房地产税改革试点将开展，试点期限为五年，不包括农村宅基地，将产生哪些影响？还有哪些值得关注的信息？ 第1页

谢邀

我觉得作为一个因为结婚刚需刚好买了房、在买房前被迫研究了好久房地产的人，应该有资格来聊聊这事儿

1、房地产税其实在政府看来是优质税种，房地产本身不会动、征收管理成本低，不像白酒之类要到零售环节小超市便利店去征收。唯一的难度在于房产信息完全联网；

2、上海和重庆已经试点了10年房地产税，但都有限制，所以效果不明显。比如上海这里，2011年前存量免征、首套免征、人均60平以下免征，征收对象太少了，今年前三季度一共只收了160亿。所以，最新的试点必然对存量或者免征面积下手；

3、如果是针对存量下手去征收房地产税，会非常考验政府部门的执行智慧，这里面牵涉到的利益和难度太大了。比如，一些老公房的老年住户，可能就这么一套房子，老人一个人住、收入也很低，针对他们去征收就完全没有意义；

4、如果按照面积去征收，可能会出现不同城市征收金额起点差距太大的情况，比如同样100平的房子，在上海可能1200万，在西安只要500万，反而会不会促使价格的两极分化更加严重；

5、说到底，怎样算刚需、怎样算投资，界限是比较模糊的，这也是这些年来多次打击“房住不炒”的难度所在；

6、我个人还是很支持房地产税的这次改革的，对于未来能保证房地产稳定、不像隔壁日本那样被戳破后带来大量泡沫，是和我们生活利益密切相关的。希望之后的细则，能带来更多的执行层面消息。

短期不会有很大的影响。

这方面其实很多专家已经测算过了：几年内房地产税收入很难超过2万亿，对房价的调节作用也很有限。

这几天我看了很多文章，包括很多经济学家、证券公司分析师等人的文章，都在强调“这次不一样”，之前上海和重庆试点的征税税基太窄了。

包括知乎上很多网友也有这样的质疑。甚至认为如果和上海、重庆一样，那就没有意义了。

我觉得这些技术面的分析和抱怨都太过理想化，比如 @天涯明月刀的分析很好，但也是理想值。

大家都忽视了一个最大的问题——政府（官员）激励。

大家都批判上海、重庆税基窄、征税范围过小，但为什么他们征税不大点呢？

在解释中国经济增长的理论中，有一支重要理论是——官员晋升锦标赛。

这个理论简单的说，就是不同地区的官员为了晋升，会追求各地经济、税收增长。

这当然会造成很多问题，比如地方官员会短视，减少教育、医疗、排水系统的投入，增加绿化等可视基础设施和债务的投入。

官员晋升锦标赛在收税层面，可以解释：有些时候，官员会为了追求经济增长、招商引资，给企业减免各种税收、低价供给土地，甚至默认企业逃税、避税，

但另一些时候，哪怕中央强调要减税，地方官员还是拒不降低企业税负。

（正反两方面的文献，比如徐瑞兰《官员地区偏袒与企业避税》、叶初升《企业减负政策执行与地方政府配套改革——基于晋升激励下地方官员行为视角》）

这种矛盾的现象其实并不矛盾，核心就是官员在追求税收（短期）最大化。

上海、重庆的官员也是官员，国家明明给他们了征税权，他们为什么不追求税收最大化，偏偏选择税基窄的征收方式？

同样，我看知乎上很多人说房地产税会是调节房价的利器：地方可以通过税率短期的调整，调控房地产。

显然，他们不知道以往地方政府已经通过二手房契税、所得税、增值税调整房地产了，但是他们为什么同样没有追求税收最大化，而是随着房市的波动，在加税和免税之间不断波动——更像是在调节防止经济过热和经济衰退。

问题的关键，很多人忽视的关键点，就是——如果地方政府追求税收的最大化，那么现在的税收程度已经是他们能做到的极限了。

这才是关键点！

税收这么低，不只是因为税收官员们仁慈，而是因为有太多制约因素让他们无法征税，或者房地产税会严重挤出其他税源。

抛去其他因素，比如房价-房产税-土地出让金之间的制衡关系，我们仅仅考虑地方政府和基层官员激励问题。

一纸政策文件，就可以让底下上千万公务员、事业单位人员无条件执行么？

如果政策设计和人员激励这么简单，房价会是现在这样？

还会有那句俗话“政令不出XX门”么？

很多人喜欢拿国外房产税和国外对比，但各国的政策初始条件一样。

美国十年前可没有有公务员摊派购房指标，教师集资盖房，事业单位团购房，而这在中国一二线城市十几年前是普遍现象……

体制外，特别是私企员工可以买房，在大部分城市是近十年的事。

十年前各个城市还有严格的户籍限制，自己和孩子落户都难。

也就是说，房地产升值最大的受益群体，除了城市土著、炒房团，就是十年前的体制内群体——如今的基层干部中坚。

年轻公务员可能没房，但问问自己的主任，有几个没房？

政策讨论稿的时候，是主任发言，还是科员发言......

无论是上头的政策文件，还是网络上的质疑，都不可能让税务局领导审核自己逃税，或是让法院领导对自己房产强制执行。

我觉得新的房地产税大概率是结合上海和重庆的经验，既“老房老办法，新房新办法”，从新房和二手房交易环节开始普遍征收，又对现有多套房、大面积住房征收“豪宅税”。

我倒不是觉得这算失败，也不是抵触房产税，而是觉得“治大国如烹小鲜”。

这样做，可以避免我国税务机关评估地产能力不足、人员有限、退税管理不健全等问题，也可以减少纳税抵触。

通过15-20年的时间，当房地产税征收比较普遍，税务机关积累经验，能力和人员也比较健全，再扩大征收范围，比较合理。

就现在的税务机关人员数量，一夜之间，要求对上亿家庭征税、评估，可能么？

总之，讨论房产税，忽视执行面的困难和地方政府激励问题，是太多技术面分析纸上谈兵的重要原因。

对房产税，我觉得不要太乐观，也不要太悲观，15年-20年能完善，我觉得就不错。

感谢邀请

其实房产税的改革，在经济历史研究里面是一个很有趣的小点，Land and Property Tax，你会发现每个国家的情况都不一样，这可能是需要试点的原因。

但经过这么多年，这么多国家的前赴后继之后，现在世界上大部分国家都有各种各样的房产税，然后大家把改革的关键总结成了以下几个小点

• 对什么收税？土地，还是土地及其附加建筑
• 怎么制定税基？一般来说有四种常见的办法：分区划片，市场价值，租赁价格，自我申报
• 税率多少？这个东西各国看起来都不一样，但其实我觉得是有规律的

然后在无数人失败的先决经验后，世界银行曾经总结过，房产税改革的先决条件是

1，你要有足够的政治决心

2，你要有技术手段过硬的收税机构

当然这两点中国都不缺，所以我们可以来看看上面这几点

第一点是文件里面就说清楚的

土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人

所以中国的房地产税会是对土地，以及土地上的附加建筑征税，这是国际主流，如果没记错的话，只有很少有国家只对土地征税，印象中只有非洲的几个国家只对土地上的建筑征税。

当然会有争议说，土地出让金其实算是税收的一种，而且国内只拥有土地的使用权，所以是否重复收税？这点逻辑是没问题的，但从实际操作中，在国内几乎不太可能把土地的价值和土地上建筑的价值分开，所以我自己是觉得，大部分国家都采用这种方法计税，并不是因为世界上大部分国家都是土地私有制，而是因为这是最简单的办法

第二点就比较有趣了

谁来对房地产价值进行评估，以及怎么评估呢？这个评估的人其实很精髓，国际上比较通用的方法有

• 地方政府
• 中央政府
• 税收机构

当然也有几方合作来评估的案例，比方说英国

我自己觉得看了很多例子，这个问题有以下经验可以参考

• 评估机构最好就是那个收到税的机构
• 很多国家会选择地方政府来评估房地产价值

这是有道理的，因为在世界上大部分国家，财产税都是地方税的重要组成部分，然后地方的财政亏空和地方银行一样，很多时候它不会往中央政府或者中央银行去报担心留下污点。所以留下一个可以调节的口子其实可以节省很多事情。

而且如果你评估方和最后税收的一方不统一，其实效率也会更低。我自己觉得将来房产税应该会类比国际惯例，成为地方税的重要组成部分，逻辑上来说，考虑到中国有一个特色的地产指导价，将来可能是由地方来决定自己城市的地产指导价。

这点在很多国家被证明是一个有效的方法，因为你地方政府如果收了财产税房产税之后造福一方，你自己的地价也会上涨，那么你的税基就更多，进入良性循环。

更关键的问题是，怎么决定房地产的价值。这个问题在其他国家有各种各样的案例，有用市场价值的（但比较有趣的是大部分国家的市场价值都比实际的交易价格更低，有没有让你想起深圳？），有用建筑成本的，有用土地面积的，有用租金收入的。总之五花八门。

但其实我觉得这个问题倒不是最关键的，一方面国内目测会有一个地产指导价出来，第二方面，虽然价值的决定方法五花八门，但你如果把税率也加上之后，你会发现大部分发达市场国家的房产税是有规律可循的：

• 一般来说，房产税最后会占GDP的1.5-2%左右，发达国家会高一点，新兴市场国家低点

• 同时房产税会占地方财政的20%左右（但发达国家有些会很高，超过30甚至40%）

那么这么一算其实数字大差不差，GDP的总盘子100万亿左右，地方财政收入10万亿左右，实际上如果你把土地财政算进去，那就是发达国家比例了。

所以其实房地产的计价标准和税率是一个跷跷板，最后大部分国家都在GDP总额1.5-2%，然后地方财政20%左右达到平衡。

本质上房产税是个税，所以它还是为了满足财政需求的。

假定说中国房地产市场总市值300万亿-400万亿，其实你会发现由于房价足够高，我们需要的房产税率不一定会特别高...但当然话说回来，中国居民部门60%以上的资产可能都是房地产，每年去征收0.5%-0.6%都是一个很大的数字。实际上这也是很多人猜的房产税率，比方说路透前几天就用0.7%去举例说这个数字目测就足够地方政府降低土地财政依存度。当然，为了在全国范围是这个数字，在城市要比在农村更高，因为税务局覆盖度越低的地方越难收税。

所以如果要我猜，我会觉得房产税将来交给地方政府，反正他们自己左手倒右手，然后也有动机用税收造福地方提高房价增加税基。房价评估方法目测会综合市场价格和财政需求。税率估计就是0.6%左右的一个数字（但根据国际经验，如果要在全国范围做到这个均值，在一线城市要更高）。然后长期来看它会逐渐占GDP，2%左右，然后和土地出让金加在一起，贡献地方财政收入约30-40%

有些朋友晚上和我讨论了这会不会是90年日本那次房产税的复刻，我自己觉得日本90-91年玩砸了完全是自己把M2增速调节到0，其实和房产税关系没那么大。

讨论房产税本身是简单的，但我隐约觉得这会是一个蝴蝶效应的开始，就像93年分税制改革也不是为了土地财政才改革的一样。我自己觉得它有一个好处在于，从2000年开始，各个地方的发展模式都是单一的，土地财政具有高度的可复制性，而中国其实是一个地大物博的国家，每个地方的最有发展模式其实都可能不一样，如果真的打破了一个传统的单一发展模式，其实说不定国内不同地方都会开始走一些差异化的发展路线。这对于经济和文化无疑是一件好事。但换个角度去看可能又有不一样的结论，而这，就是历史的有趣之处了。