如何看待深圳发布二手房指导价？ 第1页

我觉得这个指导价最重要的就是，对商业银行发放二手房按揭贷款进行指导。

前几天，在关于上海的限制房贷的问题里，我就提前预告：调控房价，从银行发放给住户的按揭贷款这个层面进行调控才是重磅炸弹。没过几天，深圳就宣布由住建局公布二手房指导价，银行将根据这个指导价发放住房按揭贷款。这可真是巧合呀。

大致看了一下，这次深圳推出的二手房指导价格普遍比现在的挂牌价降低20-30%。那我们就按20%计算好了。即按照这个模式，假设一套房子卖家要价1000万，银行按照二手房指导价评估价值800万，只能给购房者贷款800万*70%=560万，如果买卖双方执意按照1000万的价格成交，则购房者需要付出440万首付，比以前按照成交价1000万发放贷款多出了140万首付。买家平白无故多出一部分首付，对购房市场的影响肯定是负面的。

简单地谈完这个二手房指导价最重要的意义，我们来谈谈为什么要发布二手房指导价，并且选择深圳。关于发布二手房官方指导价的原因，我在关于上海严控房贷的那个回答里已经有具体的答案，这里直接摘录：

土地财政是地方财政，土地拍卖的收款方是地方政府，中央财政在整个过程中拿不到一分钱。而地产商购买土地经常需要通过各种金融手段融资，借钱出来承担风险的是国有为主的银行及信托。土地拍卖到建成房屋销售的全过程可以简化为中央承担风险分别给地产商和居民发放贷款，地方政府无风险收钱。

在之前城市化率较低，住房条件较差，房价不算太高的时代，这种模式既可以加快居民城市化进程，改善居住条件，还可以增强地方财政加强城市及民生建设，中央也能从住房大建设所衍生的基建和家电工程机械等制造业，以及消费市场的发展中获得很多财政收入，模式就高效健康。可当资产价格高到一定程度，开始吞噬到中央更为依赖的实业生产及居民消费，还把泡沫风险都留给中央权责更大的金融系统后，那中央当然会站出来限制这种“地方缺钱就提高价格卖地，风险都归上边兜底”的模式。

以官方二手房指导价格调控住房贷款应该和限制地产商融资上限的“三道红线”及去年最后一天发布的房地产贷款集中度管理一起看，说到底就是中央通过指导效率更高的金融体系，从资金层面来对房地产进行限制调控。关于“三道红线”和“集中度管理”我也曾经有过一个回答，链接如下：

其中重要部分摘录如下：

目前在我国，房产已经成为老百姓们个人资产的最大构成。以至于大部分时候衡量一个人的财富时，不是看这个人开什么车穿什么衣服从事什么工作，而是这个人在哪个城市有几套房。但我们应该认真想一想，老百姓们随便买套房就能跟着央行放水让自己的资产水涨船高真的符合东亚国家的国家利益吗？

举个例子，如果东京的老头60岁时把房子卖掉一套就可以财富自由，他们还需要为了养老去开出租车开旅游巴士不。东京的年轻人看到早早买套房子，只要等到货币宽松就能收割后辈，还有人会把每月的工资花光安安心心当个月光族不。1990年我们看到日本人在东京买套房子就能财富自由，2020年我们看到日本人什么都不敢买，只能一生悬命打工。

要知道市场经济最重要的就是流通，通过彼此之间的相互消费来激发人的欲望从而刺激生产。换句话说，货币扩张的目的就是稀释财富促进生产扩大消费从而刺激经济，可如果老百姓买套房子就能对抗通胀，那通胀还有意义？

对于东亚国家，最重要的就是政府的管控力，也就是一切都要听政府的，这才能集中力量办大事。因此就存在人民为什么要听政府这个问题。在东亚文化里，平均富裕和社会稳定的重要性压倒一切，一个政府要能服众就必须提保证这两点。此外，东亚人均资源严重不足，不可能通过出卖矿产农产品等在国际贸易中赚取大量财富。鼓励发展制造业这种可以大量创造就业，可以全球贸易赚取利润的产业成为唯一选择。

制造业讲求人力，技术，资金三大密集，换句话说就是人口，工程师和资本三大红利。只有老百姓踏踏实实干活，有了资金就都投入生产研发才能产生最大程度维护国家竞争力。另一方面，制造业大量的产能也需要消费市场消化，所以老百姓在踏踏实实干活的同时也应该尽量把收入一分不剩地快速消费掉，加快流通速度，不要形成资金堰塞湖。

如果把日本想象成一个巨型的工业园区，那大部分国民居住的房屋就像是工业园区的员工宿舍，大部分员工的日常消费娱乐都可以在工业园区的生活保障区完成，此时工业园区有必要向员工收取高额住房费用吗？住房费用收多了他们在生活保障中心的消费也会减少，住房费用收少了也还是都会在生活保障中心消费掉，总之不管干什么都不会离开工业园区。员工可以选择一次性付清这一生的住宿费(全款)或分期支付按月支付(租赁或按揭)，越新的住宿区越昂贵(折旧)，去世就必须退房(遗产税)，这时候买和租还会有什么区别？大部分国民这辈子没有任何资产可以跑赢工业园区发行的票证，也就只能老老实实在工厂上班靠劳动换口饭吃对工业园区的管理方不香吗？

货币对各国政府来说就是一张想印多少就能印多少的纸，只要能承担得起印太多的代价，甚至信息时代都不用印成实物纸张的。对政府来说本质上要的不是更多的钱而是更多的生产力。买套房子就能对抗通胀本来就是漏洞，限制房贷比例就是堵上这个漏洞。这些货币本来是要放给制造业让打工人扩大升级生产创造红利的，怎么还能让打工人拿去买成资产等着再放点水然后躺平。要是都能买下巢穴坐等升值，那谁还给蚁后服务建设蚁群呢。

肯定有人要问那土地财政怎么办，现在全世界的央行都在购债，谁说逼急了不能让央行直接下场买地方债？打工人都没有资产或轻资产，就不存在过大贫富差距。国家按月从各项消费及企业资金流动中按比例抽成，打工人世世代代踏踏实实劳动换取维持平均生活水平的收入，成为月光族的时代越来越近啦。老百姓越踏实越努力越没有私心私产，国家才能越强大。

谈完中央限制房地产的当下意义和未来意义后，再探讨下为什么会选择深圳来首先执行这个最有杀伤力的政策：

新政策会带来什么样的效果，无论如何精准的预测都不如干了再说。房地产这东西关乎到很多人的个人利益，如果贸然选择北京这种权贵云集的共和国心脏，或者上海这种old money遍地的城市，一旦政策不符预期会造成巨大的负面影响。下图是2019年深圳的住房自有率信息，可以看出深圳仅有不到四分之一的市民拥有产权属于自己的商品房，所以政策用力过猛造成房价下跌甚至上升，也不会大范围波及全体市民。如果下跌还有大量无房市民拍手叫好，根本不怕一些房东借机生事发挥。

此外，深圳还是国内以赖土地财政最少的大型城市，新政策用力过猛也不会对城市的财政造成严重冲击。因此深圳是最适合推行房地产调控的试验区。深圳自建立开始就颇有模拟城市，在小区域内进行政策沙盒测试的感觉，因此深圳创造过很多天下第一，如今再以深圳开先河也是常规操作。

在2015年等历次中国房价大涨中，深圳都是最先起飞的城市。作为中国改革开放的最前线，深圳民间资本的嗅觉及实力都是内地顶流，如今深圳的均价已经超过北京上海成为内地城市房价第一，以这里最先进行调控也颇有"枪打出头鸟"的感觉。内地商品房的历史开启于30年前的深圳，今天出了问题也自然要从这里想办法最先解决。

当然这个政策会带来什么效果，我认为还是要观望的，很多积重难返的问题也不会一出政策就马上解决，三到六个月后再分析较好。比如指导定价带来的首付增加会不会有民间机构以违规“首付贷”的方式进行补充，或者深圳人是不是真的都很有钱可以随便全款。不得不说，这种政策的出台对于当下马上就要在深圳置业的绝对刚需确实是件很难受的事情，不买怕继续涨，买了怕在高点。但在北京上海广州等地有中期购房计划的朋友不妨停下来多盯着深圳这件事看，一般来说深圳试验成功的政策，肯定会马上推广到上海广州二次测试，然后再去北京。

有很多人肯定要质疑这是不是在向计划经济靠拢，但我想说同为东亚国家的日本，也有政府对土地(房价)的官方定价指导体系，主要分为以下四种，有人说日本是计划经济国家吗？

1）公示地価：日本国土交通省(中央)根据上年度地价调查制定

2）基準地価：都道府县等(地方政府)根据上年度地价调查制定

以上两个价格是商业银行等金融体系以及地产商定价的重要基准，基本取中间值整合称为公示価格。

3) 路線価（相続税路線価）：日本国税厅(中央)制定，主要用于遗产税和继承税

4）固定資産税評価額：市区町村(地方社区)制定，用于征收固定资产税(基本等同房产税)的价格基准，也是商业银行估价的基准。

一般来说，实际成交价格为政府制定的公示価格的1.1倍左右，这便是日本政府同市场共同决定地产价格的机制。

这个定价机制来源于上世纪60年代开始日本房价连年高涨的背景下，日本于1969年制定《地価公示法》以及泡沫经济末期1990年制定的《土地基本法》。下图是日本1983年以来的公示价格走势图。

我个人觉得，中国会吸取日本调控过猛的经验，让走势更平稳一些，即未来投资房产想获得高额回报会越来越难。

去年深圳715限购，上海放松落户，以及这次深圳二手房定价等，我其实都在知乎做过预告。但未来应该会减少在知乎讨论房产问题的频率。因为一边有个入关壬到处造谣我是公务员考试机构的营销号，一边又被大量白嫖抄袭，让我觉得不太值得把自己的信息分享在这个平台，跟地产商吃饭讨论这些还能有漂亮小姐姐敬杯酒呢。

见到很多人，反复在提，刚需更难买房了。我认为并不见得。真正的刚需，是房价过度上涨的焦虑，如果房价微跌，或者横盘，就没有大多数所谓的刚需了。和炒股一样，只有牛市的时候才会有大量的韭菜涌入。现在张口闭口谈的刚需，多数都是因为深圳房价过度上涨，把自己定义为刚需。假如你在鹤岗，需要结婚，需要上学。为啥不会把自己定义成刚需？

刚需本身就是一个伪概念，和股市里的韭菜类似。都是资本盼望接盘的一类人。买股票，都甘愿做韭菜，因为有希望，没有哪个韭菜买股票会认为自己买的股票会跌的。刚需都盼望买房，也是抱着房价上涨的希望。假如你从未来穿越回来，告诉他，今年500万买的房子，明年400万就可以买到，那深圳所有的刚需都消失了。

其实，我有一个很简单办法，判断自己是不是真正的刚需。有兴趣的都可以试一下，只需要想一下这个问题就可以了：假如你明确知道，你看中的那套房子，现在买需要500万，再等一年，400万就能买到，那你现在是买呢，还是再等等？答仍要现在买的，就是刚需；否则，可以等等嘛。

加一个段子，政策出来后，各大中介平台，手忙脚乱，零元购重新再现深圳楼市，大家觉得深圳房价未来会怎样？见图中红框处

政策出来之后，中介紧急出台了言行规范。没找到清晰的。

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  li-yi-53-93 网友的相关建议: 
      

从微观和国际宏观背景两个方面来看，我国房地产的政策趋势已经彻底转向

一，微观方面的政策重点是房地产去金融化

1.深圳发布二手房指导价的实质是限制贷款

政策实质收回了贷款环节评估价的定价权：

指导价是银行发放贷款的基准，例如允许贷款7成，15万/平的房子原来可以放10.5万/平的贷款，新政后如果指导价是10万/平，一共只能放7万/平的贷款，首付从三成涨到五成以上。

由于一线城市较高端的小区均以置换需求为主，深圳楼市交易中对贷款依赖性很高，新政会让大部分置换链断掉，显著降低成交量，促进市场下行。

2.国家限制银行房地产相关贷款占比

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

通知对银行设立了房地产贷款总额度限制：

工商银行、建设银行、中国银行、邮储银行等大量银行涉房贷款超限。

超标的银行必须采取措施，在2年到4年的期限内削减房贷占比。这个政策同时指向房贷和开发贷。

至于腾出的贷款额度去哪里？年后应该有进一步的政策。

3.多地要求封顶后才能放贷

政策实际上帮助银行躲避了开发商破产的风险，让开发商资金链更紧。

二，宏观上看，新冠疫情已经彻底改变全球经济格局，我国出口工业对经济形成强有力支撑

一个关键变量：新冠疫情久拖不决

一个趋势：疫情导致国外停工，国内出口暴增，我国获得重构部分国际产业链的机会

一个可能的目标：趁着有利时机抓紧进行可控的经济结构调整，房地产大概率是调整的一部分

1，国际疫情看不到终点

实际感染人数远远超过预期，群体免疫成为泡影，单独使用疫苗也无法结束疫情

从美国的数据来看^[1]，检测阳性率还是比较高，达到了7%，去年9月这次高峰前阳性率只有5%

而如果充分检测，能检测到大多数密切接触者，确诊率不大可能超过3%，目前的数据说明检测量远远不足，不能充分反映实际感染情况。

根据巴西玛瑙斯疫情情况，群体免疫已经成为泡影。由于病毒进化的因素，单独使用疫苗也无法结束疫情，疫情已经看到长期化的趋势。

具体可见：

2，疫情导致国外生产时断时续

考虑到无症状感染者的普遍存在以及无法做到“应检尽检”，一部分国家的实际人群感染率都上升到10%甚至更高，靠防控消灭疫情难度极大。

考虑到经济压力和当地实际情况，多数国家既不能彻底停工封锁，也不能全力生产。

以不断外迁的纺织业为例，由于夏秋季节印度和东南亚等地疫情爆发，当地纺织业全面停产，国际纺织业订单大批量回流内地，浙江染厂连续几个月维持24小时生产。

点评：

西方国家产业链有高度全球化的特征。在部分国家间断性停工、国际航运不畅的条件下，工业生产效率大打折扣，长期下去部分工厂会倒闭。如果产业链的某些环节崩溃，可能导致全产业链无法运行。

在这样的市场环境下，只有产业链完整的国家才能全力生产，并形成马太效应，对其他国家的工业资本产生虹吸效应。

3、强劲的出口推动我国第二产业快速复苏

• 工业增加值快速增长

2020年11月份，规模以上工业增加值同比实际增长7.0%，增速较10月份加快0.1个百分点。1至11月份，规模以上工业增加值同比增长2.3%，增速较1-10月份加快0.5个百分点。^[2]

2020年12月份，规模以上工业增加值同比实际增长7.3%（以下增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率），增速较11月份加快0.3个百分点。从环比看，12月份，规模以上工业增加值比上月增长1.10%。2020年，规模以上工业增加值比上年增长2.8%。^[3]

• 2020年12月由于工业用电量暴增，全国多个地区出现电力供不应求的局面

央视网消息：记者今天（2020年12月16日）从国家发展改革委了解到，11月份我国发用电量保持快速增长。从发电量看，11月份，全国规模以上工业发电量同比增长6.8%，增速比上月提高2.2个百分点。从用电看，11月份，全国全社会用电量同比增长9.4%，增速比上月提高2.8个百分点。显示出我国工业生产保持旺盛态势。^[4]

12月份，发电量同比增长9.1%，增速比上月提高2.3个百分点。^[5]

• 海运进出口繁忙但极度不平衡

海关总署12月7日发布的数据显示，11月份，中国外贸进出口3.09万亿元，增长7.8%。其中，出口1.8万亿元，增长14.9%；进口1.29万亿元，下降0.8%。

上海航运交易所数据显示，整体上而言，中国出口集装箱运价指数去年上半年逐步上涨，第三季度较为平稳，第四季度陡然上升。

出口快速增长，境内港口严重缺空集装箱，出口运费翻几倍，境外港口回来货物少，需要从欧美调空箱回国内装货。

欧美航线运价暴涨^[6]

• 铁路出口同样紧张

2020年新疆进出境中欧（中亚）班列突破9679列，创历史新高，年底由于出口货物过多采取了临时限制装车措施。

• 顺差明显加大

（1）进出口贸易“出超”明显

按美元计价，前11个月，我国进出口总值4.17万亿美元，增长0.6%。其中，出口2.31万亿美元，增长2.5%；进口1.86万亿美元，下降1.6%；贸易顺差4599.2亿美元，增加23%。

（2）出境旅游这个最大的“外汇流出”项消失

根据2019年8月发布的最新《2019年国际旅游报告》(International Tourism Highlights , 2019 Edition)，中国2018年出境旅游支出为约2770亿美元，远超第二名美国，秒杀德英法等一众老牌发达国家，成为当之无愧的全球第一！这一桂冠已稳稳的蝉联多年。^[7]

由于疫情导致的隔离政策，出境游基本停滞，旅游逆差预计消失。

（3）境外对我国投资上升

贸易战的复杂环境下，美国号召资本从华撤资，但来我国投资的外资保持增长

• 人民币汇率受到强劲支撑

在我国消灭大规模疫情恢复生产，西方国家疫情爆发开始第一轮停产后，人民币汇率一直处于上升通道。

三、长期趋势

1.出口暴增对我国有多方面的积极影响

• 拉动出口企业产业链上下游企业业务量，实现全国工业的快速增长
• 第二产业吸纳劳动力快速增加
• 个人和地方都获得宝贵的现金流，在一段时间后第三产业将会逐渐好转，带动就业恢复
• 经济良性增长将进一步稳定我国的产业优势
• 工业是国民经济的主导，工业搞好后“保增长、渡难关”就完成了，为“调结构”创造了空间

2.现有政策必然是长期的

2020年4月8日：会议听取新冠肺炎疫情防控工作和全国复工复产情况调研汇报，分析国内外疫情防控和经济运行形势，研究部署落实常态化疫情防控举措、全面推进复工复产工作。^[8]要求做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备。

再结合银行限房地产贷款政策长达4年的缓冲期，这次政策转向应该有整体规划，持续时间将达到5年以上。

3.展望

在工业得到强劲支撑，就业改善，外汇大量流入的背景下，2020年我国采取的一系列较大力度的刺激政策和稳增长措施，大概率要逐渐退出。

我国会趁着工业爆产能的有利时机调整经济结构，压缩房地产的比重，引导社会资金“脱虚向实”，加大对工业的投入，抓住有利时机争夺国际产业链的关键位置。

预计年后还有更多“调结构”的政策，核心目标应该还是提升我国产业竞争力。

由于外汇占款增加影响，市场实际利率预计上行。

参考

1. ^一亩三分地 https://coronavirus.1point3acres.com/en/test
2. ^ http://forex.cngold.org/fxb/c5455561.htm
3. ^ http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/202101/t20210118_1812427.html
4. ^ https://china.huanqiu.com/article/417mUDaaDfB
5. ^ https://www.yicai.com/news/100919208.html
6. ^ https://finance.sina.com.cn/tech/2021-02-06/doc-ikftpnny5409291.shtml
7. ^ https://www.meadin.com/zl/214056.html
8. ^ https://news.sina.com.cn/gov/xlxw/2020-04-09/doc-iircuyvh6742302.shtml

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  fengzhihaojiao 网友的相关建议: 
      

几年前某军区站岗哨兵被袭，枪弹被抢，人死没死不记得了。是不是要提个问题“为何全副武装哨兵面对袭击挂掉”？

大惊小怪。

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