2021年房子会暴跌吗？第1页

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nai-bao-de-da-shu 网友的相关建议:

4年前，如果有人说华夏幸福在和平安集团的对赌协议中会输，估计很少人会相信；如果还有人说作为国企身份的华夏幸福最终会破产重组，则肯定会被当成笑话。

4年后，作为曾经国内Top 10的房地产企业之一，华夏幸福目前境内的债务存量接近556亿元人民币，境外的债务则约为45.6亿美元。甚至，就连像平安集团这样的资本巨头也没有把握对华夏幸福进行兜底。而在最新发布的官宣通知中，华夏幸福已经通知投资者自2月3日起停止债务支付。

最后，平安集团终于公布了其在华夏幸福的潜在损失高达540亿元，不仅导致平安的股价破位大跌，而且也意味着平安集团对华夏幸福的大手笔投资已面临严重败局。而与国内银行投资房地产主要通过二级市场不同的是，平安集团通过一级市场投资房地产的命运甚至和信托的风险系数一样大。

目前，作为全国最大的“房地产企业”，平安集团入股的主要房企还包括：融创（第二大股东，持股36%）、金茂（第二大股东，持股15.2%）、旭辉（第二大股东，持股9.6%）、碧桂园（第三大股东，持股9%）、朗诗（第三大股东，持股6.9%）等。

而与华夏幸福无法获得像恒大“逼宫”那样的拯救一样，以上这些房企将会有多少出现债务爆雷危机，则是一个包括平安集团在内的国内资本市场无法回避的问题。

那么，玩二级市场的银行，风险系数又如何呢？

对于银行的信贷业务来说，购房按揭贷款不仅在银行零售业务中具有很大的占比，而且长期以来都被看作是属于低风险业务。但是，这些常规的风险评估模型中（主要关注的是区域性房价下跌风险），却忽略了一个致命因素：房地产企业破产倒闭。

根据人民法院公告网的统计数据显示，2020年，全国有超过500家房企破产，大部分都是三四线城市的中小房企。而刚刚爆出的德勤举报事件，也暴露了包括佳兆业、福晟集团、明发集团、泰禾、银亿等多家国内房地产企业的财务造假和破产重组黑洞。

事实上，早在4年前（2017年6月），商务部研究院与中国财富传媒集团公布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》就直白的支出：在全国25个行业中，财务安全最差的是房地产业，在财务安全最差的100家公司中，房地产企业占了23个席位；而财务安全最好的100家企业中，没有一家是房地产企业。在国内138家房地产上市公司中，71%的公司存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”（财务造假）。

1月28日，郑州市中级人民法院针对郑州房企大港置业有限公司的破产重整案召开新闻发布会。该公司的破产，不仅涉及无法按约交付300余套房屋、以及超过5000平米的拆迁安置房，而且还导致有些购房者贷款买房之后，陷入了房、钱两空的境地（房子没有交付或长期拖延交付，但银行贷款却要持续偿还）。

用一位股份制银行信贷部人员的话说就是，这种按揭贷款出现断供的概率很高，甚至会出现弃房也不偿还贷款的现象；如果房企破产、购房者也不偿还按揭贷款，那么银行也很难做，“银行对于房企销售期房的按揭贷款通常会让企业做担保，但是房企破产之后，债务能追回多少也不好说。”

实际上，银行对于按揭贷款，更偏向于房主能够持续地偿还贷款，而不愿对房产进行资产处置。用一位城商行老司机的话说就是，“处置资产的周期太长了，往往会有一定的损失，并且很容易引起纠纷和矛盾。”

而且，由于国内将经营贷、消费贷等资金用于购房的灰色产业模式早已大行其道，因此，有些分期房购房者在遭遇房产无法交付的情况时，很难通过起诉解除与银行的借款合同，银行也不会直接向房企进行讨债。

根据央行发布的2020年金融机构贷款投向统计报告显示，2020年末，人民币房地产贷款余额为49.58万亿元、同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点；同期，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元、同比增长20%，增速较上年末高出7.5%；全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。

也就是说，2020年国内的住户经营性贷款新增规模已经相当于房地产贷款新增规模的43.9%。并且，除了贷款规模出现高达20%的增速之外，经营性贷款在房地产领域出现的次数也日益频繁。

甚至，尽管管理层已经对此出台了近期出台了严格的监管政策，各大中介机构也有办法应对。用一位中介的话说就是，“如果银行或监管核查到了这笔贷款存在问题，银行一般的措施是要求借款人在7~15天内归还这笔贷款。我们可以再帮客户找到一笔资金把贷款还上，在房子解抵后再去其他银行重新做一笔经营贷。”

用一位城商行信贷审批部门人士的话说则是，客户如果存在套现、或违规使用贷款的情况，一般在征信上是不会留下记录的；从目前的征信系统看，只有客户存在逾期情况，征信才会予以提示，可能会影响银行的信贷审批。

事实上，房地产贷款和住户经营性贷款的增速此消彼长，不仅是国内经济结构性矛盾的真实写照，而且也是国内经济和资金的“百川归房”效应的最现实注脚。

根据高力国际的最新研究报告显示，2020年，北京、上海写字楼的空置率分别高达19.4%、22.7%，平均租金则同比分别下降8.4%、10.7%，全部创下10年来的新高记录。而进入2021年之后，由于新增供应量的增加，北京、上海的写字楼市场依然压力山大。2021-2022年，上海写字楼新增供应将迎来高峰，年均入市的新增供应量超过200万平米，北京的新增供应量则近160万平米；不仅将使写字楼空置率进一步上扬，租金也将承受更大压力。

很明显，“百川归房”效应中已经很难再包括商业地产的“房”了。而住宅商品房与商业地产高空置率之间的鲜明对比，也凸显了国内实体经济与房地产泡沫之间的巨大gap。

没人知道，对于一个几乎全靠房地产泡沫支撑的经济体来说，将会面临什么样的结局。

更加明显的是，除了主动戳破之外，消灭泡沫的唯二方式则是让经济增速高于债务增速。然鹅，一旦债务进入泡沫化阶段，就会侵蚀整个经济体的活力，想要进一步提高经济增速就成了一个悖论。

于是，关于国内房价的问题，就从经济学问题变成了一个哲学问题。

楼下保安说，无数历史事实证明，绳索都是一层一层套上去的。

⚠️本内容节选自《2021房地产沉思录》update 08，感兴趣的童鞋可以自行在公众号中查看。

bj365 网友的相关建议:

跌不了。

据个人所知，全球主要经济体的房子都在快速上涨。

美国某地，平均标价40万刀的，卖45万刀。

加拿大某地更夸张，标价62万，卖86万。

各国平均，基本都是10%以上的上涨。

原因很简单：各国都在印钱。

贷款利息基本都降到历史最低，接近于0。

新房建设变缓，二手房变得抢手。

jiang-you-dang-shou-nao 网友的相关建议:

山东威海房地产从业15年……

不写数据，不说原因，结论留下当预言贴。

2021年，没外界干扰的话，全国房产会出现抛售潮，一方面是大开发商清理库存，大概会从2021年4月份就看到端倪。另一方面是炒房客清理库存，大城市的话，可能现在就已经有苗头了，二三线城市大概要等到2021年5月份，大房地产商有行动之后才有动作。

8月份是时间关键节点，是整体继续抛售还是有所保留地抛售，8月份就能见分晓。

一二线城市实际上受的影响可能并不是很大，因为经过多轮调控，一二线城市的房价水分已经比较少了。

但是我们威海这样的城市就很有意思了。

一定会出现新盘持续标高，成交价格持续走低的神奇局面。

变相降价，但是依然赔的很。

虽然威海的房价还没有达到理论上限，但是已经超出人口规模了，即使算上夏天的度假人群，房产的价格的水分依然很大。

环翠区经区高区至少有2000到4000的水分，其他区也是2000左右。

最重要的，当抛售潮开始时，无论价格多低，基本卖不出去。

假装的分割线………………

评论太有意思了……

怎么又那么多不懂装懂的非要对咱玩玩性质的赌博要上纲上线呢？

开篇明义“不写数据，不说原因，结论留下当预言贴。”

咱就是想看看一年后不会不会打脸，求个见证，说了个结果……

前面关于政策的解读、数据的分析、各地市场近年的走向，咱这15年都一直看着呢，懒得一项项展开写论文，就把自己的预测结论记录下来看看打不打脸……

仅此而已。

上纲上线干啥？我又没说我一定正确对不对？

我也没提出什么理论对不对？

我更没说国家应当怎样怎样做才能怎样怎样做对不对？

咱不是专家，只是普普通通一个从业者，从咱的从业经验猜的明年的趋势，对不对大家做个见证，打脸我也高兴。因为过去15年咱就从来没说过房产会降价，这篇也没说……你们那些把抛售当降价的也太专业了好不好？房地产涨价抛售的事情你们是没经历过嘛？

真真的可笑，一个个上纲上线，连自己开贴论证，哪怕像我一样挂出来结论等打脸都不敢，只敢在评论里装专业扣字眼，一个个错漏百出咱都懒得一条条理论……

抠字眼的兄弟，麻烦你们去专业论文下扣，咱这里是等打脸的娱乐预言贴，哪个字用的不对我是真的没在意，因为能懂就行……谁想到咱国内“热心的专业人士”这么多啊？

-----------------------------------------------------手动

新年好各位小伙伴~~~

不打算再回评论了，也并不打算关评论，原本确实是想等打脸的，只有这点不会改变。

但是这几天回评论发现了些问题，可能确实我说的不太到位，这里给大家解释下。

1、关于抛售：我说的抛售，根本原因在于国家对房地产的资金链，在2020年并没有一点点放松，造成了很多房地产公司资金运转有问题，而2020年的销售虽然数据上一片光明，但是实际上并不很如意，所以在会有很多新盘加入的2021年，房地产商一定会想方设法“去库存”。

所以，抛售并不等于降价，因为这波抛售的原因是“去库存回笼资金”，而不是因为崩盘。

另外，实际上我也知道抛售这个词不太合适，但是对我来说……不考虑尾盘仅考虑去化速率的销售，都属于抛售……因为……顾头不顾腚……没卖过房子的，你们知道尾盘多难清理嘛？32栋楼，每栋都剩那个位置，擦擦真的很心烦………………

2、关于降价：如果抛售持续半年，有价无市的情况一直持续，那么确实有可能出现降价，但一定会是明升暗降的方式，比如你们最熟悉的特价房。

发生降价的城市只可能是三线之后，因为一线二线没多少水分了。尤其是一线，“涨价去库存”的情景一定会再现，二线有些开发过度的水分盘也可能降价，但整体不会降。

而三线城市之后的房企因为（1）仍觉得地方政府会偷偷放行（2）认为主要管控的仍然是大城市（3）本地市场没有到达本地的理论上限。（4）“我觉得我还行”等以上理由，具有滞后性，所以刚开始清库存的时候一定会老手段：涨价打折。

大开发商未必，因为原本他们就不谈均价，而是“一户一价”，所以上来就是“特价房”，实际上你算算数，一定是已经降过的价格。

但是不要忘了，三线城市有炒房客，个人炒房客是有不怕死的人存在的！！所以，在大形势严峻的前提下，仍然会有飞蛾扑火造成假象的繁荣。

看清现实吧。虽然我没谈降价，其实整体来看，会降的，只不过不是因为崩盘，而是市场经济的自发调节行为，至少，水分会被抽离。

3、关于房产价格的判定：只要是买卖……你们记得一点就行：供需关系是根本原因。

大家可以回忆回忆看看，无论一二三四五六七八线，无论国家政策地方控制多么严格，市中心、闹市区、人口稠密地区、学区房，从！来！没！有！降！过！价！

如果大家看不懂房地产的供需关系的话，把它简化成6个字：地段！地段！地段！

4、关于崩盘：因为房地产的支柱产业关系，牵涉方面太广，所以国家不会允许房地产崩盘。

5、本来不想涉及，但评论区和我争这点的有点极端，所以我得说明下：

国家已经下定决心去地产化，但不可能是“休克疗法”，也不可能因为没有找到新的增长点就维持现状不变，而是会一边多路出击寻找新增长点，一边控制房价涨幅使得房价涨幅逐渐低于通胀率，变相降低房子的金融属性，从而达成“房住不炒”。

懂行的应该都知道这条路子，没必要多说，国家今年从上到下给房地产企业和相关管理部门或者金融相关部门做的所有宣讲，都或多或少地在提这个路子，业内实际上已经明白了国家的决心，你不知道因为你没和相关部门打过交道……但下手力度大小，现在谁也不知道……都在一边准备去库存，一边观望态势。观望的是中央和地方的拉锯，而不是观望国家的决心……这点请注意！

因为各种关系不能多说，就说一点：2020年，因为卖地价太高，光山东就至少有13个地级市的住建局领导甚至市一把二把被中央约谈。山东总共才多少个地级市？

6、关于房地产税……我还是倾向于房地产税收不起来，除非换成“房地产增值税”或者“空置税”。目前看来，个人感觉空置税的可能性比较高，因为两个点（1）个人税务平台APP的推广（2）全国的不动产登记联网。这俩东西如果上了，“空置税”的征税成本几乎为零，并且精准到位，除非持房人找人签假的租赁合同，几乎没有漏收的可能性（其实吧……也有办法解决这个问题，但这方面应该是税专业的内容，我只懂皮毛，就不深入探讨了。想 @评论区那个税专业的，你来给大家讲讲吗，别老暗搓搓的闷肚子里好不，你既然懂，啥都不拿出来和大家分享，老扣字眼干嘛呢？我玩知乎看的多，写的少，因为懒，不太会搞这个@，回头我再研究研究）

但是也要说明，个人税务平台APP的推广很容易，只是没到时间节点目前也就是普通的推广力度，但相信不久就能见到大家的日常应用了。关键的是全国的不动产登记联网……这个东西2018年就说已经全国联网了，我其实比较怀疑，但不敢多说呀！！！就说一点：当年威海住建局的网签平台实在是太TMD操蛋了！！！！老子当年2012年网签才20本合同搞了TMD一整个白天都没搞好！！！！！！怨念太深了！！！！！！

但2021年完成联网应该没问题，只是完全没消息透出来，咱也不好问。

7、一点点其他预测：

（1）2021一定会有农牧业的相关福利政策，寻找投资渠道的请注意。

（2）矿业也会有，但矿业比较特殊，一般人碰不了，仅一说。

（3）国家一定会开启一些新的大工程，因为现在需要维稳，“以工代赈”。目测会以沿海地区为主，中西部地区为辅，为的是战略纵深，很可能以前定下的很多有规划的没动工的高铁或者类似的交通枢纽项目将会动工。

（4）城镇化基本结束，农业基地的现代化改造全面推广将会开始，有可能政企结合的方式，有意向的企业请关注农业部相关政策。

（5）麻烦持币的各位观望大大，投资实业吧，像俺们威海这种城市，不缺房子啊，缺的是工作机会啊，所以人口老是上不来~~我们做房产的就很头疼！！求求你们了，投资实业吧……别再直接投资房产了！！全是没什么营养的套路房子，我都卖吐了才转向营销和管理……中国的房子没什么设计感外观和内部空间都存在一定问题的根本原因就是你们这群炒房客啊！！！！

拜托拜托！！！别再坑房地产了……整个盘面不注重细节，你们买的房子肯定也不注重啊，这都和你们切身相关啊！！！找不到好房子都是你们的错啊！！！！！

仅此以上，仅供大家参考。

有意见的尽管评论区吵吵吧，快过年了，俺要好好陪老婆孩子，不和你们吵吵了，你们爱咋地咋地吧，我这回写的够详细了，再看不懂就不是我的问题了。

xu-ze-qiu 网友的相关建议:

很多地方房子都在涨，只要货币还在超发我下面说的那条路不被堵住，2021依旧不可能暴跌。

很奇怪，几百个回答没有一条提到我接下来说的隐秘操作的……

前两天和某上市银行a中层喝酒，他给我讲了这么一个故事：

房企b从银行a以年利率百分之十五贷款（正常建房贷款利率百分之六需要进监管账户，不利于周转），贷款后建房，每套售500万。

500万的房子做价800万卖给c，c为b的代理人。800万找银行按揭，其中300万为首付款。

现在，房企a实际套出了两套房子的成本（800万），如果c买了两百套，这个区域的房价就瞬间涨了60%，且供不应求异常火爆。

同时，套出的资金可以直接还银行或社会上的高息贷款，减轻前期高额融资压力。

接着，c名下的企业可以申请有抵押的经营贷。现在小企业贷款国家扶持力度较大，百分之四多一点点利率可以申请500万贷款。为何?之前买的800万的房子一般商业银行按照65%评估。

然后，注意了！如果c不是以企业身份贷款，也可以直接600/700万地卖，比售楼处便宜，后来的消费者还觉得赚到了！

你们觉得房企和银行这样操作，房价咋跌?更不要说地方债影响下，银行巨大风险下，外国的宽松政策下，必然的货币超发导致的资金避险需求了。

我的判断：明年还得涨。虽然内心十分厌恶。

maomaobear 网友的相关建议:

看政策。

现在面对疫情，全球放了一轮水。

这轮水往哪去就是个问题，美国那边特斯拉股价上天，比特币上天，这是好事。

总比粮价、石油价格，消费品价格上天要好。

中国也面临这个问题

放出来的水往哪去？

过去二十年，房地产市场承担了这个蓄水池作用，相比长熊短牛的股票，房地产市场长期上涨吸纳了足够了资金。

而且这个一级市场土地在政府手里，相当于政府拿着原始股。购房人和炒房人只有流通股。

这个市场吸纳了足够的资金，一方面让政府能够发行货币，另外一方面能够控制粮食等消费品的通货膨胀。

2020年又是因为疫情大放水，中国不放，美国放，然后传递到中国

中国怎么办？如果中国股市能有美国股市的功能。吸纳全球资金，把茅台、五粮液炒上天（茅台股价2000万美元一手），当然是最理想的。

资本市场不行，房地产市场就有可能重启。

类似于去库存的政策，短期内放开限购限贷限售来吸纳资金。

对于刚需，采用租购同权政策，让刚需去租房。

同时大量供给公租房来压制租金上涨，解决住的问题。

所以，还是看政策。

最糟糕的是放水到物价，引发生活用品的大规模上涨。

zuting-65 网友的相关建议:

暴跌……←_←

房地产跟其他行业不一样，它是城市化的一部分，因此有基础设施属性。

电视电影等产品你爱消费不消费，爱涨爱跌，都无所谓，因为不影响整体利益和核心利益。但房地产不是，它的质量和涨跌跟所有城市人有关。

所以不要以为无房户无房，所以就可以乐见房地产暴跌。

事实上，房产是个缓冲垫，暴跌来了，有产者好歹还有个缓冲，无产者就只剩自我淘汰或者造反了。

你要真自我淘汰，那其实影响也不大。但要是造反，那就不好玩了。所以你可以理解政府是绝对不会允许出现这种情况发生的。

所以，现在咱们把政府、企业、居民都放在一起，想想看房地产暴跌会对谁有好处呢？

一旦暴跌，政府收入下降，系统性危机带来企业流动性危机，有房居民财产缩水，无房居民失业下岗。

你看，没有受益者，所以暴跌没有发生的动力。

事实上，限购限贷，三条红线，房贷标准，监管检查，等等等等，都是政府为了抑制房价上涨的措施。

为啥使这么大劲，为啥这么多年持续使这么大劲？因为你不使劲，它就窜上去了。

换句话说，现在房价的主要矛盾仍然是上涨的动力太足，而不是下跌的动力太足。

aaa-47-21-84 网友的相关建议:

真看不惯贩卖焦虑的有些回答

中央经济工作会议刚刚结束，大佬们的字里行间就是一句话：“有序退出宽松，防止经济过热”

资本市场对明年逻辑的一致预期是顺周期和输入性通胀，花十秒钟就能查一查铜博士、铁矿石、煤炭、铝锭、螺纹钢的价格走势，经济周期的位置不言而喻

今年1—11月全国平均土地出让价格涨了17%

M1和社融也在高位，加上蜂拥而入的外资，今年国家队连沪深300都快压不住了，19—20年资本市场年化50%就是有点水平的人的平均收益率

我以为知乎大V们谢邀之前好歹还能看看数据，看来是高估了，我的

尤其是某个在每个房价问题下都会冒出来“凛冬将至”的大V，不会真的觉得一套基本面过得去的商品房的价格走势会弱于大宗商品或者茅台吧

扯什么“资金被禁止流入房地产”呢，今年国开贷和专项债发了多少您是看不到啊还是干脆就不懂啊？抓着非标信托受限来说事，麻烦了解一下房企融资渠道的结构再来指点江山吧

甚至连“房地产与国家未来发展路径不符”的论调也出来了，宁这看样子是完全不懂中国过去以国家投资为主导的发展模式的根本逻辑。简要来说，大政府的体制下我国只能允许“国富民强”而不是“民富国强”，宁能不能告诉我一下除了房地产国家目前还有哪些提升广义税收的手段？

这些都弄不清楚就在奋力唱空，说实话我也搞不懂某些答主究竟是不过如此还是已经开始玩流量gjc了

“房住不炒”是没错，但其根本的目的是去影子银行化而不是打压，维持期限利差、错配资金流防止流动性危机的同时有效抑制波动率的上升才是重中之重

中心城市核心地段暴涨的可能性比暴跌甚至还要大一些，当然这取决于国家能不能有效抑制即将来临的输入性通胀了

楼市风险这种极端斯坦的概率分布，对冲措施不可没有，但全仓做空听起来就是带头冲锋的jc

点名自己比较熟悉的几个城市，上海、深圳、南京、西安，土地价格、人口流动、居民杠杆率上升空间、国开债规模甚至jini系数等诸多因素无不对房价有积极的指导作用。其中在西安，秦岭事件和全运会更让我坚定看多曲江浐灞沣东的豪华盘

至于长期，看看欧美日加澳那些核心城市近几十年的走势，心中自然会有定数，老龄化少子化M化，谁还没有转型过了

诸位大可租鸡青一，我完全不介意遵守游戏规则的内卷少一点。但我认为更多的人，尤其是以学生为发声主力的知乎，进入社会之后就会慢慢理解刚需为什么“刚”了

毕竟租鸡青一这种社会性自杀也是需要莫大的勇气的

li-xiang-1-48 网友的相关建议:

反而可能暴涨。

但是暴跌崩盘是肯定会发生的，而且就在五年以内。

国家必须下决心整顿劳动力市场，否则真的没有人愿意打工了！

yongming-78 网友的相关建议:

看看地方债，再了解下分税制，再了解下土地出让金。

暴跌几乎无可能，大概率横盘波动，真要暴跌，那就真是出大问题了。

去年卖二手房，学区房都卖了几个月。郊区房放到市价9折都卖不掉。但85折随时能出手。

sywx 网友的相关建议:

万一这两年联储提几次息，央妈肯定会跟……

除夕夜补充;

最近发现几乎所有的亲戚朋友都或多或少卷进了房地产相关行业。我是真的发自内心感到异常恐怖。

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