土地财政为什么玩不下去了？ 第1页

土地财政并非玩不下去了：只是在存量竞争下，没有新增人口，玩不了大水漫灌式的建新区卖地，property tax又不好收，要以更精妙的方法收钱。

区域滚动开发策略，配合信贷手段与公共资源调动，可以达成左右脚互相踩而爬上天的效果。这是上海人发明的玩法，西安迅速跟进，理论上在不放水没有人口流入的情况下，还可以大挣土地财政。这也许是未来人口流动停滞后，中大城市地财的新玩法。

请原谅我灵魂画手：假设现有一个城市A，A城有四块区abcd，都很容易通勤。学校都是公立学校，一纸调令就能走。无流入流出人口，央行不放水，一共4万家庭，4万房。本市教育资源可以提供，1个顶级学校、2个一般学校、1菜场学校
a区是最老的城区，普遍有30年房龄，但是因为历史久，拥有顶级学校和商区，一房10块。
b区有20年房龄，b级学校，一房7块。
c区有10年房龄，学校b级，房子新一点，一房8块
d是城中村，配菜场小学，拆迁很便宜

A城现计划：
1.大幅打压二手房：a1. 限售 a2.行政命令银行只能给20年以内的房子放贷，20年以内按房龄减少信贷额度 a3.大幅调低二手房的参考价格（其实还是减少给二手房的放贷）
2.d城中村拆迁，拆迁后把a城的好学校搬进d区。
3.暗中减少a区学校的师资力量和经费，或者干脆把菜场学校搬进a区。
4.停止对a区进行新兴投资，加速a区烂下去，迫使a区人口流失
这时候情况如下

可以猜到a区都是30年老房子，学校也被换成了村小，环境由于停止投资，商业环境烂的一比。更绝的是由于房贷政策改变，a区的烂房子失去了流动性，要买就全款，相比其他区逊色不少。
d区的拆迁政策为，统一征收，慢慢开发, 先开发1 /4，没开发的地方先种上草(倒不失为一道风景), 变成A城的富人区
那么几年内房价变化如下：
a.4块 b.7块 c.7块 d.10块
这次A城衙门不亏，毕竟拆的是城中村，建的是高价的富人区

10年后，A城下一步拆迁计划：
拆已经破烂的a区，市价4块，A城领导痛快的给了5块，a区市民感恩涕零。
拆迁完成后，在a区建立顶级学校，把d区的学校降为普通，b区的降为菜场小学，其他不变。同时把有限的资源有限投入a区，打造a区为新的富人区。

这时候30年房龄的b区就成了新的破烂区：都是30年老房子，学校也被换成了村小，环境由于停止投资，商业环境烂的一比。更绝的是由于房贷政策改变，b区的烂房子失去了流动性，要买就全款，相比其他区逊色不少。
这轮拆迁A城又赢了，5块拆完变成10块，白挣5块。

这时候房价如下：
a.10块 b.4块 c.7块 d.7块

故技重施，A城领导痛快的只值市场价4块的b区，一个房子给5块，b区市民感恩涕零。
同时慢慢开始建设拆迁过的b城。

10年后：
降10年房龄的a区为一般学校，b区新城为最好的学校，20年房龄的d区为普通，30年房龄的c区为村小，新建的b为顶级学校。
这时候房价如下：
a.7块 b.10块 c.4块c.10块
这轮拆迁A城又又赢了，5块拆完变成10块，白挣5块。
你已经能猜到了，接下来就拆c，4块赔5块，同样的套路。
拆完给c建最好的学校，变成新的富人区。

这轮拆迁A城又又又赢了，5块拆完变成10块，白挣5块。

总结：
剩下的我都不用写了，所以叫区域滚动开发策略，这其中把最老的城区通过歧视性的信贷政策，减少投资老区，让老区学校成为菜场学校等手段，打低二手房价，然后再用略高于被打低的二手房价收购土地（这样就不用强拆了）。之后建设老城变为新区，建最好的学校，同时让原来富人区的学校降级。等10年过去再来一轮。
我感觉，property tax是不会收的，永远也不会收。这个方法，明显比property tax更高明，民不加税而国用饶。
当然这也是免费的就是最贵的一个深刻注脚，如果A城在美国，a区财政自负，一切高度自治，自己征自己社区的税，自己建自己的学校，自己掏钱提供公共产品，就没法玩这个游戏了。
写的不好，我以后再改改，意思就是这个意思。

注：这是大中城市的玩法，小城市死定了，没法救了。

鹅城的税收到了西历2010年

这玩意的本质就是老大哥作为唯一的卖家，出售一种可交易的刚需产品，通过一群关系户经销商把这个商品的使用权卖给普通人。普通人把毕生积蓄折现到现在，通过银行信贷套现出来交给老大哥和经销商分账。

话说的再明白一点，如果你个人这辈子最多攒下100元。那么这玩意就是找一个刚需产品，讓你贷款100元买下来。这等于把你这辈子的财富创造提前拿走了，你这辈子就负责还债就行了。

这一套要健康运转要满足三个前提：

1，出生率高，有人买。买也是为了孩子。

2，经济增长速度高，对未来预期极佳。风口一个接着一个，当这玩意变现了一个普通人的一生後，经济增长又讓这个普通人阶层跃升了。

3，老大哥花钱速度要低于泡沫增长速度，且不能过于依赖成瘾。

中国土地财政的老师新加坡都已经玩了60年了（从1960年代开始），还能玩的新加坡人和全世界觉得土地财政是一种优越性。

技术不一样。

我们经济体08年引入凯恩斯模型刺激经济增长，并且对模型进行了改进，大致的逻辑和其他经济体一样：增加支出来干预市场下行，政府部门增加支出、居民部门扩大消费、企业部门容纳就业，分别对应大基建、扩大内需与双创，投资占比大于消费。但又对凯恩斯模型进行了改进，政府主导但政府部门并不像其他经济体那样政府部门杠杆激增，而是通过土地财政把杠杆转移到居民口，这时就不得不提房地产的定位和历史使命：房地产首先是税，其次才是投资品，房地产的历史使命是挖掘居民储蓄和负债的工具。大家为什么还愿意举债缴税，主要是房价永远涨的信心还在，投资者坚信00后10后总会举更多的债来置换自己交的税之后还有结余，一些小地方已经把首付降到20%来置换各个环节的债务，是不是旁氏味道越来越重了呢。

理解了上述的逻辑，就理解了土地财政为什么玩不转了，主要问题是居民并不能再加太多的杠杆，再加大概率导致信贷的塌方，现在民间的借贷还不包括到居民杠杆的计算中，借亲朋的钱原则上也要计入到居民的还债压力中，读者也不难发现现在钱越来越难借和要，主要是越来越多的人已经陷入了举债置换债务的陷阱中去，亲朋借贷总是优先级最低的，也就意味着民间信贷违约是系统债务违约的前兆。其实就是一个两难，继续加杠杆吧你不知道后来者会不会违约，不加杆居民没有储蓄支撑土地财政收入，前者导致系统性违约风险，后者只是土地财政收入下降，两害取其轻，如果选择后者，完全可以把首付比例和贷款时间延后再续一波命，让后来者举更多的债缴税，不就是我国版的次贷危机么。

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