中国当前的房地产泡沫会以怎样的方式结局？第1页

1 2 3

rewrgf 网友的相关建议:

先问是不是，再问为什么。

题主认为目前中国的房价已经远远高于人民的工资水平，存在很大泡沫。

题主”认为“如此，实际确实如此吗？

1:房子是长期资产。

2：长期资产的估值，是要看预期的。

买房大部分的钱是在几十年内慢慢付清的。按30年按揭算，不妨把购房后15年作为基点。

现在是2021年，北京普通的服务员、售货员等底层打工者，收入大约是每月6000元。对应15年前的房价：

在有关部门对北京房价涨幅统计不一致的情况下，《房地产蓝皮书》是汇集了众多研究城市房地产经济问题的专家、学者关于城市房地产方面的最新研究成果，以国家统计局的数据作为参考，对北京市2005年整体房价做出评价，指出2005年前半年全市商品房价格涨幅较高，后半年基本趋稳，5月起商品住房价格增长势头得到控制。2005年1～12月，全市商品期房平均价格7392元/平方米，同比涨幅为23.2％，其中商品住宅期房预售均价6725元/平方米，同比增长19.2％。

虽然当时觉得很贵，但现在反过来看，异常便宜是吧？那是因为15年前大家对中国的未来发展预期并不好，预测超个日本都畏畏缩缩的。那时候对15年后的预期，大概是现在实际发展水平的1/4。

暂且以”底层打工人工作4个月可以买1平米“为正常的房价。

而现在的房价，也是要对应15年后的工资去算的。

中国每年通胀大约4%，GDP增长大概6%，名义GDP每年增加约10%，如果维持此趋势，也就是说15年后，名义GDP和名义工资大概会变成现在的4倍。

目前北京正常的房价，是6000*4*4=96000元/平米。

而实际价格呢？

北上广深四个一线城市新建商品住宅成交均价为44968元/平方米，同比涨2.7%，其中北京成交均价为48209元/㎡，与2019年基本持平，排在一线城市中第三名。

虽然比15年前好点，但还是严重的低估。

结论：中国的房地产市场不仅没有所谓的”泡沫“，反而是严重的低估。

phobos 网友的相关建议:

中国房地产问题与财政收入尤其地方财政互为表里，不能只看表面。

nai-bao-de-da-shu 网友的相关建议:

事实上，这个问题就相当于“一个经济体在十几年如一日的对抗经济规律之后会以怎样的方式结局”？

而在开始分析这个问题之前，有必要先回顾一下曾经真实发生过的历史事件。

时间倒回13年前。

2008年7月，上海。

当时，上海房价在创下17116元/平米的最高均价之后就开始一路下滑。12月，上海一手商品住宅供应量114万平米，但成交量仅83.4万平米，均价则下降为11913元/平米，创下2008年全年的新低。与2007 H1相比，当时上海住宅市场（包括公寓和别墅）共139个板块，一半以上区域的房价都已大幅下跌：跌幅在10%以内的区域数量占比26.6%、跌幅在10%~30%的区域占比21.6%、跌幅30%以上的区域占比2.9%。

其中，城桥镇区域的公寓在2008年下半年的成交均价降至4256元/平方米，跌幅高达35.5%。浦东核心居住区张江地区公寓价格跌幅30.1%，浦西中心地段的北外滩板块公寓价格跌27.9%，泗泾、华漕等板块则以30%以上的跌幅位居别墅跌幅Top 2。

上海一些代表性楼盘也在2008年出现了大幅降价。例如，与上半年相比，中远两湾城、白金湾府邸在下半年成交均价的跌幅分别为27.9%、35.9%，不仅拖累了周边的房价，还影响到了整个上海市区的房价和中高档楼盘的交易：2008年上半年热销的御翠豪庭、翠湖天地、仁恒河滨城、尚海湾等高档楼盘，下半年的成交量幅度都超过了50%以上。

当时，同样的画面也在深圳上演。

2007年，深圳商品房均价一度攀升至18000元/平米，位居全国最高水平，几乎和2020年深圳以8.1万元均价位居全国第一的状态一模一样。而在2008年，深圳市一手住宅成交均价却快速下跌至12800元/平米，并进入了跌跌不休的状态。2008年底，前海的楼盘甚至已经跌至7380元/平米的地板价，创下当时关内的最低纪录。到了2009年初，深圳商品房均价则跌穿了万元心理大关。

2008年6月25日，深圳爆发了首宗断供案例。一位宝安泰华大厦的业主由于其购买的该大厦一套二手房价格下跌超过了30%，无奈之下断供。7月底，深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供，从而引发了深圳断供的波及面越来越大。与之相伴的，则是深圳房产中介的大面积裁员、关店、跑路潮。

2008年，深圳媒体上的新闻几乎每周都刊登开发商降价而导致的维权事件。其中，万科第五园、金地梅陇镇、碧水龙庭、诺德国际、锦峰森邻、宏发领域、半岛城邦等知名楼盘全部上榜。就连李嘉诚旗下的楼盘也遭维权、售楼部被打砸得一片狼籍，以至于李嘉诚当时在接受媒体采访时愤慨的表示：“大家签完合同，白纸黑字，楼市降价了你们就来打砸我们的售楼部，楼市涨价的时候你们赚了钱为什么不跟我们分？”

当时，在不到500天的时间里，深圳房价就从1.8万腰斩至1万以下。对于今天动辄上亿的深圳豪宅购房者来说，这几乎就是完全无法理解的二次元空间。

很明显，一旦房地产泡沫出现崩盘，那么现在市场幻想的一线城市与二三四线城市之间的区别也将不复存在；正如在2008年金融危机时就早已上演过的“倾巢之下无完卵”画面一样。

然鹅，这些却都和今天再一次暴涨的房价发生在同一个空间、同一个城市。

只不过，对于记忆只有7秒的国内广大瓜众来说，2008年的这一切就像是发生在1908年～

那么，与2008年金融危机相比，目前国内宏观经济的状态（包括外贸、外储、内需消费、债务危机水平等方面），以及所面临的国际贸易环境（⚠️详见《2021房地产沉思录》update 02~09）是否能够支撑这个比2008年更为庞大的房地产泡沫呢？

要知道，这已经是一个规模高达65万亿美元的银河系第一泡沫。

事实上，如今国内房地产唯一没变的支撑因素，就是所有人都相信最高层不敢让房地产泡沫崩溃；而最大的变化因素，则是房地产债务的负债主体早已悄无声息的完成了转移。而对于不断在背后对房价进行托底的“有形之手”（尤其是依赖于土地财政的地方政府）来说，降什么也不能降房价。

用国内资本市场的名言来说就是：宁可损失营收业绩，也绝对不能损失估值。

原因很简单，因为对于房地产这个金融游戏来说，估值几乎就意味着一切。而在国内十几年如一日的债务拉动型经济策略下，只有土地财政真正实现了正增长。

在2020年全国土地出让金排行榜中，土地出让金超2000亿的城市有4个、超1000亿的城市有14个。其中，Top 10的城市分别为：上海（2952亿元）、杭州（2574亿元）、广州（2564亿元）、南京（2094亿元）、北京（1957亿元）、武汉（1840亿元）、宁波（1366亿元）、佛山（1357亿元）、成都（1311亿元）、重庆（1255亿元）。

而根据各市财政局的统计数据显示，2020年全国财政收入Top 10的城市分别为上海（7046亿元）、北京（5481亿元）、深圳（3857亿元）、苏州（2303亿元）、杭州（2093亿元）、重庆（2087亿元）、天津（1921亿元）、广州（1722亿元）、南京（1638亿元）、成都（1520亿元）。

也就是说，除了深圳的土地出让金统计方式差异因素之外，上海、北京、广州的土地出让金与财政收入的比率已分别达到了41.9%、35.7%、148.9%。而在热点二线城市中，杭州、南京、成都的比率则分别高达122.9%、127.8%、86.3%。

实际上，在整个2020年，许多地方政府的财政收入在刨除了卖地收入之外基本上只够发工资维持运转。

例如，某东部沿海经济相对发达的地级市，2020年的财政收入约为200亿，但仅市区一年的卖地收入就超过了200亿，而且地价还比2019年翻了一倍。而在该市的财政收入中，房地产等固定资产投资又占一半，这也意味着该东部沿海地级市的实际企业税收还不足100亿。该市人口600万人，以财政供养人口（公务员）6万人、人均经费不低于15万元来计算，约为90亿元。也就是说，如果没有卖地收入，那么该地级市的财政收入仅仅只够发公务员工资。

要知道，这还是经济相对发达的某东部沿海地级市，如果再考虑到转移支付、以及地方债的付息问题，那么国内其他大部分地市的（真实）GDP状况将颠覆所有不明真相瓜众的三观。

用中国社科院学部委员、央行货币政策委员会前委员余永定的一次内部讲话来说就是，“我不相信任何关于国内潜在经济增速的计算”：

2020年前10个月，国内的消费增长率下降6个百分点，经济增长主要靠房地产投资，而经济低增长则造成了高失业率和财政状况恶化。

实际上，还有一个更加深层次的原因（事实）余委员没有说：2020年管理层强行拉动经济的财政投资高达3.6~5.8万亿元，占国内GDP的比重约为3%~5%；但大部份资金都进入了房地产，以及被地方政府和房地产企业用来还旧债。

在财爸最新公布的2020年政府性基金中，国有土地使用权出让收入84142亿元，在2020年全国一般公共预算收入18.29万亿中的占比高达44.5%，相当于烟草税收（1.2万亿元，占比6.4%）的7倍。

这不仅是国有土地收入历史上首次突破8万亿大关，而且还是在新冠疫情的冲击和影响下创出的新高记录。

同时，根据统计局的数据显示，2020年全国房地产销售额、销售面积分别高达17万亿元和17亿平米。而根据央行的最新数据显示，2020年末，全国房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%。

2021年1月26日，央行易行长在Lámfalussy Lectures论坛上发表主旨演讲时表示：

2020年因为应对疫情，国内宏观杠杆率攀升到了280%，上升了20%。国内的货币政策将继续支持经济增长，同时关注债务和不良贷款风险。风险主要有两个，一个风险在于国内的宏观杠杆率去年有所升高，第二个风险是不良贷款增加。

而央行前首席经济学家马骏则在中国财富管理50人研讨会上表示，国内宏观杠杆率在2020年前三季度上升了25个百分点，是2009年来升幅最高的一次。杠杆率大幅上升，也提高了发生金融危机的风险。马首席还明确指出：

这种靠借钱来投资拉动GDP比其他方法当然比较容易，但也加大了隐性债务的金融风险。高负债的初期或许可以创造经济繁荣的“奇迹”，但长期来看，虚假的经济繁荣必定引发泡沫化经济。2020年，国内几个主要股市指数都大幅上升、接近30%，在经济增速大幅下降的情况下出现如此牛市，不可能与货币无关；另外，最近上海、深圳等地房价涨得不少，这些都与流动性和杠杆率的变化有关。未来这种情况是否会加剧，取决于今年货币政策要不要进行适度转向。如果不转向，这些问题肯定会继续，会导致中长期更大的经济、金融风险。

根据央行2020年10月的报告显示，全国个人住房贷款余额为33.59万亿元；2020年第三季度末，全国房地产贷款占人民币贷款总额的29%。而国内的居民杠杆率则从1996年的3%猛增至2008年的18%，2019年，又进一步飙升至58%。到了2020年，国内的居民杠杆率已经超过了60%以上。

也就是说，国内居民杠杆率在24年的时间里翻了20倍。根据国际标准，一旦居民杠杆率达到70%，就会出现次贷危机和金融系统性崩溃。

而根据《经济参考报》的官宣数据，2016~2020年，国内的居民部门杠杆率上升了22.2个百分点，增幅显著高于企业和政府部门，贡献了同期国内宏观杠杆率总体增幅的52%。要知道，这还只是用“居民债务总额/GDP”计算出来的数字。由于国内存在居民可支配收入占GDP比重偏低的典型特征，这种计算方式在一定程度上低估国内居民部门的实际债务压力；如果以“居民债务总额/居民可支配收入”来计算，那么国内居民部门真实的杠杆率早已超过了美国2008年次贷危机时的水平。

尤其是当一个经济体內 ️有2亿家庭申请贷款买房、把身家财产全都押在房地产上的情况下，这种泡沫破灭的风险无疑将摧毁地球上任何规模的经济体。

显然，在一个由债务堆砌起来的巨大泡沫——尤其是银河系规模第一的房地产泡沫中，所有人（尤其是玩高杠杆的人）都会焦虑和恐慌。

也许，这就是国内房地产泡沫开始（被迫）“收场”的序幕。

以为了吸引更多接盘侠而不惜采用“租房落户”的苏州为例。2020年，苏州新建商品住宅供应量为86851套，而成交套数仅为64649套，库存比例超过了四分之一（25.6%）。同时，苏州的二手房市场则更加冰冻：不仅挂牌价呈现逐月下跌的走势，从2月份的近2.8万元跌至11月的2.4万元，而且每月平均成交量仅4800套，同比降幅高达45%。与2019年火爆的苏州楼市判若两市。

目前，苏州的二手房挂牌量已达10万套，其中，市区内挂牌量约为7万套，去化周期已超过4年。更为严峻的是，即使是降价40~60万元，带看量也依然很少，甚至还出现了直降100万抛售都卖不动的画面。

显然，苏州目前泛滥成灾的二手房市场，不仅是外企撤离（规模远超官宣口径）、以及“低端产业向高端产业升级”策略操作失败的后遗症之一，而且还急需大量接盘侠。

根据苏州市台办2017年的官宣数据：苏州是台商投资企业最为密集、吸引台资最多的大陆城市之一。截至2017年，苏州累计批准台资企业10823家，实际到账台资达298.41亿美元，占全市利用外资的28%。

如今，苏州工业园内总投资高达1亿美元、2000年投产的万人大厂（顶峰时期曾拥有2万多员工）联建科技，却只剩下空荡荡的厂房。而从苏州撤离的外企名单中，还有宏辉、及成、紫兴、普光、茂迪、和成卫浴等一大批台企，以及飞利浦、日东电工株式会社、三星、希捷等万人外资大厂。苏州辖内的县级市昆山，则从2019年就开始经历了广达、仁宝、鸿海、纬创、英业达等五大代工巨头产业链的分崩离析。

与之相对应的，则是苏州“打工人”和接盘侠数量的急剧减少。2020年，苏州新房市场共成交105182套（含非住宅），比2019年减少了9481套；二手房共成交66253套（含非住宅），比2019年减少了39264套，同比降幅高达37.2%。

2020年12月18日，苏州市政府印发了《进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，提出落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门槛。

133年前，奥拓·冯·卑斯麦曾预言，“总有一天，欧洲大战会因为巴尔干半岛的一些愚蠢事情而爆发。”在临终前，卑斯麦又预言，“耶拿战役是腓特烈大帝死后20年来的惨败，如果事情继续这样下去，那么在我离开20年后，经济会崩溃。”

卑斯麦的第一个预言，被巴尔干事件导致的一战爆发验证；第二个预言则被德国在一战中的惨败验证，而且德国经济崩溃的时间点，正好是其去世20年后。

楼下保安说，中产及其以下阶层最擅长的就是模仿，尤其擅长模仿富人的消费，而不是生产。

亚拿萨哥拉则说，通往地狱的路，从哪个方向走都是畅通的。

xu-ze-qiu 网友的相关建议:

讨论房价，需要两个层面的推演:

国计&民生

这两者，又往往你中有我，我中有你。

1.中国的房价为什么那么高:

民众为了应对资产稀释（发钞）急需一种保值的可使用资产。

首先，铸币方必然通过铸币来稀释民众财富。那么房产作为一种被历史证明可行，有使用价值的资产会被民众用来抵御货币贬值带来的财富缩水。

另一边，地方主政会尽量通过卖地和基建来拉动gdp。gdp上去了，位子票子自然也会水涨船高。那么在这个过程中，就会产生三项规模空前的债务:

1.基建产生的城投债 2.房地产商的商业贷款 3.民众的房贷。

2.中国的债务危机

各地政府的负债率都非常高，甚至超过很多房地产企业，这和制度有关……不便展开。放到明面来讲，也比美国的债务危机好太多。人家的债单单利息就可以覆盖当年财政收入了。

债务未必是不好的，甚至恰恰相反，今天的债务可以变成未来的财富。

比如1里面说的三种债务，只要通过印钞，慢慢地就化解了。而且凭借着货币的对内贬值，今天欠的百万房贷可能以后就相当于几十万的水平，今天咬咬牙还的贷款，以后可能就是一件衣服，一顿饭的水平。

3.印钞的困局

我们都懂，虽然印钱可以解决老的债务，却解决不了新的问题。

比如汇率，比如生产。

所以印得太快，是会出大问题的。如果一个行业一年的利润是5%，那么当货币贬值超过5%，这个行业就会变得消极。

5%难以想象对吧，那我们把数字拉到极限一些:100%！

也就是说，明年，你的收入可能会变成两倍，但你的所有现金资产肯定是减半了。

聪明人肯定不再生产了，今天的钱必须会变成房子/黄金。而最聪明的人，则选择欠下巨额债务来购置资产。

还有更聪明的人，做什么呢?

欠下巨额债务购置海外资产！

4.人口与房价

房价不是因，而是在债务问题下，多方面妥协形成的果。前面说了，货币必然超发时，有聪明人会欠下巨额债务购置海外资产。

那么对于一些三四线城市的人来说，这个海外可能就是一线城市了。因为房地产本身具有高额的持有成本，三四线城市的房产很难出租，流动性低，从保值的角度考虑并不是一个好的投资品。只是从负债的角度来说，自住还不错。

因此我们会发现，虽然北上深的人均收入比广州杭州高了也就1/4，房价却高了一倍以上。三亚人均收入没长沙高，房价却三倍以上。为何?人口流入才可以分担一部分持有房产的成本，才可以保持二手房有新的人接盘。

5.房价与外汇管制

如果我在二线城市，正常收入，父母留了一套130平的房给我，怎样可以当人上人?

答案:卖掉房子，凑300万，去芭提雅。

如果我在二线城市，退休，有一套房，怎样可以当人上人?

答案:卖掉房子，拿退休金，去环游世界。不帮忙带孙子。

如今的房价和汇率，已经可以让很多城市中产，过上曾经梦中的生活，前提是在国外或者已退休。

因为聪明人多，中产多，还有一些超级聪明的人国内欠债海外购置资产（不然你以为为何那么多人要子女海外国籍?），我们就有了外汇管制。这更印证了一点:我们的房价，至少在国际上是被高估的。

6.点赞人多再写。

yi-zhi-zhu-ding-lou 网友的相关建议:

2008年的金融危机之后的复苏带来了投资市场的2大信仰：

1，中国的房价不会跌。

2，美股跌下去一定能快速涨回来。

之后市场的每次波动都反复强化了这2个信仰（包括2020年的疫情）。

老实说，我不知道怎么结局，但是觉得一定很刺激。

yu-jin-78-77 网友的相关建议:

中国的房地产没有泡沫。上海人民已经用疯狂抢房的实际行动，回击了“房地产存在泡沫”的无稽之谈。

至于结局，必然是中国房价全方位超越发达国家，成为世界第一。全方位的意思是高中低各级城市的房价，全面超越发达国家同等城市，例如上海超纽约伦敦，二线城市就该超越旧金山芝加哥之流。

中国借助抗疫成功的势头，2020年已经彻底超越美国，成为世界首屈一指的发达国家。美国现在比中国发达的，只不过是名义上的“GDP”，水分很大。

目前，世界上生活最好的国家，就是中国。新冠疫情，世界各国其实只有两类：一类是中国，抗疫成功；一类是外国，抗疫失败。中国人民现在正在享受的，是世界第一的安全感，世界第一的经济发展速度，世界第一的社会和谐。说什么中国房价有泡沫的，你们扪心自问，最好的国家，应该不应该有最高的房价？

这样一个世界最好的国家，现在房价高吗？并不高！例如上海、深圳等城市，其房价甚至还不如疫情严重，人民纷纷逃离的伦敦、纽约。

世界最好的生活水平，房价却不是世界最高，这显然有很大的增长余地。现在买房是在抄底！

补充：

现在外来移民还没开放，如果开放了，在当前全世界疫情严重水深火热的情况下，毫无疑问，全世界的人民为了得到安全的生活，将蜂拥而至，带着他们毕生的积蓄变成中国公民，买房定居。世界各国的外汇，将全部聚集到中国。房价还会是现在这个价吗？

wang-you-28 网友的相关建议:

打击楼市泡沫，不代表要降低房价。

泡沫大的大部分时间房价也高，但还是不能混为一谈。

挤泡沫还有个办法是降杠杆。

我之前批评过很多城市的限价政策：

旁边二手房房十万了，一手房出来，政策限价八万。

嚯！一百平的房子随便就两百万差价，买到即是赚到。

本来不是刚需的有钱人一看有利可图，本来想炒股，现在全把钱拿来买房摇号。

各种亲戚的名额都用上了。

刚需是干不过这些人的，刚需只有三成首付，很多还是借的。

有钱人就不一样了，可以五成七成。验资这一步，普通人就过不了。

验资时候随便就拿出来两百万，压在开发商这里，等着慢慢摇。

一套摇不中，我还有两百万，可以压在第二个开发商。

最后这些低于市场价的房子，会被不那么着急买房但资金充裕的有钱人买走。

会造成马太效应。

原先我非常不理解这个政策，感觉你并没有帮助到那些真正要买房的人。

但现在，我突然理解了（防杠：理解不代表支持）——

这个政策的目标，就不是要帮助真正要买房的人，即所谓“刚需”。

这个政策是让有钱人拿出来降杠杆，降低金融风险。

美国2008年次贷危机是哪来的？

根源是在刚需买房买出来的。

次级贷款，指的是当时美国一些贷款机构给信用一般、收入不高的借款人提供的贷款。

信用一般、收入一般，几乎就是我们所谓的刚需。而且杠杆率还高。

然后资本家又过度金融化，把这些高风险贷款包装成了金融衍生产品。

一旦出现危机，最先还不起的，就是这些次贷。

“十次危机九次地产”，然后金融危机就爆发了。

刚需买房，金融风险最大。

三成首付，一旦房价跌了三成，你的全部投入就没了，再跌就是银行在赔了。

刚需上车，又是勒紧了裤腰带：掏六个钱包、借亲戚朋友，甚至贷款套现。

前阵子我在知乎回答问题，题主问：“我男朋友要买房钱不够，让我花呗套现几万给他，可以嘛？”

很多人还从性别角度来回答。

只有我说：“不可以，花呗是消费贷，房住不炒，消费贷不可以用来支付首付，这是政策严控的。”

都被评论区喷翻了。

纷纷怼我：“普通人就为了买房，套个现，就要被你这么扣帽子嘛？”

好吧，那你也套，我也套，金融风险就是这么来的。

我还不说套现，就问：

你身边多少人上车，提供的是“做过”的流水？

你身边多少人买房，虚开了收入证明？

大部分人身边都有。

这些全是“次级贷款”。

房价一跌，这些人就在裸泳。

资金链非常紧、拿不出额外的抵押物、甚至经济下行夜丢了工作还不了贷款——

金融风险就上去了，泡沫就是这么来的。

避免这种金融风险，也很简单：

那就让那些信用高、有钱、收入高、有足够抵押物、杠杆低的人来买房，就降危机、挤泡沫了。

也就是让随便就能掏出几百万验资的七成首付有钱人。

这些大佬还有不少全款的，全跌了都没有啥直接金融风险。

（当然，全跌肯定是别的巨大风险出现了，所以这里说的是没啥“直接”金融风险”）

但你直接说让他们买，他们也没道理帮金融系统填这个坑，于是限价，比市场价还低——

来给你便宜房子，你总肯把钱拿出来了吧。

从某种角度，这些有钱人把真金白银填进去，是在保那些借了钱套了现虚开收入证明强行上车的人。

那么刚需怎么做呢？

我的建议是：如果你的城市出现了这种限价政策（比如上海），说明你市发动了有钱人真金白银帮你挤泡沫。

在这些人挤了半天以后，风险也降低了，杠杆率也下降了，你也没啥好怕了。

那还是可以考虑买的。

别的得另行分析。

我们下节课再分情况讨论！

zhang-wei-82-54 网友的相关建议:

1，2039年，大批大批50和60年代出生的老人去世，儿女继承房产，低价出售，无人问津，因为出生率下降，也因为老式房子不再符合年轻人的需求。

2.2039年，大波当初作为投资或买给子女的房产开始被抛售，很多年轻人不再回到出生地，独生子女家庭都预备了房子给孩子，无论男女，然而住不了那么多。房子太多，无人问津。

3.2039年，农村的交通水电等条件越来越好，有条件的地方都以欧式或日式别墅为主建房子，公共卫生非常好，越来越多的人选择退休生活在农村，通过租或者买。国家为了经济——不是为了其他——大概率会让宅基地使用权流转交易合法化，毕竟那是很大的税收收入。

4.2039年.鹤岗类型的城市出现很多，资源枯竭，就业匮乏，房子两三万一套，无人问津。

5.2039年，超大城市房地产正在竭尽全力保持现在的状态，秋天到了。

很欣慰，在这个答案出来后不久，在很多人喷我对于农村的预见不久的今天，国家成立了农村振兴发展局，或者是其他名字。可以否认一样东西，但不一定非得诋毁它，或者剥夺别人相信的权利。很多人说：醒醒吧！到底是谁在沉睡，春秋大梦，现在下结论显然为时过早，有了这个答案，我才发现原来有那么多人维护高房价，嗯……愿你们幸福美满长盛不衰吧，虽然我没听说过长盛不衰。

有人说你不努力抓不住机会，酸。“我努力打拼三年，攒了5万，加强老爸给的985万终于在上海买了房子”是努力，一个农家打工仔搬砖头多年终于在小城有瓦遮头同样是努力好么？

如果不懂物极必反，坚信只涨不跌，不是投机心理是高科技么？看衰就是罪过？就要口诛笔伐问候人家祖宗？一种说法都容不得，那你住在大城市可能本身就是严重的污染环境卫生。

深圳的楼价可以买下整个美国了！！！很快就要买下半个地球了。这时候依然不乏支持高房价的人，难不成全世界都是傻子，都不懂房子的价值几何？

就我所在的地级市，不下十个地产项目同时在开工，一个比一个大，刚完成的不止五个，前两年大卖的，夜里亮灯不超过一半，还有郊区十年的项目成为鬼城。不知道这个城市是否需要如此多的房子。

有些人站在北上广的高度鄙视23456789线城市，明摆着的差距用得着说吗？我们什么时候不承认过？我最钦佩的一类人就是在北上广背着巨额房贷起早贪黑为经济作出巨大贡献的人，过去和未来一直最最努力的人。可是，可是啊，殊不知我们这小地方约朋友吃饭只需几脚油而不是两个小时赶到两个小时吃饭两个小时回家，同城一年到头见不了两次，怕亲戚朋友来，怕堵车怕赶地铁怕摇号…… 拿医疗拿教育条件鄙视的，不好意思，小医院不用彻夜排队，大病可以去省城也就个把小时。我们这个破地方出了几个民谣大咖，出了顶级吉他手，还有不少科研人才，作家导演诗人都不缺，如果以人口基数来看，同样人才辈出，而且不占宝贵的三百多分上985那种资源。小城的人，同样有自己幸福生活，谁需要你的鄙视了？回家赶紧歇歇脚，我们都吃过了遛弯儿呢，你到家没？当然，大城市的肯德基肯定更好吃，海底捞肯定服务更好，可乐的味道有所不同，笋子更鲜，牛肉更牛，我们承认。

有人诅咒式的评论没买到一线房的人们，难不成这也犯法么？我们买不起，但是我们骄傲了么？我们十来年随便攒点钱就一套，我们骄傲了？我们买车不摇号，我们傲娇过吗？可是，可是啊，想想现实，贪婪总是有代价的，小城的孩子考上好大学毕业，背负不起房价，几代人齐努力就差卖血了，不诅咒那些贪得无厌没完没了哄抬房价，那些投机再投机充满信心的人就不错了，想什么呢？

有人说香港说日本，要是我们解决了几个亿的农民问题，如果他们跟日本农民一个收入水平，如果我们的人均纯收入达到香港居民，如果贫困线以下的人没有这么多，如果我国的制造业有那么发达，如果我们的经济足够健康，如果我们不存在学区房这个天杀的东西，如果老百姓大多数都能承担起那么高的房价，如果西北西南的财政达到东南的水平不是负数，如果空置率不是那么离奇的高，你再举这种例子不迟。

有人坚信城市化能延续下去，能维持高房价，九个亿的农民都进城么？掏空农村带来的后果严重还看不到么？城市化需要极高的就业率不明白么？经济波动会带来大量失业知道后果么？

房地产已经透支了中国人民未来的几十年，为什么内需难以拉动？老百姓的钱都买了房，都在还房贷。为什么房价只能稳，不能降？因为它绑架了银行，也绑架了财政，土地成为稳财政的支柱收入。为什么还在涨？很大的原因不是刚需，是投机追涨行为，所有人或许都在共同造孽，总有人——运气好的话，后代子孙会还债的。

pureri-yue 网友的相关建议:

谢邀。

不同的人希望的结局不一样：

房地产利益集团的希望：继续涨，直到冲破银河系，一个深圳买下一个美国；
集团管理层则这样希望：最好横盘震荡，时间换空间，拖住不让房地产泡沫膨胀，等待人民收入上涨消化泡沫；
忧国忧民的人这样希望：既不要伤害经济，也不能让人没有盼头，阴跌吧，温水煮青蛙。社会也不至于意见太大，就如环京、天津、青岛案例；
被房地产深深伤害的人呢？就想看到烟花炸裂。

首先，第一种就是妄想，妄想症患者才会这么想，很多人都不清楚支撑中国房地产发展的根本因素，整天只会跟在利益相关的屁股后面喊“M2”“美国放水”“学区房”“新区”“地铁”……

可惜，他们都不是支撑过去房地产高歌猛进的因素。

推动房地产发展因素核心就是人，两个字就是人多。

过去几十年房地产之所以可以高速发展，踏上了两个封口：城镇化和经济高速发展。

城镇化不用多说，原本农村居民比城镇居民多很多，现在官方城镇化率是刚过60%，但是有经济学家根据非农劳动力占比推测我国真实城镇化率是70%，基本上和同期日韩相当。

未来由于老龄化加速，农村老人离世，而儿孙辈却在城里，城镇化率不需要吸引人口进城自然而然就会提升。

经济高速发展呢？最宏观就是GDP增幅，其实人均收入也大幅增长了，收入的增长带来了居住环境的提升，也就是日均居住面积提升，从以前人均7平米，到如今人均40平米左右。

以上就是房地产高速发展的内核。

什么货币、学区房、地铁都不是核心要素，对了货币金融资产是依附于我国经济体质的，我国的经济体质就是海绵，一块海绵的最大蓄水量是有限的，不能无限蓄水，所以，不能无限制M2。我国过去之所以M2高速增长，主要是有一个预期，那就是我们经济增速会高速增长，我们的外贸依旧出色，可以大笔大笔赚外汇。

但是，现在这个大前提不存在了，经济增速方面，国家级大小会议已经表明，降速换挡，以后是中低速增速，而且更注重质量，而不是粗放型增长。

外贸呢？美国虽然换了老大，但是并不改变中美直接竞争，而且竞争愈发激烈的实时，而且，全球供应链确实面临向东南亚和印度转移的风险，国家级会议也提出保全球供应链，留住大型跨国企业。

也是由于世界竞争加剧，其他国家不会给我们时间去泡沫，搞什么软着落，因为软着陆是特别需要时间的。

软着陆意味着房地产泡沫一直卡着我们的经济社会，有房地产这个黑洞，消费升级依旧无从下手；高房价高地价下，企业成本降不下来，推动他们搬迁，所谓的产业升级，也要大打折扣。

如果你软着陆，那么其他国家势必抓住机会加大马力抢供应链。这样，我们不仅损失了产业升级和消费升级，更是失去了未来，却留下了一个无助于提升中国国际竞争力的房地产。

现在，时间不容许我们磨磨唧唧软着陆，这也是愿望2无法实现的原因，没有时间给你换空间。

2020年，国家其实加速去房地产泡沫了，两个动作已经表明国家意志，一是国家出台“房企融资三条红线”，二是央行等单位下发通知限制银行个人房贷比重。这两条政策从供给端和需求端同时遏制做房地产咽喉，房地产整个就是资金密集型行业，命运已然卡死。

最近不是有的银行直接给房贷断贷了么，这是遏制银行房贷比重的威力；同时房企境外融资大幅增长，这是房企融资三条红线的威力；2020年，香港IPO最显著的就是物业股IPO，穷途末路，上市捞钱，这也是房企融资三条红线的威力……

最核心的是，人没了！

任何买卖交易的东西，其价格必然受供需影响，就如同最近菜篮子暴涨一样，供应紧张，价格就会飙升，房地产也不例外，人口就是房地产发展好坏的核心，无源之水无本之木，房地产就没有发展的前途。根据最新的出生人口数据，最快明年最多2023年，统计局的数据也要告诉大家我国人口正式负增长。

很多人的思维比较固定，是一种顺向思维，在房地产泡沫这里的表现就是“房地产泡沫破灭了会如何如何！”

但是，我和这些人不一样，我的思维是逆向的，当人们还只会考虑房价泡沫破灭后果会如何如何的时候，我在思考的是：让房地产泡沫一直卡着我国经济发展的喉咙，后果会如何！？

当绝大部分的人还只是局限于国内分析中国房地产未来的时候，我已经站在全球经济发展和竞争的格局下分析我国经济社会的发展了，其中，当然包括房地产了。

很多人分析中国的房地产不是局限于过于的历史经验刻舟求剑，就是孤立的看待房地产对中国经济的影响力。

但是，这是不够的！

你应该站在更高的角度用更宽广的视野分析中国的房地产、中国的经济、甚至中国的未来！

我对当前房地产的论断就是，没有一项指标对房地产来说是利好（包括货币M2），所有的指标都寓意着房地产已完。如果您还是执迷不悟手痒欲投资房地产，我建议闭眼梭哈茅台。

人啊，错了就要认，我真心祝福那些还在执迷不悟高位接顶的朋友，体魄如盘古，不然，你是做不到顶天立地的哦！

2023年前，也就是3年内必跌（其实很多城市都跌两年了），我说的跌是三年内最少20%跌幅起步。

即便是二线以上的城市，有些城市跌三成甚至四成也不足大惊小怪（比如深圳，腰斩我也不奇怪！）。

三四线城市，尤其是远离中心大城市自身又没什么特色产业的，等着打五折吧。

五线以下呢？等着一朝回到改革开放前吧（鹤岗、阜新就是他们的归宿）。

茨威格在《断头王后》里面写过这么一句话：

她那时候还太年轻，不知道所有命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。

这句话不仅适用于个人命运，也适用于一个公司、城市和国家的命运。

选简单的路所积累的副作用，终会在后续全部如数奉还，我们现在就在经历这如数奉还的苦楚！

经济大臣刘贺也说过：

做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。

不管房地产泡沫最终碎成什么样，我们也要担着！

有些时间，失去了就是失去了，是不会再回来的，就说中美冲突吧，要是我们有10个华为这样的科技公司，我们会如此被动吗？

实话实说，我们国家半导体并不弱，只不过强的半导体公司集中于宝岛——台湾。

全球半导体国家和地区排名，第一是美国、第二是日本、第三四位就是韩国和台湾，有些时候，台湾甚至排名全球第三。

我国很多人，都不清楚什么叫卡脖子技术（我再科普一下）：

什么是核心技术？就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术，所谓卡脖子技术，就是不可替代的技术，就比如一条大峡谷，而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁，你如果想绕过去，那就会付出百倍千倍的代价（时间or物资），这种代价是不可承受的。

对应到企业就是没有这个技术，企业就无法正常生产产品，也就可以关门倒闭了。对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险；因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的，比如高铁的核心部件、CPU芯片、操作系统、航空发动机、高性能材料等等。

不是说没他们不行，而是没他们之后会给生活带来极大的不变，社会运行的效率会大大降低，最终的结果很可能就是社会后退。

我脑海里思索了半天，我发现，我们国家并没有卡脖子技术，也就是说其他国家的产业和经济和生活的运行并不依赖我国的某项科学技术。

即便引以为傲华为的5G，其他国家也有备选，比如诺基亚、爱立信。

美国之所以和我们有来有回争斗，是因为我国市场，我们的14亿单一大市场才是我国最终的王牌，西方资本家忌惮于我们的市场。

但是，既然他们渴望的是市场，如果得不到中国市场，那就再扶持其他市场；而且，还可以通过全球产业链重构的契机削弱我国世界工厂地位。

目前，他们正式这么做的，全球产业链已经在重构当中，很多本该在我国的企业开始搬迁到东南亚和印度。（这里不再展开了，我已经写一篇关于全球产业链重构的长文分享到我的公众号：悟空新之助，感兴趣可以去阅读！）

如果继续保房地产这个对提升中国竞争力毫无作用的产业，长远看，我们会失去更多！

在来说说中国房地产未来吧，知乎甚至全网可能都没有比我叙述更清晰的了，毫无利益相关，单纯就事论事，论述中国房地产的未来。不相信一位真诚分享的，却总拿着房地产利益相关的话语复读，也是有意思。

总有人和我说什么10年前也有人说房价会降。这种刻舟求剑的思维模式着实幼稚！

十年前人口结构是个什么情况？您不去了解一下吗？按照我的分析方法，结果不说必涨至少是横盘，不会跌多少（15年我都不认为房价高，我18年喊房价到顶，除了浙江省以及深圳等少数城市，全国范围，18年就是顶，这个算毋庸置疑的，包括上海、北京，他们顶部也是17-18年）。

对了，牛刀是谁我还真没去打听过，他是谁啊？据说08年以前就唱空楼市，估摸着也只能拿租售比、薪资说事了，就这样单薄而且没有正相关的逻辑理由，如果您信了，只能说自己眼拙。

但凡了解一下中国10年前的人口结构和城镇化率还有薪资增长空间，就可以拆穿其理论。

我可能是知乎最早的以人口为基准点系统性分析我国房地产趋势的人了，并于19年初提出了“房地产长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，其中人口是根本点”的观点。

本观点不同于经济学家任泽平的长期看人口、中期看土地和短期看金融的观点。

个人认为，土地和金融本身都受政府的政策约束，属于政策的一种，但是经济发展直接关系到人们的口袋，因此经济不能忽视。过去几十年经济高速发展，人们收入确实增加了许多，但是，还是比不过房价的增幅。

目前人口的严峻形势我已经隔三差五强调了，任何城市都逃不脱当下人口老龄化大趋势。所谓百年未有大形势，人口老龄化当位列第一，我国人口老龄化可以说“前不见古人，后不见来者”。

有人口老龄化这张王炸，房价就蹦跶不了几天了、劝君切莫不见棺材不落泪！

总有人说我写东西来来回回就那几个论点的，人口、经济和政策就是左右房地产的最核心因素，其中人口是根本点！要是您喜欢听那些边角料的因素分析，我觉得也可以，麻烦去阅读其他人写的东西。

我个人认为，分析东西还是要紧握根本矛盾，而不是浪费精力在边边角角的地方，边边角角的内容看多了，不仅浪费时间、还影响自己的判断。

对了，金教授/芒格/巴菲特来来回回也是那么几点，当然啦，有的人可能听这些人的讲座或者公开发言太少了，以为他们每次都有新的感悟，一个人能够不厌其烦、举一反三论述同一个道理，时间证明也是那回事儿，也很了不起的。

很多时候，去粗存精，less is better！

这个世界的规则很简单：大势让你赚钱你就进入，大势劝你退，你就莫回头。

在我国是国家让你做什么你跟着做就可以乘风破浪；而不是资本让你做什么，然后你屁颠屁颠跟着做，如果跟着资本走你注定是接盘侠。

今年，我总结了中国房地产的3大主要矛盾（最新精粹版）：

房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。
房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。
房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成接盘侠不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

我知道！

当鹤岗房价大跌/环京腰斩的时候，青岛禹州这群人肯定得意洋洋的认为，我们青岛才不会像鹤岗/环京农村那样房价大跌呢？

我知道！

当青岛/天津房价泄了的时候，在其他城市淘金的朋友肯定意气风发的认为，我们大宁波、俊厦门、帅东莞民富岂是北方可以比拟的！没事儿，我们就让子弹多飞一会儿！

我知道！

当我在论述上海今年房价主要是学区房带动的房价上涨，非学区/较郊区的房子已经出现明显跌幅来，他们会说，我们核心地段才不会跌呢，郊区的地段不好，当然不行啦！可是他们忘了，17年时候，郊区老破小照样抢手！

我知道！

即便哈尔滨喊出了鼓励房企打折促销，依旧有不少南方沿海城市的小朋友想着——“我们（城市）不一样”，到底会不会不一样呢！别急，马上就轮到你们了！

你们继续不一样吧，药别停哈！

重点提醒：中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助，知乎还是不够不友好啦，胡乱删除文章，给大家带来的不便，还请见谅！

读懂我的这篇最新版，你对我国房地产的判断就八九不离十了。

tommaxmim-18 网友的相关建议:

当然是按照社会经济的自有规律向未来发展。阶段划分是清晰的，道路曲折是模糊的。

结局是没有的，有的只是熙熙攘攘，冷冷清清。

房地产，终究是要看投入资金与回报额的。

近几年最不划算的是什么？酒店度假房产，商铺，以及写字楼。因为它们都需要高密度的资源流量才能生存。

相反，纯正的住房，在房地产兄弟姐妹中还算最接近正常的。

酒店度假房产的关键阶段是设备与装修的老化，拥有者无心发起大规模的翻新与维护。

商铺，疫情期间大家都看到了。

写字楼这个可能是比较难描述的，但是可以用一个直观的感受，电梯厅的明亮程度，越景气则越窗明几净，越衰落则越点灯寻蜡。

上面三大子场景，共性即是否可以维持良好运营状态，运营的成本可不比新建低。就像人体血管老化后，就算是安了支架也仅仅是延迟失效的deadline。

所以，泡沫破灭的先行指标是清洁工人与水电工人招不足额，昔日的冠冕堂皇快速失颜色。

因为前有日本案例，中国的房地产应该不会走日本的老路，那么如何选择呢？个人倾向于保家庭部门资产定价，而放公用服务部门的资产定价。

因为组织名义的资产属于增殖型，在组织与组织之间可以进行资产整合提高资产的会计核算结果，因为组织嘛，是有一套规则制度的人的经济体。而家庭部门就不一样了，缺乏计划性，管理能力差，风险抵御能力差，几乎不存在会计核算调整空间，需求又是非常刚性的，群体管理的成本又高，稍有不满意就使出法不责众的套路。

鉴于此，真有房地产投资意愿，千万不要买商住两用房。单纯的住房，应该会是最接地气的那种。

中国当前的房地产泡沫会以怎样的方式结局？的其他答案点击这里

1 2 3

中国当前的房地产泡沫会以怎样的方式结局？第1页

相关话题

前一个讨论

下一个讨论

相关的话题

中国当前的房地产泡沫会以怎样的方式结局？ 第1页

相关话题

前一个讨论

下一个讨论

相关的话题

中国当前的房地产泡沫会以怎样的方式结局？第1页