为什么知乎都在说房价要降，但是刚需买房的，看着房价还是一直在涨？ 第2页

因为一平均就都降了啊。

因为三四五线城市，和一二线城市的郊区等等这些改善型刚需根本看都不看的房子在降价，甚至大幅度降价。而一二线城市核心地段的房子在涨价，甚至大幅涨价。

例如，广东粤西粤东粤北贫困地区的1000套房子原价50万，降价5万，降幅10%；同时广州深圳的核心地段的100套房子原价500万，涨价50万，涨幅10%；那么降价总额和涨价总额都是5千万，全省房价持平，非常稳定。实际数据是会涨一点点，体现经济一片稳定且增长。

然而你会在乎湛江雷州半岛的大花园洋房吗？你会关注汕尾的无敌海景房吗？不会，你只想要广州深圳的学区房，改善房，网红盘。

不扯什么数据，不当什么投资专家。

更不割什么韭菜引流公众号卖一波课，

因为我也是韭菜之一。

写一点咱们普通购房者能看得懂的，而且一看就明白的。

我最近这段时间也被房价涨跌问题弄的不明不白，盘算着要不要卖套房投资。

刚才学理财知识的时候，恍然大悟——你问房价涨跌，跟你问股市涨跌是一样的。

或者说，不谈具体房型，城市，地区，遑论房价涨跌是没有意义的。

就好比你问别人这几天大盘跌不跌一样，

问题是，大盘跌的时候，也有人赚。

大盘涨的时候，也有人亏。

原因太简单了。

因为每个人手里握着的股票不一样！

而每个人手里握着的房子也不一样！

同时，每个人对房子的需求更不一样！

这个时候，你光看大环境有什么意义呢？

房子就像选股票，如果真有买卖房产的需求，你单看大盘又有什么意义？

而且房市相对于股市更复杂，

光是不同城市的不同片区，就可能有天壤之别。

（注意，例子中的深圳，郊区市区，都是概念，不能用现实作对比，方便你理解而已）

举个例子，你在深圳，想买市区的房子，

手头的钱凑一凑刚好买得起。

然后有些专家网友告诉你房市不好，要跌

你信了，没买市区那套房子

结果大环境房价确实跌了，

可是跌的却是全国均价，

而深圳市也是跌的郊区的房价，

市区的房价不跌反而涨。

这样一张一跌算下来，确实是均价跌了

但对于有购房需求的你而言，

你更买不起市区的房子了，

只能退而求其次买郊区。

这时候，专家跳出来了，

说，你看我没说错吧，房价跌了，韭菜们快上车，来我这里买课吧。

然后，房价跌了，专家赚了，你却买不起市区的房子了。

换个例子，你在深圳，想买郊区

手头钱凑一凑也买的起。

专家说房价跌，你看大环境不好，于是信了

后来全国均价真的跌了，深圳郊区也跌了，你买得起了。

于是你就会说，哎呀，感谢专家，我听你的没买。

然后开开心心的买了一套郊区的房子，剩下的拿去做定投理财，也是美滋滋

这种情况，我也为你开心，因为我不是专家，我也只是个普通购房者。

说白了，抛开具体城市，片区，功能，户型，大小。

去谈整体房市，对于普通购房者而言，意义不大。

如果你真的有那个心思，作为购买过三套房产的普通人，

（二线城市一套，三线两套）

我的建议是，你花一点时间弄明白你的需求，

然后再多花一点时间亲自去你所在城市的各大片区和楼盘看看，

相信我，这段亲身对比，实地考察的经历和经验，比看什么宏观大数据和专家言论要靠谱的多。

因为调研过的你会发现，在大多数情况下，

别墅永远比高层难卖，小户型一直都比较紧俏，

靠近地铁站的房子就要比不靠地铁站的贵，不同地产商的房子价格就是不一样，

而你所购房子的户型，甚至小区配套的物业都有可能影响房价。

而且同一小区，不同单元的价格更是天差地别，

有时候的原因是你买的单元旁边多一根高压线，你买的别墅门前有个小人工湖。

好嘛，高压线有辐射；人工湖夏天蚊虫多；这些问题都会影响居住质量和价格。

更别提采光，楼层高低，建筑质量了。

而且，每个城市的发展重心也会影响房子的价格。

而且这些事情，是房地产销售，在卖房子的时候，根本不会跟你说的！

他们只会讲自己房子的优点，而种种缺点，需要你自己一个一个去拆解。

实际上，上述这些实际条件对房子价格整体的影响，是比房市的宏观影响要大得多的。

换言之，如果你有经历去研究宏观房市，不如琢磨一下这些实际问题，

你跟着所谓的砖家叫兽苦叹房价涨跌，不如自己亲身去看一看

弄明白自身需求，搞清楚城市片区对房价的影响，简单预测一下城市未来发展重心。

比搞明白未来10年整体房价涨跌更有价值，而对你的实际帮助也更大。

聊国家经济大势并不能为你的生活改变什么，

但是积累的选房经验会帮助你在未来拥有更好的居住环境。

总结一下，

我不是让你买房，

我不是让你买房，

我不是让你买房！

同为普通人，

我是让你把研究宏观房市的精力拿出来，研究下你的实际需求和本地楼市环境。

这比听什么搞宏观经济的砖家叫兽对你而言，要有用的多。

这玩意得去市场上看。各种大V教的也就是挑房注意什么还有价值。

举例，1，04年某市土地出让金大概在1000，去年20000。城市自己猜。你觉得04年的能比19年贵么

2，某地段精品楼区，二手估值在20000左右，然后某一时间段，出了几套顶层，对比市场跳水15%，然后对照得出小区下跌15%，这对么？

3，拿新盘对比二手本身就不靠谱。类似的地段，04～12年间地产爆发阶段的盘，有多坑大家都知道。设计不合理，容积高，配套差，等等。等18，19看的新盘，容积低，设计合理四平八稳，套内面积计算的比较极致，配套规划合理。那么哪怕同样楼龄，这两年的新盘也该更贵。哪怕有人觉得应该更便宜，但是绝大多数人会在更高的价位给他扫干净，让这种人只能发帖议论议论。

4，某片区，前些年的天坑盘，住也不行，租也不好的。在二手房市场上当流量，哪儿哪儿都是它们。然后某年政策允许，可以免税或低税卖了，然后把这片区的综合成交价砸下去30%，还不少滞售的，然后专家得出结论，综合今年某地区成交价同期环比，房屋交易成交价格明显下降，存量已经是累赘，说明楼市遇冷，地产已经是危险资产。这个你信么？

5，真正的好楼区，每年二手周转率很低，而且出手了卖的就快。所以每个城市二手楼盘市场完全不代表这个城市的均价，但是可以看看当地哪些楼盘可能是天坑。有些楼盘一年周转了10%以上，也就是说7，8年，这个楼区在住的人可能就换一茬了，这个坑还去干啥。

6，鹤岗已经有5万一套的房子了，然后网上说地产已然崩溃，说当地怎么怎么样。然后实际上市中心新盘价格还在3000～4500之间。

最后推荐大家想买房就多看看房，把全市的楼盘都走个遍。该有的规划仔细看一看，争取做到每看一个楼盘都能对上周边片区规划和附近走势。相信我，当全了然于心的时候，该买的楼盘，好楼盘，去一次就知道应该就买这个。

编辑一下：政策一放开，房子卖的还是很好。天天房价崩，真的崩了存钱也没用。看看日本费20年劲都缓不过来。

我们家孩子就特别会玩儿数据，每次考完试都用不同的方式想我汇报，比如：

正常汇报法：这次我考了95分

名次汇报法：这次我考了第三名

进步汇报法：这次考试我比上次考试提高了2分

提升汇报法：这次考试我比上次考试提升了1名

困难汇报法：这次考试特别难，好多同学不及格，我考了61分

模糊汇报法：这次考试我的正确率高达90%（一般是占分最多的几道题都错了）

当然，还有一个绝招，就是瞒报。

降房价也是一样，是同比降了？环比降了？增长率降了？成交量降了？整体降了？高房价地区降了？税收降了？。。。

还有样本从哪儿来的？谁来统计？口径是什么？和谁比？。。。

日本经济泡沫破了多少年了，东京的房价也一直是稳中有升

什么原因呢？

觉得放假要跌的理论是：房子的总体数量相较于总需求，是过剩的

但是现实是：大家都想要的房子的总体数量相较于总需求，是不足的

现在经济形势压力大，房地产产业是国家的支柱产业之一，要房价稳经济，所以房价变化还不太大。

但是我们都知道，房价目前已经很影响实体经济了，影响制造业。

只要产业升级站住脚，未来有新的产业如5G、新能源汽车等高端产业发展起来，未来国家肯定会砍向房地产的。