顺着话题说一下中介费的问题。
不少人都吐槽说中介费3个点太高,也有不少中介从业者说3个点合理。
但事实上是,大家都被洗脑了:中介费的多少根本不应该和房价挂钩。无论什么三个点两个点一个点,都不应该的,应该直接就是一口价。
例如说我买套1000万的房子,付出的中介费是一套100万的房子的10倍。然而,中介为了这套1000万的房子付出了10倍的成本吗?买卖双方作为中介费的消费者,付出着这10倍的差价到底得到了什么更多的服务?是有10个中介陪着看房砍价了?还是中介们鞍前马后车接车送了?还是说需要跑多10趟房管局或者银行去办手续了?
都没有嘛。
房子值100万还是1000万,那是买卖双方关心的问题,中介实际上并不牵涉其中。就算说在价格谈判中中介有发挥作用,那也应该是实际成交价和标价的差再取百分比,而不是直接在总价算百分比。所以,无论我买的房子是100万还是1000万还是1个亿,中介给我提供的服务都是基本一样的,那我们理应付一样的价钱。
我们应当反对的,是资本主义,而不应该是任何具体的资本家,更不该在现在就无条件反对市场经济。
在这种情况下,评价一个资本家的标准,既不是他有多少钱,也不是他的资本在商业层面有多成功,而是有且只有一个:他建立和维系的资本,对社会、人民、国家、人类,是净的正效应,还是净的负效应,还是很难说。
这一正负评价,再乘以其资本的规模,才是这个资本家盖棺定论,分配到地上或地下第几层的唯一标准。
若是正的,然后死了,那就很惋惜;若是负的,然后死了,那就是造福社会了。
左和他的商业帝国,是净的正效应,还是净的负效应,各自评价即可,我目前没有太明确的态度。
此处仅是给出一个判定的框架和标准。
早在几年前,坊间有就传言左老板得了癌症,不少深受房地产之苦的网友纷纷表达心愿:
祝愿病魔早日战胜左晖先生。
作为被链家/贝壳狠狠割过韭菜的人,我倒觉得没有必要诅咒。他在这样的商业土壤上做出了成绩,我们也没有必要怪罪他。
没有homelink,也会诞生homeconnect。
当然把他当做行业大佬膜拜,尬吹他改变了整个行业,让行业更加规范透明,把他当大善人,那就只能说是收钱办事,毫无良心了。
毕竟垄断性的企业是个什么节操,你我都知道。
也许他整合了无数的小门店,把野鸡的不规范的一网打尽,但他的目的不是为了你好,而是掌握市场定价权。
在帝都,链家基本无可匹敌。
2.2%的居间服务费,0.5%的担保服务费(我需要你担保个鬼),很难砍下多少来。
与之相比的是,我爱我家很多时候可以做到1.5%甚至更低,更不用提一些小中介了。
如果中介处于完全竞争市场,那么在市场不景气时,是会互相压价的,这时候对于购房者有利。
但出了链家,您就省省吧。
2.7%,现在帝都上车盘四五百万,这就是十来万的中介费出去了。
多少人一年才能挣十来万呢?
不得不说,链家的经纪人,有些是比较专业。
中介,也就是所谓的掮客,居间服务方,最厉害的业务素质是“做局”。
如果仅仅是看到你有购买意向,就去不断打扰你,磨你,你可能很快就打退堂鼓了,你觉得他不安好心。
但链家的经纪人,会把有的没的,虚的实的需求,统统拢在一起,搞成一次竞价会。他们会告诉你,房东只有这个下午有空,有三五个买家要谈,你最好早来,排第一个,来晚的话,被人把房子抢走了,你就吃大亏了。
实际上那三五个买家,有几个是真的呢?有没有群众演员仅仅是来打压下交易双方的预期呢?
先安排一个群演,跟房主杀价,没谈成,挫挫房主的锐气。反手再跟真实买家报一个高价,说他们谈的很接近了,就差一万,你可得把握机会啊,把买家的心理价位抬高。如此这般,卖家的心理价位降低,买家的心理价位抬高,交易就容易促成了。
专业,真是专业。
从居间角度,这么做无可厚非,无非是作为买卖双方博弈的一个催化剂,最终还看双方的博弈能力,谁有更多选择,谁掌握了更全面的信息,谁更勇猛,谁就能胜利。但是对于中介而言,这种专业度并不意味着提供了更专业的信息,而只是利用心理伎俩,攫取自己的利益。
虽然不齿,但必须肯定,链家促成成交的能力确实强,哪怕是在疫情期间,还是吊打我爱我家和麦田之流。
这其中,垄断了大部分房源、客源功不可没。
但链家做的最成功的,是成为大机构的附庸。
丰台区房产交易大厅,50米内有链家门店,进去打印复印一条龙。没有我爱我家。
海淀区政务服务中心,链家直接在办公大厅里边摆摊,帮忙交易者整理材料。没有我爱我家。
公积金贷款办理网点,楼下拐角就是链家的门店,链家的公积金专员给你准备好材料原件复印件,带着你上去柜台窗口办理公积金贷款。没有我爱我家。(第一名和第二名的差距就是如此巨大。)
这些好不好?好。
方便不方便?方便。
值不值几十万的中介费?不值。就是按照清单帮人理理材料,说实在的,一天两百块,愿意做的大有人在。
链家能收这么高昂的费用,主要就是让自己跟权力机构高度绑定。
如果我是公积金贷款办理行的柜员,我会拒绝链家专员的引导吗?
不会,有了他们,我可以少费很多口舌,轻松多了。
反正掏钱的不是我,没准他们还能上供点儿好处。
羊毛出在羊身上。给公积金贷款柜员减轻的工作量,买单的是链家的客户。
链家牛啊,狐假虎威,就能比别人生生多收一个点的费用。
当年万众创新的时候,冒出来很多互联网中介,都说要颠覆行业,中介费不超过1个点。结果呢?到现在我连他们的名字都不记得了。
手里没房源,自然干不过链家。
链家做社区店的思路是领先的,可以代收快递,可以借雨伞,可以进去连wifi免费打印。
这是一种“互联网思维”用在线下,用免费的东西抢占流量入口,最终牢牢掌握了房源。
人是复杂的,企业也是。
链家有没有做好事呢?有的。
链家的自如做的还不错。没有经历过租房战国时代的朋友们可能没有体会,当你在网上过滤掉中介,只选个人房源的时候,最后绝望的发现,所谓个人房源的背后,其实还都是一帮中介和房虫。你根本无法摆脱他们的一刀。
那么自如的窗明几净似乎是不错的,还有保洁和管家。
但空气中也飘荡着致癌的甲醛。
据说左老板得了肺癌,这不知道是不是一种宿命。
链家的贝壳APP做的不错,信息的聚合、用户的体验,都非常棒。
同样的户型,不同的要素,历史成交价格,在去年还都是能看到的。
这是市场中很宝贵的透明。
如果你好好的研究了,无论是作为房东,还是购房者,都是非常好的市场标杆价格,谈起来心里更有底,多点少点反正亏不了。
但是去年年底以来,因为种种原因,历史成交价格不再可以轻轻一点就获得,而要通过更多幽深的手段才能窥其一二。这不是链家的错,而是有人不希望市场的真实情况引导了人们的情绪,做出的人为掩盖。
贝壳确实提供了很多有效的信息。
所以我说,人性是复杂的,企业也是复杂的。
并不是说一家企业,生来就要作恶。他也会给公众提供一些便利,虽然他的发心不是公益,而是赚你的钱。
左老板的一生,我并不想评价,甚至没有什么兴趣了解。2008年,我听了十来位当时最著名企业家的演讲,仔仔细细的对他们阐述的成功之道做了记录。十年之后回首,当时意气风发的企业家们,有的破产,有的身陷囹圄,有的艰难维系。
他们成功的真正因素,从来不为外人道。他们说的东西常常伟光正,但伟光正=然并卵。
对了,08年给我们讲课的有三位光伏大佬,无锡尚德的施正荣,江西赛维的彭晓峰,山东的黄明。在光伏泡沫中,他们一时风光无两。泡沫破碎之后,他们的境况,有兴趣的朋友可以搜搜。
企业家就是企业家,他们给社会做出了贡献,社会也回报以财富,给了他们优渥甚至奢靡的生活。任何其他的夸赞,在我看来,毫无必要,实属矫情。
吃了买家吃卖家。
哄抬房价。
借疫情把小中介都吃了,搞垄断。
利用垄断地位提高中介费。
现在贝壳中介费已经收到3%了,300万的房子要给贝壳10万。
(后面内容被建议修改,对不住了,筒子们)
当年,房地产中介假消息满天飞的原因就是发布真消息卷不过假消息。
原理和知乎房地产那么多专业人士,最后养出一个外行大V是一样的。你放虚假低价房源,征询流量有效率确实很低;但是你放真实价格房源,根本就没有人征询,看都不看。没流量,当然也没单做。
链家打破了这个“劣币驱逐良币”的内卷魔咒,方法是海量推店把散户中介收编建立垄断,再提高中介费补充成本攫取利润。同意高赞说的,链家解决的是中介自己制造的问题,解决方式又制造出新问题。贝壳其实就是链家的延续,收编漏网,编织价格联盟的平台,赤裸裸地垄断手段。然而,谁又不是呢?这就是互联网。
左老板为了吃掉许多小鬼,造出了一个大鬼。所以人活着就会天天见鬼,死了才见不到。左老板死了,不用再见鬼了, 安息吧。
左老板有很多钱,郑爽从康熙年间每天打工到现在都赚不到那么多钱。这是一种福报,造鬼的人似乎都很有福报,也不知道怎么搞的。
左晖死了,左晖成功的模式还活着,我为此默哀。
一位成功的资本家背后,是无数个失败的打工人。
今天,这个资本家离去了,但是却无人纪念曾经为他逝去的打工人。
一起熬过日日夜夜的,不止他一个人,还有我们打工人。
让我们斟一杯酒,悼念那些逝去的打工人。
今天看到江苏淮安一个工人因为讨薪无果,直播从工地上跳楼。
不过后来警方通报说,这个工人并无大碍,当天就和老板达成了协议,跳楼视频是剪辑拼凑的。这年头,还真不知道信谁好。
房地产大下行时代,贝壳老总也算死得是时候,不用遭受未来的痛苦。但是那些在工地上的打工人,又何去何从呢?
中午的新闻,刚成为地产首富。
一路走好!
同时希望房地产能剥离过多的金融属性,房地产和实体经济能协调发展。
波普艺术的出发点是消费主义,但既然都消费了,那就涉及到艺术品的大规模生产,或者说流水线式的生产。这个生产行为,是对高度手工,个性化,甚至具备一定神性的艺术品的祛魅。这个祛魅的过程,可以认为是反精英化的。
所以说呢,波普艺术的目的不是反精英,反精英是其结果。
如果要切题,不如抬出班克斯。他是真正的反精英主义,而且大众确实喜欢他的作品。但这并不妨碍大众想做精英啊,毕竟精英也喜欢班克斯?甚至弄得班克斯的反精英作品都精英化了?最近拍卖场上被他碎掉的作品就是他的一种反抗,结果这作品价格可能更高了……大概精英人士就是喜欢被艺术家虐吧……
自己不准修自己的车,任何人都会觉得诧异吧,但修车店为什么能这么牛?
因为它给服务区交了承包费,这其实就是修车店和服务区之间的一个默契,你给我固定的承包费,我同意你在此的车归你修,价格由你定。
当然现在搞出了事,服务区就不认了。
可是,如果没有服务区的默许,会搞出事情吗?
小小的一个服务区都能成为保护伞,这可能是大家难以想到的,但事实就是这么无情。
所以,大家知道为什么打黑除恶永远要在路上了吧。
以下内容包含一些负面、阴暗面的描述,其目的是为了描述”不好的管理者做什么事“或者”优秀管理者应该避免什么事“,如有雷同,纯属巧合。
本文主要涉及大企业的中层管理者的行为。
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每个业务类型都有自己的KPI:开发有完成度;销售和运营有量化指标;实施有项目进度;业务线或者事业部一般会是按利润中心(profit center)设置,KPI以利润为主,多重KPI组合。
中层对KPI的3个动作
扛:要为上级分担,上级也有他的“大KPI“,要帮上级去扛;
抗:你的KPI终归要靠全体团队去完成,对于上级过分的KPI要求,要能”抗“,不然兄弟们会离心;
分:把团队的KPI分下去,KPI直接关联到每个人的收入,也是团队管理的最大工具之一。
过程控制,与被过程控制
团队管理
大企业里面,”铁打的团队,流水的中层“的现象非常普遍,中层会在不同的部门流转,但是基层团队人员的内部流转没有那么频繁。
上升通道——一步一步远离业务的不归路
就像前面所说的,中层会在不同的部门流转,而且大部分的大企业都不会”原地提拔“,直接在本部门上升的情况都是少数。
管理人员的内部上升通道一定是跨部门的,比如从大业务线的基层到小业务线的中层,某种程度上算是”升半格“,甚至于还经常要离开家庭到其他的城市甚至国家,才能获得晋升的机会。
这条路最大的风险就是:企业的金字塔结构+大企业相对稳定的总体规模,决定了每一级的晋升都只有5:1乃至10:1的比例,所以你为了上升而离开家庭,但是有可能接下来5年甚至10年都停留在”半山腰“,且迟迟找不到回到家庭身边的位置,这就是一条不归路。
例2:N哥是华中分公司的一个业务骨干,有机会升职为部门经理,但是职位所在地在东北分公司。他纠结再三,中间和我电话长聊过不下四次,最终决定走出去。
之后的10年间,N哥先后在东北分公司、华北分公司的几个平级职位上流动,后来他倦鸟思归,想要回去了,但是华中分公司一直没有空出来同级职位。
最终,N哥接受了降级回归。但是,经过中间这些年的辗转,他已经逐渐远离了一线业务,回归之后的状态大不如当初,甚至成为华中分公司领导眼里的”不好管的老同志“。
下级和上级的隔级沟通
你的上级喜欢和你的下级建立直接沟通吗?
如果否,说明你的上级多少有一些官僚作风,有可能是个空降兵、混资历的,无法为你带来什么实质性的帮助;
如果是,那么恭喜你,你抽中了80%的”有为上级“,他希望对你和你的部门有360度的掌握。说到底,上级就是上级,老大就是老大,你的心态要放平稳,难道你真的想”自立山头“吗?
更进一步,如果你发现自己的下属,经常主动去找你的上级”单聊“,感受如何?是不是有些意难平?那么,你能怎么做呢?去找下属谈话,让他不要”越级上报“吗?开什么玩笑!
和上级的上级的隔级沟通
换个身份,你会主动寻求机会和上级的上级直接沟通吗?让更大的老大有机会多了解你?傻子才不愿意吧?但是直接上级一定早晚会知道的,你真的不担心他会介意么?
例3:曾经有2年的时间,我的直接上级在上海,而我上级的上级和我一样在北京,办公室只有20米的距离。知道我的直接上级如何处理他的焦虑么?我和他日常有各种电话沟通,他会时不时的在电话里多问我两句:”老大最近状态怎么样?对咱们这块的工作有没有什么评论?“
嘿嘿,话里的味道品得出来不?你觉得他这个处理方法如何?作为下级,你会如何回答呢?
编织内部网络
内部网络是中层管理者非常重要的资源,重要性再怎么强调都不过分。下属搞不定的跨部门协调,你一个电话、几句玩笑就让别人买你的面子,下属自然会敬服你这个老大;当然,人情要有来有往,你也要随时准备好买别人的面子。网络就是这么一点点编织起来的。
更不要说,那些组织结构调整的八卦、上级领导的动向。我赶上过两次比较大的公司层面的组织结构调整,旧板块拆分重组、新板块建立,很多位置消失,更多的新位置诞生,调整方案没出来之前的几个月,下班时间手机基本上处于热线状态,即便我自己当时正好无欲无求,也会有各位兄弟来打探消息、交换情报、寻求建议。
公司的管理层年会是一个彻头彻尾的内部社交大趴,精力充沛的人甚至每天只睡两三个小时,白天开会,晚上和这个喝几杯酒、和那个泡一壶茶、再和几个平时难得见的同事出去吃个夜宵,也有更加不健康的活动,就不赘述了。
年度大趴只是最低限度的必要,更重要的网络编织活动都在平时。
曾经有一位销售骨干,有机会成为所在的省分公司经理,这是很难得的原地升职机会,但是他放弃了。他给我的解释是:近距离观察了这么久,我判定自己不想过那样的生活,每个星期至少有6天晚饭都不是在家吃的,要是和客户也就罢了,偏偏里面有七成以上的都是内部应酬,有个chuizi的意义!
但是,像他这样想的终归是少数,一代一代的中层们还是努力经营着自己的网络,希望自己在这个环境中更加如鱼得水,同时也扮演着别人的环境。
中层的蜕变是组织退化的标志
下列都是典型迹象
KPI变成数字游戏
KPI总是尽可能的量化,量化的指标背后总有其计算方法和数据基础,一个游戏的参与者一旦掌握了规则的漏洞、或者规则背后的影响环节,他就成为了”聪明人“。聪明人会把KPI的实干逐渐变成数字游戏。那一年,我发现自己已经基本掌握了这个数字游戏之后,”内心涌起深深的虚无感“,从此再也没有真正恢复在公司打拼的热情,直到选择离开。
惧怕下属
有能力、又表现出热情的下属,有些不好的管理者会开始害怕。
下属可能会觉得委屈:”我并没有什么取而代之的想法“,又或者”我离威胁到他还差得远“。
错了。
例4:某部门经理,自己喜欢唱歌,每次团建的时候总要拉着大家去唱歌,下面有一位资深leader,对唱歌没有兴趣,每次都是组局打牌,一来二去,越来越多不喜欢唱歌的人都去参与打牌了。该经理对该leader就产生了很大的敌意。
是不是有点幼稚?幼稚的背后是深深的不自信,和缺乏安全感。
懒惰——给钻营者机会
管理者的懒惰是从细枝末节开始的,
第一步:那谁谁帮我去楼下星巴克买一杯拿铁
第二步:那谁谁帮我把车开去洗一下
第三步:今天有个新员工入职,要做入职谈话,那谁谁你去谈一下吧,他来了之后反正是要先跟着你的项目
第四步:周会那谁谁代我主持一下
第五步:明天要交月度报表了,那谁谁帮我填一下
正直的员工会执行你的“活儿”,对于买咖啡、洗车之类的会反感,会腹诽;但是钻营者巴不得有这样的机会,巴不得围在你身边,把你养得越来越懒,闭你目,塞你听,进而操控你签字的手。《出师表》有云“亲贤臣,远小人”,想要远小人,首先不要犯懒,时刻记住幼儿园老师的要求:“自己的事自己做”。
从良性朋友圈变成恶性结党
前面讲过的,大企业内部的人际网络对于管理者非常有帮助,宽广、良好的人脉会帮助你的跨部门工作更顺畅,也会打开眼界,学到更多东西,发现更多机会。每个人都有亲疏,这几个事业部总经理喜欢在一起打球,那几个则经常相约去徒步。女生宿舍6个人7个群的事情在企业管理层也许更常见,实在是再正常不过的现象,就像毛爷爷说的”党内无派,千奇百怪“。
但是,由小群体到党争,带了”争“字,性质就不一样了。党争是人类强劲的群体基因,拆台、倾轧、攻讦,小团体的利益迅速取代了公司的利益,结局逃不脱乱纷纷一地鸡毛。
相比起前述”不好的管理者“的个体行为,党争对组织的危害度要大得多,基本上都会发展到尾大不掉,高层纵有心治理,也会投鼠忌器。