7 月 1 日起土地出让金划归税务部门征收，这将对地方财政收入以及房地产市场会带来哪些影响？ 第1页

国有土地使用权出让收入划转给税务部门负责征收，也明确了土地转让金的税收本质，以前的文章我们估算过明面税和隐形税占房子的比重可以轻松突破50%，房子有多一半直接进入地方财政的口袋，抄的热的区域占比可能更高，近些年成了各城市财政收入的支柱，在缺乏产业结构的区域达到七八成都不意外，但常年对于大几万亿规模的收入没有明确的定义，从钱的流向来看，确实是从居民头上最终去了地方财政，具有税收的属性，说是税收吧，又有一个中间商来承接双方财富转移，不能说是税收，所以此前的文章一直称为隐形税，这次给土地转让金的隐形税正名，可能带来的影响，我们先理清一下来龙去脉。

1. 地方发展与土地转让金的使用密切相关

经济发展离不开启动资金，地方想要发展，就会陷入一个困境，地方财政要筹集资金就得加税，加税何其困难，一块两块的增加额外税收体量不一定与社会成本成正比，众口铄金更何况加税呢。能满足发展资金的税源得有几个特点：体量大、受众广、隐蔽性高，能满足这三个条件的只有房地产相关税种，结合我国工业化带动的城镇化，扩张性货币政策的历史背景，小到县城也会玩土地财政，直接征收的隐形税轻松破万亿，即使现在连中大型城市越来越多的房价跑不赢通胀，很多投资者是抢着交。

收到了钱，之后地方对此巨大财富的使用对城市的发展尤为关键，有些城市乘风迅速快速发展，产业结构推进带来了更好的薪资和就业，同时增加公共福利返还的方式又回到了地方居民身上，从税收角度是取之于民用之于民，高的返还比又进一步吸引更多年轻人落户城市保障土地转让金形成良性循环，这些年轻人带来的是多个钱包以及二三十年的负债来支撑城市发展，当然也享受到了城市提供的就业和公共福利。有的城市收入预期增加，但开支更大，常年的入不敷出而债台高筑，又多更少的用在利好民生的公共福利方向，看不到希望的年轻人口大量流出，现在不少城市经济已经陷入恶性循环，和上述相反的是年轻刚需买房带走一个区域的多个钱包去支撑其他城市发展，这些城市的生产消费活动不出意外未来将大幅下降。

2. 税收性质让土地转让金的征收和使用更加透明

税收是强制征收的财富再分配方式，原则上收入和支出是有很明确的标准，谁来承担，花在哪里，比如基础社会福利的建设和补偿，基本上要求是取之于民用之于民，征收和支出环节相比于隐性税收更加透明。而过去土地转让金不明不白且逐渐成为大多数城市的财政支柱，不管是征收环节还是支出环节，都伴随着大量的可操作性，关于钱一旦可操作性过高，一定意味着腐败的滋生，如果不给如此规模的土地转让金的隐形税正名，来自居民的钱很大程度折损在不能利好城市经济发展和居民的公共福利的方向上，如果是税收，就有明确的征收方式、监管和支出限定等等，在监管上可能要更加严格一些，涉及到钱的中间流转可能都相对要透明一些。

3. 让居民意识到多买房就是多缴税

正如前文所说，房地产的历史使命是给地方筹集发展资金，财富不会凭空变出来，地方要发展就要进行宏观资源的再配置，前提是你能从哪些渠道搞来钱，房地产就属于典型的收税艺术，即要把鹅毛拔了，还要鹅们心甘情愿的参与进来，具体可以观察身边投资多套房子的人，在没有变现之前，谁拥有的房子越多，交的隐形税越多，以前只是大家没有深究财富流向而已。现在政策给这种隐形税正名，税收属性安排的明明白白，你要知道你买一套房很可能一半以上是交的税，刚需买一套房绝不仅仅是为了住，1~2%的租售比仅从居住角度远远不值得购买，刚需真正要的是城市提供的公共福利，买一套房，享受一套公共福利，或者理解为地方收税的福利返还，而投资既不自住也不出租的人，市场上的财富并不会因为投资房子而多一些商品和劳务，他们心甘情愿的交如此重税，既不为了公共福利，也不为了居住，难道如此无私的支持地方建设吗？当然不是，因为投机期待的是未来有人以更高的价格置换掉自己交的税以及收益。

正如此前文章所说，投机者规模小与地方收取隐形税是互利关系，他们会自发的去宣传房价永远涨，吸引更多刚需进来接盘，土地也能更高的价格卖出，收税变得简单一些。但经历过几次大的扩张性货币政策，参与投机的人不可能少，加的杠杆也不可能低，体量一大就成了竞争关系，二手房逐渐挤压地方向年轻刚需收取的隐形税。仔细看地方的二手房政策，明显的趋势是逐渐严厉的二手房限售和限贷政策，高位变现预计越来越难，变现前税收自己承担，有人接盘时下家承担，总得有人明确要承担这笔费用。将土地转让金税收属性按实，虽然财富流向都不会变，但越来越多的人发现不管是自住还是投资，都是在交几十万、上百万的税，投资决策上可能会发挥作用。对于未来潜在接盘者也是如此，看清楚土地转让金的税收性质并且自己置换掉别人已经交的税收，决策或许也有改变，人性永远是最难揣测的。现实也是如此，即使房子跑不赢通胀有钱依旧投资房子也是人性的惯性思维在发挥作用，当然在很多人看来房子是全部城市一起下跌才是下跌，事实上70个大中型城市已经出现了明显的分化，只是剔除掉越来越多跌的城市剩下都是涨的，参与者也多会根据屁股为主来决定要帮助传播哪一方的舆论，年轻人还是要自己实地多花精力来考量一下要落户的城市发展潜力和公共福利返还情况。

总结起来：土地转让金不管是定义为隐形税还是明面税，本质只是换了个说法，以前收，现在收，以后还会收，为土地财政正名，要或许会在投资者和接盘者的最终决策上有影响，毕竟同一件事，让人觉得赚和觉得亏在决策上差异很大，高情商的销售：你多买一套房就是赚的；低情商的说法：你每多买一套房就要多交上百万的税；当然投资者自己也会想，谁来愿意置换掉已经交的大几百万的税收呢？不能总靠年轻刚需置换你交的税吧，重税结合捆绑公共资源获取的权利，不少年轻人已经想要躺平了！此外，土地转让金明确为税收性质，意味着以后从征收、管理、支出、监管等方面都将趋于正规化，以前是体量大，浪费一些地方经济还能承受的住，随着年轻人口基数的下降，结合月光和低欲望趋势税收供给端会更少，增量做不动会怎么办呢？经常读系列文章的自然应该想到改善存量的分配和使用！

以下个人对未来趋势的观点，仅供参考：经济结构转型对地方宏观资源的投入要求只增不减，既然土地转让金是税收，那么最可能向谁收呢？和文章开头一样，结合现在的经济环境大致猜测一下需求：体量大、社会成本低、不能进一步加深系统性金融风险，与此前的挖掘居民储蓄筹集发展资金不同，未来的土地相关税收要兼顾社会成本和系统性金融风险，两个其实是一回事，坚决限制穷人强行加杠杆接盘，银行的房贷红线和越来越严格的贷款审核就是其中一个政策趋势，用宏观杠杆率换短期经济增速是一种透支未来的做法，尤其是不能透支穷人的杠杆，还要增加和改善公共福利的捆绑和返还来扶持这个群体，生活质量更多的依赖消耗的商品和劳务，所谓的内循环大概率是让1-9中的9拥有更高的消耗商品和劳务的能力，在现在的居民负债率情况来看，想要真的推动内循环大概率不会再给这个群体加税。那么向谁收税呢？个人判断大概率是中产以上的群体，尤其是那些不加杠杆全款买房的群体，当然还有一些投资者群体，能投资大几百万的房子，收取百十万的税收应该是可以承担的，以前大家抢着交，投机者规模小与地方收取隐形税是互利关系，投机者规模过大一定是特殊时期的储备粮！关键是如何通过舆论引导让这些群体心甘情愿的不加杠杆买房和交税，之后又要限制他们更早的高位套现拉高杠杆的群体来置换税收。