法官敢在法庭明确表示「我为维护社会秩序作此判决所以可能牺牲你的利益」吗？ 第1页

看到这个题目，想起来一个案件，应该符合题主的描述，可以满足题主的好奇心和求知欲。

南京市玄武区人民法院一审、南京市中级人民法院二审的新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案。

这个案件始于1998年，冯玉梅购买了新宇公司开发的位于南京市玄武区新街口地区的商业用房。后新宇公司几次将自持面积出租，但是几次都经营不善无法维持，各个小业主亦无法维持经营陆续关门停业。

按照原告新宇公司的诉称：

时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉购买的商铺，还与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。为维护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺。

讲到这里就不得不提几个案件的背景情况

1.涉案的商铺是虚拟分割的商铺，至诉讼时尚未完成过户；

可能有些读者不明白什么是虚拟商铺，在此我解释一下，就是一个大平层，没有物理隔离的墙。然后画出来一个格子卖给购房人，好比卖给你一杯水中的一滴水。

对于虚拟商铺是否可以进行产权登记，我国各地规定不一，不好一概而论。

虚拟商铺最大的问题是，权利受到了限制。虚拟商铺最常见的模式是，业主购买虚拟分割的商铺，再签订租赁协议，委托给一个经营管理公司，业主只拿固定比例的租金。物权的四大权利：占有、使用、收益、处分权中，一般来说只有收益权和处分权，收益权的主动还不在自己手上，没有定价权，也不能单独要求解除租赁合同。由于受到了限制，处分起来也不是很好卖。

2.一审诉讼提起时，整个商场仅剩冯玉梅及另一位案外人邵姓业主未与原告新宇公司解除买卖合同；

其他的小业主或许愿意或者不愿意，最终都解除了合同，让整个商场由新宇公司恢复到自持状态，好进行整体经营，但是唯独冯邵二人拒绝了解除合同。冯玉梅要求如果要解除合同，需按照30万/平方米（购买时16363.73元/平方米）的价格进行回购。邵姓业主为案外人，其诉求在本案中未提及。

3.因冯玉梅（购买建面22.5平方米）和邵姓业主（购买建面50余平米）拒绝解除合同，新宇公司6万平方米面积将闲置无法使用。

经两审确认的事实，由于没有看到图纸，具体怎么个影响法我也不清楚。

回到判决本身，一审法院南京市玄武区人民法院在本院认为中是这样写的：

《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”原告新宇公司与被告冯玉梅签订的商铺买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，冯玉梅履行了给付价款的义务，新宇公司也将商铺交付给冯玉梅使用。后由于他人经营不善，致使时代广场两次停业，该广场内的整体经营秩序一直不能建立，双方当事人通过签订合同想达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局。

翻译一下：合同有效，但计划赶不上变化

合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”原告新宇公司在回收了大部分业主的商铺后，拟对时代广场重新进行规划布局，争取再次开业。被告冯玉梅坚持新宇公司必须按每平方米30万元的高价回收其商铺，否则就要求继续履行商铺买卖合同。虽经调解，由于双方当事人互不信任，不能达成调解协议，以至新宇公司的6万平方米建筑和冯玉梅的22．50平方米商铺均处于闲置状态。考虑到冯玉梅所购商铺，只是新宇公司在时代广场里分割出售的150余间商铺中的一间。在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支持新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条件。冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行本案合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响时代广场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺营利，继续履行实非其本意。考虑到时代广场位于闹市区，现在仅因双方当事人之间的互不信任而被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。

翻译：按照公平原则、诚实信用原则，冯玉梅的商铺不是独立商铺，不能因为冯玉梅没有过错就可以漫天要价导致商铺整体无法使用，不能用6万平方米给她的22.5平方米陪葬。为了整体的利益，你没错也要给你解除了。

鉴于被告冯玉梅在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商铺买卖合同解除后，其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证冯玉梅能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。原告新宇公司同意在商铺买卖合同解除后，除返还冯玉梅原付的购房价款、赔偿该商铺的增值款外，还给冯玉梅补款48万元，这一数额足以使冯玉梅的现实既得利益不因合同解除而减少，应予确认。

翻译：可以解除，该退的退了，该补偿的补偿，另外再给你48万，应该够了，就这么着吧。

为什么说这个案件有意思呢？

因为这个案件的二审是一个公报案例，刊登在《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第6期（总第116期）。

冯玉梅上诉的核心理由其实只有一个“违约方不得要求解除合同”，在违约方出现了违约行为后，只有守约方才有权决定解除还是继续履行。

新宇公司则辩称商铺已经予以拆除，这个合同已经无法履行了。

一审法院引用的是原则性的法律条文，而非规则性的法律条文，没有正面回答“违约方是否有权要求解除合同”的问题。

二审法院的理论水平高超，我们来看看二审法院的本院认为：

上诉人冯玉梅与被上诉人新宇公司签订的商铺买卖合同合法有效。新宇公司在合同约定的期限内未办理产权过户手续，已构成违约，又在合同未依法解除的情况下，将2B050商铺的玻璃幕墙及部分管线设施拆除，亦属不当。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。

首先肯定了继续履行合同是违约方承担责任的首选方式（首选方式就意味着有备选方案，同时将继续履行、采取补救措施、赔偿损失并列起来，其实这三项也可以同时采取）

法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。

其次，阐述什么情况下继续履行不是首选方式，而应该采取其他的方式来处理

在本案中，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯玉梅的22．50平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高；而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22．50平方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。冯玉梅关于继续履行合同的上诉理由，不能成立。

最后，论证本案即是可以解除合同的情况。经典三段论，划重点。（此处敲黑板）

考虑到上诉人冯玉梅在商铺买卖合同的履行过程中没有任何违约行为，一审在判决解除商铺买卖合同后，一并判决被上诉人新宇公司向冯玉梅返还商铺价款、赔偿商铺增值款，并向冯玉梅给付违约金及赔偿其他经济损失。这虽然不是应冯玉梅请求作出的判决，但此举有利于公平合理地解决纠纷，也使当事人避免了讼累，并无不当。在二审中，新宇公司表示其愿给冯玉梅增加20万元赔偿款，应当允许。

再加20万元补偿，结案。

我不知道法官在开庭时有没有说过题主感兴趣的那句话，不过这两份判决翻来覆去的看，字里行间透露的也就是这个意思吧。