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为什么说房地产是 M2 的蓄水池?若房价下跌,资本流出冲击经济造成通胀,具体是怎样实现的? 第1页

  

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两个误区。

一,房价下跌,不但不会造成通胀,反而会造成通缩。

日本房地产泡沫破灭后通胀了吗?没有,相反陷入了20多年的通缩。

美过房地产次贷危机后通胀了吗?没有,反而是为了应对通缩的风险,逼美联储祭出了史无前例的四轮量化宽松。

房价下跌,会带动所有相关行业的有效需求减少,加上资产价格持续下跌,人们更倾向于持有货币而不是资产,资产价格进入下跌螺旋,银行放贷意愿降低,社会融资需求也减少,通过货币乘数创造的M2增速就下降,银行系统慢慢失去了创造新增货币的能力。

美国次贷危机后通过量化宽松向市场投入了天量基础货币,但整体货币供应量和信贷却没有增加多少,大量的流动性作为超额准备金又流回了央行,存放于各家银行在美联储的准备金账户,可以说危机后美联储货币政策传导的利率渠道和信贷渠道实质上都处于失效状态,陷入了流动性陷阱。同样情况在日本已经持续了20多年,在2016年日本央行甚至对超额准备金实行负利率,逼银行把钱拿去放贷,不要放在央行账户。美联储一度也想干同样的事情。


几百年前,聪明的银行家就参透了钱的本质就是信用,市场信心和景气度降低,信用进入紧缩周期,货币自然就紧缩。房价下跌,出现大量坏账,债权债务同时被消灭,信用和货币也随之湮灭。

M2怎么来的,就原路怎么消灭。

二、房地产根本不是M2的蓄水池,相反是M2的水龙头。

如果要问哪台印钞机功率最大,房地产当属第一。

M2通过信贷创造,而由于房子天然抵押品的属性,让房地产行业成了最容易、最方便生产M2的印钞机。在中国,可供居民和企业杠杆投资的渠道很少,安全靠谱更少,房地产就成为为数不多的选择。

说房地产是M2的蓄水池,给人的感觉就好像大家买了房,就会把购房款集中在一个虚拟的池子储存起来里似的。

当然不是了。你买了房,只不过是你的首付款加上银行贷款,划到了开发商或上家的银行账户里。

如果开发商不去继续开发,上家不去买更大的房子,这个钱当然就会流到其他领域去。

当然,由于房价一直在涨,存在自我加强的上涨预期,于是大家都在攒钱买房,有房的还要买更多的房,平时都把钱存着不敢消费,房地产商也要存钱扩大再生产,这部分M2诚然在房地产行业里自体循环,就像抽水机一边抽水一边注水,但这也只能说房市降低了货币的流通速度,圈住了部分流动性。

老百姓、企业、政府,各种人在房地产上赚到钱的,自然还要在其他部门和领域投资和消费的。

实际上,过去几十年真正蓄住M2的,是中国经济的增长。全要素生产率的提高,创造了更多的商品和服务,这才是吸收M2的根本。

三十年前,你赚的钱只够吃饱穿暖;

二十年前,你吃饱穿暖,还用上了家电;

十年前,你吃饱穿暖,用上了家电,还买房买车;

现在,你除了上面这些生活必需品,你还每年旅游两次,隔三差五小区门口做个美甲,去KTV唱个歌,晚上王者荣耀买个皮肤,赞助个知乎LIVE。。。。

这才是M2的秘密。经济增长以外的M2,就反映为通胀和资产价格的上升。

然而,GDP增速不到7%,M2增长13%,多出来的6%是什么?是为了维持借新还旧的利息,以及货币在金融、地产等领域的空转。说明货币的边际效用越来越弱。越有钱,越有资产的人,离印钞机的距离越近,越容易得到超发的货币,这也造成了社会不公和贫富差距一步步加大。然而,泡沫盛宴不可能永远持续,当经济增长跟不上负债高企的步伐,崩紧的信用链条就会变得越来越脆弱,以至于到时候来自于市场的任何一点风吹草动都有可能成为压垮泡沫的最后一根稻草。

归根结底,还是要挖掘新的经济增长点和提高全要素生产率。这就是所谓脱虚向实的根本意义。

其实,只有能够直接或间接减少流通环节中货币的才能称之为真正的“蓄水池”。

从这个角度来说,

超额准备金算一个。

这个也算一个。



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财务自由之路 - 知乎专栏

公众号:周大爷说


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@周召 说的非常好,题目完全是反的,房产非但不是蓄水池,而且还是核动力印钞机,是造成通胀的。房产价格如果大幅度下跌,则是货币湮灭的。珠玉在前,我就再具体化一下。

要说明的是,虽然我这里推演的房地产增加货币总量又再推升房价的正反馈是房价飙升的原因之一,但并不是房价上涨的唯一原因。很多人之前争论房价是因为人口涌入城市的真实需求还是因为政府放水来的泡沫闹得不可开交,都有一种奇怪的预设,一件事情的成因只能有一个。而我观察到的事实是,两者是互相交织和加强的,不能以简单的非此即彼来论述之。


现在我们开始做一个非常简单的假设,有这么几个角色:房地产开发商,银行,建筑材料供应商,施工队,以上所有企业的雇员和买房者(全款买房者不算,仅论述需要贷款买房者)。

当居民存款100万进入银行后,银行给企业贷款50万的话,并不会让居民的存款可用额度变少50万。居民可用的存款额度依然是100万,而企业的存款多了50万,负债也多了50万。整体的存款总量从100万增加到150万。(参考:央妈的更年期烦恼

具体到房地产企业,房企从政府这里拿到地,向银行抵押贷款10亿的话,房企的存款和负债同时增加10亿,然后房企支付给建筑材料商和施工队费用。如果支付不是即时的,而有拖账期的话,那么材料供应商和施工队也需要银行贷款,同理,社会总体的负债规模和存款是一起增加的。

房企,材料商和施工队的负债,就是银行的资产。银行指望这些贷款未来产生的利息作为自己未来的现金流收入。这个过程中,银行的资产是高速增长的。

这个过程里,央行在没有提高基础货币供应总量的同时,货币被信贷活动无中生有创造出来了。

等房子盖好了后,房企如果结清了材料款和工程款,那么这个时候,材料供应商和施工队的存款增加,房企的存款减少,数目是完全一致的。材料供应商,施工队包括房企在内,雇员被自己的雇主企业支付工资,存款增加。这个存款的增加数量和企业存款的减少数量是一致的。这个过程中,货币的总量是不发生变化的。

如果彼时材料供应商和施工队偿付了贷款,货币总量是下降的,但因为企业有利润,企业信贷活动前后相比,存款数量是增加的。

接下去是销售阶段,销售开启后,居民买房。大部分居民买房还是需要靠房贷的。房贷本质上是拿自己的房屋做抵押进行的贷款。信贷活动是增加货币的,原理是一样的,你存款100万到银行后,隔壁老王贷款去买了房,房企存款账面上增加了隔壁老王的房款,并不会减少你100万存款的余额。这个时候购房者的首付+银行贷款=房企增加的存款数量。

银行贷款是新增的货币,这个过程里,社会总体的货币供应总量又上升了。

房地产企业卖了房后,偿付银行的贷款。只要房地产企业不是亏本买卖,那么开发前和开发后,房企存款的数量是增加的。

算总账,房企银行施工队材料供应商都盈利了,存款增加了。只要还房贷的人还没还清,那么这一笔信贷还在。整体的货币总量还是上升的——社会所有人存款相加是变多的。

总而言之,因为房地产的属性,开发施工和最后的销售阶段,都伴随着比较大额的信贷活动,故而房地产企业是货币的创造者,而不是吸收者。直觉上,好像买房者为了还房贷,需要缩衣节食。然而一个人的支出就是另外一个人的收入,有信贷的过程中,总量是增加的,而不是减少的。

不存在钱进到房地产里面去了这一说,不是房产下面有个坑,钱埋进去了不能动。购房款是房地产企业的收入,钱没烧掉。

总结一下:

房地产开发活动->增加货币总量->提高资产价格->购买资产方能抵御通胀->又推高资产价格->新的房地产开发活动->增加货币总量->....

这个正反馈形成了,说房价上涨是通胀因素造成的,并不是没有道理。


回过头来讲供需,中国的城市化进程是客观事实,实实在在进行着的。大量的人口进去城市,特别是一二线城市来寻求机会。这是经济学规律使然,因为大城市更有效率。在一些西方发达国家,我们看到有逆城市化的现象,基本都是在高度城市化之后的事情。目前中国的发展阶段,还是大量人口涌入城镇,三四线城市的年轻人希望到一二线城市发展的,因为这有利于自身收入的提高。

另外,原本一家三口住二三十平的房子,随着经济的发展,住一百平米上下变得很正常,就需求总量而言,是在增加的。

城市的规模也在扩大,所以房地产市场是供需两增的。

那到底是需求增加快,还是供给增加快呢?

要回答这个问题,不需要去扣统计口径到底是不是合理这种很难搞精确的问题。只需要观察买房是供不应求还是门口罗雀即可。

如果一个城市买房需要摇号,付“喝茶费”,通宵排队,那是供不应求的。如果买房送户口,这城市是供大于求的。

政府的限价是不起作用的,市场是有自己内生的逻辑的。当政府定的最高售价低于市场供需形成的价格时,变相的"喝茶费""装修预付费“等各种变相的房价就会产生。限制价格的行为基本属于掩耳盗铃的表面文章。

限售除了限制价格之外,还限制新买的房几年内不许卖出去,那是削弱了供给而不是增加了供给,这不但不能抑制房价的上涨,反而是房价上涨非常重要的助推剂。

总而言之,中国城市化进程,人口涌入城市和居民住房面积要求的增加,都是客观事实。在供需层面上,供不应求也是客观事实。

故而说,房价上涨是因为需求旺盛,也是没错的。


这两者之间不是非此即彼的关系,而是互相促进的关系。

当自住需求增加的时候,未来抵御信贷增长造成的通胀压力的投资需求,是被迫和自住需求一起去争夺有限的供给的。

而当两类需求合力夹击下,使得房地产行业回报率远高于通胀平均水平的情况下,金融机构也更愿意将信贷输送给房地产企业。这本身又增加了房地产行业创造货币的能力,创造货币能力的强劲又反过来推升资产价格,刺激着投资需求者,投资需求者的频频大笔出售,刺激着自住需求者。

因为整个过程的速度都高于社会各部门的平均水平,那么房价的上涨必然是远超过居民的收入水平的。造成畸形的房价收入比,房价房租比就不奇怪了。这里并没有违反经济学规律。

又因为房价增长的速度远高于居民的收入增速,故而自住需求的购房者必然选择早买房的策略。这相当于透支未来若干年的自住需求于现在。又反过来加剧的投资需求的成功经验和金融机构的路径依赖——还是房地产行业靠谱啊。

那这样的正循环是否会永远持续下去呢?


当然是不可能的,没有永动机这回事情。被几个因素制约着。

一个是通货膨胀率不能无限扩张下去,因为通胀的危害是很大的,是会影响到政权稳定的。故而这样的循环并不会无限制上升上去。

第二个房价的涨幅远高于居民收入增速的情况下,居民的购买力最终是要被消耗殆尽的,不是无限的。在西方国家,大概居民部门负债率到多少就是到头了,因为中国特色,父母二代人的收入榨干后,还能盯住六个钱包,三代人榨得干干净净,方才休止。

第三个因素是极高的房价会让企业的用工用地成本太高,盖过了城市带来的好处,形成逆城市化,这会打破上述正循环。房企挤占信贷资源过多也会造成其他行业的凋零,从而使得其他行业雇佣的收入水平无法支撑起自住需求。

这些因素都是发展到后期制约上述房价上涨交织的正循环的。

这些都是内部的因素,还有最近外部力量很重要的,外部的因素。我们上述讨论的过程中,完全没有央行基础货币供应变化考虑进去,这是不符合实际情况的。

我们国家的货币发行机制,之前是很依赖外汇占款的。

上面这篇文章讲述了货币发行机制的一些外生的问题。

提到当央行的央行美联储缩表的时候,基础货币的量就是变化的,不是不变的。除了上面说的自我加强循环和城市化自住需求的增长之外,对应缩表之前的QE,是增加基础货币量的。

也就是基础货币的增长×信贷化程度高的房产发展->资产价格的快速攀升 + 货币供应速度的快速上升 -> 通胀率上升 -> 投资抗通胀需求+被逼尽早上车的自住需求 -> 资产价格快速攀升 -> 房企利润上涨 -> 信贷活动增加 ->货币增加推高通胀

在基础货币这个基石变化的时候,整个过程逆过来。

会是什么样子呢?

基本是个我不太敢讲的恐怖故事,为保证文章存活,大家从上面过程里逆着推便是。

我国作为超级的贸易顺差国,就算没有投资性质的资本流入,贸易顺差也能产生许多外汇。就是这个节骨眼上,贸易战以让人怀疑单位看错的体量爆发着。(请参考:不乃为大盗积者也

当外部变化完全不掌握的时候,能控制的只有自己这里。

无限放任基础货币的坍缩是不可能的,必然会找其他资产来填央行的资产负债表。这个时候装什么进去就变成最大的利益所在了。央妈这个时候不想背锅,也是情理之中。

另外还有一条路,可以避免技术性破产,维持资产的名义价格不变,就是放任人民币贬值。这有利于在更少的外汇储备下释放基础货币,同时有利于出口创造更多的外汇货币。

这样做把人民币国际化进程完全牺牲掉事还小,最大的问题是它其实不解决问题。

当汇率被预期可以随时被牺牲时,正常的资本投入也会发生问题,彼时就是国家版戴维斯双杀

没啥人关注,但在我看来特别要经的新闻,前几天,人民币美元掉期互换正式归0,势变的时候,不以人意味着转移。


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不是针对谁,但这个问题下 @鲁超 的高票答案中存在很多或大或小的错误。科普很不容易,要兼顾正确性和通俗性,但不能为了通俗就用一些似是而非的文字游戏来妥协,甚至牺牲最基本的正确性。所以在这里写个回答分析一下其中一些:

1. 鲁超在回答中写道:

没想到从1937年开始,μ子、中微子、π介子各种奇异粒子接连在回旋加速器中被捕捉到。

这是错的。

μ子最早是于1936年被Carl D. Anderson和Seth Neddermeyer在宇宙射线中发现的。中微子最早是于1956年被Clyde L. Cowan和Frederick Reines利用核反应堆作为中微子源探测到的。π子最早是于1947年被 Cecil Powell、César Lattes、Giuseppe Occhialini等人利用宇宙射线探测到的。这些粒子最早的探测都跟回旋加速器没有任何关系

2. 鲁超在回答中写道:

1956年,物理学家首先发现θ子和τ子的自旋、质量、寿命、电荷等性质完全相同,让人不得不怀疑这俩货实际上是同一种粒子。但另一方面,θ子会衰变成两个π介子,而τ子会衰变成三个π介子,这又如何解释。
这种情况下,两个在美国的中国小伙子杨振宁和李政道对此开展研究,他们提出:这两种粒子实际就是一种,之所以衰变方式不一样,是因为衰变的时候发生了弱相互作用,在微观世界,弱相互作用的宇称不守恒。

这段话也是有问题的。

首先,当年的τ-θ难题的核心并不是性质相同的粒子有两种不同的衰变模式。在物理学中,无论是基本粒子还是复合粒子,有多种变化途径是很正常很常见的现象。比如Z玻色子就既可以变成一对正反电子型中微子,也可以变成一对正反μ子型中微子,还可以变成一对正反τ子型中微子。τ-θ难题的关键在于π子的parity是 -1,而parity作为一个量子数是通过相乘(而不是相加)来复合的,因此两种衰变模式的产物的parity不相等,这才是τ-θ难题的关键。

其次,当时弱相互作用已经被发现了,物理学家也早就知道τ子和θ子衰变为π子是弱相互作用的过程。因此杨振宁和李政道提出的并不是τ子和θ子“衰变的时候发生了弱相互作用”这种在当时人尽皆知的废话。

3. 鲁超在回答中写道:

稍有常识的人都知道,镜子里的人跟自己不是完全一样的,左右互换了。但镜子里的人也必须遵守同样的物理定律,我跳他也跳,我蹲他也蹲,不可能看到我在刷牙,而他却在洗脸。这就是宇称守恒!

这种对宇称守恒的理解是不正确的。

即使镜子里的人与镜子外的人有不一样的动作和行为,也不代表宇称不守恒。反过来说,即使镜子里的人与镜子外的人的动作和行为完全一致,也不代表宇称守恒。宇称守恒指的是在宇称变换下物理定律不发生变化。镜子内外的人的行为是否相同跟物理定律并没有关系。

4.鲁超在回答中写道:

当吴健雄的论文发表之后,第二天,《纽约时报》就以头版报道了吴健雄实验的结果。

这是不符合历史事实的错误。

《纽约时报》对吴健雄实验的头版报道是在1957年1月15日哥伦比亚大学的新闻发布会的第二天,而吴健雄等人的论文《Experimental Test of Parity Conservation in Beta Decay》发表于1957年2月15日。(见文末截图)

5. 鲁超在回答中写道:

动量守恒代表的是空间平移的对称性,空间的性质在哪里都是一样的,并不因为你在南京而不在上海,你就会胖一点或者跑得快一点。
角动量守恒代表的是空间的各项同性,不管转多大角度,物理定律都是一样的,如果你要说你转多了头晕,不是由于空间出错了,而是你的生理特征,这也由更深层次的物理学定律所支配。
能量守恒代表的是时间平移的对称性,时间总是均匀的流逝着,时钟不可能一会快一会慢。

这种表述是错的。

空间平移不变性指的是物理定律在空间平移的变换下保持不变。空间平移不变性跟空间性质没有什么直接关系,也不能推出 “空间的性质在哪里都是一样”。一个简单的例子就是Schwarzschild时空,在这个球状对称的时空中,空间性质并不是处处相同,因为不同半径处的曲率等性质显然不同。但其中的物理定律还是有空间平移不变性。

同理,时间平移不变性也跟时间是否均匀流逝没有什么直接关系。

6. 鲁超在回答中写道:

这就是伟大的“诺特定理”,它体现了守恒律的美。
而现在吴健雄的实验告诉大家,原来我们的宇宙竟然有一个不守恒的地方,而且是我们之前最意想不到的地方:镜像不对称,大多数人都首先表示不能接受,泡利“左撇子”的论调正是代表了大家的心声

这种对诺特定理的理解是错的。

诺特定理中涉及到的与守恒律相关的对称性是连续对称性。宇称变换是离散变换而不是连续变换,宇称对称性(和宇称守恒)跟诺特定理并没有直接关系

7. 鲁超在回答中写道:

一直以来,电荷对称性也被视为宇宙真理,每一种粒子都有其对应的一种反粒子,除了电荷以外,其他性质几乎完全一样。

在粒子物理学中,charge-conjugate symmetry并不能翻译为电荷对称性。因为charge-conjugate transformation涉及到的不只是电荷,还包括与强相互作用相关的色荷(color charge)等其他charge quantum number。在charge-conjugate transformation下,粒子变成相应的反粒子,正反粒子的区别不仅仅在于电荷,还在于其他charge quantum number。这也是为什么电荷为零的中子跟反中子不相同。

另外,除了这些charge quantum number,正反粒子的其他性质就是完全一样,并不需要加上一个“几乎”。

8. 鲁超在回答中写道:

对称破缺的一种比喻,小球只有在中央的顶点才是稳定的、对称的,当受到微扰,它就会落下来,产生运动,并发出各种叮呤咣啷。稳定的、对称的、孤芳自赏的小球甚是无趣,叮呤咣啷才是我们宇宙的精彩。

这是错的。

在“墨西哥帽”模型中,中央顶点对于小球来说是不稳定的,这也是为什么小球会倾向于发生对称性破缺而从顶点移动到较低的点。








  

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