未来房价是涨还是跌？ 第1页

过去十年，中国总共有近100万个自然村消失。

这百万个自然村，至少有数十亿平米的房屋吧，价值都贬为0了。

这两年开始蔓延到小镇了，小镇大片人去楼空，房屋也就空置在那里，没人居住也没办法出售，实际市场价值已经约等于0了。

接下来该是边远地区的中小城市了。前段时间爆出来的鹤岗就属此类。暂时还没有贬为0，但也基本就是白菜价了，而且很难有人接盘。

我老家在城郊，大约有1000平米的房屋。我表弟住我家对门，还要多一些，加上院子大约有1500平米。我们县经济其实已经算比较好的了，但仍然属于人口流出城市，被省会和大中城市抽血。我附近几十户人，85年以后出生的人，70-80%以上都不会留在老家了。但主要是年轻人走了，老年人基本还在。所以我家这些房屋暂时还没有废弃。

我已经在省会城市买了90平米的房子。10年后，我的父母基本上老了，身体肯定会不行。我大概率会想法在大城市郊区在弄一套房，把他们接过来住。我表弟也准备买房了，他也几乎不会回老家了，十年或者二十年后，他的父母也会被接到大城市去。

这几千平米的房屋，真正等到20年后，基本上也会贬值为0（我们肯定会想办法在贬值到0之前处理掉的）

什么意思呢？

贬值到0的那部分房屋，白给都没人要。

大家想要的房屋，都会想方设法去买。

加权平均一下，到底是涨还是跌，有什么意义呢？

PS:我的观点是，中国的城市化应该参考 日韩。日韩各方面跟中国大陆有一定可比性。

日本人口1.27亿，相当于一个经济大省或者两个普通省。韩国人口5000w，基本相当于大陆的一个正常省份。日本比韩国经济早发展，所以可以日本可以类比先发展地区（如长三角珠三角），韩国可以类比中西部省份，整体发展阶段比日本滞后10-20年左右。

日本国内两个大都市区，大东京都会区人口约3700w（约30%），京阪神都市区人口约1800w（约15%），名古屋都市圈人口约1100万（约9%）。三大都会区加起来占到55%左右。且三大都会区都在600km范围内（东京-大阪的距离）

而韩国首尔市区内人口1000w，但都市圈人口2000w+，基本占到全国人口的40%，第二大城市釜山仅400w人口

台湾类似于韩国情况，台北-新北-基隆-桃园都会区900w人口，全省人口2300w，台北大都会区占到了全省人口的40%。台中、高雄，都才300w人口了。

先发展的地区，人口可以集中到几个能相互联系的大都会区里，总人口可以过半，但并不集中在一个都市区。后发展的地区，资源就完全集中到一个都会区，单一都会区可以占到40%的人口。

广东+港澳可以参照日本，珠三角大都会区人口可以占到广东全省50-60%左右（不是辖区人口，是都市内人口），约6000w，分别以广佛、港深莞、珠中澳三个为核心。这个目前看来实现的难度不大，而且广东还能吸纳抽广西海南江西的人口，再上一个台阶完全没问题。

长三角和环渤海涉及强势直辖市（能吸纳全国人口，但有门槛限制，人口不能自由流动），情况就比较复杂了，所以很难说最终人口能到多少。但这两个城市群辐射人口都是过2亿的，都会区人口可以到1亿以上。至于分布到几个都会区、如何分布，就看政策了。

其他中西部省份，尤其是距离长三角珠三角和京津比较远的省份，基本上就参考韩国和台湾省的后发模式，省会及周边都会区人口占到30-40%左右。譬如，四川8000w人，成都及其周边地区，人口应该可以到2400-3200w。湖北辖区6000w人，大武汉及周围人口到1800-2400w。陕西4000w人，西安-咸阳地区人口应该能到1200-1800w，湖南7000w人，长株潭人口可以到2100-2800w。注意：这都是指连成片的都会区（可以相互通勤的地区），而不指是辖区。有的城市辖区很远，不能算作都会区。

中西部大城市市区内人口都还没有达到这个数量的，基本上可以预期人口会持续增长，至于房子，你就看着办呗....

而凋零的城市，能走就走吧....

国家的所有政策，都只是在避免大城市过快形成（配套跟不上容易出现拉美那种贫民窟和大城市病），但总体上向大城市集中的趋势是改变不了的。