怎样看待迈阿密塌楼幸存者及遇难者家属有可能获至少 1.5 亿美元初步赔偿（如果卖地这能卖一个亿）？ 第1页

这个问题我之前有想过，究竟谁是这个事故的最终责任方，谁来出赔偿，但是我当时看不出答案。现在我试着解读一下这个判决，这里面我是一边梳理思路一边写的，猜测的地方我会说明。

已知事实

遇难人数99人（包括失踪的2人）。其中65个是美国人，其他34人来自其他国家。其中很多人并非业主，而是游客和租客（这个楼因为顶级的地理位置，很多投资人买来用作出租的度假物业）

Champlain Towers大楼有12层高，一共包括136户。55户公寓塌了。剩下没有塌掉的大楼部分在7月4号被爆破拆除。

大楼建于1979年，地点几乎是迈阿密这个度假胜地海边最最最黄金的地段，英文名叫surfside，是佛罗里达犹太人最密集的社区（所以很有钱很贵就对了）。

这是个比较豪华的公寓社区，整体上不管是租客还是业主，都不是美国的弱势群体。

这里我不是很确定："幸存者及遇难者家属"里面的幸存者是指没有倒塌的房子里面的业主还是只是指受伤的那几个人。但是这里我按照受伤者来理解进行下文。

相关责任方

在美国这个纯粹的资本主义国家里，民事诉讼的本质就是要钱和分钱！

这个事情里的赔偿是毋庸置疑的，问题是多少钱和谁来出这个钱。法官批准了的1亿5000万美金里面包括5000万的保险金赔偿和1亿的土地金赔偿，也就是人均150万美金左右。但是细节没有那么简单。

主要是2个方面：

开发商。开发商如果还存在，很可能会破产，因为美国的开发商一般都是壳公司，未必还存在，而且很难有什么巨额资产可供索赔。但是为这个公司提供商业责任险的保险公司需要面对索赔，但是这种保险都是有上限的，不会很高，了不起1000万美金，这也是为什么开发商会破产，因为保险不足以覆盖，加上这一块也不是那么容易索赔的，毕竟要证明塌楼是40年前的过失而不是由于其他因素引起的很困难。而且如果真是40年前的设计或者建筑过失，真的能40年后才倒吗？所以最后与保险公司和解的可能性很大，这个钱不可能很大，因为对方没有钱可以赔（保险公司只会赔保单的上限）。

业主委员会。目前来说，这个可能是主要的责任方，致命的问题在于它曾经发现过可能的问题，甚至批准了一个1700万美金的修复计划，但是没有实施（因为没有办法凑到这笔钱）。但这事很复杂，要从美国公寓的产权和法律结构说起。因为美国的物业和中国不一样，它不是独立的！它不是独立的！它不是独立的！它不是独立的！

美国公寓的法律结构是这样的：每个屋主拥有自己的那套房子。然后所有的屋主联合组成起来拥有这个公寓剩下的部分（包括大堂，电梯，地皮，停车场，绿地，天台，屋顶等所有公寓之外的产权）。业主委员会平时由一个被选举出来董事会（board）来管理，某个意义上，你可以把委员会看成一个公司，而每个业主是它的股东。所以美国的物业责任方就是所有的业主。

因此如果遇害的99个受害人都是那塌掉的55户公寓的业主，那么实际上这个事情就变成了99个业主去告全体业主组成的业主委员会，那么其实有一部分赔偿也是从他们自己的利益里面划出来的。但是现在受害人一部分是业主，一部分是访客和租客。被告方还是一样的。

但是这里面有个很微妙的地方：其他那些没有遇难也没有受伤，但是房子塌掉的业主的利益怎么办？这个要讨论保险的赔偿。

美国的公寓保险分为2个部分：主保险（master insurance）和公寓保险（condo insurance）。举个例子，你如果买了一个价值100万美金的公寓，那么贷款的时候你的银行一般会要求你买一个20万左右（20%的房价）的公寓保险。因为业主委员会会买这个楼的框架和外墙保险作为主保险，所以你那个20万的保险只负责赔偿你房子的内部装修。比如地震发生了，楼倒了。那么主保险的赔偿负责把楼重新建起来，公寓保险负责把房子内部恢复起来。

一般来说，美国的主保险都是保的是重建费用（replacement cost），而不是大楼的建成时的建筑成本。因为美国的建筑成本涨的很快，大楼的年龄也经常几十年甚至上百年。当然这个钱在实践中并不是真的保险公司负责给你盖楼，而是找个评估公司把成本算出来，扣除一部分折旧，然后保险公司把钱直接支付掉。业主们是要分了赔偿金卖地皮然后再分地皮钱还是拿这个钱把这个楼重新盖起来，都由业主们自己决定。但是这个主保险的赔偿一般是很高的，基本上已经比房价高（哪怕实际上这个赔偿不包括地皮和内部装修）。美国有个奇怪的地方就是面粉比面包贵，虽然在理论上，一个公寓的内在价值是由这个公寓本身的建筑成本+地皮份额决定的。但是在实践中，不考虑地价，大多数旧公寓的重建费用已经比房价要高。所以美国有个潜规则是，如果发生财险的理赔，业主都能额外挣一笔。

回到这个判决。判决里面5000万美金从保险里面出，这个应该来自主保险的赔偿。主保险本身是财险加上责任险，不管是哪个部分都肯定赔到了保单的上限。

然而法律上地皮拍卖所得也是属于所有业主的，所以这个判决实际上业主们是有很大损失的。用我们中国话说：你住在恒大花园的A栋，然后隔壁B栋倒了，你虽然毫无责任，但是你一部分财产被拿去赔给了B栋里面死掉的租客。从理论上来说，其他业主是可以挑战这个判决的，因为看起来这个法庭的判决没有被告或者至少被告没有应诉所以才能判的这么快，但是有人利益受损，等于是要求业主让出一个亿的美元，这个可不是什么小钱，不是什么仅仅靠道德绑架就能让所有人闭嘴的。业主的房子倒了也是受害者啊？换你是业主也可能不服，凭什么拿你口袋里的钱来赔呢？何况保险里已经拿走了5000万美金。如果5000万是责任险赔的，那么和业主们本来就没有关系，但是如果是从财险里赔的，那么其实这5000万等于是业主们出的。不过个人觉得这么快速的判决流程，大概率是责任险（激活了99次per occurrence，每次50万美金）。

但是仔细想想也不是那么简单，因为这个地皮虽然位置非常非常好，但应该还是肯定不值一个亿美金的，因为如果156户的房子光地皮就值一个亿，那每套公寓平均地皮份额就相当于60万美金，而实际上这个大楼之前的正常户型一套市场价也只有70万左右。所以为什么法官会觉得地皮能值1个亿呢？万一只卖了2000万呢？

我猜可能和容积率有关。美国和中国一样，一个地皮值多少钱不是光看位置，还要看用途，能盖40层的房子和盖12层的房子完全不是一回事。如果当地政府出于人道主义把这个地皮的容积率改高，那么1个亿就很有可能的。等于有一部分钱是政府拿容积率出了。本来有个呼吁是这个地皮不要重建，拿来盖纪念馆。但是当地政府快速批准了出售的申请，估计就是需要找笔钱来赔给受害者。

所以我的猜想是：业主们可能拿到主保险赔偿金他们那个部分，这个钱本来就是属于他们的，法官应该没有权利挪用（否则又会有一大堆别的诉讼），应该是足以覆盖他们在房子上的损失（如果他们有自己的公寓保险，那么很可能他们拿到的赔偿会高于甚至大大高于他们的实际损失），而地皮部分本身的价值没有1个亿，但是当地政府以容积率的形式增加了价值。受害人（其中一部分同时也是业主）拿走了5000万美金的责任险赔偿，并等待地皮拍卖后的赔偿。

就这样吧，要是有别的消息再更。

很多人可能不太了解，米国这边公寓楼很多是不出售户型的，只能租，租也叫业主。当然，业主还能继续出租。我怀疑这栋楼也是这样。

还有很多回答硬说没多少钱，我人就在佛罗里达，那我跟你说个数，米国一般BBA级别的车，五万美金一辆，然后十万美金可以买顶级豪车了。在佛罗里达州的劳德代尔堡，一个普通的house也就三十万美金，现在看看这笔赔款怎么样，爽不爽?

千万不要简单换算成RMB后，以锅内大城市的房价来对照，以及锅内进口车价格对照，这是不客观的。

请以米国物价对照。

又赢了，赢麻了

我想看看与此同时江苏酒店赔多少

河南大水又该赔多少？