土地财政为什么玩不下去了？ 第2页

土地财政的本质，是政府放弃提供住房的义务，而转而把土地使用权和住房作为一种商品，通过招拍挂等行为进行出售。

土地财政短期内的优点是很明显的：

1，政府抛弃了一个大“包袱”（提供住房义务）。

2，政府利用公共资源短期内可以迅速扩大收益，可以快速投入城市整体环境改善。

可以说如果按照理想模型，土地财政其实也没啥问题，但是问题就出在了这是个“理想”的模型。

作为世界上最理想、最科学、最高效经济模型的计划经济在现实中都问题丛生，那作为一个远比不上计划经济科学的土地财政理想模型会出现多少问题不言而喻。

首先就是土地财政的实行，需要掮客，因为作为实施要素之一，提供住房本身就是政府甩出去的“包袱”，所以政府肯定不会专门再用一帮人进行精算来直接面对居民提供住房出售。这个掮客，现在一般都叫企业家，是无数人膜拜的对象、非常喜欢卖成功学的假文化人，通常爱讲一些小目标，俗称，开发商。

开发商靠什么赚钱？卖楼啊！卖的越多越赚钱。政府想干什么？卖楼啊！卖楼越多财政越好，哪怕真的是完全处于公义，财政好了就有资本大幅度提升基础设施建设。

但是问题还是出在了，土地财政本身是一种市场行为，市场行为就意味着，投机是合理合法的，而且开发商本质就是资本家加买办，本性逐利，在市场行为中，每一方都是逐利的。

于是在这个阶段，就出现了几乎全部答主提到的：炒房。炒房不仅是投机分子主导，开发商为了利润推波助澜。政府为了财政不加节制。

但是所有人都忽略了，房价能涨的本质是刚需支撑，如果刚需足够大，那么所有人都有信心加码，因为人他得有地方住，要有地方住就要买房子。北上广深为什么房价高？因为人口基数大，流入人口多，甚至于在某些时间段上来看，这种流入是无限的，所以大家都认为无论怎么加码，房子总会有人接手，因为大家都需要有房子住，这是个硬性需求。实际上这个判断，在某些时期确实是不错的。

重点是：房价上涨的根本还是刚需，刚需就是买房子用来住的。房子不具有居住以外的任何价值，之所以你觉得他能投资，具有投资价值或者能保值，是因为其他人的刚需，总有人需要买房子是用来住的。我国十四亿人口，之前城市化进程缓慢，城市化进程加之后，巨大的人口基数导致了很多人产生了一个幻觉：无论怎么涨价，都会有人接盘，因为总有人需要买房住。

但是如果每个家庭手里都有够住的房子，剩下没房的人根本买不起房子，幻觉马上就破灭了，梦醒之后一地鸡毛。没人接盘，你这跟谁玩儿啊？

炒房不是击鼓传花，因为根本没有一个随时都可以停下的鼓声。

炒房的本质是免费公共食堂的管理员为了图省事儿，把食堂承包承包给了私人，允许私人赚利润当作该项工作的工资和装修扩建食堂的成本，并且没有规定利润应该是多少。私人承包下了之后，把饭卖出去，大家都很饿，都想买饭吃，前排买到的发现可以加价把饭卖给后排的，于是开始不停的买饭转手往后卖，后来的也发现自己后面还有人，于是再加价往后卖，食堂管理员发现食堂越来越气派，于是涨了原材料价格，卖饭的发现涨价了仍然供不应求，于是就疯狂涨价，前排的发现自己越加越多仍然能卖给后排，于是疯狂加价，后排发现自己疯狂加价仍然有后排接受于是再次疯狂加价，and so on，and so on。所有人都忘记了之所以饭可以涨价卖是因为大家饿需要吃饭，而且忽略了，来食堂吃饭的人虽然多但是是有限的。最终，食堂大门没人进来了，而且每个人手里都有五斤焦圈儿三碗豆汁儿。。。

这就玩儿不下去了。

这是个极端简单的例子，土地财政玩不下去大概就是这个道理。

会有人说我在哪里哪里没房子，所以你是扯淡。亲，你在哪里没房子这不是重点，重点是你家在哪里一定有房子，不可能睡大街。

关于有些朋友提出的拆迁征地困难，所以政府不可能实际性的负担起住房义务，做一下解释：

拆迁征地困难主要是被拆迁人补偿高，而补偿高的本质是什么？是被拆迁人可以预见，自己将要出让的土地会产生高额利润，而自己的要价最终是开发后的业主负担，这个业主可能是炒房的，那他能赚一笔，我为什么傻乎乎的不多要点钱？如果业主是买房子住的，反正他一定要买房子，我为什么不多要点？（实际上根本不会想这么多），被拆迁人高额要价，其实也是炒房链条的一部分，根本还是想从这个经济链条中分一杯羹。

在公有制之下土地是征收划拨的，住房数量肯定不会像现在一样无序膨胀，你有20户人才需要建20套房。比如现在的难点，棚户区改造和旧城改造，首先是拆迁补偿都出不起，因为住户要价高，所以很多地方放弃拆迁这一部分地段。但是在公有制之下，根本不存在这个问题，因为房子是国有资产，而给你住房是政府必须负担的义务，所以这些地方不需要付出或极少付出补偿款，而是政府回收拆迁建起楼房，然后按户再分给原居民居住，多余的分配给其他需要的人，高层建筑容积率大，你觉得好大一片棚户区，其实这么大一片棚户区的原住民可能一栋30层住宅就给你装完了没准儿还有富余，那么剩下来的土地又可以承载多少户居民呢？如果要涉及农村征地拆迁，因为建设是有序的，有明确的需求量，那就意味着不可能像现在一样挂出去那么多地建起来那么多房子，你多一个家庭需求，这个需求一定有明确来源，有合理的住房需求，那么这个家庭就不可能是凭空冒出来的，你计算一下生育率，按照基本规律就会发现少量征收不会影响农民利益（这就涉及了公有制另一个重要组成部分，集体农业，征地是不会损害个人利益的），即便影响，付出较高的征收费用，但是因为量不大，所以仍然不对政府构成较大的影响，一旦出现大量征收，这种增量只有农村人口进城、进大城市打工才会出现，但是这二者都意味着农村人口减少和小城市需求减弱，所以土地征收压力反而不大。

举个不太好听的例子：张三父母有一套房子，张三成年婚后也有一套房子，按照现行制度，张三父母去世之后，房子由张三继承，这样张三在其子女成年已婚之前，事实上拥有两套房子，张三本人是不可能存在住两套房子的需求，那必然就会选择出售或者出租，如果前者，购买该套住房的，是刚需还是炒房？不可知，但是无论哪一种，张三都不会亏本出手，一来一去，这套房子就涨了。如果是后者，事实上张三子女成年结婚，张三必然为其子女购买新房。说到这里，房屋流转已经陷入无序了。

但是在公有制体制之下，张三的父母去世之后，张三无权继承其父母房屋，这个房屋由国家回收分配给其他人。张三的子女成年已婚之后，政府将另行为其分配住房，这是有序的。而且根据正常的生育率和死亡率，在一段时期建设之后，房屋存量是基本固定的，李四现在的房屋是原张三父母的，而张三的子女的房子原来可能是李四父母的。

这种制度下，就罕见拆迁征地困难这种事情，因为只要不涉及经济利益，大家根本没有理由去和政府讨价还价，因为根本没有价格这种东西。

拆迁困难是因为存在利益链条，大家都想分一杯羹怕吃亏或者想获利。如果人人都有免费房子住，谁在意房子？你会天天担心油条么？你才不会呢，因为你肯定能吃上油条。在公有制政府负担住房义务之下，房子就和油条豆浆是一样的。

讲个故事，

有个劫匪，劫持了一群人，让他们排队交钱买门票。

第一个交100，第二个200，依次类推，一个人可多买几张门票。

交完钱买完门票的人立场立马站到劫匪那边，自觉维护劫匪立场。

谁敢反抗，都不用劫匪出场，交过钱的人先给你揍一顿，让你继续老老实实交钱。

后来门票的价格越来越贵，攒六个钱包也交不起，你把它杀了也交不起了。

而前期买了很多门票的人赚的盆满钵满，甚至还可以出租门票。

两拨人矛盾越来越大，火药味越来越浓，要干架了。

再发展下去，秩序要被打破了，再玩下去游戏又要重开了。

这个时候劫匪应该怎么选？

清朝政府后期选择了摊丁入亩.....

（注：以上剧情我说的是封建时期的土地兼并。）

土地财政的本质其实还是老一套的“用未来的钱发展当下”，俗称“寅吃卯粮”——向子孙后代借一笔钱让自己过上更好的生活。

这种理论其实可以扩大到资本的原始积累，资本的原始积累就是通过倾销产品掠夺原料和劳动力来发展，而对于一个后发的新兴国家，中华人民共和国没有办法也不太可能采取通过掠夺其他国家的产业来发展自己，那么只有几乎唯一的方法，问国内的民众要钱。

其实在开国的时候，由于苏联的援助，各种资金和技术支持下中华人民共和国的日子是真的很爽。参考古巴的历史，你就会发现如果真心选择当一个大国的附庸是真的很舒服，尤其是他在和另一个同样强大的势力集团斗争的时候，古巴至今还有十分优秀的医疗体系，连美国的前总统奥巴马都赞叹不已，其地位虽然没有啥共识但我说“古巴医疗”可以媲美“德国机械”应该问题不大，而这一套就是在苏联的大力援助下发展来的。古巴的援救部队在汶川地震也来了，速度也相当快，属于前几个进入灾区的国际援助。

不过历史就是中华人民共和国因为不愿意加入苏联为首的华约以及警惕当时还没有抬头的帝国主义，最终资金和技术都没了，那发展的唯一资金来源就落到了国内的民众头上。

其实我不想用着段话，但历史的反应差不多就是鲁迅的那句“强者抽刀向更强者，弱者抽刀向更弱者”，由于国力弱小，加上贸易封锁、严格控制和外交上的孤立，中华人民共和国选择了当时唯一的手段，掠夺国内民众的财富，其代表就是农产品的剪刀差，粮食和工业原材料的价格跟工业产品的价格是完全不对等的。

这种情况要等到改开后进行粮改和农改才稍微好些，不过如今看来又是在慢慢走下坡路。

等到新世纪前后，城市化率提高和大量农村劳动力进入城市，为了发展城市，中华人民共和国需要一个方法将人民创造的财富留在城市，最好的方式就是将某些宝贵的资源和一项东西结合绑定，过去这个东西是户口，如今它是房子。

人可以不接受高等教育，可以不享受优质的医疗，人只需要粮食和简单的教育以及粗劣的医疗就可以活下来，只不过质量必然相对低就是了，但如果仅仅满足于此，那日子必然是很没奔头的，幸好中国的传统文化是很积极向上的，其中包括“学而优则仕”“拼搏百日我也要上北大”。

进入权利阶层或者说利益分配集团就需要较高的学历和较良好的生存环境，而这都被户口和房子绑定了，你想上好学校和进入好的社区，你需要付出很多东西，其中包括你的劳动力以及其未来创造的财富，这一点其实就和资本主义没啥区别了，不过参考苏联的那一套发展到后来导致了著名的笑话“元帅儿子是元帅，将军的儿子不一定是元帅因为元帅不仅一个儿子”的情况看来，走初期的老路可能也没有多好。

当然历史之所以是历史的原因就是你永远没法改变和看清它，你所对其所做的研究和参考也是结合当下和臆断的产物。

而你为了获得高等教育和良好生活环境所付出的会被中华人民共和国拿来继续发展和建设，表面上看似乎没有什么问题，但有一点必须清楚，不是所有人都是理性的，他们不在乎百年大计，他们只希望现在舒服，而这批人中必然有一些拥有分配和管理财富的权利，他们可以为了自己的一些小利益而侧重很多选择中利于他们的某一项——这种利益倾向累积到最后会导致他们的目标与广大群体脱离甚至相背，而这你也没法去怎么责备他们，毕竟他们就如同二战纳粹送人去集中营和毒气室的士兵一样，当环节无限细分和缺乏认知，所有人都会认为自己是忠于职守的齿轮和无罪的螺丝钉，但结果就是大家都不喜欢他们认为他们助纣为虐。

而改开后就更加复杂了，金融资本的进入让这些捆绑了各种宝贵资源的东西变得脱离了原本的实际用途，它变得更像是股票和基金期货一样的金融产品，而非自行车和面包一样的生活用品，至于金融产品的问题我们就都知道了。

而你原本为了获得更好未来所付出的财富甚至是预支了未来的钱财中的部分会通过各种环节跟渠道输送给那些金融机构，金融机构不太会直接参与建设和发展，他们多数只是参与投资，不过少数时候也会偶尔地直接干预，比如炒房团的诞生。

除了这些问题其实还有中华人民共和国自己的原因，如著名的15涨价去库存，通过大面积的老城区重建和开发，一部分人获得了大量资金，他们加入了这场热潮，盲目的投资很快使得大家都看到了，房子作为金融产品的价值，而这种价值带来的观念也让人明白，房子不仅可以使自己获得更好的生活环境还能带来财富，到了这里其实就和最初的股票热没什么区别了，但问题在于房子本身还是有价值的。只不过这其中的价值被某些群体轻视了，他们和当初看待的股票分红一样看待房子的使用价值，股票涨跌中的差价才是他们看中的，而表面上似乎只有上涨趋势而没有下跌预期的房子简直是最好的金融投资产品。

只不过对于另外一些什么都没赶上房价上涨初期的人来说就很糟糕了，他们又一次体会到了当初自己的父辈辛苦在地里忙活了一年都凑不齐自己的学费的那种苦涩，自己辛苦一辈子的工资可能都没法达到一套房子的贷款跟利息，换谁谁都会觉得崩溃。

鹤岗一年预算工资加公共支出是四十五亿左右。为什么现在每年一百多亿打不住？

因为鹤岗中间搞了棚户区改造，现在每年依然有二十多亿债务要摊销。

后续地方执政者陷入了两难境地。

你不搞项目，那是手里没把米，鸡都不理你。下属对你冷嘲热讽，阴奉阳违。

你搞项目，最多免职。收获呢？独山县四百亿水司楼，按5%佣金算，你看看能拿多少？

何况大部分人也不会弄到免职。

所以你看，鹤岗棚户区改造前尚能自给自足，改造后，今年上个地门子水库，明年上个机场，每年十亿三十亿的项目可着劲上，这钱又不用自己还。最后都指望国家兜底。只要有项目，大家都能得好处。

财政越来越难看？问就是人口外流，大城市虹吸。退一万步，真的大下岗，捞到好处的又饿不死，饿死的都是奉公守法不同流合污的。

不是土地财政玩不下去，是人心都贪得无厌啊！

土地财政的不可持续性，取决于手段的不可持续和目的的不可持续。

1，为什么说目的不可持续

土地财政有个核心的隐性逻辑，如同山中客不识庐山面目一样，往往会被大部分人忽视。

即地方政府的土地财政本身也只是国家资本匮乏时期的阶段性选择，并非目的本身。

无论地方政府和商业银行甚或中央银行的对口资管职能，当下在偏好上有多么依赖土地财政，只要在政治上过硬的官僚，都不会认为过去二十年的历史是常态。但反过来，土地财政的价值，也恰恰蕴含在这个逻辑中，即为中国的城镇化建设，提供了一套行之有效的方法论。

只是，万事万物皆有度，过则不及，烹小鲜也不能一个劲儿地搁盐巴，本来吃上饭的目的下，做饭的手段是必要合理的，可如果最后上来一锅齁死人的浑汤，就不能怪在座的各位掀桌子了。

一旦土地财政完成了它的历史使命，成为历史进程和社会发展的阻碍，那么从理性的角度讲，针对性的调整和改革就在路上。当然，从地方长官的感性角度看，这种爽脆的政绩副本，是否还可以多刷几次，答案就很发散了。

2，为什么说手段不可持续

一个封闭系统，是需要不断做功才能保证系统的健康。如果要讲永续经营一个系统，当期的方法有三个，第一是投入资源，第二是投入智慧，第三是智慧地投入资源。

当然，这是一种简化的说法，便于理解。

第一种方式投入大量资源，见效快，但很快就会产生耐药性。比如城市建设和土地财政，土地征集本身的成本，会伴随着土地出让和资产价格的飙升水涨船高。随之而来的就是开发商的地板价格预期上升，然后资产价格再次上升。形成这种螺旋上升的循环。

在这种上升螺旋中，不断有人被甩开掉落。资金和信贷额度不足的开发商陆续出局，接着渴望上车的刚需，因为钱包厚度和数量终归有限，在加满杠杆压上六个钱包，依然无法扣开车门的情况下也被淘汰。最后市场上的玩家越来越少，大部分成交都来自置换资产的配置性优化。

与此同时，快速募集到大量资金的地方，在支出水平暴涨后，渴求更庞大的出让金来支撑体系和方法论的运转。真，马太效应！

这种方式，只要一触碰到边际，就会戛然而止！就算去年还是历史新高，今年可能就高处不胜寒了，也就是古人说的寅吃卯粮的寓意。

3，无论是何种角度的不可持续，该进程都表现为资产者对无产者的剥削，和国本不合。

如标题，这个不过多论述，涉及到根本，就看初心了！

土地财政有个弱点，越往市中心地越贵，越往郊区地越便宜，而市中心的地大部分已经卖出去了，怎么办呢？

在城西开发一片新区，定义为高新区，道路宽，绿化又好，环境优美，建设大量购物娱乐场所，将城市高附加值低污染的产品通通建在新区。

很快，高新区的地价就越过了市中心。

高新区的地卖完了，再建一个新区。

宣布新区为未来市中心，将市政府过去，然后将医院、学校也迁过去。很快，新区的地超过老城区。

新区的房子了卖完了，还能再搞新区迁医院和学校吗？起码也得30年以后吧，买房子人是有记忆的！

土地财政是央地矛盾演变的历史遗留问题。土地财政玩不下去是因为正好卡在了一个很尴尬的时间点。

1994年分税制改革之前，央地财政收入比例长期地方拿大头，中央去掉国防和扶贫外，根本没有任何钱了。基本上是毫无财政自主权的状态。正如《中国的当下与未来》说的那样，政治上的中央集权和经济上的联邦制矛盾。

分税制改革，一下子从三七分变成了五五分。如此巨大的差异，如果没有补偿地方财政的办法，会导致严重的分离倾向的。当时唯一可用的就是土地财政。

但是，现在和20多年前已经完全不一样了。

一方面，地方财政的自由度已经非常低了，地方在经济上和中央对话的地位已经很低了。另一方面，跨地域超大型企业越来越多，在经济层面，已经形成了各种各样的全国性的“中央集权”。

很多地方财政上非常依赖的企业，可能只是超大型企业的地区分支，甚至可能不是一个独立法人公司，只是大区分公司下面的一个独立部门而已。

对于中央来说，抓住这些超级企业，就足以在经济上卡住地方脖子。

可以预期，很多地方福利将会全国统一，归中央区管。因为政治上的中央集中，也要求经济上的经济集中。

这趋势在现在央企内已经非常明显了。以前是各地公司自由度很大，有些地区躺着就赚钱非常的爽。现在则是越容易赚钱的分公司越来越苦。因为全国一盘棋，发钱不看收入看增量比例。地区钱多，同样比例增量的总量就更大。而且以前来钱容易的地方，说明这个地方你的局部垄断做的好，但也意味着增量空间更少。

而且随着央企制度的越来越成熟，监管机制已经高度发达。夸张一点说，县公司下面用多报销了几百元电脑总部的数据都能留痕。现在只是人情和惯性，很多不合规的东西还在延续。但也越来越严格了。

无论大企业还是政府部门。可以说从技术上，扁平化的收支管理手段已经成熟了。只不过人的观念还需要一代人才能真的改过来。观念改过来了，才能谈得上执行力，才能有效的在经济层面中央集权。

现在，当权中坚是6070后。人生观是在改革开放初期建立的。那个阶段的世界观是：“饿死胆小”、“朝中有人好办事”、“现官不如现管”。对这种大数据时代的全国性监管能力是难以适应的。

任何事都要依靠人去执行。所以，等到90后当权了，央地矛盾就会不一样了。经济权把控在中央和超级企业手里，经济超然于地方政府之上。而地方，主要负责落实管好居民的鸡毛蒜皮。也就是在地方上，经济权弱于政治权。和2000年之前是相反的。

而土地财政是和地域高度捆绑的。和未来的这种超然于地域的经济权结构是冲突的。走不下去是必然的。

这是一个巨变的世代。很多事情将会天翻地覆。有些人是很可怜的。他们不像老一辈，在上一个单一趋势期获利，也不像下一辈，在翻转完成趋势明朗后可以安稳获利。他们不上不下，既不能用上一个周期的趋势获利，下一个趋势来到的时候已经老了。

参考：

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PS，趋势是很残酷的。比如我看到前面的答案提到鹤岗，在当年，鹤岗的官员调度的资源就是本地的，为本地好是第一的（当然也不排除为自己好），但绝不会说为了其他地方好，放弃自己发展的机会。甚至宁可给别人下绊子也要把一些工序抢回来。

但是到了市场经济时代，省内一体，跨地市的企业肯定会省内选择比鹤岗更好的地方。后来产业再高度集中，就东北内一体，甚至考虑跨省到东北其他地市。再后来就是跨国企业。甚至可能选择到千里之外。

未来呢？只要集中化的趋势不变，意味着资源也会向着更加高回报的地区流动，而且流动的范围会更大。对一个鹤岗人来说，家乡的前景和你自己个体小家的前景，恐怕就要放到全国范围来仔细考虑考虑了。

以前，我们老是说回不去的家乡，往往说的是乡下。未来，孩子们恐怕更多说的是回不去的“家乡”，也会是曾经繁华的大城市。人不再捆绑于一个地区了，乡土情怀越来越淡。我们这些中年人，还保留着乡土情怀，然而子女已经不再在意了。

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谁说玩不下去了？地卖完了可以开人才公寓收房租啊。

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  gnadil 网友的相关建议: 
      

因为大家这次是真的学聪明了。

某些人知道天天跪舔的“海量顶级专家精确计算的结果”实际上能要了自己的命，因此宁可到非洲叼盘，也不愿意在北京接盘了。

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