如果恒大破产，倒楣的是施工方，还是业主? 第1页

刚好最近在接触这类不良资产的项目。从法律上讲，施工方的工程款是优先债权。如果你办了抵押或者网签，施工方并不能把你的房子拿去抵债或者变卖。但施工方可以拒绝办完工手续（且不谈直接烂尾了），没完工手续就没房产证。

当然，也有施工方傻乎乎的签了类似和解协议的债务协议，以为把工程款明确成具体金额的债务，哪知道条款有问题，变成了开发商借施工方的钱来开发，还不起钱了。看似把债权关系扯清楚了，实际上变成了普通债权，没有优先级了。这种施工方我也遇到过。

另外，一般这类情况下，政府无非是出面协调，每个债主打折赔钱，找资管把债权收了，你想原价退房，或者拿到房子的可能性不是没有，但很小。比如你这个楼盘已经建完了，但只买了很少一部分，来处理不良资产的人算下来利润很高，那就会给你多留点儿，如果都卖得干干净净，钱都被恒大拿走了，那你可能只能拿到二折或者三折的退款。这类债务，债主越多，处理时间就越长，成本就越高，风险也越大。最近我在接触的一个这类业务，几百亿级别的，大大小小债主几万个，根本没有哪个国企愿意接，都差不多有7年了。现在去谈的做不良资产的人，都只愿意根据单一的资产一点儿一点儿接手，小的几百万，大的一两亿。按这个速度，再过20年都处理不完。

PS：这类资产最后的结果一般都是金融机构、施工方、小债主自然人几方轮候查封，谁都不敢出钱解这个扣，因为都怕自己出钱了，其他债主不同意，又给你查封了。一般都是各方都拖疲了，能拿多少钱算多少的时候，才能处理。政府参与的方式不过是把债主都召集起来，达成和解，但其实这个过程里，政府的工作人员是弱势方，不买政府账的债主多了，这时候就是名副其实的“我真有两头牛“。

PS2：再说说不良资产处置的问题吧。上个月看的一个商业综合体，建完了的，而且都运营好几年了，工程款没付清，所以一直还是个在建工程，没证。它的第二大债主是一个搞建筑的大型国企，也是多个查封，然后政府出面协商了，其他债权人都愿意低价退出，于是给这个国企说让它出面把这个物业低价收购了，估计不到5折价格。这个国企下面的人很高兴啊，血赚啊，然后报上去，他们党委书记不同意，说之前欠的钱这么多年都没还，再给几个亿，出了问题你们谁担得起？这不废话么？都是打工仔，谁敢说自己担得起?然后就不了了之了。

另一个事情，就是我自己前几天才经历的了。某个不良资产上涉及的过户时会遇到的问题，律师说没问题，投资方的风控说不信，要问房管局；房管局说没问题，风控还是不信，要求问国土局；国土局说没问题，风控还是说不信。我当时都要冒蚊香眼了，脑海里就是鲁豫那句“真的吗？我不信！” 于是我们问他，你要怎么才信呢？他说“你先把产权办下来，我就信了。” 我……,我TM要有这能耐，我把全国的不良资产业务承包了。

都倒霉。

但是如果比谁更倒霉的话，我认为业主更倒霉一点。

其一，楼盘必须要复工，所以无论通过哪条途径盖房子，最后还是要给施工方钱。小业主有可能操作不当：比如一直不走法律途径，坐以待毙，钱房两空，楼盘剩余货值被抵债，蒙受重大损失。

有的小业主集资自救，但是钱给了施工方，房子却没有盖下去，施工方说这些钱只能抵掉过去的债。还有的项目房子盖起来被法院查封了，最后没到业主手里。也有烂尾楼烂了20年的。

施工方有现成的组织，总是可以有效地保护自己，小业主在没有建立组织的情况下，或者即便组织起来了，依然是个松散群体，要么不团结，要么没方向，要么不团结加没方向。

有的开发商说，烂尾楼可以把施工方清场，换总包。实际上，想把施工方“清场”，一般都是烂尾开发商用来安抚小业主的话术。“我们和总包有纠纷”“我们正在换新的总包”。开发商把自己的责任全部推倒施工方身上，转移业主的注意力。真实的情况是，只要他钱到位，两个礼拜就可以盖一层。

其二，在烂尾楼里，唯有业主是没有过错的。其他各方，开发商不用说了，银行、政府没有进行预售资金监管，施工方没有专款专用，都是烂尾楼发生的原因。这里面只要一个环节不出问题都不至于烂尾，烂尾是各方的合力——现在的房价可以轻轻松松覆盖掉盖房子的成本，而业主的购房款够把房子盖起来好几遍的。

施工方具体有什么问题呢？

按照法律规定，预售资金要“专款专用”，细节全国各地规定不尽相同，但是基本原则就是小业主买房的钱，要主要用于楼盘的工程建设，所以这个钱一般不是直接给开发商，而是从监管账户直接到施工方手里。

开发商要打这个预收款的念头，怎么操作：让施工方先把钱领出来，然后再打到开发商指定的账户。

我第一次遇到这个问题，就是一个全国性的烂尾楼盘，光耀案。

在光耀的某个烂尾楼项目中，施工方起诉开发商要施工款，其中他主张的一个天文数字，就来自于监管账户，施工方已经提走的资金。这笔钱并没有留在施工方手里用于工程建设，而是被施工方按照开发商的要求打给了开发商投资的项目，这样就让预售资金监管制度形同虚设了。

其三，从法律上说，在烂尾楼案件中，小业主的优先受偿权是优先于施工方的，在第一顺位，施工方排在第二位。从实践操作说，施工方的“违约金”、“滞纳金”甚至之前的工程欠款几乎不可能和购房本金一样100%清偿，但是这不意味着施工方比业主更倒霉。只要不把楼盘盖到竣工，楼盘就是烂尾楼施工方手里的人质，无论你是业主还是银行，是战投还是政府，你都绕不开这个施工方，不是说清退就清退的。

无论破产还是直接重组，过去的烂尾楼案例中极少有换掉总包的。有的烂尾开发商和总包实际上就是一家，开发商作为搅屎棍还可以利用总包继续在烂尾项目中捞钱。

其四，从数量级来说，在开发商、银行、政府、施工方、小业主各方来讲，只有小业主是承担100%的损失。一个楼盘如果有10万平米，一平米能卖2万，总货值20亿。

土地出让金等税费40%~60%大概是10个亿左右，是政府已经拿走大头的，欠的一些税费罚款损失也就损失了，到手里的钱基本不会再吐出来，是最安全的。

银行放贷可能收不回来，但是贷款也不可能和整个项目的总货值匹配，如果一平米卖到2万，那么银行的贷款不太可能达到20亿的规模。而如果操作得当，通过执行程序，还能“先到先得”。

大部分烂尾楼，小业主的购房款乘以总人数，就是整个项目最大的债权人（不把开发商母公司的债务算进来的话）。这些业主里面有着相当比例的刚需人群，在楼盘烂尾的时候还需要承担银行的按揭贷款，同时又得租房子，并不是你有点钱，吃口西虹市炒蛋，这一天就过去了，你得交房租、还贷款，每个月收入都可能是负数。

前几年有砖家说要“六个钱包”，从卖地、贷款到盖房子，谁都是最大化自己利益去捞钱，层层扒皮马太效应，羊毛出在谁身上？你把一个小区小业主受害者的人数直接乘以6，就是烂尾楼的原罪。

至于施工方，只是房地产一个环节，业主在最下游，施工方就在业主的上游：捞一票、跑不了的上游，和业主一样是最惨的两家之一。要知道今天的建安成本一平米1500~3000块，10万平米也不过就是两三个亿的水平，这和业主的损失比起来算什么呢？

这也是为什么法律上要把业主放在第一位的原因。

况且，有组织的业主是一股不可以忽视的力量，要不然为什么政府叫人民政府，法院叫人民法院。这一点国内外能达成共识，文明六里面讲老秦有这样一句话：

从水下第一个生命开始，到石器时代的巨型野兽，再到人类第一次直立行走，您已经历许多。现在，开启您最伟大的探索吧：从早期文明的摇篮到浩瀚星宇。

秦始皇，您的国民是您最强大的力量。您统一了中国，世界各地的人都前来仰望万里长城和高耸的奇观。您的人民辛苦劳作，很快修建了世上最让人震撼的建筑，但愿他们的手上永远没有水泡。好好保护您的国民，您将来名垂千古。

这种规模的企业破产，单论损失规模的话，最大的既不是业主，也不是施工方，而是银行。而最终银行的损失，会平摊到所有人头上。

2016年前后，恒大在我市做一个楼盘，联系各银行提供自己的融资方案。

也就是说，它作为一个借钱的，即债务人，让各家准备贷款的，即债权人，现场竞标。

我当时是区行审查岗，跟着区行风险经理、分管行长就去了。

现场主持招标的，是一个30岁左右的妹子。所有银行的工作人员被安排在刚刚盖好的售楼处大厅内，里面还有浓浓的甲醛味。而规划盖楼的地方，连地基都还没开始动工。

现场各家银行的工作人员轮流上场，汇报融资方案。女主持脾气很大，有一家银行说得专业术语比较多，她可能听不懂，多次打断，最后指责其方案空洞无物、过于冗长，直接让他下场。

轮到我上场，我就开始说明“项目贷款”和“楼盘按揭准入”这两个项目，重点是额度计算方式、利率和准入条件等。

我说了还没到一半，就被女主持打断了。

她略有些不耐烦的说，“停、停！我不想听什么条件，你只要告诉我，你们能给我们做多少额度、多长期限、利率最低是多少就可以了。”

这时，我们分管行长走上台，拿起话筒对她说，“你贷过款没有？”

分管行长是73年的，长得虎背熊腰、老成持重，气场很强。

女主持一脸懵逼，说道：“这又不是我贷款，这是集团在做项目融资。”

分管行长答：“不管是个人，还是企业，贷款都是一样的。个人要看你的年龄、工作、收入、抵押物、担保人。项目融资要看政府红头批文、看在建工程进度、看五证。你们什么都不给，我们怎么确定额度？”

女主持冷笑，一脸不屑：“你们XX（地级市）还真是个小地方，我们是恒大集团！集团在北上广做，都是这个流程！我们是房地产业最优质的客户，集团的信誉就是最大的保障！”

分管行长一听，答复到：“你们在别的地方怎么做的，跟我们的规章制度无关，要想在我们银行做，就必须按他刚刚说的来。”

然后回头对我说，“把电子版发给他们一份，让他们自己研究吧。”

说罢拉着我走下台，招呼风险经理一起走了。

出门的时候他对我两说，“就恒大这么个借钱法，最多十年必然出事。”

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恒大现在如此多的负债，至少一半是借银行的。如果恒大真的破产了，首先要清偿工资、劳保、税金等等，然后才是银行债务。

大概率轮到银行的时候，能还上一半就不错了。剩下的就是绝对损失的贷款，国有银行会打包给资产公司处置。

所谓打包，就是用自己的净利润把不良贷款还上，再给资产公司去处置债权。而如此巨量的不良贷款，大部分银行是没有那么多钱去还的，就向央行借。央行借给它们真金白银，去核销贷款。

那么，央行的钱哪来的呢？

就这些。

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