为什么很多人希望取消公摊面积？ 第1页

为什么我不希望取消公摊面积呢？

我买了多少钱，买多少货，该清清楚楚就清清楚楚，为什么要给自己没买的东西花钱呢？

我买榴莲肉，标价三十块一斤。称重两斤，我给了六十。卖水果的拉住我不让走，说你得把榴莲壳的钱付一下。

我去买毛豆，标价两块一斤。称重一斤，我付了两块。卖毛豆的拉住我不让走，说你得把毛豆壳的钱付一下。

我去买手机，标价五千。我付了五千，雷军拉住我不让走，说你得把研发费用付一下。

我花钱买自己的东西，只希望明码标价。有那么难吗？

为什么非得你告诉我说：虽然你的房子量下来只有五十个平方，但是我们得按照七十个平方向你收费。至于这中间做了哪些手脚，玩了哪些花样，看不懂。

我就想问一句，为什么有人不希望取消公摊面积？这破玩意有啥好的？

我发现，一些自诩为房地产专业人士，其实根本不懂公摊面积的危害。不但不懂，还非常固执。

固执在哪里呢？总结一句理由就是：按规定这是不可能的。

好像只要规定写出来，所有人都会100%执行。

如果真的是这样，刑法也是明明白白写出来的。为啥还需要公检法呢？

预售制度+建筑面积售房，是对买房人非常不公平的。

预售：

买房人跟据开发商的沙盘+户型图购房。缴纳的费用按开发商的预估建筑面积计算；

房价 = 建筑面积 x 单价。

比如一个户型开发商预估100平米建筑面积，每平米1万元。

买房人需要按100万支付房款。

收房：

在收房时：

1、开发商可以在3%范围内调整建筑面积比例。在此范围内，买房人不得选择退房，只能选择退差价或补缴差价。

2、超过3%买房人一般也很少选择退房。一方面是房价持续上涨，其次是退房非常麻烦，开发商再强势一些，那就更难退房。

猫腻：

猫腻在哪里呢？

1、开发商找的评测机构给的评测，未必准确。

比如评测机构评测小区总面积10万平米，建筑物面积6万平米，配套面积2万平米。

实际上建筑物面积可能没这么多。

对于每个买房人来说，相当于要多掏钱买其实不存在的建筑面积。

预售时100建筑平米的房子，收房时变为103建筑平米。买房人需要额外支付：3 x 1万元。

实际上该套房屋的真实建筑平米是95建筑平米。开发商应退给买房人：5 x 1万元。

这样，一套房开发商多赚8万元，一个组团1000套房，开发商就多赚8000万元。

2、开发商给予不同房屋的建筑面积未必准确。

比如A户型建筑面积101平米，套内面积80平米。和A户型相似乃至相同的户型，建筑面积99平米，套内面积还是80平米。

A买房人掏101万，B买房人只需要掏99万。

开发商就可以把B的建筑平米减少，让A多付款。从而可以提升B户型的市场竞争力。

3、开发商占用公共和配套设施面积。

比如本来是作为配套建设，但开发商以物业用房、临时用房等理由占据、出租。

比如一个单元建筑平米共1000平米，每户分摊50平米。实际上公共面积里开发商占用了20平米作为物业用房，80平米作为临时仓库租赁。

比如作为小区公共配套设施的房屋，被开发商占用出租。

由于国内要求必须具备一定资质的测绘单位，才能对小区进行测绘。

要请有资质的单位，费用不菲，单个业主根本无力承担重新测绘的费用和麻烦，这是其一。其二是同城的测绘单位往往不愿意对其它测绘单位报告提出不同的意见，导致业主在本城市找不到其它测绘单位。其三，测绘单位一般也不接受少数业主重新测绘的工作。

导致单个买房人对于开发商的上述情况，在预售阶段无法了解，收房阶段也难以获得真实的建筑面积，只能任开发商摆布。

而开发商是逐利的。既然买房人基本没有能力搞清楚建筑面积组成，那么在里面动手脚，让自己少投入多卖钱，就是市场化的选择。

另外，取消公摊就会造成开发商尽量减少公共面积这一说法也是片面的。

如果如这些房地产专家的说法，市场是充分竞争的。那么肯定有开发商选择减少公共面积，导致楼盘居住品质下降。那么也肯定有开发商打差异化，利用多公用面积，突出楼盘的品味。

我已经在知乎看到多个自称房地产专家的人，对买房人厌恶的公摊面积唱赞歌，而且评论区也往往出现各种这才是专业的评论。

但是，一种很容易损害买房人利益的制度（现在北京已改为要求标注套内面积，减少开发商的套利空间），怎么就成了为买房人好呢？

他们的目的到底是什么？他们的依据何在？

献给大家讲一个我在买房中碰到的事情。

预售时，开发商估算建筑面积（据说按图纸）是105平米。

收房前，开发商通知实测建筑面积106.X平米，通知按实测建筑面积补缴（实测面积和预估面积相差不足3%可以退款或补缴）

我们有六十多户业主认为开发商实测面积有误差，联合找勘测设计院（？）来勘测。

为什么有了公摊面积就要找勘测设计院呢？因为按要求只有一定级别的勘测设计院才有资格勘测。（毕竟涉及一个楼盘各项设施，这个要求合理）

北京达标的单位均婉拒了我们的订单，我们不得不跑到上海找了一家有资质的。

勘测结果是我的房子只有104.X平米。不但不需要补缴，开发商还需要退款。

实地收房的时候，我们愕然发现实地竟然比沙盘多了两个单元楼。（这个是否和公摊面积有关，不得而知）

然后再给大家说一个燕郊楼盘曾经的新闻。

燕郊某楼盘（住宅），业主在收房时发现：

1、开发商公布的建筑面积，比预售面积大（不少）

2、套内建筑面积和建筑面积比，低至接近50%。

也就是开发商不但要多收钱，而且一大半钱还交在业主看不见也摸不着的公摊面积上。

而且开发商态度很强硬，要么交钱收房，要么房子也别要了钱算白亏。

看到这里，你还会相信某些自称专业的人士告诉你，公摊面积的存在不但对开发商没有价值，而且还提高了业主居住的质量？

大家可以注意到，公摊面积和另外一个词息息相关：预售。

由于房地产预售制度的存在，导致公摊面积危害极大。

公摊面积的危害在于：

1、开发商可以在一定范围内调剂不同户型的公摊面积。毕竟每户公摊多少开发商说了算。

2、开发商可以虚报公摊面积。业主缺乏自救手段（毕竟极少数楼盘业主在收房前可以团结起来找外地设计院）

3、开发商可以任意扩大公摊面积，让买房人误以为房价便宜（按建筑面积）实际上按套内算非常贵。

再搭配以预售，开发商有点底线的，可以在3%政策允许范围内操作；没有底线的完全可以糊弄业主乃至政府。

由于预售制度的存在，加之开发商在预售期间一切要约（比如小区绿化、楼房大堂、户内装修等）均不作为合同承诺（也就是开发商给买房人看到的一切均不算数，以真实合同为准），导致买房人在被诱导的情况下错误作出判断。

所以，公摊面积对于开发商毫无价值，反而对业主有利这种反智的所谓专业知识，就不要再相信了。

这些专业人士还会说：一个楼盘容积率一定，如果取消公摊面积，那么开发商就会做小公共面积。

这句话对也不对。

实际上，在公摊面积不取消，容积率计算方式不改变的前提下，只需要要求开发商必须按套内面积（或套内建筑面积）销售，房本也标注套内面积即可。

这样公摊面积就成了一个开发商需要遵守，业主自家房子不受影响的问题了。

为什么有些所谓专业人士一直在宣传公摊面积的优点呢？

想来无非是两种人。

一种人是对房地产开发规范了解，认为一切按规范走，那么推论出来的。

这种人叫不食人间烟火。

另一种人应该是希望利用所谓专业，给大家洗脑。让对开发商有利的公摊面积存在越久越好。

由于有一堆人根本讲不出道理但是会车轱辘话反复说：公摊是李嘉诚搞出来的，香港已经取消公摊了，全世界就中国有公摊。所以在写答案之前必须先说一下这些说法，免得全是这种话。

这三个说法就是典型的公众号谣言，无非就是符合了人的心理预期，简直流毒无穷。

先说香港的制度。香港的法律是从英国来的，但是英国二战之前连建筑区分所有权的概念都没有，直到现在英国也不像中国有物权法这种专门的建筑物区分所有权的法律。因为英国是判例法国家，虽没有专门的法律，但可以用其他相关的法律结合判例来解决问题，所以也无需专门立法。二战后香港和英国情况大不相同，英国那一套就不适用了，毕竟英国的公寓基本都是租，香港公寓是要拆散卖的。

由于无法可依，香港就出现了楼栋公共契约这个东西，简称公契。就是一栋楼的业主定一个大家都遵守的契约，来解决公共部分权属和费用的问题。按英国的法律体系，这个公契用久了成为了社会惯例，且产生判例了，那么就轻易不会立新法去改变，所以香港公契制度就成了香港通行制度。内地买了房自然拥有物业的各项权利，并有法律保障。但是香港买房后物业的权利是通过公契取得的，也就是说公契不给你某些权利也是合法的，这个差别非常大。

香港开发商卖楼的时候都会自己先找律师制定一个公契，一旦公契成立则对所有业主均有效。如果要修改公契，需要100%业主同意，这个基本不可能。并且你买了房以后要卖掉，买家也必须遵守公契。所以香港没有产权证这个概念，他们叫楼契，香港的产权证明就是一堆契约和合同。

由于公契是开发商自己定的，按香港的法律，只要不违法，怎么定都行，所以内地的霸王条款和香港比是小巫见大巫，曾有案例开发商在公契中规定公共部分收益归开发商所有。但是香港政府并未过多干涉，直到后来民怨沸腾香港政府才陆续出台了一些法律，规范公契的内容，但也只是原则上的指导，并没有统一公契格式。并且由于法不追溯既往，之前的公契里的霸王条款是继续有效的，所以在香港买房必须先把那套房的公契研究清楚。内地各省有一个政府制定的统一的购房合同模板，还算比较好懂，（题外话，内地是通过签补充协议规定购房合同中未说明的事项，很多霸王条款也在补充协议里，买房要注意看。）但是香港的公契一般几万字，非专业人员根本看不懂，所以我们看TVB电视剧里香港人买房要带个律师。

你明白了香港的制度就知道什么公摊是李嘉诚搞出来的是谣言。公契中会规定公共部分的权属，费用分摊等，但是并不等于公共部分变公摊。因为公契里涉及公共部分的可能根本没有分摊到各家，只有物业费分摊。

香港早先房产交易是按建筑面积计价的，所以很多公众号就望文生义认为香港有公摊。这些公众号根本不知道香港公契里的建筑面积和内地的建筑面积不是一码事。内地的建筑面积是按政府的建筑规范计算出来的，并且各个文件与合同里的建筑面积的定义是一致的。但是香港的公契与购房合同是各个开发商自己定的，计价建面开发商想怎么算就怎么算，可以和规范算出来的建筑面积不一样，所以会出现把会所和平台算进计价建面的奇观。

虽然香港开发商这么乱来，但是香港政府奉行自由市场理论却不干预。按常理来讲，市场竞争会让公契越来越公平，但是香港房地产是个卖方市场，政府故意让土地供不应求，消费者不买也得买，所以香港的公契和合同越来越离谱。后来问题实在太大，所以香港2012年出台法律，对开发商的一些行为做了限制，其中就包括合同必须用实用面积（近似于内地套内面积），标价必须用港币和平方尺做单位。这个就类似于内地各省的商品房预售管理办法（必须用建筑面积、人民币、平方米标价）。号称法制完善的香港居然比内地更晚制定这类法律，真是个绝妙讽刺。然后在公众号嘴里这个就是香港取消公摊了。

由于香港根本没有内地物权法这种法律，所以以内地公摊的理念去套香港是根本行不通的，同样香港这个公契制度也没法照搬到大陆来，这些公众号是完全不了解两地的差异，全凭自己在内的生活场景造谣。

至于全世界就中国有公摊这种说法，明显就是故意混淆各国各地区制度的差异。打个比方，我要是说美国没有人大，所以没有民主代议机构，估计一大票人会来告诉我美国有参众两院，虽然名字不叫人大，但是功能和作用是相近的。完全和中国的公摊制度一样的制度外国的确是没有，但是等于外国没有建筑物区分所有权制度吗？外国房子一样有公共部分，全世界对于公共部分的制度无外乎是为了明确共有部分的范围、管理、费用等实操问题。各国各地区制度不一样，但是其实质无外乎公共部分的钱大家摊，难道还能指望有别人帮忙出钱吗？各种制度无非是把怎么摊写清楚，免得纠纷而已。

中国当年采用公摊制度就是为了便于管理，因为在当时这个办法最为简明，如果90年代的条件学香港搞公契，那估计买房的全得哭。在中国公摊面积只是为了方便管理（比如计算房价、收物业费）采用的一个指标而已。由于公共部分客观存在，其管理制度必须存在，有公摊还是没公摊就是个数字游戏，反正该摊的钱是不会变少的。

说完了以上三个说法之外再正式说中国的公摊制度。中国房地产从土地出让—开发建设—销售—税收—物业管理均是采用建筑面积作为计价依据，好处是整个房地产开发链条中的各方都省事，坏处就是不方便消费者。其实公摊面积包含哪些部分并不复杂，消费者要搞懂是如何计算的也并不难，但是显然房地产各方都没有动力去搞宣传教育。

其中最常见的误解就是：公摊不透明，消费者不知道公摊是多少，全凭开发商说了算。实际情况是中国有明确的公摊计算规则，哪些算公摊，公摊怎么算都是有明文规定的。公摊面积是由政府认定资质的第三方机构计算，由政府相关部门确认的。由第三方机构出具的面积预测报告是拿预售证签合同的依据，交付前还将进行面积实测作为办产权证的面积依据。有人肯定要杠第三方机构的费用是开发商给的，所以有假。对于这种说法我想说，按这种逻辑中国所有商品的证照都有假。开发商不可信，政府不可信，第三方机构不可信，那谁来测呢？就算取消公摊，那套内面积谁来测呢？

各地均规定销售之前必须公示面积预测报告，其中有每套房的套内及公摊面积，有详细的公摊构成。如果在销售现场发现未公示一定要积极举报，打一个房管局的电话或者发一个市长信箱真的不费事。

第二个误解就是开发商为了多赚钱故意做大公摊面积。一块地可以开发销售的建筑面积是个定值，公摊无论做多大也无法增加可售面积。并且公摊部分的建筑成本高于套内面积，公摊搞的越大则成本越高。开发商贪婪，但不愚蠢，要多赚钱不会去想做大公摊这种亏钱的办法。总有人说没有公摊就买的明白，心里舒服。这显然是根本就没看过现场公示的面积预测报告，签合同也不认真看合同文本。这是认为自己被蒙蔽了但是就是不去了解，不去举报，闷头生气，然后想象一定是无良开发商故意做大了公摊，我不认为这个心态和行为可取。

第三个误解就是重庆都取消公摊了，其他地方为啥不行。重庆是按套内面积计价，不是取消公摊。重庆的房子一样有公摊，只是标价是按套内面积不是按建面。

各种对公摊的抱怨说白了是因为购房体验太差，并且最近2年这个体验还是下降的。中国有各种商品房预售管理办法，面积预测、面积实测规定，不能说法规不完善，但是购房者基本不清楚，也基本不会带个律师去买房。同时法规的执行一直是个老大难问题，这个不展开说。我个人是认为要提高购房体验，首先要完善法规，加强执行，尤其是政府要提升公信力，其次就是学香港买房带律师。

我现在的房子刚交房，115平均价大概一万四，共计价格160万，实际使用面积你猜多少？89.5，不到90

笑死，折换过来差不多一万八一平了

那我宁愿一万八一平买个无公摊也不要买一万四一平有公摊的

至于楼道啥的，笑话，以前老房子没公摊的时候就没有了，就门对门了？

而且物业费不是更低了？别扯什么物业费涨价，法律有规定物业费上限的，按等级算上限，你敢高过我就敢告

也就一个物业公司，或者房产公司，我是消费者凭啥他能在我头上拉屎？

就我现在这小区，一开始物业趾高气昂的，啥也不做，物业费高得离谱，然后某律师业主一告，别的非专业人士打市长热线、电视台啥啥的投诉，没过一周物业不一样乖乖趴下了

哦对了，公摊这么高然后把停车位给摊进去了

所有地下车库停车位都是没有产权证的，还不准你自己拉充电桩，想充电？可以，买高溢价的电动车位（普通停车位八万三，电动车位十一万五，还是商业用电）

真nm气死人，没公摊我能碰上这种鸟事？

当然产权不产权车位和公不公摊具体我不清楚，不过我这物业是这么给解释的，有没有懂行的人说下。。。

回答里说了，物业跟我说的车位没产权因为公摊，物业说的，不是我自认为的OK？你科普可以，嘲讽没必要

而且我回答里也明确说说明了我愿意买一万八一平无公摊，也不要买一万四一平有公摊的，这句话这么难理解么？还在不断的说房价不会便宜，我都明说了涨价我认，我愿意，还要来补一句“难不成取消公摊价格就低了？”是没看完回答还是单纯的恰钱来答的？

至于没有公摊或低公摊的房子，比如重庆很多房子都是按实用面积计算，人家家里就没楼道？

我家两老房子买的时候也基本没有公摊，不一样有楼道，有花园等等？

取消公摊就没楼道要做蜘蛛侠了？要直升机了？

那么多无公摊和低公摊的房子，那我国岂不是一大堆超级英雄了？

国外也有那么多无公摊的房子，他们也人均蜘蛛侠了？

题主都没搞明白，啥叫公摊，啥叫建筑，啥叫使用面积……

房子一百平，公摊大概十七八平，建筑面积再去掉十几平，实际使用面积大概六十上下……

公摊和建筑面积的算法，最大的缺点就是使用面积不固定，你根本不知道自己的房子多大。

一百平的房子，实际能用于居住的面积能上下浮动近二十平，极个别可能超过二十平……

ps：套内面积也不是使用面积，套内八十，实际上能住的的面积六十多不错了。

反正国内没有一种概念，是只算房间内能住人面积的算法，最良心的也要把墙壁算进去……合着大家能住墙里呗。