2022年将首迎「房子贬值潮」？明年是不是不能出手了？ 第1页

今年将首迎崩盘潮，预计下半年将迎来房价的熔断性瀑布跌。

任何投资项目，最难受的不是早前进入被关的那波人，而是刚刚冒头抢入的最新大部队。因为这批人的成本是最高的。

不管先前跌了多少，让你感觉到高位风险似乎已经得到了充分释放，你的判断都是基于错觉之上的。比如北京房价曾经十万均价，当跌到五万的时候，你是不是会认为已经暴跌了百分之五十，腰斩了，风险已经很小，值得你长线介入了？百分之九十九的人都会这么想没错吧？

真的没错。

但你却也绝对就此掉进了陷阱。你五万入场抄底，已经相较于那些十万买入的傻子不知道赚了多大便宜，但你的地狱与噩梦才是真正的刚刚开始。五万腰斩抄底的人，是绝对不会打余量的，就像那些零元买入原油宝的人一样，还要什么缓冲预留？你也做好了一冲进去，反弹到六万就收割的算盘。所以，预期都是快进快出的。

然后悲剧就开始了，就像已经慢慢跌了一半的长春高新才正式开始出现三个跌停板那样，已经腰斩的房价，在你大举搏命抄底之后才开始真正的快速杀跌，一根瀑布跌到峡谷底，直接就把你砸个粉碎。拉长时间跨度来看，所有的暴跌都会被修正回原来的高度，北京以后的房价肯定能够回到均价五万以上，所以从理论上来说，你的抄底行为肯定是没错的，就像那批零元抄底原油宝的人一样，是有依据的，但也正如你的抄底绝对不会成功也无法成功一样，你无法在持续断崖下跌的情况下保住金身。你的房本本绝对等不来回到六万以上的时候获利出局，而很可能就在跌到三万五的时候割肉清仓出局了。

看历史总有无数理由解释，看未来则是一片混沌，所以没有人能准确告诉你明年是什么行情，如果有，那这人一定是在图你什么。

普通人的消息面落后于头部人群，因此靠短期消息面参与任何投机行为，一定是会亏到当裤子。但有一点对所有人是公平的，那就是长期趋势，在长线投资面前几乎不存在信息差。房子长期看什么？

看人口。

所以以房地产投资周期的长期（看到10年后）来看，是完全能够做出以下预判的：

1.城镇化率60+%，居民负债率60+%，普涨暴涨时代结束，房子整体跑不赢通胀将是大概率事件（长期投资不可忽视折旧，当下去看同地段10年房龄差的房子价格差就知道了）；

2.人口负增长城市已经开始大面积出现，分化格局将是明牌。但到底是一二线继续涨，三四线跌？还是所有城市的核心区涨，所有城市的非核心区跌？这个取决于博弈后的产业布局结果，产业集约化则一二线涨三四线跌，产业特色化则所有城市的新区全部扑街，核心区涨。从反身性原理来看，坚信一二线涨三四线跌去投资一二线郊区的，要么挣不到钱，要么赔到当裤子，因为预期被透支了。

3.出生人口断崖，则房地产税必将出台，政策必将向年轻人妥协，因为这是以一大半的年轻人不婚/不育/少育作为斗争代价换来的。推动历史进程向前的，从来不是多数人，而是痛感最明显的少数人。历朝末期不造反就会饿死的占总人数的少数，但在他们的裹挟下，历史向着他们的意愿发展了。年轻人占总人口的少数，不婚不育的更是只占这少数中的一部分，但痛感明显的他们就是能撬动历史的车轮。

2022年是什么样，没人能告诉你准确答案，因为哪怕一个关键性政策波动都能勾动情绪，彻底扭转短期预期。但2030年是什么样，很大概率已经是明明白白了。

最后再解释一下，为什么年轻人必胜？因为长生不死药还没研制成功，因为年轻人绑架了民族、绑架了文化、绑架了未来，因为人是社会动物。文化的影响是潜移默化而又极其深远的，当不婚不育&优生优育成为年轻人群体的共识，哪怕有条件生的也不会生了，因为他们怕被歧视成老古董，又玩儿不到中老年人的圈子里去。当下年轻人就普遍认可了如果给不了好的起点，干脆就不要带孩子到这个世界受苦（这个文化观念自90后起，兴盛于00后）。

—————————————

补充说明：跑不赢通胀不是指跌价，何为跑不赢通胀？每个阶层所面临的通胀是不同的，是其阶层一揽子商品的综合增速。假设M2增速保持约8%，则顶级家庭（净资产1亿以上）通胀会是16%以上，这是由于这个阶层而言，“权势”也在其通胀清单之内；小资家庭（净资产1000万～1亿），通胀会在8%左右；中产家庭（净资产100万～1000万）通胀约在5%；而无产家庭（净资产100万以下），就是官方公布的那个刚性消费品的CPI了（2%～3%）。

房子跑不赢通胀是指在相应层级所对应购房门槛的房子，都无法达到对应层级的通胀，进而导致阶层下滑。即维持M2增速8%情况下，10年后，最顶级豪宅涨幅达不到400%，核心区大平层、学区房等高权益附加房源涨幅达不到120%，刚需房源涨幅达不到60%，这都属于跑不赢通胀。

投资跑不赢对应级别通胀，则长期来看，豪门会下滑成一般富户小资；小资会下滑成中产；中产会滑落成无产阶级。为什么收益高于下一层级还会下滑阶层呢？因为下一层级的平均收益远低于下一层级的进攻型收益，下一层级采取进攻型策略并成功的人会把你挤下去。可以看到顶层的滑落是最难的，而中产的滑落是最容易的。

就以大多数人最关心的中产下滑成无产阶级而言，将表现为房价收入比（刚需性房产/城市家庭平均收入）的整体回归，别人劳动更少的时间就能买到你的房子了，你的房子就没能跑赢中产通胀，你就更接近底层无产阶级了。如果不巧你的房子加了高杠杆，那么均值回归后，你的生活水平妥妥的就是底层无产阶级。