恒大为何宁肯土地被收回，也不卖掉呢？ 第1页

首先，直接倒卖土地使用权是违法的，要么做股权转让，要么投资强度达标后按在建工程转让。

恒大被收回的地，很可能有以下的坑：

（1）欠缴土地款，土地款滞纳金一般按千分之一/日计算，拖欠久了的话将是一个可怕的数字，很多地方政府拖着不收回土地也有这笔经济账在里头（滞纳金比被罚没的保证金还多，傻子才收地）；

（2）缴齐土地款，但土地本身抵押了，甚至可能抵押了不止一次，土地证一次、股权一次，可能抵押融资的钱就比买地钱还多了，拿地等于赚钱，且赚来的钱早花光了；

（3）土地太偏僻，或者带有商办、文旅、产业配建要求，肉少骨头多，沙雕才去啃；

（4）有小股东在里边和恒大爱恨情仇好几年。

以上随便哪个坑都够接盘侠喝一壶的，谁敢上。

不谢遥，抱歉，我只能按照行业惯例来谈谈，这事不能细说，因为签了保密协议的。看了一下这个问题之下的答案，有几个说的接近点真相。

国有土地使用权闲置收回的规定具体有这几条，《土地管理法》第37条第1款：“……一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。《城市房地产管理法》第19条：“……在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”;《城市房地产管理法》第21条第2款：“……土地使用权由国家无偿收回”;《城市房地产管理法》第25条：“……满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》中，除对上述法定事项相应规定外，《补充协议》第八条明确：“因受让人自身原因减少项目投资数额，而导致部分建设用地空闲，但具备分割条件，并能重新用于开发建设的，受让人须在完成建设前90日内向出让人提供相应面积建设用地申请……”。第十七条明确“在出让期限内，受让人要求改变《出让合同》规定的土地用途等使用条件的……”，可由出让人收回土地使用权后，依法重新出让。

所以综上所述，根据相关法规规定，只要符合上述规定中的情形，政府收回土地都是有理有据的。那么恒大集团作为专业的房地产开发商不知道这些规定吗？答案当然是否定的。恒大明确知道不开发的后果，一般常规操作就是在资金不足的前提下，先让总包安排好歹做做样子，挖挖地基打几个桩基，一年后申请延期，再要求改规划待政府审批，这流程一走那么又可以拖上一年，然后再慢慢施工，零线下可以慢慢施工，在一般情况下，政府一般也对此睁一眼闭一眼，所以有些地方房产商可以拖上个4-5年。但是现在情况完全变了，对地方政府来说，恒大连工资都发不出来了，根本没能力开发，已开发并预售的项目都不一定能交楼，何谈未开发的。所以，最理性的做法当然是一切法规从严执行，哪怕你挖了桩基，照样收回，然后再拍卖。对这些土地，恒大当然也想转让变现，主要通过转让拿地主体项目公司的股权来实现，但是因为恒大拿到的土地很多位置比较偏，而且开发面积巨大，近两年拿到的地很多没付清土地出让金，涉及旧区改造的项目，有多期开发的，还真不好分割转让，种种原因，好卖的都已经卖了，剩下的都是难卖的。最关键的是，从去年开始整个房地产开发行业都缺钱，为了规避三条红线而卖项目的太多了，接盘的太少，那更是难上加难。很多网上为恒大洗地的文章说恒大有很多土地储备，资产大于负债，只是现金流出了问题的，明显都是避重就轻。讲真，恒大资产端状况恐怕问题很多，水分大，储备的土地弄不好很多会被政府无偿收回，其价值就是零。目前看到只是安徽、海南、四川三地，9宗土地，以后恐怕会有更多的地方政府跟进。

01

恒大新增14起法律纠纷

3月12日，恒大地产集团有限公司新增14则开庭公告。案件原告涉及肇庆市华利达投资有限公司、上海建工五建集团有限公司、济南小朵机电有限公司、河南岑润金属材料有限公司、威海卓一地产顾问有限公司、河南岑润金属材料有限公司、深圳市华阳国际工程设计股份有限公司等。

14条开庭公告中，案由为票据纠纷的有5件，劳动争议4件，建设工程施工合同纠纷的有2件，合同纠纷1件，商品房委托代理销售合同纠纷1件、建设工程设计合同纠纷1件。

据企查查，恒大地产集团共涉及司法案件2534起，有被执行人记录48条，被执行总金额995696.87万元；有限制高消费记录2条；有终本案件记录1条，未履行总金额8.12万元。

02

恒大500亩闲置土地被收回

3月11日，开封市自然资源和规划局网站上挂出了一则通告，即收回恒大在运粮湖片区未开发的闲置土地，粗略的算了一下大概有500亩左右。

恒大不是不想卖，而是卖不了、卖不掉。

卖地不仅关乎恒大的利益，也关于到恒大供应商、购房人、地方政府、金融机构等各方面主体的利益。

恒大卖地无非是两种途径，一是建设用地使用权转让，一是项目公司股权转让。

先说建设用地使用权转让。

根据《城市房地产管理法》第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。”

因此，恒大要转让建设用地使用权，必须要完成开发投资总额的25%。如果某个项目没有达到这个要求，就只能望洋兴叹。

同时，也不是说你完成了这个投资额，就能转让，在建工程还有有银行抵押权，同时还涉及施工人的优先权问题。除非受让人愿意代恒大偿还银行的金融贷款、施工人的工程款。

当然，当地政府也在权衡利益得失，这里涉及到政府无偿收回，这个利益巨大，对地方政府来说，是一笔稳赚不赔的生意。

根据《城市房地产管理法》第二十六条规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

如果恒大某个楼盘长时间停工，不进行开发，地方政府肯定要发挥主动性，实行无偿收回土地使用权，恒大可能面临鸡飞蛋打的局面，已经交付的土地出让金以及税费就别想拿回来。已经开建的建筑也可能面临拆除的命运。

再来说股权转让。

股权转让的风险，对受让人来讲，风险更大。除了尽职调查发现的债务，还有或然债务。

仅仅是恒大的供应商、银行债务、施工人工程款、购房人的房款等债务，可能会让受让人望而却步。说不定将来还面临大量的诉讼，这都能拖垮一个健康的公司，何况恒大的项目公司。接受股权转让，就是接收了一个马蜂窝，麻烦不断。我想，没有哪一家公司或者自然人会这么傻。

恒大也想将土地转出去，及时抽身，但无奈条件不准许，不能转让，也转让不掉。