如何看待融创以 632 亿元收购万达 13 个文旅项目和 76 个酒店？ 第1页

更新：早上融创公布了一些交易细节，都是亮点：
1. 融创每年向万达支付5000万管理咨询费，期限20年。也就是说，13个项目，融创要每年支付6.5亿，20年共130亿。
2. 付款分四次，其中第三次是由万达通过指定银行向融创发放296亿元的三年期贷款，而后融创向万达支付295.75亿最后一笔贷款。可以理解为，万达借了296亿给融创买自己。

这笔交易的目的差不多浮出水面了。以下基于原答案更新了下。

万达：2018.8.31对赌期限即将到来，a股上市迫在眉睫，必须转型

万达商业在好不容易在香港上市，结果估值太低，于是在16年又从港交所退市，正在申请A股挂牌。当时退市的时候，万达和投资方可是签了对赌协议的：

如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标，万达集团以每年12%的单利向A类(境外)投资人回购全部股权，以每年10%的单利向B类(境内)投资人回购全部股权

所以万达回归A股，迫在眉睫。而其面对的最大压力是，房地产公司现在几乎无法在A股上市。万达想回A股，必须“去地产”化。而出售文娱资产和酒店给融创，对万达来说是笔好买卖。

• 去地产，完成转型：文旅项目差不多按照原价转让了，酒店部分转让价格也不低。文旅项目是地产中回收周期最长，对现金流压力最大的了，卖掉绝对是符合万达“去负债、转型轻资产”战略。但是关键，品牌、管理、规划等，还是万达来，后期项目继续运营，万达还能向融创收管理费、服务费等，直接从地产商变成品牌、服务输出方了，从这个角度来说，万达并没有退出文旅产业，只是角色转换了。但这是产业升级啊，举个例子，国际知名的酒店品牌，都是输出品牌和管理，而不自己持有物业。这种输出品牌和服务的，属于高利润、低风险，门槛相当高的行业，能这样转型，何乐而不为？
• 去负债：所有房地产企业的负债都很高，现在要转型轻资产了，那必须降一降杠杆率，融创的钱刚好可以把负债率降低5%。这里可能有人要问了，其中296亿还是万达借给融创的，这样哪里起到去负债的作用？牛姐觉得，万达应该不会用“万达商业”的名义去借这笔钱，可能是用比如万达集团的名义等，反正主体很多，挪腾一下就行了。
• 做利润：之前的回答里，就有人评论，这个转让价格太低了。但是这笔交易，融创每年向万达支付6.5亿管理咨询费，这就是以后万达商业上市的收入，这个资产负债表看着更符合“轻资产、服务型”公司了。

融创：配合万达，成全自己

给大家看个图：2009年到2016年全国top10地产公司销售排名：

万达，虽然是做地产起家，但是基本上是“心不在地产”，而融创中国，就是趁其他地产商都放慢脚步的时候，趁机收购资产，从而快速挤入几大地产商排名的。

而这笔交易，融创配合万达，也是在成全自己问鼎地产老大的梦想。

• 融创的目标就是做房地产行业的巨头，融创入股乐视，也是为了乐视的土地储备，据称有2万多亩。融创在投资乐视后，还投资了链家、金科地产等，加起来差不多200多亿，都是地产行业的。而完成万达这笔交易，融创超过万科、恒大指日可待了。
• 有利可图。万达的文旅、酒店项目的住宅部分都是可以变现的，“可售面积约占总建筑面积的84%”。这里关键就是，万达自己不能变现，不然收入又变成”房地产销售收入“，没办法讲好“转型轻资产运营”的故事，而融创愿意接，一定算过账，有利可图。
• 万达还给解决资金问题。如公告所说，296亿还是万达借给融创的。
• 说不定还能帮忙解决乐视这个烫手山芋的问题。公告里最后一条不就有，“双方同意在电影等多个领域战略合作”，说的不是乐视是谁？万达在娱乐业也有布局，跟乐视必然是有合作的可能。

所以，两者资源互换，皆大欢喜。

附：四次交易细节
1.定金：25亿，协议当日支付
2.第二笔付款：121亿，7月31日或之前，签署正式协议后支付
3.第三笔付款：189.9亿，90天内支付
4.第四笔付款：296亿，万达通过制定银行向融创发放贷款296亿，而后融创支付29.58亿给万达

最后，补充下，政治因素这个事，可能有，但是没有证据，也不能证伪，大家都是瞎猜。所以牛姐就不凑热闹了，想看的可以移步牛姐上次文章的评论区：万达复星有难，恒大心机求赞 - 知乎专栏