有哪些事是买房之后才知道的？ 第1页

按这个去看房，起码可以避免90%以上的坑。4年地产研究，看了全国各地不下500个楼盘，也买了一套自己的二手房，就按照购买流程，来聊一下买新房和二手房各个环节都需要注意哪些点吧

一、新房

Step 1. 进售楼处

1. 大部分情况下自己去售楼处和中介带去售楼处，房子价格是一样的，想更便宜可以薅羊毛要求中介返点

走中介算是团购价这个都是中介的说辞，正规开发商每套房子系统里都是有底价的，这个和是不是中介成交没有关系

报给你的表价和底价之间有固定的点位，握在销售和他的领导手里，一般客户除了关系户的点位之外，其他谈一谈都能拿得到。

想要更便宜，可以和中介去谈，分他的佣金（一般有1-5%不等），中介为了成交你这单多少都能让一点。

2. 在售楼处看清五证，确保不是无证销售

国家规定每个售楼处都公示五本证书，取得这五证才能进行商品房的预售。

去看房的时候可以先在售楼处找找，起码保证不是无证销售（管的松的地方真的会有这样的），不然到时候连贷款都办不下来

PS: 五证指的是《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》和《预售许可证》

Step 2. 区位图&沙盘区：

3. 不要相信区域图，看完房自己去周边转一转。

区域沙盘图一般都是将自己项目放在宇宙中心，同时缩短和所有配套之间的距离

要是跟中介去看房，他们也会专门开车带你绕界面最好，或者看起来最近的一条路

建议还是打开手机实测一下，最好自己亲自走一走，说不定周边什么高架、农田、高压线一片一片的

4. 如果项目沙盘图上有水晶体，问清楚是干嘛的。就是下图这种透明的小方块，一般可能是自己小区前期已经卖掉的，或者周围别的小区，问清楚或者干脆实地去看看，也许你会发现，你的视野并没有沙盘上展示的那么开阔，甚至直接扎在一群楼里

5. 不是听信销售说，有洋房或者别墅的小区就是高端小区，一样的容积率可能纯小高层社区更加舒适。容积率=总建筑面积/总用地面积，一般拿到一块地，开发商会把容积率做满，也就是在这块地上能盖多少平米的房子是一定的，而洋房或者别墅肯定是比高层的单价高的

所以会有不少开发商采取拉高排低的方法来增加利润，其实，就是牺牲高层的居住品质来保洋房的价值。这样的小区住起来未必比都是高层舒适，尤其当你是被牺牲的那一批的时候，像下面这样

Step 3. 户型图：

6. 看户型图最好要平面图来看，不然你根本不知道窗外是什么。你以为的户型是这样的，南北都有窗，采光通风都不错

实际上在平面中他是这样的

北侧外面对着连廊，隐私、采光和通风都受影响

除此以外，有些情况下你们家的洗手间会对着邻居家的，离得很近，或者有一扇窗子是凹进去在楼里的，根本采不到光，还有可能厨房的窗外被电梯的楼体挡的严严实实

所以一定要看平面图！

7. 正南，东南朝向最佳，对于北半球，尤其是北纬23°26'以北（也就是我国的北方）居民来说，南向为采光面，太阳东升西落，但始终是在偏南的方向，因此最好是选择朝南的户型

东西向的话只有上午或者下午半天的光照，纯北那就彻底见不到阳光了。

不过在重庆这些常年起雾的地方，朝向貌似也没有那么重要（欢迎大家探讨哈）

8. 没有尺寸的户型图都是耍流氓

如果本身图上没有尺寸让销售帮你标注，面宽，就是户型图横向的尺寸，是决定你整个房间采光的重要因素

然后各个空间的具体尺寸，可以对比下面常用的家具尺寸来看，提前规划好，别不信，有的房间真可能连张床都放不进。后面有机会单独写一篇户型分析的

具体户型分析可以参考这篇：

9. 看清户型图上的承重墙和非承重墙，方便后面改造。户内的墙体是分承重和非承重的，看线条颜色或者粗细，像下面这种全黑的，一般细一点的线条代表非承重墙

这种有黑有白的，白色的墙就是非承重墙。

非承重墙装修的时候是可以砸掉的，看房的时候跟销售问清楚，提前规划怎么改造

10. 阳台有的是半赠送，有的不送，开敞阳台后面需要封起来。

根据不同地方要求，阳台在有些地方是要求全包的，阳台就都算在产权面积内

有些地方是开放式带栏杆的，面积只算一半，另一半赠送，后期交房的时候由物业或者业主自己自行改造封上

Step 4. 样板间：

11. 很多样板间为了显得房间大，家具会做小。

尤其是小户型，开发商会定制比正常尺寸小一点的床或者桌子

有些小到实在看不下去的，就展示为书房，看房的时候注意分辨，甚至可以带个尺子

12. 精装房一般都会高报装修标准

并且花大价钱把样板间装的很好，但为了避免后期客诉风险，会在所有与实际装标不符的地方贴上“非交付标准”的标签

看房时几个点问到大概就知道实际装标好不好，① 有没有精装三大件：地暖、新风、中央空调；② 墙纸贴不贴、电视背景墙做不做；③ 卫浴厨具什么品牌

一般最便宜的简装：乳胶漆墙面，没有三大件，卫浴一般品牌，复合地板，成本大概在500元/㎡左右，自己可以算算差了多少

13. 售楼处报的层高一般是包含上下楼板的，一般净层高需要扣除10-20cm,如果装了中央空调或者地暖，还得再扣掉20-30cm

Step 5. 算价&购买：

14. 楼盘首开的价格一般比较划算，但要是限价的项目，建议买后面的批次。

项目为了首开成功，一般会选择以性价比高的价格入市，低开高走，但因为首开要抢供货节点，盖得比较快，品质出问题的概率会相对大（一般情况下，非绝对）。

15. 算不算公摊面积，价格其实都一样，只是买的时候心里舒服点。

现在大部分地方房价是加上公摊，按照建筑面积来算的，若推行套内面积并不能真的降房价，开发商会把价格换算加进去，总价一样不吃亏。

16. 大家都喜欢的楼层，价格一定贵。

一般首开定价的时候，会先摸排一下客户意向，想选的人越多的楼层，开发商自然定价更高

定价呈现梭形，中间贵两头便宜。洋房一般次顶层价格最高，高层及小高层以中间或者中上楼层最高，依次向上下递减。

顶底层、4层、14层、18层这种有些客户会忌讳的楼层还会跳减，还有些地方有“七上八下”的说法，8层也要折价。

17. 想看楼盘卖得好不好，什么价格，可以去本地的房管局网站查楼盘备案套数和价格

搜索××网上房地产（很多地方会公布，但也有不公布数据的地方），点进去查看楼盘备案，那个是最真实的成交套数和价格，别听信销售告诉你，房子没剩多少了，再不来就买不到了这种说辞

以下以南通海门举例，如图

19. 有条件的最好使用公积金贷款或者组合贷，利率低，但要珍惜自己首贷的资格。

很多公司公积金交的很高，甚至顶格交到了12%，有这个条件一定要好好利用。

一般5年以上商贷利率都在4.85%以上，上海苏州首套基本在5.5%左右，公积金贷款利率只要3.25%，一套房子利息可以省不少钱

关于贷款额度，几个一线城市一般一个人最多贷到50-60万，有补充账户的可以多贷10万。

对于大多数城市，每个人都有2次公积金贷款的机会；第一次首付3成，第二次5成，但第 2 次使用之前，需要先把之前的贷款还清。所以要是第一套房款不多，建议省下公积金首套额度，好钢用在刀刃上

另外因为公积金放款要求比商贷高，很多楼盘不想客户用公积金贷款，就不提这事，有这个贷款条件的要多留个心眼主动问

其他：

20. 最好买开发商和物业是一家母公司的楼盘，否则后期楼盘有了问题，物业会推诿给开发商建造施工上，但那时候开发商已经卖完走人了，问题根本得不到解决

21. 公寓、商铺等商业性质的物业，水电、物业费和转手的税费都贵。这些物业的水电都是商水商电，比民水民电贵出70%上下（以北京来算，不同城市可能情况不同），且大部分公寓无法通燃气，转手时税费也比住宅贵很多。

二手房：

Step 1. 看房

22. 很多房源在APP上看不到，定好想买的区域后最好加几个本地中介，才能看到内部的房源。

自从很多地方出了二手房核验价后，很多价格超出核验价的房源，房东又不肯降价就没法挂在网站上，就握在中介手里

买之前先看好几个区域，然后线下去门店里问，网上一套没有的小区可能有几十套房源在售的

23. 实地去看的时候别只听中介的，和小区居民聊一聊。

住户是最了解房子好坏的，二手房和新房的区别就是所见即所得

去看房的时候可以先跟中介去看看房子内部情况，然后隔天自己去小区逛一逛，聊一下周边学区、配套、交通、买菜逛街在哪里、门口堵不堵车、物业服务怎么样、房屋质量有没有硬性问题、住下来还有什么其他问题，这些都是中介不清楚，只有切身住在里面的人才知道的问题，而这些问题最能影响你住进去的生活质量。

24. 装修不重要，地段和户型是最重要的。

很多房子会因为里面装修老旧就卖不上价格，甚至不好出手，这就是捡漏的时候了。

因为装修是可以通过后期改造的，比如同一个小区里的一间很久没人住的房子，因为卖相不好比其他类似房源便宜了30万，但是其实只要投入10万来装修就可以拉平，投资回报比就是200%。

所以看房的时候，多关注地段和户型这种后期无法改变的因素。

25. 看房，尤其是顶底房，选对时间带着温度计和湿度计去。

很多人会说顶底最好不要买，但有时在预算有限的情况下还是得看。

一般顶底会遇到的问题有以下几个：① 冬天太冷，夏天太热；② 一楼太潮湿；③ 一楼采光不好；④ 有噪音和安全问题；⑤ 隐私问题；

要看这些问题影响到底有多大，选好时间，比如在上下班和晚上的时候，看看小区人最多的时候噪音和隐私怎么样，晚上会不会安静下来，房子隔音到什么程度；

在早上或晚上带着温湿度计（类似下面这样的），看看最冷的时候跟外面温差有多大，潮湿程度怎么样

毕竟是关系到大几十万几百万的交易，再谨慎也是不为过的

Step 2. 购买及过户

26. 受二手房核验价影响，买二手房首付比例要提高很多。

举个例子，一套500万的房子，核验的价格是300万，假设是首套购买贷款7成，银行只能按照300万的7成贷给你，即210万

但实际与卖家商议的成交价为500万，所以需要支付的首付即为500-210=290万，整整多了140万。So，提前做好钱包和心理上的准备

27. 不要只看房价，税算下来可能会贵很多。

二手房的税真的会差很多，以下是二手房几个主要要交的税费计费规则

可以看出卖家购入房子满不满五年，房子是不是普通住宅这两个因素都会极大影响税的收取，另外还有一些特殊的如遗产继承，赠与等特殊情况，都是会影响税的收取的。

在实际交易中不管是卖方应该交的税还是买方应该交的税，最后大概率都是会以各种形式转嫁到买方身上，所以提前了解很有必要。

28. 买之后要明确约定办理过户的时间，过户前要确保房子没有挂户口

买卖双方要一块到房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况，如果里面仍有户口，要求卖方尽快迁出，要是拒绝办理，可追究其违约责任。

29. 收房时要盘点清内部的家具和设备，确保费用结算清楚。

二手房因为都是使用过的，二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的

所以在签订房屋买卖合同时，就要把房屋内部有哪些东西，什么成色，是否能使用写清楚，收房的时候中介会给一张验收单对照签字。

另外就是房屋内的水费电费燃气费，确保没有欠费。

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