之前写过一个观点,地产的制造业化。
也就是在上游土地的成本相对固定,下游销售的价格相对固定的条件下,地产开发行业的生意模式会从传统上“生产+投资”的模式变成以“生产为主”的模式。
如果有制造业背景的朋友可以关注一下,制造业高管做飞机头等舱或者5星级酒店的比例是相对低的。
毕竟利润是从生产环节里一点点“扣”出来,能省则省。
当然这只是成本一端的问题,更重要是制造的品质。
有些房地产企业如果没有房价连年上升,就是靠建设+销售,利润率是负的。在制造业化的时代,生存能力就很成问题。
对普通人来说比较重要的是这么几件事情。
在这个所谓黑铁时代,买房子会变成一件极为分化的事情。
一线城市、新一线城市的核心位置(类似于板块的概念)/二线城市明星楼盘(类似于个股概念),可以称为房产,具有投资属性。人口确实是个长期影响因素,但是放眼全世界,这类房产的资产价值是持续存在的。
除此之外,就只能称为房子,消费属性为主。
好公司的好房子,价格确实会比普通公司的贵,大家想一下制造业的产品就理解了。所以企业会使用各种方式从品质端琢磨着多挣钱,买房按照自己的需求和使用要求选择即可,不用被营销话术所左右。
制造业除了东西好,后续的服务和配套也很重要。映射在地产上就是物业、商业等配套设施,仅仅户型好和漂亮是不够的。
目前地产行业面临公司的出清,所以买房子要稍微看一下公司的财报,是不是有可能交不了房,这是个很大的坑。
另外从股票角度说,股价就是投资者的投票。
各位有时间可以翻翻股价走势。
目前市场看好的是大型国企,商业地产或者物业做得很好的龙头,是那些行业里看得到业务真正非常扎实的几家。巧了,这些家似乎不太擅长喊话和给每个阶段起名字。
嗯。
以上,供参考
首先万科在历史上,对行业大势的“预言”就没对过。2015年前后就四处喊叫“白银时代”,结果是老大位置不保,碧桂园和恒大纷纷起飞,在三四线杀得风生水起。然后2018上半年万科也开始急吼吼布局三四线,结果下半年调控横空出世,又踩一脚急刹车。
现在行业差成这个德行,你出来说一句行业很差甚至会更差,谁都会说,毫无风险,但是啥实际用途都没有。万科也好,其他房企也好,不会因为高管把头等舱换成经济舱就解决流动性问题,这么简单的道理郁亮也知道。无非是打个样儿,渲染一下气氛,为缩减办公经费,乃至后边可能出现的大裁员铺垫一下。
可笑的是一众同行和小老板,在那里分析来分析去。就好比人家土豪聚会抱怨说劳斯莱斯太长不好停车,还是坐奔驰出门舒服,结果消息传出来一群穷人搁那儿分析豪车行业是不是不行了,然后分成抛售派和抄底派互相吵得不可开交。
传达了什么信号和诸位在座的有关么?
老板的表态是属于老板的,又不是属于在座的诸位的。
万科的董事会主席别说不会买头等舱了,就算他做十一路前往目的地,诸君就能获得更多钱了?
别到时候,老板减少了一个菜,结果诸君少了一份工作。
为了减少支出,建议裁掉助理。
从昨天晚上到今天早上,郁亮的这篇发言稿就在地产圈里被刷屏,在各大地产公司的微信群,被各大地产相关的公众号转载并反复研读,因为郁亮说的话往往不动听,但确实预言准了。
从各大地产还在高周转,扩规模,冲千亿的时候,郁亮就说过万科要“活下去”,当时行业里的人普遍还比较乐观,即使察觉到未来的隐患,都觉得危险离自己很远,但后面一列自上而下的管控政策出台,行业风向急转直下,直到今日市场信心全无,我们不得不佩服郁亮的危机意识和眼光。
这份发言稿是站在地产行业高层的视角发表的,作为中低层的地产人听着肯定刺耳,定义为“黑铁时代”无疑是对未来市场的看衰。
战略方面
外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说,缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源,也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担,因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。
我们很多时候说房地产是国家的支柱行业,报了乐观态度的人认为国家的打压管控是周期性的,不会是一铁拳锤死。但是从近年地产项目的利润率上看,已经降低到10%以下,房地产失去了高利润的光环,那么后面不管是资金,市场,还是人才,都有很大可能不在青睐这个行业。也许未来房地产行业会和农业,低端制造业一样,虽然很重要规模体量也庞大,但是国家通过政策压制利润,成为为别人做嫁衣的基础行业。
组织方面
我们的组织面对市场萎缩后更加白热化的竞争,大家都想活下去,都会全力以赴,我们靠什么赢?……
我这里就不一一贴出了,大家可以去看原文,其核心观点就是减员增效——裁员。当然作为领导,作为行业带头人,不能把裁员说得那么直白,需要艺术性的加工,比如他提到过首席客户端由原来的65人精简到14人,却发现工作效率和工作质量更高了。在我看来这也算是PUA的一种方式吧,一个部门人员砍到了20%,居然能效提升,那我只能说以前的制度和架构,臃肿拖沓得如果30年前的某些国企。
人的方面
这两天、包括平时我听到过很多人抱怨一个问题,那就是说我们没有能人,希望最好有超人。我想问我们是谁?我们不干谁来干?如果真有能人、超人还要我们做什么?……这些例子让我们思考我们今天缺少的,到底是所谓的能力还是将工作做好的态度?今天我们确实有一些公司没有做好,但万科做了这么长时间的房地产,我们在1—5级的项目上并不是没有人,而是缺乏做好的态度和负责的精神。
在用人的策略方面,前段时间万科的HR系统基本把行业内那些高周转企业出来的人员鄙视了一遍,不要XX出来的,不要XX待过的,更不要从万科出去,在吃回头草的,所以万科也把行业大部分人也得罪了一遍。其实我一直在想,在目前行业泥沙俱下的环境下,万科是否真的有鹤立鸡群,傲视群雄的资本。但是从发言稿这一章的内容上看,活在万科的人,今年必然不轻松,从身体上和精神上承受着双层压力。
机制方面
我们现在处在“黑铁时代”的环境中还能给那么多钱吗?社会上有很多热门行业,比如元字宙、游戏、能源等,这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人,而我们的行业发展到今天已经没有这个出价能力了,我们无法给出超过别人的金钱激励,而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会,而不是单纯的给钱。
这一段是最夸张的,也就是在地产行业的从业人员比较温顺,驯服,不善于营造舆论氛围,如果这些话是在互联网行业说的,估计在网络上早就被开喷冲烂了,能把职场PUA用如此直白的话说出来,也就是万科这几年面对的舆论压力太小了吧,呵呵!不管怎么说,这些话在我看来就是明明白白的逐客令了,结合前面的组织和人力篇,郁亮表明了未来万科适合听话的任劳任怨的牛马级的员工,有想法有不满的人,请尽早离开。
文化方面
第一,我们是在背水一战的情况下开展工作,一切工作都围绕打仗进行,围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开,与之无关的工作都可以放一放,放在次要位置。
第二,要强绩效。只能以输赢论英雄,只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。
第三,管理人员都要全部下沉,身先士卒。
第四,在文化方面一定要纪律严明。大仗、恶仗面前,即使有再好的武器,纪律涣散也是打不赢仗的。纪律严明不只是令行禁止的问题,包括投资纪律、各项底线纪律都要牢牢坚守。
第五,省吃俭用、减少浪费、营造节表缩食的战时氛围。
站在老板或者高层的角度上看,这么说也没有错,毕竟“活下去”是地产今年的首要目标和当务之急。但是房地产只有资本,没有供方和员工是做不下去的。这一些列措施考虑过供方的空间和员工的未来吗?我更感觉是大船快要沉没了,床上的压榨船工们最后一丝力气往外舀水,好让大船能够尽可能的靠近岸边,船上的货物资本才方便安全卸下。
所以各位从业者,地产的“黑铁时代”切实来临,放弃幻想,各自安好把。
PS,无独有偶,恰好我18年写的一篇文章中也提到了设计行业从黄金-白银-青铜,直至未来的黑铁时代,也算是一种用词比喻上的巧合吧!
转载一大V评论,似乎也很有道理:
传达的信号就是喊话给员工和外界听。
据说许家印异常的节俭朴素且刚用上智能机然而却用HERMES的皮带。
据说,许家印个人生活非常朴素,前几年才用上智能手机;他还曾对恒大俱乐部下令禁止浪费:“发现浪费哪怕一瓶矿泉水,俱乐部董事长下课。”创立恒大以来,许家印一直以“质量树品牌、诚信立伟业”的宗旨来管理企业,并多次强调“精心策划、狠抓落实、办事高效”恒大工作作风!
虽然郁亮的表演浮夸,用力过度,让人一看就知道是作秀。但是只要他对外表现出这个姿态,他的目的就达到了。大人物时间宝贵,不会做多余的事情,任何刻意曝光的行为都经过精心策划,有明确目的的。
1.对外装死,避免成为众矢之的还能掩盖吃相。毕竟行业里大部分竞争对手都在苦苦煎熬,万科也要装出不好受的样子,避免一众同行的嫉恨。同时还能避免不必要的人情请托还能扮猪吃老虎。不是哥不借钱救你,是哥自身难保。这个项目不要怪哥压价太狠,哥也有难处。
2.对内节流,为削减福利裁员找理由。董事长都省吃节用,带头自我牺牲为公司应付危机。下面的员工就不要纠结福利补贴减少,加班没加班费了。也不要怨公司裁员,劝退老员工。都是大行情不好,公司也没办法。
郁亮演这么一下,里里外外都大丰收。演的越寒酸,扮的越惨收益越大。
感谢
@sxc邀请。非常非常感谢。
为了防止邀请我的sxc老师撤销邀请,我不得不截图。
@朱峰女士,你的答案,为了防止你进行修改,我已经截图了。没错,如你问题当中所说,礼貌是不是软弱?
当然不是。
我自问是一个普通人,在知乎得到关注多,也只是因为我勤勤恳恳,一个字一个字写得多,仅此而已。
我去咕咚网之前,当过记者,做过公关,我也不是什么名校毕业,但是我深深知道,原创是品德,是节操。做记者,报道要如实,要客观,要中立,要还原事情的本来面目。
我为什么要在微信群“红包体育”里面和你抬杠,为什么要质问你,想必你已经不记得了,然而我记得清清楚楚。
我不关注你的微信号,那是有非常重要的原因的。朱峰女士,你说你没做过亏心事,那么想必在你看来,未经他人许可引用、转载他人原创的内容,不算是亏心事了。
你不记得的事情,我一点一点帮你回忆起来吧。事情当然没有这么简单。
当你加入“红包体育”的时候,我对群主说了一句话。【我很高兴,我有不删除任何聊天软件当中聊天记录的好习惯。】
这里截图当中的日期是一直就存在的。至今我的iPhone 4S也一直在用呢,不可能改掉。
你为什么和我说抱歉,你忘了?2015年3月3日你所说的,是真的都不记得了?
当时我的反应,算是很克制的了,毕竟当着“红包体育”群里这么多人的面。
为什么我过了这么久,才再次在“红包体育”群里质问你,我想你应该明白。我知道每个人做自媒体不容易,想靠着才华变现,更加不容易,当时你肯道歉,说你会改,那么我也就得过且过了。
问题的关键在于,你改了吗?如果你改了,你就不会不经过
@式微同意,转载她的答案,而且还将她列为“第二作者”。
你的所谓声明,夹杂在你的正文内容当中,而不是正式开辟一个子栏目道歉,被诸多的信息噪声遮盖着,这就是你的诚意?
上述三张截图,是2015年6月17日早上8:43时截的。我现在还很怕诸多水军说我图片造假呢。下面两张图,是2015年3月3日晚上20:49时截的。那个时候,你的微信ID还没有“太阳表情”。
这个总不能说我作假了吧?
而你在面对我的质疑的时候,说了些什么话,你还记得吗?这就是我为什么要截图的原因。
二次编辑加了些东西,就可以等同于你自己的原创,是吗?
事实证明我当初心一软得过且过,才是真的错误。
你说了“最初开时,格式内容混乱,但转载内容标明了作者”——我还是那句话:用了我的东西,问过我吗?
你说了“微信对于转载格式有了新要求后,我们也跟着学习,把之前来源不明的全部删除。之后再也没有出现不合规的转载“——来源不明?请看看截图,你自己说过的话,怎么就这么快忘了呢?”是从虎扑、知乎、直播吧很多来源的文章“,这还算是来源不明?
你说了“暴力行为冠以道德名义,缺又恰恰选择了一个认真做事的自媒体下手,无论是出于要稿费,还是炒作涨粉,都不会实现的”——暴力冠以道德的名义?我质问你,就是暴力,你不告而拿,拿了我的答案,也拿了知乎上别人的答案,这种偷窃行为,就是道德的?
另外,请弄清楚,到底谁在炒作?我只是把原文作者式微老师带到了“体育红包”群,让她自己和你说清楚,这就是炒作?式微维护自己正当权益没有成功,自己写了篇专栏,以正视听,这叫炒作?
你说了“另外。。。您在背后诽谤我的许多聊天截图我已经给了律师。我们没做亏心事,我们礼貌但不软弱,真的,用法律途径解决,只对我们单方面有利啊。但您若真的要这样苦苦相逼,请也不吝给我一个您的地址,给您去一封律师函”。
我在背后诽谤你?请把截图放出来,让知乎用户都看看,我到底怎么诽谤你了。
你没做亏心事?没做亏心事我会质问你为什么不经过我允许转载了我的内容?
说我苦苦相逼?到底谁逼谁?“咕咚-李旸”是我在“红包体育”群里的ID,那是因为之前说过要标清楚所在的企业、媒体和姓名,所以我这样写。
我再说一次:质问你,是因为你在知乎未经我许可,擅自转载和引用了我的内容;我质问你,是因为你在知乎未经式微老师的许可,擅自转载和引用了式微老师的内容。
知乎上的回答问题,是我业余时间所为,工作忙的时候我只能下班回答问题,晚上写公众号内容,或者把知乎的答案放到我自己的公众号上去。关于足球篮球的内容,和咕咚网没有一点关系,全部是我自己的业余创作。
而你,直接找到了咕咚创始人、CEO申波先生,也就是我的最高领导,去质问我的行为是代表咕咚,还是代表个人。
我在知乎的ID和个人说明写得清清楚楚,没有和咕咚有任何的关联。你没有经过我个人的允许,转载引用我在知乎的内容,被我质疑你转载了别人的内容,居然好意思说是“法律层面的诽谤”?居然还去和我供职的企业对质?
到底是谁苦苦相逼?
所谓认真做事的自媒体,是把知乎用户的文字答案,变成自己的声音和话语,放到视频当中去,是吗?
所谓认真做事的自媒体,是未经他人许可,擅自转载、引用他人在知乎的原创答案,是吗?
最后我很想问一句:你既然深知自媒体人的成长有多么不易,为什么你还要去做“未经许可,擅自转载和引用其他自媒体人的内容”这样的事情?
最后,是我放出的所有截图的具体信息。
我在这里声明:我是知乎用户李暘,在知乎的每一个答案,在知乎的每一篇专栏文章,不敢保证完美无缺,逻辑严密,没有错别字,但全部是我自己的原创内容,任何人未经我许可,转载、引用、抄袭我的答案,即为侵权行为。
没人觉得从聊天记录来看
明明是一个愿打一个愿挨嘛?
可怜之人必有可恨之处
这女的明显就是天天嚷着喜欢渣男那种
还“我是您的”
简直就是一个受虐狂的心态
施虐狂和受虐狂不是绝配嘛?
恋爱的时候搞不好还很享受呢
哦,现在分手了,越想越气,趁着罗志祥的瓜蹭一波热度伺机报复?
动不动就pua,但凡能独立些有原则些,自尊自爱些,能跟这样的人在一起这么久?