如何看待杭州友客长租公寓暴雷，目前上千人被骗，涉案金额高达近4000万，租客和房东如何维权？ 第1页

Q.如果你想通过一个长租公寓租房子，你该怎么办？

A.暴雷的长租公寓有几个特征：

1、“没背景”，不是大中介、大机构，比如不是万科、链家，你应该先了解一下这个长租公寓的背景，如果万科、链家这种资金雄厚的大公司，你不用担心他暴雷，如果只是个你没听说过的小公司，记住，不管他名字看起来多“大”，不管他怎么打广告，只要你没听说过你就别选；

2、“便宜”，如果你不了解这家长租公寓，从他这里租房子唯一的理由就是“便宜”，建议你不要贪便宜，按照市场价格租房。现在爆雷的长租公寓，都有个特点，高价从业主手里租房子，低价租给租客，加减法一做是负数，不就是靠跑路赚钱的意思吗？

3、“租金贷”“年付”，这两个东西本质都是你一次付清大量房租，让长租公寓可以拿去“理财”（跑路），正常租房子就是押一付三甚至月付，完全没有必要为了便宜就年付。

只要具备上述三点的任何一点，你就不要考虑。

你唯一能考虑的就是“市场价格”+“有背景”+“月付或季付”。

Q.如果你已经租了一个不靠谱的长租公寓的房子，他现在还没暴雷，你该怎么办？

A.如果你已经从长租公寓手里租了房子，而这个长租公寓不太靠谱且没有暴雷，分两种情况，第一种你支付了3个月房租，你可以继续住，因为暴雷你不过就损失三个月而已。

如果你支付了6个月或者1年房租，包括你可能3个月的损失也不想承担，你可以在暴雷之前尽可能的折腾，要求对方退还房租。因为这个时候对方还有钱，又担心因为你一个不能骗别人钱了，这个阶段私了的概率很大，退款的难度并不高。

至于折腾具体的方法，就自己动脑筋吧。

Q.如果长租公寓已经暴雷了，你该怎么办？

A.如果长租公寓已经暴雷，先别慌，先想一个问题：你愿不愿意继续在这住。你愿意不愿意替暴雷公司承担房租。

1、如果你不愿意继续在这里住：直接跳到 4

如果你愿意继续在这里住：

2、第一时间找到房东，主动要求承担租金

3、如果不好沟通，就给他看法律规定：

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释

第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

4、话术是这样的：

房东叔叔，根据最高院关于城镇房屋租赁合同的司法解释的第十七条，我作为次承租人，只要我提出愿意代承租人（长租公寓）支付租金，你就无权解除合同，如果你还要强行驱赶我，就是您违约，我会要求您承担违约责任。据我所知，业主和长租公寓的合同一般都比较长，提前解除合同的违约金非常重。至于租金的具体数额，我们可以坐下来好好谈谈。

骗子跑路了，咱们俩都是受害者，我需要有个地方住，您我感觉也是好说话的人，房子空置您也有损失，所以还不如咱们俩重新签个合同，骗子欠我的钱，我去要，骗子欠您的钱，您去要，骗子是可恶，但是咱们的生活还要继续，您说是不是。

5、如果他不答应，就赶快搬家吧，因为你给他看法律规定，就算你能打赢官司，也不代表你有时间有精力和他打官司。

Q. 该如何维权？

A. 你可能还有一大堆问题：比如，我交了一年的房租，现在我才住了3个月，我为什么不能继续住剩下的9个月！？长租公寓暴雷不是我的错，为什么后果由我承担？如果我再支付一笔房租给房东我不是支付了双份房租么？如果我搬家了，那我损失的房租找谁去要？

我的建议是，对绝大多数人来说，说服自己忘掉这笔钱，不要维权，吃个哑巴亏，是理性的决策。

如果咽不下这口气，就找个维权群加进去，大家一起报案。

接下来我解释为什么这样处理。

在法律上，有三个角色，两份合同。

三个角色分别是：

出租人（房东），承租人（长租公寓 / 骗子），次承租人（租客）

两份合同分别是：

长租公寓和房东的合同（法律性质一般是租赁合同），租客和长租公寓之间的合同（性质一般也是租赁合同）。

有个法律概念，叫 合同的相对性，就是讲合同在法律上有“独立性”。

如果把两份合同比作两根绳子，甲方乙方分别拿着绳子的两头，所以三个人拿着两条绳子的时候，这两根绳子就是两根而不是一根。

除了我上面罗列的法律规定，次承租人基本不能跨过自己的这根绳子，直接对房东产生影响。租客的权利，就是租客和长租公寓签订的这份，这份上面体现的金额，对房东不产生约束力。

同理，房东和长租公寓约定的房租，对你也没有约束力，除非合同特别约定，否则不因为你支付了房租给长租公寓，就视为房东收到了房租。同理，就算你的合同里约定，你支付房租以后长租公寓不可以赶走你，但是这个约定对房东也不生效——这个权利不能从你的手里通过绳子，传递到房东那，而是中止在长租公寓那里。

你给长租公寓的租金是给长租公寓的，长租公寓没给房东，长租公寓对你违约，理应退换房租，赔偿损失。（但是他没钱）

房东没收到房租，长租公寓对他违约，他有权解除他和长租公寓的那份合同，拖欠的房租，长租公寓负责给。（但是他没钱）

所以里外里房东只有一条路，就是房东只能 解除合同。

而租客也只有两个权利，一个是可以找长租公寓要钱，一个是可以要求替房东承担房租。

如果你继续赖在房子里，又不给房东房租，包括之前的和之后的，房东自然有权解除他和长租公寓的合同，然后驱赶你，驱赶你之前，解除合同之后的这一段，你占有房子期间的费用，你还必须要承担。

我用一句话再强调一遍：租客支付了房租给长租公寓，长租公寓没把钱给房东，房东有权赶走租客。

对长租公寓的维权，可以说难度非常的大。因为我们是无准备对人家有准备，只要是长租公寓暴雷，暴雷之前对方有足够的时间做准备，等到你起诉的时候，基本也没有可供执行的财产了。

这是一个典型的，好打赢，但是不好执行的案子。就是胜诉了，拿不到钱。

在中国，这是再普通不过的事情了。

一般来说租客有两条路可以走：刑事 和 民事。

民事就是去法院诉讼，前面说了，大概率是起诉了拿不到钱。考虑到维权本身的成本，我认为大部分律师（诉讼成本最低的群体）如果自己被骗了租金也大概率不起诉。

然后刑事角度，报案之后受害者也就只能是“督促”了。虽然督促的手段有很多，也很有学问，但是这类诈骗案件，财产追讨不回来是个大概率事件，就算能追讨回来一部分，维权的付出和回报也不成比例。

这类案件还会遇到立案难问题，警察会讲这是民事纠纷，而倾向于不给受害者立案。如果受害者不通过维权群组织起来持续的督促，案件不了了之也非常正常。

本文到这里本来就可以结束了，后面的都是废话，看不看凭各位心情，我反正是只管写我的。

长租公寓的商业模型的原型，就是传统的“二房东”，低价把业主的房子租下来，装修一下，高价转租出去，这个营生在中国已经有无数年历史了，几乎所有的大中介都做过这个业务，甚至至今还有很多二房东赖以为生。

这个业务的利润，主要来自两笔租金的价差，比如过去大中介干这个，喜欢给业主支付每年10个半月的房租，然后打出隔断搞群租，这个利润等于：

利润 = （12 * 房租B - 10.5 * 房租A）* 5年 - 装修成本

一般来说房租 B 通过装修、群租，要大于房租 A，这个模式还是可以赚钱的，本来不至于要跑路。

长租公寓就是把这个传统业务，和互联网、金融结合在了一起。

长租公寓和传统模式有几个区别：

• 长租公寓给业主的条件相对高
• 长租公寓给租客的租金相对低
• 长租公寓要通过和互联网小贷公司合作，让租客贷款一次性付清所有房租
• 贷款支付房租的，会在房租上给与一定的优惠
• 租客按月还贷款，这个还款可能会相对房租低，看上去很像支付房租
• 长租公寓会快速扩张，所以需要融资
• 融资就会涉及到高额的金融利息成本

上述若干点在PPT里是赚钱的，但是没有写在PPT里面的最后一条是：

• 随时准备圈钱跑路

如果你站在长租公寓的角度看以上问题，实际上就是“我们如何一夜暴富”“我们怎么圈钱”以及“我们该什么时候跑路”，从你找长租公寓租房的一刹那，你已经半只脚成为受害者了。

长租公寓这种诈骗方式最大的优势在于，他骗的人足够多，而每个人的金额却不高，比如说他骗了一个人一个亿，这个被骗的人报案通常会很快被警方立案，但是当它骗了一万个人每人一万，这一万个人每一个人都只好让这事“不了了之”。

你不服？不甘心？

那我问你几个问题，如果回答都是“是”，你私信我，我安排律师免费帮助你。

1、你愿意1个人组织其他的9999人么？

2、你愿意无论结果如何，坚持维权3年吗？

3、你能接受维权的最终结果，可能是没有结果吗？（因为骗子已经把财产转移、挥霍了）

4、你能接受维权成功，你不过是拿回自己的租金吗？

5、你愿意面对组织其他9999人的时候的冷漠吗？

有些集体案件，比如商品房集团诉讼，烂尾楼，业主们的损失足够大，有充分的维权动力。即便如此，在小业主集体对抗开发商的过程中，依然要面对很多困难，愿意挺身而出的人，无不为此付出了巨大的勇气、毅力、心血和其他大家。

如果我们理性的计算维权的付出和收益，让这10000人之中几乎无法产生组织者，所以，这个群体也很难运用法律武器——因为任何一个法律武器都有它的成本。一个被骗了一个亿的人，可能愿意拿出一千万来挽回损失，而被长租公寓欺诈的租客，为了维权一分钱也不愿意承担。

我认为长租公寓基本都是骗子，但是我也不是检察院，也不是公安局，我的职责就是帮付律师费的客户利益最大化，我不可能也没有必要替公检法做事。

如果你不服，又知道上述几个问题你不能选是，你有你的生活，又不甘心，你可以联合维权群里的人和你一起报案，至于具体结果，就听天由命吧：有义务帮好人的人不做事，所以才会有那么多坏人。

长租公寓暴雷，背后其实是性质最严重的犯罪，理应最严厉的法律制裁，枪毙 都不过分：

1、骗的是我们国家最主要的劳动力（大学毕业生）

2、骗的是弱者，赚的是社会反抗能力最差的人群的钱

3、给所有未来的潜在人群上了一课，告诉他们“当骗子”可以住别墅，当好人吃哑巴亏。

政府完全可以出面登记受害人群，帮助受害者建立组织，督促公安机关加大办案力度，给与受害者一定的补贴，平时加强监管，干预各种小贷公司，让这些小贷公司免除受害者还贷责任。

可以通过一个简单的立法，从制度上杜绝长租公寓暴雷的隐患：凡是长租公寓爆雷的，由和该长租公寓合作的金融机构（银行和小贷公司）承担无限连带责任。因为没有履行审查职责。

因为从市场角度来看，正常情况下租客本来没有必要“预付一年”房租，通常也没有能力这样做。长租公寓之所以能收到大量的现金流，核心秘密无非是用“低租金”诱惑租客一次性支付高额房租，“小贷贷款”、“按月还贷”解决了租客没有支付能力的问题，一旦暴雷后租客不需要“还贷”，风险就由小贷公司承担，小贷公司自然也不愿意承担这个风险，所以长租公寓的租客主体就会变成“押一付三”“押二付三”的传统模式，就算暴雷，最多不过损失三个月的房租和押金。

在没有小贷公司的情况下，因为图便宜，就一次支付12个月的房租的这个群体，防范意识不够强，上当受骗我认为他们自己也不是完全没有责任。但是，我们也不应该因此就鼓励骗子，不同情弱势群体。

长租公寓暴雷是社会毒瘤，危害性非常严重，只不过是因为受害群体广泛而无法阻止，所以力量薄弱，每个案件都有无数受害者“不了了之”，也不容易引起长期重视。如果政府不出面集中解决长租公寓的问题，短期来看可能挺省事，长期来看损害的是国家未来几十年的发展。

而就目前的情况来看，从第一个长租公寓暴雷到今天，我们有那么长的时间来解决这个问题，但是都没解决，我认为国家对于长租公寓这个问题没有足够的重视。我希望未来全社会能大力度的清理整治骗子，提升整个社会的“契约精神”，这对疫情之后，该如何振兴社会主义市场经济，百利而无一害。

18年底的回答。。。

人类的本质就是复读机。。。（建议各位看一下这个回答下面的评论，见识一下什么叫水军）

说实话，我国的金融体制再不改革，这个肯定不会是最后一个。

广大人民群众的智慧是无穷的，这东西出来之前，我TM都想不到房屋租赁市场也能金融化。

这个事情如果发生在美国，FINRA一定会出手管，如果在日本，金融厅一定会管，神奇的是，这个发生在中国，银监会说这个不归我管，保监会说这个不归我管，证监会说这个不归我管。就是这么神奇。。。

另外给各位一个建议，2020年，不要去碰线上教育，和各类互助产品。因为本质上来说商业模式跟这个一样的~

8月27日友客，8月29日巢客，然后立马就是上海岚越，这些长租公寓跑路和蹿稀一样快，而且时间也差不多，和约定好的一样，有约人吃饭约人玩儿的，现在居然还有约人跑路的，不禁让人感慨物种的多样性。

如果把时间范围拉的更广，拉到近2年，可以看到这个行业的跑路现象可以说是千奇百怪，花样翻新，争奇斗艳，妙招频出，不知道的还以为这个行业要整体去参加奥林匹克，谁跑得快谁有奖励。

在让人失望这件事情上，这个行业从来没有让人失望过，唯一能和这个媲美的就是这几年的非法集资了。

很多年轻人给这些长租公寓交房租，都是押一付三打底的，白天好不容易给老板卖命赚来的钱，一转眼又给资本给白嫖了，更惨的是那些背了租金贷的，公寓跑了之后，房东要收房，但是年轻人还要继续还贷给贷款公司，不然给你上征信，你之后买房就别想贷款了。

于是轻轻松松让自己的租房成本翻倍，年纪轻轻就提前感受到了他们原本不该有的还房贷的真实体验，为之后被地产商毒打打下了坚实的基础，属实用心良苦。

很多人都表示这个体验真好，下次不来了，生而为人这也太尼玛抱歉了。

社会毒打也要讲道理吧，难道不应该是从最小剂量开始吗，例如滑铲，哪有一上来就直接来个原子弹的。

很多朋友迷惑为什么这样一个看似是实业的二房东生意都能玩出问题？这不就是一个当中间商赚差价的事情么？

错了朋友，如果你觉得这个行业是二房东，那只能说你还是太天真。

为什么庞氏骗局最终都要跑路？

因为资金池，因为期限错配，因为借新还旧，庞氏骗局大家都很清楚了。

长租公寓这个行业，也是一样的道理。

我很早就说过，万物基于传销。

你用正常二房东赚差价的方式来理解这个行业，当然想不通。

你用非法集资的方式来理解这个行业，就能理解了。

长租公寓这个行业当前在国内说穿了是一个资金盘的生意，大家根本不是在好好当二房东赚差价，而是玩儿非法集资钱打滚的路子，这不出问题才有鬼了。

这个行业根本不是比上限，而是比下限。

大家本质上玩儿的就是一个跑得快的游戏，跑得快的财务自由，跑的慢的被抓进去之后也财务自由，只要来玩儿，财务自由都是迟早的事情。

当然他们自由不自由不重要，反正年轻人都可以获得体验当房奴的自由，你可以自由选择卖血还是卖肾。

你要说你想不选，那就不要开玩笑了，这个需求超纲了。

怎么理解这个资金盘游戏？

很简单，我给大家简单描述一下。

先说正常情况，正常情况下，这个行业应该是低价从房东手里收房，然后对房子进行一定的装修之类的，然后用相对高一些的价格租给租客，赚差价，对吧？

这太Old School了，一点都不性感，这都是赚的辛苦钱，而且弄不好还要被年轻人骂是赚差价，吸他们的血。

咱们出来搞诈骗的也要讲究效率，挨骂不重要，重要的是来钱。

反正都要挨骂，为什么不能直接给年轻人来一下猛的？

来，我告诉你这个行业New Money的真正玩法。

假如一家公司A，在搞这个长租公寓，那么他面临的左手是收租客的钱，右手是给房东的钱。

那如何让自己的利益最大化？

一开始就要摒弃低卖高卖的赚差价思路，赚差价那是实业的玩法，实业又不赚钱，真正要赚缺德钱，还得看我们搞金融的专业人士。

重点根本不在那点差价，差价能有几个钱，完全可以高买低卖，你没看错，高买低卖，高价从房东手里收房，低价租给用户，目标是赚资金流。

怎么做？

实操过程中，左手尽可能从租客手中一次性收取更多的钱，右手尽可能晚把钱给到房东，这样就形成了一个资金池，而池子的管理权在自己手里。

由于我给房东的价格比较高，所以房东是满意的。

由于我给租客的价格比较低，所以租客对于一次性多交几个月，没有那么抗拒的。

然后资金池就出来了。

这个资金池本质上是一种期限错配，通过调整模式，拿到一大笔短期不用兑付的现金，不管是用于投资获益，还是扩大规模，还是当跑路经费，都挺好。

所以你看，为什么从租客那里收钱是押一付三甚至押一付六，给房东却是一月一结？

这中间一来一回，如果把押金也算上，就相当于赚了至少3个月的现金流，这难道不香么？

别急，还有更香的。

更香的是直接联合三方金融机构，给年轻人放租金贷。

在租金贷模式下，贷款机构给长租公寓打款是一次性结清的，等于直接把房租一次性兑现了，等于是押1付12甚至押1付24，资金流嗷嗷的爽。

反正风险都转嫁到金融机构头上了，至于金融机构也不是很担心，我能给你上征信，除非你这辈子不和正规金融机构发生业务，不然你跑不了。

没错，金融机构从来不怕年轻人，因为商家出事儿的时候已经光棍了，而且有本事跑，年轻人还有未来，所以没本事跑。

所以为啥每一家都在拼命推租金贷？这不就是白捡的便宜么？

所以你看，这个业务香不香？

别急，还有更更香的。

当你手上有了一堆房子出租，有一堆年轻人在定期付房租，这是什么？稍微有点金融常识的朋友应该知道，这本身就是很优质的金融资产啊。

年轻人租房付租金这件事情，本身就是很好的故事。

正常年轻人素质比较高，一般不太会欠房租，而且还有押金作为兜底，所以风险可控。

总的来说，年轻人是一代比一代要脸的，精致穷的本质就是要脸，消费主义的本质也是要脸。

很多人真的是没想明白，多数时候没有好爹的我们只能二选一面子或者里子，又要面子又要里子，要么是没有脑子，要么被贷款机构榨干票子，最后作个大死。

真的，对抗消费主义主就要靠白嫖，你们拿出看视频白嫖的劲头去打消费主义，早就把他们安排的明明白白的了，别跑，别整天看视频不三连啊，起码点个赞嘛，好老公都是把三连留给老婆的，有劲儿冲外面使。

我们反过来再看，要脸的，会持续付租金的年轻人，这么优质的资产，不搞个资产证券化还是人吗？

有不少长租公寓公司，直接把自己手里的租约债权，直接打包做了ABS，在资本市场募集资金，光18年就有600多亿，这等于是进一步获得了现金。

而且租赁类ABS也是受到政策鼓励的，这个不犯法。

租赁类ABS也很受市场欢迎，毕竟比起很多财报写的玄幻小说一样的上市公司，这种简单透明低风险的资产，不买还是人？

大家自己用住房租赁+ABS作为关键词去查相关新闻，多了去了，你能想象到的知名机构基本都搞过。

学金融的朋友好好看好好学，不要死读书，这就是现成的操作实务。

可以收租金，可以左手右手倒时差，可以租金贷回笼现金，可以资本市场ABS，总体算下来，就一个小小的租房，可以杠杆出很多倍的现金。

只要你进来，机构就可以乱来。

这哪里是租房？这简直是现金流印钞机。

对于企业而言，有什么能比现金流更重要？

只要能获取现金流，有啥不能干的？

由于这套操作过于香，很多房地产公司都开始玩儿这一套，大家是不是发现很多地产公司推出了各种自有的长租公寓品牌？

你们以为是赚你的租金么？

不，他们是要用你们租房子付钱这件事情，通过杠杆，去资本市场获取更多的资金，然后去拿更多的地，赚更多的钱。

对于房地产商而言，做任何事情都是为了拿现金，为了拿地，包括搞各种新能源项目，各种接盘互联网公司，你看到的是亏损，没看到的是拿了多少地。

你租房积攒首付期待未来的时候，你支付的房租正在让地产商通过杠杆赚到更多的钱，给你自己买房增加更多的难度。

这就是典型的我自己帮别人弄我自己。

虽然很讨厌，但事情就是这么个事情，很多时候话说的太明白确实比较伤人。

就这样，是不是已经觉得香到极限了？

我告诉你，道德限制了你的想象力。

还有更更更香的。

由于不管是资金错配，还是提前透支现金，这个窟窿始终是存在的，大家都知道这个游戏不可能很长期的玩下去。

假如长租公寓玩不下去了，最终决定把资金池里的钱透支掉，然后跑路，付出的代价也真没你想象的大。

长租公寓跑路这种问题，很难按照非法集资那种方式直接定刑事诈骗的，因为虽然本质是一样的，但是模式还是有区别的。

甚至可能只是民事合同纠纷，这两种在处理流程方面的差别是很大的。

甚至于更会玩儿的，通过注册物业公司搞代持合作的模式，直接绕过这一套，连路都不用跑，因为你从法律上找不到他们的麻烦。

而且说真的，大部分人，也是没有功夫再去纠结的，因为日子还要过下去，不可能不上班天天就搞这大几千上万块，这个成本也太高了，所以最后也就认栽了。

甚至在这个过程中，还有公司威逼利诱租客的，威逼把事情往下压，利诱让租客拉新人进来就给退钱的，既然不当人，大家一起不当人。

然后看这个模式，自己赚了个爽，最终后果都由房东和租客承担，只管杀不管埋，香不香？

我就问你，香不香？

这时候大家再来看这个生意，是不是好处多多，除了缺德之外，坏处没有那么多，然后就开始一窝蜂的涌进来了。

赚不赚钱不重要，只是交个朋友。

资金流，资金流，资金流，重点是期限错配和资金流，只要有资金流，什么都不重要。

这套玩法其实在很多行业都不罕见。

为什么很多考研机构主打考不上退款？

目的就是占用资金，用这笔钱去钱生钱。

为什么很多电商不赚钱也要促销？

因为他们左手从消费者手里实时收了钱，右手和供应商结算都是按月结的，目的就是占用资金，用这笔钱去钱生钱。

甚至还有更骚的自己拖欠了供应商的货款，然后拿着这个货款再给供应商放贷款的，这是真正的朋克。

而且供应商还没办法反抗，当然他们也没必要反抗，只要货走起来，他们反过来也可以压榨下游的供应链，你吃大，我吃小，你坑我，我坑他，快乐开心是一家。

所以电商卖货再怎么亏损都不是问题，没人来买才是问题。

不要算盈亏，要算资金流。

只要存在期限错配，当资金流开始滚动起来的时候，其中永远有一部分现金是短期溢出长期兑付的，这笔钱虽然严格意义上不是你的钱，但你想怎么用，都可以。

你说是你的钱，也可以。

很多富人的债务他们下辈子也还不清，但不妨碍他们过得潇洒，因为只要拿出资金流中的一点点，就已经是正常人几辈子都花不完的了。

而且当欠钱到一定程度的时候，谁才是大爷那都说不准。

这么迷人的模式，不玩儿还是人么？

哦对了，这个模式不是仅限于个人租房市场啊，理论上只要能够提供租金和玩出杠杆的模式，都可以这么搞。

很多商业办公楼啊，共享办公空间之类的，也是一样玩法，无非是要多走点步骤，在获取房源上多动点脑子，不过今天我们还是聚焦在长租公寓。

当大家一拥而上的时候，问题就来了。

你搞长租公寓，搞资金杠杆，可以，但一切的基础，要有标的物，要有人在为你的房子付租金，起码得先有业务，才能有杠杆。

杠杆只是给加0，如果没有前面的那个1，最终一切都是一场空。

地产商主打的长租公寓，都是自有资产，还好一点，只愁这些东西怎么租出去，不愁房源问题。

而其他的长租公寓们，得先从房东手里收房开始搞起。

当大家都想进来不当人的时候，就产生了竞争。

没错，这年头不当人的资格，也需要竞争的，生而为人，卷的抱歉。

这时候房东就很精明了，谁给我钱多，我就把房子租给谁，坐地起价才是正道。

所以这个行业从来没有规模效应摊薄成本这个概念，因为每一套房你都要和不同的房东去谈，在这个过程中会有大量的竞争者互相抬价。

甚至一个小区的房子总量是有限的，你吃的越多，空房越少，空房越能涨价。

一个行业可以做到规模和成本完全无关甚至反向影响，堪称电表倒转，经济学的棺材板都压不住了。

说完收房这一头，再说租房这一头。

当你费劲千辛万苦囤积了房子之后，你还得解决有人租你房子的问题，不然你的标的物也还是跑不起来。

现在倒卖个人隐私打击力度很大，物业和街道办也经常上门排查，金融机构放款更是想尽办法核实，所以想用假身份假信息来自己租给自己的操作不太好弄。

如果没这种管控，很多公司真的是能做出来用有趣的灵魂塞满旗下所有房间的朋克事件，故事才需要逻辑，现实不需要。

当大家需要找到真人来租的时候，就面临了另一个问题，市场上不止你一家，租客也会反复比较价格的，你不降价，你的对手降价，人家就先资金流杠杆跑起来了，到时候你就一步错步步错，跑路你都赶不上热乎的。

所以大家就开始拼命的降价。

然后就出现了极为滑稽的大家拼命给房东加价收房，拼命给顾客降价租房，不知道的还以为他们在搞慈善。

这中间亏的差价，就当是获取资金流的利息了。

这时候，就面临了2个核心问题。

首先吧，这个利息相当不低，如果你想续下去，一个是扩大更多的房源加盘子，一个是你的投资收益也要求跟上。

那么问题来了，更高的收益，必然对应更高的风险，很多公司的投资能力并不是那么出众，很容易一不小心就容易造成亏空。

很多有钱人最终变没钱，大多都不是因为吃喝玩乐的，而是乱投资造成的，当年王老师那笔钱要不是拿来做投资，而是直接买房，收益率能秒杀大多数人。

适度的亏空还好，只要资金流不断，东墙西墙的游戏也还过得下去。

但这时候，会出现第2个问题。

这种资金盘模式，最怕的是什么？

一个是房子收不到，一个是收到的租不出去，没人来，则游戏必然玩不下去。

左手没人给钱了，右手房东的租金不能不给，只要不给，房东一闹，大家都不用玩儿了。

而今年上半年的魔幻开局，直接打断了几乎所有长租公寓的左手，所以大家的吃相普遍都不好看。

地产商自有物业的还能多撑一下，而这些二道贩子，则大裤衩都没了。

这时候，只要一家出现问题，最终就是大家一起玩完，因为后面房东和租客都不相信这个行业了。

资金盘资金盘，没有资金你盘谁啊？只能自己盘自己自娱自乐了。

我再强调一下，这个行业一旦出现几个玩家开始跑路，后面肯定还有一堆已经在热身运动了，这个大家会看过去非法集资的那一拨，可知我所言非虚。

底层原理都是一样的。

到这里，虽然我觉得我讲的很清楚了，但我还是要苦口婆心做总结给建议了。

第一，不要迷信过于低于市场价的房子，视频看到这里你也看到了，奇怪的低价的背后，必然有其他的代价，如果你看不出这一点，这个代价可能就是你。

第二，千万不要乱背租金贷，因为长租公寓根本不会告诉你这个房子他们从房东手里拿来是什么时候到期，更不会告诉你他们会不会跑路，一旦出问题，房东铁定来收房，你闹不过他们的，而且你欠的钱是金融机构的钱，你必须要还。

第三，租房尽可能直接和房东本人签，这样最大的风险无非是房东把房子卖了，这个其实不是太大的问题。

如果现在已经是和房东签约的模式，只要房东不是特别作妖的那种，尽可能维持稳定性价比最高，或者说，风险较低吧。

第四，支付租金尽可能只选择月付的模式，最高不要超过季付，哪怕租金稍微高一点点，起码不会面临要提前体验房贷的后果。

第五，不要迷信长租公寓的各种宣传，什么上市公司之类的，这个行业的模式是资金盘模式，非法集资盛行的时候，里面的上市公司垮了多少？上不上市和他们会不会出问题没有必然联系。

至于房产公司旗下的产品会不会一定不出问题？当然不会呀，这年头房产公司倒了多少大家有心可以自己用关键词去搜索引擎去查，这个我就不玩儿谜语人的梗了，除非是top30的房产巨头旗下的自有物业，不然谁都说不好。

很多中小房产还在靠着这东西获取现金续命呢，别以为他们多么稳健。

第六，千万不要因为长租公寓搞各种所谓的优惠充值活动，你就头脑一热一次性支付大量租金，很多公寓跑路之前都喜欢搞活动集资，力度很大，你盯着优惠，人家盯着你的本金。

至于什么获得了什么牛X的融资之类的，除非你真的能查到他们做工商变更，不然一律当不存在就可以，不要盲目大额充值，人到了准备求生的阶段，真的是什么事情都干得出来的。

当年多少非法集资为了续下去，为了让投资人有信心，那真是什么谎话都敢说的。

他们说归说，你别信就行。

大家屁股不在一个位置，就不要强行替资本着想了。

希望大家都能有幸福美满的生活。