中国的房价还能涨到什么时候？ 第1页

乐山市中区有81万人，按照城镇率顶点百分之70来算，城市里会有56万，但市中区的房产存量却可以容纳70万人。

这个是乐山市中区城区的地图：

整个城区分为东南西北中以及老城区。

其中东城区的商品房集中在翡翠片区；

北城区分为：万达片区和通江片区；

西城区包括苏稽片区、青江新区和蟠龙片区；

南城区分为：滟澜洲、车子、肖坝片区；

中心区就不分，图中比较宽阔的是绿心公园。

咱们来严谨的算一下整个乐山市中区有多少套房子：

万达片区二手房：

名门外滩、罗浮盛世、铂金汇、浪琴湾、鎏金华府、文轩府、蓝湾半岛、嘉州春天、万达住房1到3期。

每个小区住房存量：

1424、3001、1164、1386、450、477、2480、1044、3330

已售罄新楼盘和即将售罄新楼盘：

达公馆、富力、天立、森林城、美的、和喜、棠樾澜台、阳光玖著。

他们的存量：

322、1072、1398、1500、2125、1535、1552、1752

所有数字相加：26022套。

以上是可以查到数据以及本人验证过的大部分小区，还有查不到数据和不好统计的小区：

星河家园、王河小区、翰林印象、学府苑、干警花园、文星府、檀木家园。

目测至少2000套。

所以整个万达片区房屋之存量保守估计：28000套

翡翠片区：

嘉州长卷、翡翠新天地、翡翠3期、翡翠君悦湾、翡翠紫云府、海天假日半岛、领地国际公馆、翡翠滨江、滨江花园城、银杏华庭。

他们的存量：

3771、809、4060、7882、880、4510、5000、936、2013、178

所有数字相加：30039套。

还有查不到数据只能估算的小区：

翡翠一期，翡翠二期，翡翠明珠，名城左岸，警官新城，香木岭。

本人估测之下，至少2500套。

这还完全没算一大波自建房及两个多层小区。

所以整个翡翠片区房屋之存量保守估计：32539套

青江新区加蟠龙片区：

兰台府、领地澜山、青江澜台、邦泰国际社区、时代青江、世豪广场、十八度森林、青江府、凤凰国际、锦绣星城、邦泰天著、邦泰中心、西城首座、万华国际、梧桐公馆、中心城1到4期、棠颂府、605公馆、瑞云里、天空墅、东方广场、西城国际、部落阁、万和华庭、凯旋城、嘉美逸都、城际领域、城际御风庭、乐达华府、玉龙居、西岭美庐、永兴一品，意凡新城。

分别存量：

1900、1368、1185、7749、1718+3904、2604、624、3190、3643、1942、376、602、540、1040、658、8425、727、3700、415、1070、262、1862、756、1039、1059、360、816、389、244、326、512、252、232

所有数字相加：55489。

以上还有无数没有算到的小区：蟠龙社区，汇丰国际，流水庭院、青江明廷、麓城一期以及一大波自建有证房和无证房。

至少5000套。

整个青江新区和蟠龙片区房屋之存量保守估计：60000套

滟澜洲，开发商提供的数据是15000套，我算出来的数据是16000，按他们的来：15000

其他的地方就不一一列举了，直接上我估测的数据：

车子片区：12000套

肖坝片区：10000套

通江片区：15000套

中心区：20000套

苏稽片区：5000套

老城区：36000套

整个乐山市中区房屋存量之保守估计：233500套

此数据完全没有算入纯商业公寓

这个数据多不多？

我在乐山从事房产中介四年，看过的房子没有1千也有800，市面上绝大多数房子都是3房的，甚至15年以后的好多楼盘，两室最多1成，其余全给了三房和四房，粗略估计，100套房子，70套是三房，10套是2房，10套是4房和5房，其余则是公寓和超大房型。

所以若论居住人数，可以把所有房屋都看做3房，而3房可以住多少人呢？

3房的设计就是3代人居住，父母、自己和爱人以及孩子，也就是说，可以住5个人，但考虑到单身和未生育情况以及独居，一般住3口人上下，我们取个比较低的数值：3人。

233500套房子可以住700500人，整个乐山市中区的人口是81万人，城镇率的顶点是百分之70，最多只会有56万人住在城区。

备注：纯商业公寓我还没有算。

备注：冠英的四五个楼盘我也没有算，因为那里是五通桥的地界了。

备注：刚开售不久的楼盘我没有算，且乐山市中区最近还会有几个楼盘开盘。

乐山市中区可以代表绝大多数三四线城市的现状，人口下降，地方产业无法升级，而存量完全超过需求，将来会怎么样？不言自明。

————————————————————2021.10.22来更新

以上数据，万达片区，青江新区，蟠龙片区，翡翠片区，滟澜洲是很好算的，因为这里的房子百分之90以上的存量是这十年修的，网上很好查阅，一共13.55万套，这个数据我敢肯定是低估了。

为啥我这么清楚，因为我在乐山市中区做了四年半房产中介，这种老油条，对城市是非常熟悉的，尤其是小区。

这么说吧，除了老城区，苏稽片区以及大佛片区，我可以在脑海里复盘其他所有区域，道路、医院、学校都知道，甚至把图给你画下来，并且告诉你百分之90的小区，他们的名字、位置、价格、大概户数、房屋构造等。

所以有考虑在市中区买房的朋友，可以找我，我到时候给你参考。

当然，我应该很快就不干这行了，离开后我还是会继续关注房产，因为我已经站在了房产中介的对立面了。

目前正在写关于房产中介内幕的文章，希望能帮到一些人，毕竟，房子是大事，只要不被坑，至少可以省下几千上万人民币，甚至避免买了个破烂货。

这里贴两篇文章，可能买房卖房的都看看，希望对你们有帮助。

最近非常火爆的一件事，就是房产中介会不会消失？ - 雷宇的回答 - 知乎

房产中介黑幕第五篇：二手难卖 - 雷宇的文章 - 知乎

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本想调查清楚市中区的房屋入住率再更新的，却发现这项工作靠我自己没法干。

最近粗略调查了四个小区：

海天假日半岛，4500套房子，分为1期，2期，3期，4期，从12年修建到20年，1期和2期的装修率很高，差不多在百分之80以上，3期和4期由于才交房一年左右，只有不到百分之40。

领地国际公馆，5000套房子，从14年修建到18年，我调查了7个单元 ，每个单元只看一个位置，估测装修率大概在百分之60到70之间。

罗浮盛世，3000套房子，从14年修建到16年，装修率至少百分之70。

我们小区，2001年修的，175套房子，你们知道登记车辆有多少辆吗？吓死我了，超过一百辆，入住率更是高的可怕，百分之90以上。这是门卫告诉我的，本来我是不信的，直到大爷最后说的那句话——住的人多，只有几户人常年在外地，过年才回来。

他的话是可信的，你们想不到吧，我们小区是市中区四大本地顶级开发商之一的立事达最早期修的，物业至今仍然是人家的花城物业，也就是说，管理的很好，就175户人，有四个门卫，2个卫生阿姨。

人这么少，物业费都过他们手，整个小区的情况他们了如指掌。

装修率略微高于入住率，综合估测，整个乐山的入住率应该在百分之70左右。

这个数据应该是可以相信的，因为整个乐山的城镇率是百分之53

再结合很多房子并没有住够该住够的人，比如，三房住一两个人。并且，市中区是地级市，对于其他区县有虹吸效益，城镇率应该要高于其他区县，所以整个市中区城镇人口应该高于81万的百分之53。下图是乐山各个区县的人口，以及2010和2020年对比：

发现没有，除了井研县，其他区县人口占乐山比重降了，市中区涨了，你说市中区还会继续吸走人口吗？确实会，但是成都也会吸走整个乐山的人口啊！加之整个四川离婚率很高，整个中国出生率低的原因，所以可以看到的是，市中区人口是不可能涨的，毕竟整个乐山，2020年人口是316万，相比于2010年少了7万人。

上文已经说清楚了，市中区库存可以足够70万人居住，城镇率顶点也就住56万人！而人口后继无力，供大于求，且求还在减少，你告诉我，这个房价怎么涨？

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并且我一直有三个疑问：

第一：我身边有很多朋友，两口子买了新房，住在城里，父母在乡下，算城镇率的时候，是不是两口子算城镇人口，父母算农村人口？若是如此，那么这些父母是不会买房的，也就是说目前百分之53的城镇率离顶点百分之70，原本还有17个增长点，但这些父母占了名额，所以，增长点更少。

并且，我一直有种直觉，我国的城镇率到不了百分之70，三四线城市城镇率顶点会更低。

第二：我身边读过大学的朋友，尤其是女孩子，多数都在外面，好多定死了在一二线定居，男孩子也立志在大城市闯荡，他们中的一部分人也会留在外面。

如此，这批人中的一部分段时间内根本不会选择在乐山买房子，即便是买了，有大概率也会选择卖！

第三：乐山老龄化比我国整体老龄化高

2018年统计，整个中国60岁以上老人占比是百分之17.9，目前应该在百分之19左右，而乐山是百分之24，另一个数据里，市中区占百分之22，这说明什么？青年人外流了。

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乐山的人均工资4000左右，二手房和新楼盘综合平均不到6000，大家经济不紧张，人民喜欢享受，我小区的情况更吓人，至少百分之55以上的家庭有车，下班高峰期都是在6点左右，说明没啥人加班。

晚上都吃喝玩乐， 乐山美食甲天下，茶楼遍地走，麻将酒吧KTV。

这是一个幸福指数极高的城市，虽然我活的很不快乐。

一套89平米的电梯3房带装修，要求不高也就65万以内，首付30万，贷款35万，还20年，月供2300，两口子一年挣10万完全没问题，这个月供压力不大。

剩下的钱应该可以过一个质量不差的生活，每年还可以国内游一次，省内游很多次。

为什么要推高房价让多数人处于一个压力巨大、生活憋屈、毫无娱乐的人生之中呢？

当然，以上数据，谁能把房价推高呢？

————————————————————2021.10.26更新

乐山有11个区和县，市中区是其中最大的一个。

市中区有哪些区域呢？

张公桥街、泊水街、上河街、肖坝街、通江街、柏杨街、大佛街，苏稽镇、车子镇———安谷镇、土主镇、水口镇、牟子镇、茅桥镇、青平镇、白马镇、棉竹镇、临江镇、九峰镇、罗汉镇、全福镇、童家镇、杨湾乡、悦来乡、剑峰乡、凌云乡、平兴乡、普仁乡、石龙乡、九龙乡、迎阳乡、关庙乡

其中黑字是城市人口，咱们来看看各个区域2010年常住人口有多少人？

62555、56222、35449、36850、48651、98395、12085、37777、13284———26791、16186、177127、22947、12388、9090、7702、12809、12809、6968、14942、10967、10574、10675、15274、8572、11181、10492、8490、3244、6557、3485、5275。

城市人口和乡镇人口分别是：401268、261546。

一共是662814人。对不起，以上数据2020年人口普查找不到。

但是我找到了另外一个数据：

2020年市中区人口81万，相比于2010年的66万多了15万，乡村人口少了4.4万。

这就可以大概算出如今的城市人口和乡村人口，因为市中区人口多了15万，这多出的人口肯定是城市人口：40万加15万，等于55万。然后乡村人口又减少了4.4万，考虑到死亡人数，（占比不超过百分之20）。所以，整个乐山市中区城市人口应该小于城镇人口60.7万，大于58万。

对不起，我上文说三四线城市的城镇率会小于百分之70，我打脸了。

如此可以算出，整个市中区，住在城市的人口占比在百分之72到74.5之间。

不考虑人口流入和流失，基本是顶天了。

这几天我又把整个市中区库存再次算了一遍，得出结论：

在不算商业公寓和集体宿舍以及机场那边的五六个楼盘的情况下，保守估计，25万套！对，比上文数字多。

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我回望了我身边的所有人：

父亲有三个兄妹，兄弟家是女儿，市中区没房，姐姐家是儿子，市中区有房，妹妹家是女儿，市中区没房，我家是儿子（我），市中区有房。

母亲有两个哥哥，一个弟弟，全部，都有房，其中二舅舅家，算上表哥丈母娘，有三套房，而一共只6口人。

我三个同事：一个是城中心自建房栋主，一个加上丈夫父母，有三套，一个因为家庭原因，在市中区买房毫无意义。

我的两个发小：市中区都有房。

我的小学初中还在联系的朋友：5个，只有一个在市中区没有房子。

我还能联系的4个高中同学：3个在市中区有房，1个没有必要在市中区买房，他住牟子镇，离城里就两公里，离翡翠500米。

所以，一共有21个家庭，只有5个在市中区没有房子。

我能代表大多数底层农村进入城市之家庭情况，那就是，本地刚需基本已经买完了！

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一样商品的价格，主要受供求关系、市场炒作（资本流入）影响。

三四线城市因为人口外流，产业无法升级，资本是不会流入的，连本地大型开发商近期都不在本地拿地了，外来开发商这几年基本都赚不了钱，卖的好的都是刚需里的入门级楼盘。

供求关系不能简单的看做库存和需求，因为这25万套房子，目前应该有20万套住着房东，还有5万套要么清水，要么装修了没人住，要么租给别人，这些房子如果不卖，不流入市场，就不会造成供货增多。

但上文数据可以看到，需求是肯定后继无力了。

可是这5万套房子谁来接盘呢？

首先，城镇率不会增高了，那些后补力量要么是离城区很近的乡镇人口，要么是儿女在城市里有房的老人。

第二，其他区县人口流入市中区，是的，这将会是未来刚需的主力军，但空间不大了，这十年，市中区已经吸走了整个乐山百分之5的人口，市中区占整个乐山11个地区人口的百分之25了，未来还有多少呢？

而新楼盘还在修建啊！目前至少还有5个楼盘近期开盘，以及城区核心位置的五六块地未拍卖。

可是城里的空置房还会增加，因为人口外流，我知道的好多房东，卖房的原因是在外地有房，举家离开乐山。

而二手房巨难卖，多数房东不愿意降价，中介也不怎么推荐，原因很多，我在文章里写了很多关于这点的讲述，这里贴上一篇：

房产中介黑幕第五篇：二手难卖 - 雷宇的文章 - 知乎

这会推高房产危机，因为库存太大，等市场饱和之后，大家都有房子，租不出去，卖也为难，而房产税已经出台，五年肯定普及全国，这5万套以上的房产肯定是被征税的排头兵，而这些房东会如何呢？

大规模卖房！

记住，房产税一出，至少对于三四普通刚需房产，短时间一定是巨大打击。

综上所述，像乐山市中区这样的三四线城市，库存大于需求，城市化已经到顶，二手难卖增高房产危机，房价短时间肯定阴跌，所以，想投资这类城市房产的朋友，别来，就是送。

暂时没有必要买房的朋友，确实可以观望。

新楼盘暂时还会有人买，主要是改善和区县刚需，而二手房很长时间卖不出去，一两年后，整体房价大规模下降。

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但不会降太多，降到租售比的200-300之间的估值为止。

这是什么价位呢？

拿翡翠的房子来说吧！

领地国际公馆89平米的装修三房双卫，目前价格大概在65万左右。

租金大概在1800，以租售比200-300为例，估值便是36万-54万之间。

哎呀，这……

当然，这是我猜的。

别的条件没什么好说的，毕竟不看时间维度光说涨跌，这事是耍流氓。

最近因为孩子的事，在别的回答下被以为兄弟追着怒骂了好久，就差给我挫骨扬灰了。

反而让我思考一件事——中国人口如果确实就如现在这个速度，不可逆的断崖式减少。那房价会怎么变。

这个问题，其实很好理解，那就是中国会出现更多的无人村落，衰落城市，但是核心城市会更加集中。反而这些城市会集中上涨，然后多出更多的鹤岗、玉门。

房价看一两年的，就是炒房的心态。不能说房住不炒是为了让房价下跌，好让你进场来炒不是。房子看长，十几年下来，只要不是买了太坑的地方，重要城市的房子估计很难会亏。跑不赢通胀是有可能的，但是肯定比存款强。如果说，还有什么相对稳健而安全的投资，想破头，似乎也没有比核心城市的房产更好的了。似乎保险有点像，但是，这些年保险系统也没少倒过大佬，而且毕竟保险给的年化，也未必能一直比通胀好。

房子价格回调一下对大家都是好事，有机会能上车反而可能是个机会。

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因为苹果在国内人气摆在那

而身为在中国人认知里面的纯PC厂商(中国消费者100个有99个不知道戴尔做服务器，惠普做打印机，他们觉得那就是纯PC企业)，我不买电脑的时候，我为什么要关注惠普戴尔关注他们做了什么?

但做手机和做各种电子产品的企业对一小部分人来说就不一样了啊，这是跟自己切身相关的，毕竟你总不能不用手机了吧

但有一说一，惠普和戴尔对中国市场确实很不厚道。

产品外，中美贸易战国内高校封锁争着当排头兵令人作呕。惠普大量产品不在中国市场发售，对国内越来越不上心一副不想在中国可持续做生意的态度；戴尔国内采取保利润率的销售策略无视中国消费者利益诉求明着"歧视"中国市场。

当然产品外做的差可以被洗白，再谈谈产品:明知中国市场竞争激烈按照国外思路做产品必死无疑，就是打死不在国内设立研发分部放权给中国人，中国分部就一卖货的。再加上自己有些不思进取，导致其产品力越发跟不上中国市场的节奏，在中国市场抛开品牌本身的整体产品力，惠普戴尔都是倒数，中国区销量一年不如一年。

从这两个角度看，你期望品牌变好给消费者提供优秀的产品，但也怒其不争。

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此外就是这两家美企非常注重舆论公关，且纪律严明，很少爆出黑点给人递刀子。

不然某厂公关当初做笔记本的时候，早就顺带跟那一家一起黑一遍了，只可惜实在找不到黑的地方。

惠普的三倍赔偿成了美名，鼓包和铁板熊掌也只是产品内问题可以改；戴尔更是冰清玉洁不犯事，偶尔有啥问题也马上内部处理或者公关掉流不到外面来，就像vivo高效清除网上关于机场爆炸事件的新闻彻底压掉热度一样。

没刀子递给人民群众黑，那怎么掀起波澜?

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