不知道有多少人看过国外的购房网站,去过国外的购房中介。
基本只标房型和总价,别说”公摊面积“了,就连“实用面积”和“单价”都很少标。
也就中国会热衷于标面积,算单价。
你买房子,是买的具体的房子,还是买的标定的那个“面积”?
再说了,标定的面积也不是实际的面积,不信你去实地测量一下,和标定的面积往往会差一些。那么在乎标定的面积和对应的“单价”,也就是中国人的习俗了。
既然标面积本身是个象征性的操作——标多少面积不影响房屋实际使用,也并不是房屋的实际面积,也不会影响房产的总价,那么算不算公摊,也只是个数字游戏,罢了。
欧洲不了解。
美国、加拿大买房子,从来就不是按面积算价格的。
或者说面积不是主要因素。
比如下面我提供一个链接,一套正在卖的房子(Check out this listing)。
就不一 一翻译了,相信不难看明白。
做生意的,都知道什么信息是最重要的,最让人关注的。
可见,首先给出来的是卧室的数目:4个。这个好理解,你买房子,家里两个娃,就至少3间卧室;3个娃,至少就得有4间卧室。
其次是独立的、还是连排的、公寓性质的。这个也好理解,连排房和公寓要交物业费,每个月几百刀,不划算。
再次是楼层:2层。年轻家庭2层问题不大;家里有中老年人的不能爬楼,只能住平层;所以楼层很重要。
接着就是市政区,不同的市政区地税不一样,富人区地税高、安全、学校好。有点类似我们的学区房。
然后就是占地面积:半亩。这个当然很重要,决定了你能不能听见隔壁的叫床声,以及你家里两口子吵架邻居会不会报警,避免警车过来后无故开枪枉死的风险。
接着就是车库类型:和房子是分开的还是一体的。所谓一体的是有的车库内嵌到房子里面了,挤占了一层的很多空间,一层的主客厅面积肯定很小;而且,保险公司一般认为车库是安全隐患,内嵌车库不安全,保险费会更高。
房间多少面积当然也是一个指标,但其实不是一个非常关键的指标。
一般说的1800尺、2000尺、2500尺,指的都是外部测量的平米尺,乘以0.09差不多就是平方米,也就是建筑面积。
真正的使用面积,很少有人关心。
关于这一点,个人估计老外都是S白甜。
因为,老外的房子,你别看很大,我们说2000尺(2500尺是偏大的),其实也就180平方米。这个不包括车库和地下室,指的是一层和二层的面积。
车库不用说了,停车用的,当然,也有人把车停外面,车库当杂物间的。为什么要这么大一个杂物间?下面是个样图,大家可以体会一下。有钱人家的车库很整洁,因为不会有太多工具和杂物。普通人家经常要自己修东西(人工太贵),会有很多工具。而且有些东西一时半会并不会扔掉,所以一堆积东西就多了。
地下室呢,有一半人家装修了,有一半人家没装修。装修了的有一半可以使用,另一半是设备间,空调、热水炉、排污井、储备间、电房、水表等。没装修的话,基本也只能当更大的储备间了。地下室的面积一般和一层的面积差不多。180平米的房子一层面积差不多90。也就是地下室如果装修的话,能整出个50-60平的使用面积出来(但是装修差不多要个4-5万刀,而且保险费要增加)。
然后一层90的话,上下楼梯带转个弯留出采光空间,去掉20。老外太会浪费空间,整个走廊,大概去掉10。洗衣间加小卫生间,去掉10,厨房弄个island,去掉个20,餐厅10;这就只剩20了,也就是一个大客厅了。
所以一楼的话,其实就是:
客厅20;
厨房20;
餐厅10;
洗衣间加小卫生间10;
楼梯加采光20;
走廊10。
真正使用的就是一个客厅。
然后二楼呢,同样回廊加采光空间去掉20,主卧及里面的卫生间30(其中带卵用没有的大浴缸的卫生间10)。这就只剩40了。
所以,正常情况下,剩下的40就是两个小房间,各15;最后还有一个10平米的小浴室加小卫生间。
所以,2000尺的房子标配其实是3个卧室。
2300尺以上的房子才会有4个卧室(举个别反例说明不了吊问题)。
即使3000尺的房子,也不会有5个卧室,还是4个。
所以,老外的公摊,其实是浪费在楼梯、采光、走廊、回廊、卫生间、浴缸、壁炉这种东西上面。通常是既有浴室又有大浴缸。
2000尺的房子使用面积不如国内180平房子的使用面积。我老板家就180平,客厅小孩可以骑自行车转起来。
占地面积半亩的话,其实并不大。半亩就是320平米,扣除房子180平、车库20平,只剩120平。前面还要留一条人行道,人行道宽1米,离公路1米,建筑宽10米的话,这就要至少扣掉20平。车道至少扣掉20平。这就只剩80米。左右两边和邻居即使只离开1米,前后长度差不多15米,这就要扣除30平了。假设前院后院一样的,也就是分别20-30平米了。
20-30平米的院子,其实是现在房子的标配。以前的老房子普遍占地大,标配1亩。
如果是公寓房的话,就相当于我们这边的高层商品房,大小都有,一般90-140平之间为主吧。
不过,大家要想象一下,刚才地下室有个设备间,现在把大空调、大热水炉、大排风扇全部装到房间里。。。
我们国内的空调是外挂的,风机在外面,他们是不能外挂的。我们的暖气是热水管带过来的,占地很小,只有流水,没有工作设备,所以没有噪音。
他们的暖气可是在自家烧天然气,然后一个大风机。想象一下噪音。
我有一次在多伦多一个同学家里住了两晚,半夜唤醒他,把暖气关了,太吵了,睡不着。哥们说,不能关,关了水管就冻了。
我不止住过一个地方,都是这样的,暖气炉都是在房间里。住久了不精神失常才怪。
我是想不通,开发商怎么能狠心搞出这种设计,那么大的住宅楼为什么不搞集中供暖或中央空调?
太残忍!
歪个楼。
为什么会有公摊这个东西。
实际上公摊是某善人推出,但被政府发扬光大的,至于为什么我们要发扬光大公摊,那是因为公摊是最适合中国这种超大体量人口大国快速城市化的路子,但不一定是最好的。
想一下为什么会有公摊,公摊等于你们小区的绿化和基础设施全由业主自己买单,包括电梯,这就是公摊的用处,这样房地产开发商可以空手就上场了,初始资金建设由银行贷款,中期卖期房,交房后还银行贷款,自己吃剩下的,这也是为什么我国快速的在几年内蹦出来几十个巨型房地产开发公司的原因,公摊大大降低了房地产开发商的入门门槛,几个人办个公司拿块地就能上马了。
再说一下为什么要这么做,因为我们要快速的城市化,中国发展到目前城市化水平,不过区区一二十年,实行商品房更短还不到25年,25年想要在全国这么多城市快速建设建成区,建设这么多小区,需要容纳数亿规模的城市化人口,单靠正常的市场经济,让房地产商先筹措资金,再盖楼,然后再卖,一是时间上太慢,而是那样房地产门槛太高,没有那么多玩家了,那样可能会变成北上广深先建设,然后省会城市再建设,几十年后才能轮得到县城,这不是国家期望的结果。
所以李超人的卖期房+公摊的方法就被拿出来了,短短10年,就能拉起来几十个巨型房地产开发商,在全国几千个城市大干特干,城市化速度,建成区面积,小区数量,全都上了一个数量级,毫不夸张的说,按这个速度,中国从50%城市化到80%城市化甚至用不了10年了。
但经济不是这么玩的,这是违背科学发展规律的,在GDP增速高的时候,人均收入增长速度还能支撑业主去代替房产的开发商去支持公摊,一旦经济开始降速,大家都开始过紧日子,事情就不是那么回事了。而实际上,房地产经济说白了还是一个国家与民争利的过程,地是国有的,政策也是政府颁布的,房地产商是执行者,人民是接受者,现在房地产经济玩不转了,击鼓传花要玩崩了,政府开始怪炒房团和高房价,这是一种不负责任的做法。
卖地拍卖是谁先搞的?卖地资金被谁花了?绿化率,容积率是谁规定的,每年新增那么多开发商是谁批准的,工地建设是谁审批的,所以冤有头债有主,一目了然,现在的高房价,你怪公摊,怪房地产开发商,怪炒房团,都是疥癣之疾,真正是谁在推动高房价,谁在收益,我们要看清楚,指望去掉公摊后一套房由5w一平变4w,那是舍本逐末了,为什么不想想一堆钢筋混凝土,成本2000块一平的东西,为什么能卖到上万。
有人在评论区贴了蛤蟆的回答,末尾逐句反驳下。
开发公司的人来讲一下公摊。
公摊是什么:一般来说是住宅楼墙体,一楼大厅,楼道,电梯间的面积,配电房和水泵房等,部分楼盘会把小区入口大厅,和物管区域和社区活动用地加入公摊。一般来说公摊部分必然是建筑部分,如果乱加公摊导致最后的出售面积大于规划面积,轻则楼盘和房管领导挨罚,重则当场去世。
公摊出现的根本原因是政府和开发商的指标是“建筑面积”,业主只享受套内面积。
中间的差额是小区共有还是开发商私有???
因为客观存在这个物权问题,国法规定这些面积也不是开发商私有,而是全体业主共有产权,所以延伸出一个公摊面积。
公摊对开发商有利吗?
没有,开发商从规划部门拿到的指标叫“容积率和总建筑面积”,这些建筑面积上限一定,开发商修越多的套内,赚的钱就越多。修成公共区域,是因为达到这个住宅品质是必须要这么大的面积。
像楼道宽度这种都是消防部门的要求一米起步,否则开发商是宁愿修30厘米宽的过道,面积都挪给套内,大家一起玩盗墓的。
有人说公摊会推高房价,其实是错误的。
房价标准主要是建面每平米的出让金,加上建筑公司的建安成本。
然后再加上周围新盘情况,周围配套前景,周围二手房价和老板的负债情况。
在制定房价的时候完全不会考虑公摊的问题。
现在100万的房子,取消公摊了还是100万,只是单价变了。
真正推高房价的第一是房贷和信用货币政策。
其二是土地出让金。
第三是银行对房产抵押的肯定态度。
……
公摊对谁有好处:
1,销售人员,他们会觉得报单价的时候更好听,我认识的所有销售都这么觉得的。
2,政府,如果在规划的时候给出套内面积的指标,而不是建筑面积指标,就可以理所当然取消公摊。也必然导致开发商脑洞大开偷面积。
比如做一个500平米的楼梯间尽量不做承重墙,等你买了房子直接打50个平方给你……房管局就啥都不用做,天天执法去了。
因为盖房子、打墙拆墙建安成本太低了,只要政策有漏洞,大家都会钻的。
3,业主,在有建筑面积和套内面积这个事实存在的情况下,公摊反而是在保护业主的物权。
比如你家楼下有个200平米的大堂,有人觉得面积大,在下面开了小超市和麻将馆,但是你觉得影响了你的进出。
如果你没有物权,这事你只能跟消防反应。而且这钱都是开发商或者物管公司赚走了。
反过来你有了物权,一楼大厅是绝对的公共区域,在这里经营的收入绝对是属于业委会的。如果你不满意可以直接去反映,你是有法律依据的。
特别是你觉得你家公摊面积多的,绝对有这种大块的公共区域。
再不济,电梯广告,楼道广告,放在小区内的快递柜租金这个部分是货真价实的公共区域收益,你享受过它的收益吗?
但是实际情况是公共区域的经营权一般被开发商,物管公司和业委会成员勾结起来赚走了,让普通业主根本吃不到这部分公共区域的收益。反而入住都受到了影响,锅还背在公摊上……
第一,一般来说,不同小区70和 85平米套内卖一个价的原因不会是因为公摊不一致导致建面一致。
更大的可能是地段和老板的资金周转情况。比如地段给了70那个附加价值。
如果开发商自己家做的公摊明显比别人高,能高到同建面70和85的时候,他会考虑自己要不要因此酌情降价的,如果不降,要么对自己楼盘特别有信心,公摊都能体现在品质上,要么资金状况好,卖不出去就当炒房玩,等你85卖完了我70再卖。
第二。
推高房价的主要原动力是土地出让金。
土地出让金原则是分摊到建面每平米约等于当前房价,最多给开发商留三四千左右的空间给建安成本。(不管真拍还是内定,地方是绝对不会低于这个数的,因为他们是真的花钱修路修配套了)
因为现在开发商基本上都是一分利起步,两分利正常的融资成本。
导致了开发商必须要疯狂推高房价才有利润。所以才会有层出不穷的奸恶手段来用房子绑架婚姻,绑架价值观,绑架家庭观。
公摊只是政策和政府业主开发商三方利益博弈的最大公约数,没有推高房价的动力。
第三,这段话太外行了,一栋没有任何配套设施的独栋,可以视为每户业主分摊自己楼层的楼道面积,7层你也是自己分摊自己楼道面积,30层还是一样,高层与分摊没有直接关系,主要还是一梯x户的问题。
除非开发商要修几层不住人,专门给大家分摊,那我确实不懂……其实我也见过有这种玩艺术的设计师,hhhh,我不敢批评,批评了就是中国当代建筑没有特点。
最后开发商确实是不愿意修分摊的,恨不得把建面全部修成套内,楼道电梯都不要了,业主自己御剑回家。
但是楼道电梯,安全通道,给水和配电设施,小区卫生间,社区活动用房和物管用房都是有指标的,这部分建筑物权要属于业主,就必须写进房本,就出现了建面和套内的差距。
我是网游蜀山的老读者,第一人称修仙可太草了,很喜欢蛤蟆,这次确实是涉及业内才忍不住反驳,就不展开攻击了。
……
再补充一个,如果取消公摊会发生什么。
第一,理论上取消,就是开发商在合同上加一句,公共部分面积属于赠送,房价中不包含这一费用。
房本照旧,其他都照旧。
说真的这句想加随便加,有实际意义吗?没有。
第二,实际上取消:
也就是房产证上上取消建筑面积和公共部分这两个栏目,附图取消“全体业主”所有的公共部分,所有不动产只表示套内面积。
公摊高的小区马上原形毕露,房价受影响,回归本地段平均房价。
但是开发商狂喜。
首先整体房价不会降,因为大家都变少等于没变少,懂吧?
以前电梯楼梯间广告和大厅这种地方,产权是明确在业主头上的,业委会不说话,谁都不敢动。
现在开发商自己卖电梯广告,关业主屁事,业主产权证上全是自己的套内,电梯产权都在开发商的栋证房本里呢!
其他地方也是,修出来的建筑都是政府指标和设计上的必须区域,它是客观存在的,取不取消公摊都要修。都在一本栋证里面,业主不要写进房本那就只能留在开发商手里了。
还有这种好事?
特码的开发商做梦都要笑醒。
现在吼取消公摊的基本上是帮开发商白嫖
欧洲有些国家也有。好像是北欧那边吧。
其实犯不着对公摊面积这个事情有这么大的意见,他无非是一种价格计算的方式。
一套100平米的房子,得房率70,那也就是70平米,是你实际使用的面积。这套房子卖100万,原先你认为的价格是一平米1万,按建筑面积。而按你实际使用的面积就是。一平米1.42万。
所以你面对这个房子的时候,你就知道你是花1.42每平米的价格买的,实际使用面积不就行了吗?多引入一个概念,无非是一种计算方式,总价仍然是100万,然后你得到的是这套房子。你是按一平米1万×100,还是按一平米1.42万×70,都不重要啊。为什么大家搞得像是人家发明的这个概念,把你的钱偷走了一样。
应该是。但是建筑面积,公摊面积,套内面积不过就是一个数字游戏而已。
在美国买房,不管是买独立屋还是多层公寓,都是一套一口价,很少有说每平方呎多少多少钱。回到中国这个公摊面积,你买的其实就是你房子的套内面积,这确实要小过建筑面积,但是房本上写成套内面积你就能少交钱啦?只不过官方统计房价的时候显得不那么高罢了,对你来说没有任何意义。
是不是唯一,不知道。
但公摊面积的存在,绝对不是某些开发商人员说的那么美好:这是标明了业主拥有的公有产权面积,只对业主有利。
为什么呢?
首先如果房屋出售只标明公摊面积,那么业主是很难发现和举证开发商的各种缩水乃至欺诈的。
比如:
开发商出售公摊面积为100平米的房屋一套。销售告知业主套内建筑面积约为80平米。业主觉得蛮好。
实际上,由于公摊面积的难以测量,即便开发商交付后误差大于国家规定的3%,绝大部分业主也只能自认倒霉。
为什么呢?因为牵扯到共有部分面积,单个业主无法举证,甚至找到有评测资质的检测机构都不容易。即使找到了这样的机构,这些机构也往往不愿意替业主检测,因为这意味着得罪了前面替开发商检测的机构。
这个例子不是虚拟的。我的小区就碰到了类似的问题,倒霉的开发商碰到了团结而较真的业主,在整个大北京找不到合格资质的检测机构后,业主们竟然从上海找来了检测机构。
最后以开发商退款而告终。
但,这种事情的发生概率不大于1%。
其次,公摊面积有利于开发商的后期收费。
业主的物业费、取暖费都包含了公摊面积。而物业公司往往-如果不是100%-是开发商的关系户。所以增加公摊面积既保障了开发商关系的收费规模,又让业主感觉每平米物业费不算太贵。
最后,公摊面积的使用,业主难以和物业公司博弈
业主购买的房屋包括公摊面积,公摊面积的使用权就归业主所有了嘛?
哪有这种好事。
不但使用权不归业主所有,而且由于使用权产生的收益,仍然不归业主所有。甚至,开发商和物业还能把业主已经公摊的面积再卖一次。
当然,这些收益,在很多物业公司这里,都能神奇地变为弥补其永远亏空的一部分。
而业主往往很难建立业委会维护自身利益,建立了业委会也往往难以和物业等常设机构长期对抗。所以,物业往往称自己是管理公司,而不是服务公司。管理谁?管理业主。
当然,如果站在地方角度、开发商角度,这个公摊政策绝对是有百利而无一害的。否则反对公摊政策的,不会是业主,而是地方政府和开发商了。
我们小区是业主测量后发现套内面积有问题(我们小区是按建筑面积销售的),在找北京测绘无果的情况下,找到上海测绘单位重新测绘。发现平均每户多报了一平米多的面积。开发商进行了退款。
另一个案例在:
燕郊“坑盘”,业主们向你发出“呐喊”的吼声! 首先,感谢各位大V帮我们转发《甜城不甜》,真心谢谢你们,让我们老百姓看到了一丝丝希望和光明,让我们知道这个世界上还有正义... - 雪球
但他们没有像我们小区一样,业主团结起来请测绘公司。
请各位专业人士思考一个问题:人是不是都不会出问题。
看不少人认为,公摊面积对开发商没有价值。
你以为没有公摊后,房价=套内使用面积*目前单价
实际情况是,没有公摊面积后,单价要提高的,房屋的总价必然是基本一致的。
说总价不变的人,是真的坏透了……
一套房子一百平,公摊三十平和十五平差距可就大了,公摊大的那个肯定价格要跌,不好卖……
但有了公摊,就能让实用面积七十和八十五的房子卖一个价……
公摊绝对是推高房价的动力之源,就算是之一,也不能说它没影响……
按实用面积算价钱,谁特么买公摊高的高层?开发商哪还能开发高层?怎么可能浪费一大堆面积去搞公摊,就为了看起来好看?却把居住面积缩小?
我觉得大家对梗的喜爱没有那么复杂。
这位外国人用标准的粤语劝大家看开一点,不再被钱财和老板,及时享乐,切中了年轻人的小愿望。本就惊异于这熟练的粤语,内容又不是俗套的无脑吹捧和鸡汤说教,这样贴近生活的作品自然能够在短视频中脱颖而出。
希望这样的作品能更多一些,为打工人辛苦的生活增加一些调味。也希望大家也能看开一点,既然环境依然如此艰辛,又何必去做内卷的那个呢?对于那些生不带来死不带去之物,能够照顾好自己和家人就够了。
不说了,这个月的钱还喝不起奶茶,回去干活了。