年基本就卖不动了，但是那时候售楼处还会以各种名义来掩盖，因为傻子都知道，追涨杀跌，你越跌越没人买。有的甚至还想玩假涨价那一套，统统都尬在那里。

大家都知道现在杠杆到多少了吗？1：5了，20%首付就能买了。但是这个方法就注定了不管用了。

因为剩下的人群里，注定了还不起那些贷款。

然后是，接下来将会更难卖，因为慢慢的大家就会发现，买房子赔起来会要了你下半生。

假设某套房子原价100万，某人买该房子花了30万首付和贷款30年，月还款3700多元（5%利率），30年以后这个人总共在这个房子上支出160万元。

而如果房子下跌30%，就是只有70万了，还是这个人买，还是30万首付，月还款还是3700元，只需要12年就可以还完，12年以后这个人在房子上总共支出80万多点。

前后差多少？前者是后者2倍。

看到没有，这就是杠杆，这还只是跌了30%的情况下。如果下跌50%，直接就少个数量级，也就是60万都不到就买了。

很多人早就走到了下跌30%这一步，只是一般人不会去算。

很多人还抱有一种心态，认为房子是有成本价的，不会低于这个价，这种人是从来没有做过生意的。

如果最低价是成本价，那没有一家公司会倒闭

接来下来，没买房的，也不差一年半载了，先到半山腰（50%）等着吧

因为大家有危机意识了。

其实大部分80,90后一直是没有危机意识的；

随着近几十年经济高歌猛进，飞速发展；

充斥在耳边的都是财富故事，很少有危机故事；

虽然期间有多次暴雷，但是要么新闻不怎么报道，要么雷只能波及附近的人，其他人感觉不到；

在这种环境下长大的人，心里是没有危机意识的；

各种信息里全是偏差，导致人的认知里全是偏差；

但是疫情，活生生的把危机展现在每个人面前；

所有人都被教做人；

终于开始意识到，真的是有危机的；

真的可能会失业，真的可能会降薪，真的可能会还不起房贷；

这么推算下去，意识到房价真的可能会跌，背上房贷在危机中真的能被压垮；

都这样了，还敢上车的人要么是真不差钱，要么是真勇士，要么是还没想明白，这样的人银行也不敢给贷款啊。