为什么买房子时大家都建议少付首付多贷款？ 第1页

我们不说房价飞速上涨的情况，那种情况下就不需要证明了（这个都想不明白的人其实没必要再讨论别的）。

只讨论温和上涨，即房价上涨等于通胀率。

一般存在以下2种情况：

在发达国家，房贷利率低于实际通胀率+租金收入

在发展中国家，房贷利率低于收入增长率。

在这两种情况下，都应该多贷款。

其实有个非常直观的证明办法是把整个房贷拆开：首付，每月本金和每月利息都拆成不同折现率的现金流再组合出总现金流的现值，但是既然知乎上市没给我发股票，我就不做题了。

这是把房子当做投资品的正常逻辑。

在房子还是投资品的时候，尤其是房价表现出快速上涨的阶段，实现投资收益的关键一步就是杠杆率。

杠杆率两倍，你就可以多赚一倍的钱。以前那些炒房致富的人都是这么干的。

即使用现在的情况也可以举例。

现在的房租回报2%，假如你投资回报2%（比如一年定存1.5%），那么你如果五成按揭买房的话，就相当于房租回报4%。

显然杠杆率的高低会直接影响你的投资决策。

不过现在情况有些不同了。

房子因为限贷的缘故，杠杆率大幅降低（二套首付六成，如果是二手房的首付，因为阴阳合同的缘故，首付甚至可以达到八成，杠杆作用几乎为0），这个低杠杆对投资已经没有什么帮助了。

所以房子不再是一个好的投资标的。

但这些是通过限贷限购实现的，市场对房子的估值还比较高。

对于有杠杆资格的人来说——比如符合首套资质的购房人，他们只需要二成首付，杠杆率高达五倍，那么买房就会变成一个很好的决策了。

所以对于炒房的人来说，当然是能贷款就贷款，要尽量让自己的本金带动更多的贷款。

当然对于房地产消费者来说，贷款更重要，因为没有贷款的帮助，就付不起全款，买不了房。

不过，从问题看，题主讨论的不是消费者的心理。

因为消费者不用听建议，他就没的选：想买房只能用贷款。

少付首付多贷款的前提是：五年前你和你老婆月薪5000，掏光六个钱包花180万（首付60万）买下一套小三居，月还贷5000元，五年后，你和你老婆月薪20000，你们的房子变成了400万，月还贷还是5000元，那么，少付首付多贷款这个逻辑没有任何问题。

但是现在：刚毕业的小年轻，同样要掏光6个钱包，花400万（首付130万）买下一套小三居，月还贷需要12000元。如果提建议的人能够保证五年后，这对小年轻月薪4万，买下来的房子继续升值变成800万，那这个逻辑依然成立。

如果做不到，就别拿过时的经验来忽悠年轻人当接盘侠。

这是一种片面的说法，虽然在外面很流行。

支持这种说法的理由大概有以下几种。

1房贷是普通人可以获得的最便宜的杠杆。有成本如此之低的杠杆给你用不用白不用。

2通胀是一定会出现的，而越晚还随着通胀的不断增加，钱是越来不越不值钱的。今天你欠10万块钱，如果今天还你会很痛苦，但是5年以后还因为钱已经通胀了，所以那个时候还款会觉得轻松。

3银行的便宜不占白不占，银行放给你贷款，银行是亏的。原因是因为通胀的存在，银行的利息扣掉通胀剩不了什么。

以上三条当然都是有道理，但是每个人在使用这些理论前，先要看看自己的实际情况。

财务杠杆之所以叫做杠杆，是因为它只具有放大效应而不具备方向能力，也就是你本身有收益，它会放大你的收益，你本身是亏损，它会放大你的亏损。所以无论杠杆多便宜，你使用杠杆的前提是你本身就能获得比较高的收益。翻译成白话，你把现金剩在自己手里，能够通过投资获得比房贷利率高的收益，杠杆才有用。

简单的说你有100万现金，你刚好欠了100万房贷。房贷利率假设4.8%。也就是第1年你要给银行48,000的利息。如果100万现金在你的手里，你一年下来赚不够4万8，整个安排就是亏损的，这样看的明白吗？这里需要强调的是，收益要在同等风险条件下去比。有的人说外面有很多基金和理财产品，的确可以做到比这个高的收益，自己去炒股票，压对了的话，一天赚的都比这个多。要注意这种情况，你不是在同等风险条件下去比。相对于有房屋抵押做保证的房贷，无论是理财产品还是你炒股票，你都冒着大的多的风险。而冒着风险的收益是没有保障的。因此横向比较时候必须在相同的风险水平下去比而很遗憾，普通人在和房贷相同级别的风险水平下是不可能获得比房贷利率高的投资机会的。绝无例外。

其次再说通胀。随着通胀钱越来不值钱，所以还房贷会更轻松，这个逻辑成立的前提是，你每年的收入增长都要高于通胀。只有那样你的还贷痛苦指数才是下降的。如果你做不到，你每年的收入增长都跑赢通胀，那么即便房贷是一个定数，越来越不值钱，但由于你用于其他生活开支。随着通胀不断涨价，你还贷的痛苦指数也是越来越高的。但真正连续5~10年甚至更长的工资上涨都跑赢通胀并不是大多数人都可以做到的。

所以你会看到最大力鼓吹多贷款的人，往往是理财顾问，银行职员和房地产中介。为什么？原因很简单。

所以正确的方式应该是首先在自己身边留够足够的应急现金，在此基础上如果你有高过房贷收益的投资机会，配置一部分的投资理财，但不要压的太多，毕竟有风险的考虑。其余的部分可以提前还一些贷款。而在申请贷款的时候，也可以根据上述理论酌情调整首付比例，而不是盲目相信贷的越多越合算。