中国的房价会怎么收场？ 第1页

闲来无聊，写一写自己的看法

其实道理很简单，现在一平米单价是x，30年以后，随着人口老龄化，没有年轻人买房，单价会降到0

很浅显易懂的道理，因为商品买的人少，所以商品会降价处理。

商品没人买，那商品的价格，会无限趋近于0

因为人口严重老龄化，卖房者远远多于买房人，历史告诉了我们，这种情况，要么像经济危机美国农户倒掉牛奶也不卖给民众，要么大范围降价处理

很不幸的是，炒房客皆为散户，你不降价有的是人降价抛售，这就是美国次贷危机

那我知道了几十年以后房价会趋近于0，现在的房价是x，妖魔鬼怪的乱像之后可能变成2x，3x，那我会入手么？

不会，原因很简单，我根本不清楚房价会从哪个阶段开始下跌直至0，当开始下跌时，房子就只有降价卖了。为了小利而进行大冒险，实为不智

这是大势所趋，不论什么妖魔鬼怪的社会乱像，都阻止不了人口老龄化导致几十年后根本没有几个人接盘房子

再说说当今短期房价，我是看涨的，

其实原因也很简单，高赞分析的啥西方放水五万个亿啥的，对普通人的影响没那么大，这五万个亿，绝大多数人是拿不到其中的一分钱，还可能为了其买单。

原因就是人心看涨

大家都是散户，低于单价x卖出的房子，他们不会看，但一旦有一个人以x+1的价格卖出去了，那散户和机构就开始大肆宣扬房价看涨，集体涨价，包括有的地方还行成了业主联盟，集体规定不得降价

短时间内这些是绝对有效的，刚刚我就说到了，社会可能经历了一些奇葩事情，导致单价x变成2x，甚至3x，很多高赞回答都论证了这一点。所以我看涨，当然，也有很多高赞回答力挺阴跌，我也觉得有道理

但从长远来看，以10年为跨度，无人接盘是大势所趋，无人接盘的房价会无限趋近于0，没有人可违抗，好比废弃的村庄，不需要买，直接拎包住就好了。所以除了刚需，炒房风险太大了，即便我这个刚需，都已经想在观望一下了

写在前面:

1.本人30+，名下多套房，数十年房贷。但绝不“屁股决定脑袋”。16年末坚定看空环京津冀楼市/20年初坚定看好上海楼市。过往答案可查不表。

2.“价格”需要按购买力计算，而不应该按面值计算。否则大时间跨度的预测无意义。任何新产出物品基本都是长期面值看涨的。但因为对大家有投资建议的成分，我会尽量一并讨论进去，毕竟房产投资很大部分是在抵御货币贬值的风险。

3.此次推演周期为30年，也即20年出生人口成家之时。更长周期因为科技/人口发展的关系无法推演。

推演开始……

2021-2025:（炒房兴邦阶段）

人口红利开始消失，15-17的二胎集中进入入学年龄。学区房作为理财产品的逻辑仍旧不变，一线城市仍旧在进行抢人大战。

因为地方债和居民总体债务的关系，以及有着巨量贸易顺差作为保障，gj仍旧会以10%的速度增发货币。“卖地”以及二手房交易的税费仍旧是财政的绝大部分收入来源。学深圳控地？不可能的，毕竟连杭州这样的城市，财政收入大头都是卖地。

用5.5%的贷款利息去吃10%的贬值速度的红利，这就是中小资本最简单也最合理的逻辑！

潜在或显性危害:新生儿继续减少/离婚率上升/生产成本上升/贫富差距扩大/二线以下城市无法“以租养贷”。

2026-2030:（加速分化阶段）

因为上一个阶段中，城市人均住房面积突破了45平米（99年14平米，2007年21平米，2016年36平米），新建房屋户均面积变大，一线以下城市开始出现了大量房屋空置情况。“以租养贷”已经基本从二线以下城市消失。

地方上，zf还在靠卖地来维持财政收入，然而因为抢人抢不过经济较发达地区，土地开始频繁流拍。

一线城市房价居高不下，经济运转已经自成一个小圈，类似纽约/伦敦/深圳。具体表现为房价超高，用工费用昂贵，城市人口年轻，城市平均房龄大。

学区房的分化更严重。因为2021新生儿比2016少了近50%，所以上一批买小学学区房的家长惊讶地发现，学区房第一次出现了供大于求的局面！而他们想买入的初中学区房，此刻的行情却像极了曾经20年时的小学学区房。

这一阶段另一个重大问题是，新中国第一次婴儿潮（50-59）人口开始成批去世。他们在任何城市，留下的都是房龄在20年以上的房子，因为赶上了计划生育，他们的子女辈或者孙子女辈根本不会去住他们留下的房子，而是更倾向于换成现金资产置换成更新更大的房产或是别的什么。

第一次大规模的售房潮来袭！房价开始随着房龄有了巨大的分化！而非仅仅看地段。

结果:房价开始随着居住价值分化；棚改拆迁结束；三到五线二手房交易陷入冰点；价格慢慢向价值靠拢；小学学区房下跌，初中学区房上涨。

2030-2035:宽松失效阶段

货币的宽松可以解决债务问题，却解决不了生产问题和消费问题。

所以一个国家的货币m2增长量，大体比gdp增长快一点，这样可以有一个相对良性的循环。

做实业的，利润如果追不上货币贬值的速度，那么实业就会脱实向虚，或者干脆买房炒地皮。

然而过去的五年告诉这些小老板们，买房也开始行不通了。所以25-35年，股市一定是大部分时间走牛的。

2017年生的二胎，初中也毕业了。学区房彻底成为历史。一些城市为了稳新房房价，会将好的小学/初中迁往新的片区，炒房成为特权阶层的特权。

随着农村老龄人口的凋零，城镇化基本完成。货币政策在宽松无效后进入紧缩周期。退休年龄后延，惠企力度加大。很多县/镇直接变为鬼城，类似现在的玉门/鄂尔多斯新区/鸡西/个旧 完全丧失活力。

在这5年中，上一个五年人口拐点的威力开始出现，整个25-35年，人口减少最少在一亿，城市人口减少了最少七千万。再算上每年最少5亿平方（2019年数据的三分之一）的房地产新增建筑面积（500万套?）

这十年，市场上最少多出了8000万套房，房地产正式迈入买方市场！

2035-2040:房产税时代

为什么之前不征房产税?

因为第一.土地只有使用权。第二.决定要不要征税的人，不能说的房多（工资30万，有十套房没事。但工资30万，交100万房产税怎么圆?）！第三.卖地收入远超预计的存量征税。

为什么现在要征税了?

因为第一.地没那么好卖了，也没那么多了。第二.存量征税已经能够超过增量了。第三.再不征，大人们的工资没着落不说，养老金完全完全不够了！第四.真正的大人们，已经处理好一部分资产了。第五.上一个房产热潮中的居民贷款，已经还得差不多了。

所以各位，在房产税出来之前，绝对会先去杠杆，不然金融风险极大。

在一线中产的一片期盼中，房产税落地……讲了20年的“房住不炒”，终于落到实处。税率以人为单位，人均60平以下0.6%，60以上部分1%。

房产税催生了市场上大量的房屋交易，因为此时处于买方市场，连一线城市都出现了非常大规模的分化。因为有房产税兜底，zf也很聪明，马上收紧土地供应来稳住摇摇欲坠的房价！

这一阶段，10-15年生的独生子女们走上了社会，平均有三套房，一套是父母在20年左右上车买的，一套爷爷奶奶买的，一套外婆外公买的。他们55-65年生的祖父母辈，没有过上用养老金交房产税的生活就把房子留给了他们。

2040年的相亲标配:有现金，有且仅有一套房（新房或次新），养得起，无贷，够大。

2040-2045:新城时代

货运?智能化。

出行?智能化。

那些互联网巨头，终于把餐饮/广告/出行/买菜的命给革了个遍，房地产也不例外。

互联网企业和房地产公司合作，可以让住户定制房屋装修并由机器人完成。新一代农民工则大量返回村镇，因为蓝领的活也基本上给互联网公司包圆了。机器人爬楼梯咚咚咚来给你收垃圾，智能清洁车把城市道路扫得一尘不染，叮咚的菜从门口带到厨房的新一代做菜机器中，so easy!

当然，出行的完全智能化也将城市的版图变得很大，地段不再是一个唯一的要素。早就普及的线上办公，AR逛街也让CBD的概念弱化到极致。这几年，特别流行借大城市周边村镇的别墅，汽车送孩子上学后再送你上班。至于“学区”，更多地迁移到了市郊别墅的“高尚地区”。二线以下城市原来的市中心，因为规划的原因，极度被边缘化。

因为房产税的问题和智能汽车的百分百普及，农村户口相当吃香。因为孩子的教育问题，一般一村一城的组合是最吃香的。大家也慢慢发现，其实养两个孩子又变得不那么累了。

2045-2050：新拆迁时代

70后买房大潮的人们，很少有不在2010-2020年买公寓的。这些公寓，大部分，在此时已经被扫进了历史的垃圾堆，只有一小部分还在承担着办公/居住的职能。现在，40年年限到了。

因为要征税，所以ZF可以很便宜地将这些公寓收回，重新卖地建造物业。这些房子地段一般不错，而且是周围少见的新盘……如同历史再现一般，这些新房遭到了抢购。

后知后觉的公寓业主开始抱团涨价，并自觉交费缴税。

然而，业主怎么玩的过ZF？评估价做低，放出拆迁的消息让房屋无法出租，剩下的就是让业主按年缴税了。你想要更多补偿是吧？那好，先把使用权高额续了。

最终，公寓业主惨败。城市里建起了成批的新住宅。

那些曾经人均手握三套房子的80后们，看着人数只有自己一半不到的20后年轻人，一瞬间仿佛回到了他们35岁的时候。

（那些80后壮年的时候，祖国的许多地方，房价涨了四五倍，物价涨了两三倍。

工资涨了五百块。）

哦对了，他们现在也还没退休呢。

最靠谱的房价预测，写在第一段的是：别听那些说一线安全远离四五线的几乎所有预测房价的人说的。因为他们不在四五线，屁股决定脑袋。

义乌算几线，昆山算几线，崇明又算几线？杭州的桐庐没有宁波的余姚高，长沙根本比不过嘉兴的某个镇(西塘)，直辖市天津房价快只有苏州一半了，重庆只有三分之一，划线？没一个靠谱的。

1.宽松，m2继续维持在10%的增长速度。所以大家无法对货币产生信任，只有被动借债去购买资产。你们这样想：我借了5%利息的债，但货币超发了10%，几十年后我赚了还是赔了？

2.货币政策达成共识，部分人持续买入房产。房子除了本来的资产属性外，还提前加入了溢价，这个前提下，买一些一线的倒挂摇号盘相对划算。也就是说，如果房价按照货币的超发速度增长，那么没问题。但是事实是，人均居住面积二十年来已经翻了两倍了，房价还涨了那么多，很多地方的确被高估了。

3.房屋人均保有量增加，贫富差距扩大，养老压力变大。国家有两个选择：a.开征房产税 b.延迟退休。多套房人群在进入老龄后开始将房产变现或传给下一代变现。如果你们有过世的有房老人就会知道，子女大概率是会卖房的。

4.房屋的平均年龄增大，因为高层无法商业化拆迁，居住价值变低，更催生了客观交易需求。在30年后，5亿城市多套房人口希望将自己平均为现在价格10倍的，三十年以上房龄的三亿套房子卖给5000万适龄买房人口。

5.房地产慢慢变为买方市场(类似现在的公寓类物业)，一开始卖方会坚持价格，但一直无人问津下会开始进行跑得快的游戏。进入买方市场后，居住价值低的房子(交通不便物业差无学区配套烂人少户型差)会迅速贬值，剩下的房子则会形成新的，更为悬殊的价格体系。因为对生活质量的追求和智能交通的原因，品类好可改建的别墅类物业以及一线城市高端新建小区会成为新的追捧对象。

6.2020年左右出生的人口不会在2050年去买80后曾经买的三十年以上房龄的房子。同时，因为摊大饼的城市建设需要维护，土地财政难以维系，gj百分百会在限制二手房交易和房产税中二选一，此时我更相信房产税(和国际接轨)。最终房地产价格回归价值，更贴近当下的建安费用(比如日本二三线城市的房价，基本也是2万人民币一平带装修，因为建安费用就1.3万以上那么多)。

7.新一代人因为现实的原因，更容易也更愿意租房。当然，富人还是愿意购买新的一手房或者好的别墅物业。曾经的一线小区比如汤臣一品，没有用德国水管所以经常墙壁漏水，脏乱不堪。

其实人都是趋同的，我们只是比发达国家晚走了二三十年而已。五年前发生在底特律的，十年前发生在横须贺的，或者现在发生在墨尔本的，终将发生在我们这片土地上。

最后说说灯塔国的房地产，浅谈两句：

休斯顿/奥兰多都是美国偏南部风景，商业环境俱佳的城市。

这样的房子(带装修)，有较好学区，大概是80万美金左右。一年1.2万美元的税，物业三千左右。

美国的人口流入不用我说了吧？货币宽松不用我说了吧？灯塔国有多强不用我说了吧？人均gdp不用我说了吧？银行利息多低也不用我说了吧？

然而，因为贫富差距大，城市较为分散，人口平均居住面积早早上了40，最重要的是房产税！这边的房价比孟加拉便宜，比摩洛哥便宜，比杭州便宜，比嘉兴便宜……和拉萨，齐齐哈尔差不多。

但租金是很高的，房价的8%-12%左右。

所以投资房产的人们，希望能醒醒。自己住没有问题，千万别做接最后一棒的凯子啊！风险极大！！！

其他物价涨，房价也在涨但低于其他物价的涨幅（稳步相对下跌，只能相对下跌，步骤必须稳步，但也不能太慢，要在房屋需求大幅下跌前完成下降）。

挤出的资金去购买自然资源（绿水青山到金山银山的桥梁），保持资金池和经济落后地区的政府收入。

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  yi-zhi-zhu-ding-lou 网友的相关建议: 
      

以前（3年前）我觉得可能是房价不涨，慢慢等收入和物价上涨稀释掉泡沫。事实证明我错了，虽然不管对错我本来也不买卖中国的房子。

现在学习了专家和知乎经济学家的观点以后，我觉得房价会继续涨，涨到大家都买不起房：

大家都买不起房=大家都买得起房。

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