外国有哪些限制房租滥涨，保护租客权益的法律和政策手段？ 第1页

说一个德国的法律规定。

虽然德国是名义上实行自由市场经济的资本主义国家，但是德国立法者认为居住权是国民的基本权利之一，因此在德国民法当中体现在对房屋出租、租金金额和涨租的非常详细的规定上。整个的房屋租赁体系设置倾向于保护租客的利益，并且采取了一些有效的手段抑制炒房，的确非常值得我们借鉴。具体如下：

德国民法典第二编第八章中549条到577a条，专门规定了房屋租赁的各种情况。其中第557条到559条规定了涨租金的情况和条件。

在德国，房屋租金的调整可以由房东和房客协商决定，亦可由法律调整。在第一种情况下，单方面对租客不利的租金调整是无效的（557条第3款）。也就是说，房租的上调必须伴随着居住水平的提升（比如房东给房屋进行了大规模整修）。在居住环境没有改善的情况下，房东单方面的上调房租的行为是无效的。并且每次上调都需要书面通知租客并说明理由。

第二种情况，也就是法定的租金调整，也是是受到严格限制的。首先在557条a和557条b中，房东可以和租客签订“阶梯租金”（Staffelmiete），“阶梯租金”也分为两种：协商型和指数型。协商型是指房东和房客自行约定房租的上涨幅度，但是为保护租客的利益，法律不仅规定涨租的间隔不能少于一年，亦赋予了租客合同解除权，即在租房合同执行4年后可以在法定期限内（一般是提前三个月通知）随时要求解除合同。那么即使房东与房客签订了5年的租赁合同，房客也有权在4年后提前解除合同。与此同时，房东却无权行使该项权利。指数型则是按照联邦统计局每年公开的消费价格指数（Verbraucherpreisindex）进行相应调整，例如，2017年的消费价格指数相比前年上涨了4个百分点，那么房租也相应上涨4个百分点。相应地，假如消费价格指数下降，房租也相应下降。这两种阶梯租金各有所长，实践当中，指数型往往上涨的更快。

在没有“阶梯租金”的情况下，涨租则受到第558和559条的严格限制。根据第558条第1款，房东只有在房租15个月都未变的情况下才能要求将租金涨至与周边相同水平。具体来说，房东只有在租金价格低于周边租金且12个月内都没有调整过租金才能要求提高租金到周边地段的一般水平，此外，租客还有3个月时间接受该租金，所以租客在居住的15个月内无需担心房租上涨。

除了以上的规范外，德国民法在房屋租赁当中还有一项特别规定，用以抑制炒作。即地方政府有权将某些地区认定为“住房市场紧张区”（Gebiet mit angespanntern Wohnungsmarkt），在这一区域的出租房，租金价格最多只能高于同地区平均租金价格的10%。这一举措因为十分有效，所以被称为“租金价格刹车器”（Mietpreisbremse）

总的来说，德国的房屋租赁法非常完善，从租房合同的成立到变动直至解除都有详细的规定，同时也赋予地方政府一定的灵活性，使得炒作房租无利可图。房租价格虽然在德国不算低，但是相对稳定。租客既不需要担心被房东赶走，也不需要担心因为房租上涨过快而无力承担。因此，许多德国人选择终身租房，把更多的收入花在旅行、度假、提升自我上。少有人选择早早背上房贷，更不会将自己收入的大部分用于还贷。

在19世纪末到20世纪初的美国，“洛克纳主义”盛行，立法者充分“尊重”市场参与者的契约自由。哪怕州政府出台了限制租金的法案，也往往会被联邦最高法院宣布违宪。例如，最高法院通过1924年的Chastleton Corp. v. Sinclair, 264 U.S. 543一案，废除了哥伦比亚特区调控房租的立法。

在罗斯福实行新政之后，情况发生了很大转变。放任无为的监管理念被更加积极有为的宏观干预所取代，各州出现了一系列限制最高租金、控制租金涨幅的法案。到八十年代，联邦最高法院通过Fisher v. City of Berkeley, 475 U.S. 260一案，进一步为各州调控房价扫清了障碍。在本案中，法院认为伯克利市授权“房租稳定委员会”（Rent Stabilization Board）设置房租上限的做法并不违宪，也并不违反可能与之发生冲突的联邦法律（例如谢尔曼法案）。

目前，美国各州的立法机构有较大的自主权，可以结合本州情况灵活制定调控房租的法律。其中比较有代表性的是加利福尼亚州的Costa–Hawkins Rental Housing Act。

该法案允许加州各个城市设置本市租金涨幅的百分比上限。例如，圣何塞市于2016年发布市政法令，宣布本市用于居住的出租房屋每年租金上浮不得超过5% （链接San Jose approves stricter rent control – California Apartment Association）（注: 根据评论区补充，这一限涨是针对连续租住的租户而言的。）决定这一数值的，一般是市政委员会（City Counsel），也有的城市会由专门的委员会作出决策，例如之前提到的伯克利市房租稳定委员会。

美国虽然是老牌资本主义国家，发展到今天这一步，照样会在出租房屋市场中积极使用“有形的手”进行调控。这一点，值得一些新兴市场借鉴。