昆明、岳阳、唐山等多地急发房价「限跌令」，释放了哪些信号？会有什么影响？ 第1页

谢邀。

把成本绑定在房企身上。

简单说：不许甩锅。

房子已经成了一种衡量社会价值的产品，这个大家应该没啥异议了；

能够拿来衡量价值的产品，其本身的价值必然不能大幅波动，相信这个观点也没多少人会反对。

那这个时候问题就蹦出来了：

这种性质的产品，谁来供应？

能够衡量社会价值的产品，某种意义上就是货币，就是一般等价物，就是刚需。

如果可以的话，谁都想生产，就像谁都想得到金子和钱。

只可惜世界上就这么多金子，合成金子的成本还贼高；而如果滥发货币，那又要面临通货膨胀的问题。

这就是“衡量物”的内生悖论：“衡量物”一定要相对稀缺，否则就会因为过剩而丧失“衡量”价值。

在古代，贝壳在内陆才算货币，在沿海那就是个玩意。

房子在我国算不算“衡量物”？

我个人觉得，肯定算的。多少银行贷款，从个人到企业，都是靠房子（和地）来抵押。

注意：这里和房价高低没关系，这里指的是房子被金融体系承认的程度。

鹤岗两三万一套的房子，拿到银行也能换贷款。你拿份几百万的合同去银行试试？

几千万的合同和仓单，都未必能从银行里摸出钱来。

从抽象的“钱”的角度去看，在我国，房子比票子更值钱，因为公众认为房子的价值更稳。

这么崇高地位的产品，谁在供应呢？

长期民企为主。

换言之，很多民营房企，实际上是私人印钞厂。

而对私人而言，维持“衡量物”的价值稳定，不是经营目的；在“衡量物”的价值崩溃之前获取最大化利益，才符合资本要求。

78年一年，全国城镇住房竣工面积才不到1亿平米；而到了98年，这个数字超过5亿平米；到了11年，这个数字达到10亿平米。

经过这么多年的监管和新生人口下跌，去年新竣工面积还有9亿平米。

我国现有城镇住房，87%建于90年后，60%建于00年后。

房子这个“衡量物”，总量一路狂奔。

这种“衡量物”，总是要回归国家主导的。今年国资国企已经是房地产行业的大头了。

但这种“回归”不能“突然回归”。

如果是一纸红头文件，房地产行业就此宣告国资国企是老大，那么民营房地产一定会急撤。

大量房子会被瞬间抛售。为了尽可能快速捞回成本，惨烈的价格战一定会爆发。

而且这个价格战会有滞后恶果：普通人长期看着高房价，突然发现有便宜的房子，于是乌央乌央地买。

很有可能还是借钱买。

等到民营房企撤得差不多了之后，市场情绪冷静下来，普通人才发现自己接了盘。

搞不好一堆恶性案件。

当然，投机客的死活不是重点。

重点是这种大量抛售房子对金融体系的冲击。

那么多人按照房子这个“衡量物”的概念借钱放钱，一夜之间房价突然波动，这些关联的资金往来都得黄。

你抵押了我100万的房子，我才借给你80万的现钱；现在你的房子只值50万，你得补仓。

整个社会的交易链条就乱了。

行政命令可以控制买卖，但却控制不了买卖的价格。米棉之战不是靠发公文解决的，是靠全国调配、增大供应解决的。

但现在房子总体过剩，你总不能去炸人家的财产吧？

所以有个难题摆在眼前：

把房子这个“衡量物”转为国家主导，存在一个巨大的切换成本。这个成本谁来担？

大头是普通人，这个不用想。

还有一部分大头，必须摁在这些老玩家身上。

操作很简单：

一，三条红线。

除预售款的资产负债率，70%；

净负债与股本比例，100%；

现金与短债比例，1。

说白了，先要求你还得起手上的债。公司达到这个水平的，银行才会继续借你钱去搞房地产；达不到的，拜拜。

留下一票玩得起的。

二，限价。

这个限价表面限高限低，但限高实际上是很难的。

我低价买，然后二手市场里高价卖呗。反正有人买，总能找到转移支付的手段。

真正的核心在限低。

不许你低价出货。

要么你自己流血到死，要么你受招安，要么你神通广大坑蒙拐骗把手里的房子甩给普通人。

总之，你不许走，尤其不许以给“衡量物”造成明显波动的形式走。

在总体过剩的前提下限制降价清库存，大概和凌迟差不多。

这样，一大块切换成本就被锁在了民营房企身上。

有国资股东的还好说，纯民身的，自己想办法周转吧。把以前赚的吐出来点，拿别的利润来填卖不动的亏空，慢慢熬。

熬住了，以后也得老老实实做配角；熬不住，那就得四方打点求招安。

都在嘲讽许老板，可许老板好歹有国资托底呢。

泡沫要么萎缩，要么爆炸。我们走出了一条新路，叫“冻住不许走”。

不要跑，陪我一起完成这个切换过程。

但真正的问题在这：

为什么要拿房子作为“衡量物”呢？

票子是干嘛的？

这就是另一个故事了。

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  jesor 网友的相关建议: 
      

这问题下面，全都是等着房价雪崩，想看乐子的人。

虽然我也是个乐子人，一点不在乎房价涨跌，但还是必须要说，房价不会雪崩……正是因为不会雪崩，所以才限跌。

真雪崩，限跌反而没用。

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给你们算一笔非常简单的账。

现在岳阳体制内基层员工每个月公积金存缴，大概是小 2000 块钱。

也就是说，如果你是体制内双职工，每个月光公积金就有 4000，两个人通过公积金贷款，首付 30%，可以几乎 0 成本撬动一套 100w 左右的房子。

如果你父母也是体制内，首付用他们退休返还的公积金就行了，甚至还有剩。麻不麻？

（而这个家庭结构，在小地方太常见了。家里没什么钱的体制内，一般会安排小孩进单位，再找个体制内结婚。）

这就是房价的「支撑位」，而现在岳阳总价低于百万的房子，到处都是……

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所以我还是非常诚恳地建议大家，该买房还是买，别真把自己绕进去了，坐等房价雪崩。

「限跌」是稳市场，给点时间，让面醒一醒，把之前放多的水吃进去。

不会真以为以后不印钱了吧？

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评论区真的，看不下去。

我说房价不会雪崩，是指短期未来，比如 3-5 年，楼市这个系统本身不会崩。

如果有更大的东西崩了，比如新冠变异、三战爆发、气候灾难、小行星撞击地球、三体人入侵……会不会导致楼市完犊子？当然会。

但这不能叫房价雪崩。中国楼市这个系统本身……崩不了，政府的牌太多了，下的筹码也太重了。

你们这帮人不会在做 500 一平抄底，等涨回 10000，就可以一辈子收租躺平的梦吧？

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  xuebeijun 网友的相关建议: 
      

证明这些地方，没什么前途。只能靠卖地苟延残喘，这样执政一方，讲道理我们村李寡妇都能主政。不就是卖地嘛！

所以，没能力就赶紧让贤！

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  cheng-qing-quan 网友的相关建议: 
      

按照经济学理论如果把房子当成一个正常的商品，影响他价格的无非就是现在的需求和供给，以及预期需求和价格，预期的需求和价格对房屋价格影响还更大。

那么房屋的供给端主要分两大类，新房和二手房，二手房是一个相对市场化一点，新房供给主要是受政府供地影响，房屋的成本占比最大的还是土地；需求端最大的影响因素是这个城市的新增市民数量，又来源于三个方面：新增出生人口、城市化人口、吸引外来人口。

但是以上理论在于把房子定为一个居住属性的商品，但是中国的房屋这些年已经逐步脱离了单纯的居住功能，逐渐成为一个金融工具，价格的涨跌更多的受到政策的影响，成为各地政府收税工具，最终形成了土地财政的局面，让房地产绑架政府、绑架金融机构，绑架上万的上下游公司，大家一起把人民的钱甚至是未来可能赚到的钱转成一堆堆钢筋混凝土，本从中获取高额的收益，为了利益大家一起出力不断推动房价上涨。

这就是一个击鼓传花的游戏，但是传了这么多年发现后面接花的越来越少，甚至预期未来结花的人出现悬崖似下降，那么最终还是要回归基本面，回归基本的居住属性功能，回归到真实的供给和需求。一旦回归基本面我们会发现很多城市的人口规模可能已经达到了巅峰，新闻中提到的城市没办法像深圳上海一样可以吸引外来人口，只能眼睁睁看着进入到人口净减少的周期，没有任何可以回旋的余地，那么预期需求就会大幅度下降，房价下降也就是理所当然的。

但是刚也说了房地方绑架太多了，如果放任房价下降开发商会卖不出去房子、很多项目会烂尾、开发商会破产、上下游供应商也会破产、地方政府会卖不出去新的土地、政府的财政收入会锐减、银行的债务风险会大规模提升、小贷公司、担保公司会破产、失业率会大幅度提升，买房子的会进一步减少，房价进一步下降…这就陷入了一个恶性循环里面，所以一旦房价下降地方政府会立马出台政策来进行管控，因为这真是他们的“牛”呀。

真正想管涨很简单，但是真正想管跌太难了，一旦下降的预期形成根本就拽不住的。

一旦形成下降预期之后唯一能稳定房价的办法只有一招，疯狂的货币放水，让货币快速贬值，人们才会把钱拿去投到房子里面，掠夺全民到资产去救房市。

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  liu-shu-bin-57 网友的相关建议: 
      

随着对炒房越来越严的限制，而其他领域又没有提供稳健的投资渠道，于是炒房的资金会从弱刚需(房价是被炒起来)的地方向强刚需(一线与吸纳人口多的城市)转移，以规避风险减少损失。

这就造成了弱刚需地区房价要猛跌，强刚需地区拥入大量资金而涨价。

于是弱刚需地区政府受不了，这样下去地价跌了地方财政要完蛋，于是限跌。

而强刚需地区临要买房的老百姓也受不了，那就受不了吧。

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  mu-huo-36-71 网友的相关建议: 
      

最后一口了，真的。

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  xing-xia-15-78 网友的相关建议: 
      

我记得去年知乎有个问题，为什么美国的牛奶大量倒掉也不给普通人穷人喝。

现在我也想知道为什么房子宁可空着不买,也不让跌给普通人买穷人住。

我只是好奇不懂期中的可能比较深奥的科学原理，谁能解释一下。

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  maomaobear 网友的相关建议: 
      

看这一轮怎么收场。

继续卡二手房，新房除了自住没人买。

而自住为什么不租？

即使在一线城市，现在房价下的房贷也比租金贵。

卡二手房，必然会传导到一手房，这个过程先从下游城市开始。

二手房实际在限购限售严格的城市已经降了几年了。

苏州前几年的暴涨是政府变相放开，造成其他地区限售的资金都跑到苏州。

深圳则通过深房理来绕开。

现在普遍严卡，就再涨就不容易了。更关键是二手房贷款难度骤然加大，基本都不贷款了。这就加速了

在热点城市掩盖下。

北京远郊的房价已经跌破房贷线。

下游城市开始感受到压力。

中国大多数城市，要靠卖地收入来维持财政支出，发工资要钱，修地铁要钱，种树修路都要钱。

没有卖地收入，已经开工的大项目不能停，地方政府能维持发工资都吃力。

而一手房降价，销售不畅，开放商为啥要买地？

二手房对政府贡献不大，一手房涉及的卖地收入可是要命的东西。

所以，政府要限制一手房崩。

二手房通过锁定交易，有价无市，一手房崩可是真崩。

政府财政收入会跟着崩。

所以要限制一手房崩，太低不让买，房产以登记为准，政府说了算。

银行卡二手房贷款，时间不太长。再有一两年趋势会更清楚。

有一轮商品房去库存就在眼前。

这次还搞涨价去库存，加居民杠杆不？

再来一轮，有房人资产翻倍。

没房的就更不生了。

我一直说，把房产投资和居住属性分开。

让买不起房的，地铁口租一辈子公租房，50平方一室一厅。房租按照当地平均收入10%，只要交房租就不会被撵走。

商品房100平方以上，自由交易，自由炒作。要享受大房子的，努力买房吧

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