十年前认为房价会跌的人错在了哪里？ 第1页

我就是当时认为房价会跌的傻狍子。。。

那时美国次贷危机天天在电视里，网络上占领头条。

今天这个投行破产，明天那个银行被美国政府接管。

美国政府的政策制造了巨大的地产泡沫，全球经济发展要变缓了。

全球性的经济危机要到来！

我也觉得，北京的房价太TM贵了，正好美国的地产泡沫破了，国内的地产商估计也会降价求生。

当时我同事火速把自己120平的房子 置换成了200平的大房，又背了上百万的贷款。

我说你疯了。。。她说北京这么好的地方，一年比一年人多，房价能降多少？趁着便宜赶紧买。

后来就是4万亿出台。。。我被狠狠打了脸。

只能说，没料到某些人的屁股坐在哪一边，真正知道了利益所在才是根本。

不过从那以后，我也真正成长起来，尤其是在投资方面，学会了从各种冠冕堂皇的讲话背后发掘真正的利害关系。

他们低估三点：

1最关键的是，

他们低估中国贫富差距，

2010年联合国开发计划署公布数据显示，中国基尼系数为0.45；

我这里还有一组同期各国数据，

收入最高的20%人口和最低的20%人口的平均收入之比，

中国是10.7倍，而美国是8.4倍，俄罗斯是4.5倍，印度是4.9倍，日本是3.4倍，

上面书的数据大家不要怀疑了，这本书非常权威，

贫富差距过大，有钱人往1线城市，新1线城市去涌入，

所以不要拿中国平均收入去计算1线城市，新1线城市房价，

明显是错误思路，

比如新1线城市，你要拿前20%的人的收入去计算房价，

2中国经济快速发展，

2008年中国GDP31.92万亿元;2018年中国GDP为90万亿元；

3他们低估了城镇人口增加速度带来的房价增长，

2008年中国城镇率45%左右，

2018年中国城镇率60%左右，

还有增长的新生人口数量也不少，

其实他们没有错，

他们只是低估上面三点，特别是三！

贫富差距增大，

当然现在情况变了，

中国人口不可能支持1线城市，新1线城市，2线城市，3线城市房价全部普涨，

所以

什么行为败家？

剁手吗？双11人均才1000元，小case，

找嫩模吗？5000元想找什么样找什么样的，不是什么大钱，

赌博吗？也不是，除非网络赌博，去赌场，

小赌家里麻将输赢几千上万，

2018年评选最败家行为，就是炒股、投资p2p了，

买股票人自己亏了20万以下都不好意思说，

2019年评选最败家行为，就是炒房和创业了，

相比炒股，炒房如今更败家了！

今天我们说一说，为什么2019年最败家行为为什么是炒房。

聪明的人知道从小细节就预测到未来，

在海洋上眺望到船杆就知道有大船来，

我们来看一些房价危险细节；

1地方屡屡发出禁跌令，

当然更多选择是谈话，约谈，这个新闻就太多了；

2地方卖地额在减少，甚至卖地均价也在减少，

房地产公司是分析房地产未来行情最清楚的，

现在情况是房地产公司必须激进拿地，

因为规模越大融资成本越低，才可能存活下来，

否则必死无疑，

但是房地产公司拿地开始谨慎了，

甚至拿地均价开始减少了，

可想而知，行情之难！

在土地价格方面，今年第三季度土地成交均价开始高位回落。其中，7月份土地成交均价为2686元/平方米，9月地价为2482元/平方米。第三季度的整体成交均价为2494元/平方米，环比下降12%。

2019年1-9月一线城市商品住宅月均成交面积为57万平方米，三季度以来市场有所调整，月均成交面积为58万平方米，同比下降8.1%。二线代表城市三季度月均成交面积约89万平方米，同比增长0.3%，整体成交规模趋于稳定。三线代表城市三季度月均成交面积在33万平方米左右，同比下降约6%。

报告显示，10月，40个典型城市土地成交面积环比下降7.9%，移动平均土地成交均价环比下跌3.8%，量价齐跌；一二线城市地市量价齐跌，三线城市量升价跌。
40城整体量价齐跌，溢价率继续下降
10月，40城土地成交建筑面积4044.1万平方米，环比下降7.9%，同比下降10.3%。8月份土地成交量下降明显，9月土地成交面积略微增长，10月份继续快速下降，开始进入较明显的降温趋势之中。1-10月，40城土地成交建筑面积43503.9万平方米，同比下降4.4%，降幅继续扩大。
　10月，二线城市土地成交建筑面积为2825.8万平方米，环比下降9.1%；6个月移动平均成交价为4858.5元/平方米，环比下跌5.4%，跌幅扩大。9月，二线城市地价接近2017年9月5421.9元/平方米的历史高点，10月份初步确立反转趋势。报告预计，未来几个月地价将进一步下跌，向合理水平回归。
　　此外，报告显示，10月，三线城市土地成交建筑面积为962.8万平方米，环比增长9.5%；同比下降10.9%。6个月移动平均成交价为2719.0元/平方米，环比下跌4.0%。

3二手房挂牌量大增，大量人在选择脱手，

很多地方仅仅某家都突破10万套，比如重庆，成都，武汉，

4开发商出现员工任务房，

这次非常强硬，下拨到每个人，级别越高，任务越多，

有几家公司都被报道了，甚至有前10的公司，

有公司完成不了直接走人，

其次首付方面出现1成贷款，你先贷款，其它的公司允许你暂时不给，

甚至有些不好卖的楼盘出现送装修，送车位，

还有对渠道如分销等开高提成，

最高甚至达到10个点，就是100万房子，卖一套给10万，

我不要利润，只要求回本！

甚至

由于现在房价不能下降，

市场又出现一种变通卖房，

你走员工渠道买房，

比如100万房子，正常给20万首付贷款，

等到贷款下来，

我直接返还佣金8万，

力度不可谓不大，

5金融层面对房地产行业收缩资金，

比如银行贷款，信托，债券等等，

知乎很多大神重复，就不重复了，

二

从几项经济核心数据来看，

房价能继续保持横盘就不错了，

1在9月份，10月份2次降准情况下，

M2增幅完全覆盖不了GDP增长+CPI增长，明显在缩表，

M1增速很慢，

房地产本质是金融，在市场钱如此紧张情况下，房价能横盘就不错了

10月末，广义货币(M2)余额194.56万亿元,同比增长8.4%，增速与上月末持平，比上年同期高0.4个百分点；狭义货币(M1)余额55.81万亿元,同比增长3.3%，增速比上月末低0.1个百分点，比上年同期高0.6个百分点；

2CPI高涨，通货膨胀压力，

未来降息空间不大，甚至降准也不得不考虑

因为一旦降息，通货膨胀会更加严重，

从金融数据来看，

目前最多降准在实业上面，稍微给实业降息，

反而要对房地产加息，减少资金，

收缩资金，

上真货，

二手房是房价最直接数据，我们来看看，

以武汉为例，

如果不计算利息，以单价计算，

降幅价格在20%，

如果考虑1年半多的利息成本，降幅价格更大了，

免得你们说成个例:

我们看图为例，

随手再找一个南湖二手房，

同样户型其成交价下降到达24万之多，

外加上1年3个月利息，我们以5%计算，是10.31万，

共计达到34.31万，

一年多一点时间，

算上利息二手房下降幅度在24.34%，

其实北京，上海一般二手房成交价相当于最高峰下降也有20%左右，

也是不考虑利息成本情况下，

其实最可怕不在于房价下跌，关键是没有成交啊，

如果继续这样下去，脱手很难的，

北京，上海还好，

很多二线城市，甚至新1线城市1年二手房成交其实不多，

火爆的时候，成交套数也就一年大几万套，

如果冷的时候了？成交套数肯定更少了！

https://m.news.leju.com (二维码自动识别)

2018中国主要城市房地产成交市场一览，

以武汉为例，搜索某软件20多万套挂牌量，房地产冷的时候挂牌量更多，

反而成交套数，一年二手房成交套数可能就4,5万套，

比如福州，目前二手房套数是

行情不好，估计1年就1,2万套二手房成交量，

你不比市场价格下降15%左右，

根本就没有人会去看你的房子！

至于成交价格，你猜了？

由于买房需要时间脱手，

所以2019年年度最败家行为属于买房无疑！

因为房地产形势还在恶化中。

真心恳求各位点个赞，

谢谢了，

最近被知乎删除好多很用心写的答案，

最近鼓励你买房的人，

要不蠢，要不坏！

我估计是坏，

因为你买套房，他是渠道，提成1，2万很轻松。

怎么退定金

ps：

1加尔布雷思说：当经济处于过度繁荣状态的时候，没有人不相信泡沫会继续膨胀，

人们不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信盲目冒险的正确性。

其实对于中国房地产所有人都知道其有泡沫，

但所有参与其中的人觉得自己可以找到接盘侠，

更高价格收购自己房产，

无论是收入和房价比，还是中国人均房屋面积

深圳现在要花人均可配收入上百年才能买套100平米的房子，

还是房租回报率，

目前中国房租回报率在1%到2%，

连银行定期存钱都不如，

目前中国大部分地方根本就不缺少房子，房子是富裕的，

这里面有详细数据，大部分地方房子是富裕的，

但是人们觉得自己是聪明的，

自己肯定可以找到接盘侠去更高价格接盘，

2

在2013年左右，很多著名专业人士就指出中国房地产过度繁荣，

房价相对收入太高，

但是人们就是不停，不停往里面冲，

结果影响越来越大，

现在专业人士也知道，由于房地产体量太大，

如果房地产泡沫破灭必然给整个金融体系带来极大冲击，

所以政府选择是让房地产横盘+微跌，

比如四川银监报告，

四川银监报告：房地产贷款占银行总贷款近50%，

经济观察报记者也查询了四大国有银行披露的2017年年报数据。数据显示：四大行在2017年，包括公司和个人的房地产类贷款，占其全部贷款的比重，均在30%-40%之间。
其中，建设银行(601939.SH) ，公司类房地产业贷款和垫款5222.42亿元，个人住房贷款42130.67亿元，两者之和占全部贷款和垫款的36.70%。
中国银行（601988.SH），企业类贷款和垫款中，房地产业为8209.22亿元；个人贷款中，住房抵押30615.53亿元。两者之和，占中国银行贷款和垫款总额的35.63%。
农业银行（601288.SH），公司类贷房地产业贷款和垫款5135.12亿元，个人住房贷款 31334.74万亿元。两者之和，占农业银行贷款和垫款总额的34.02%。
工商银行（601398.SH）公司类贷款和垫款中，房地产业7397.83亿元；个人贷款中，住房贷款39386.89亿元；两者之和占全部贷款和垫款比重的32.87%。

3很多人觉得我虽然欠了100多万房贷，

但是我房子价值200多万，

可关键是未来许多地方二手房不一定可以很好出手，

即使可以出手，价值是价值，出售价格是价格，

搞不好您是负债！

我讲两个例子，

我外公在村里建设的房子，2000年左右有人愿意花2万买下来，

现在5000元都没有人要！

2006年左右，我外公在镇上花15万左右买套住宅连着商铺，

最高峰是2011年左右，有人出价到40万。

现在估计就20万的样子，

还在加速贬值中，因为镇上人越来越少了，

原来门面2011年可以租1万，现在5000元租不出去，

因为不是我财产，我没有多嘴。

有时候房产不一定代表资产

点到为止，

希望您是聪明人，

您的房子可以找到接盘侠，

贫穷限制了他们的想象能力。

错在哪里？

错在不读书，不读史，不吸取历史的经验与教训。

错在不客观，不学习，不思考，人云亦云。

～

实际上，房价涨是个趋势，而且是个普遍的趋势。

城市化，人口流入流出。

这是现代化的大势。

参考香港日本台湾韩国就明白了趋势。

认为房价会跌的人都有点自己的主见与小聪明。而且对于自己信心很足。

但不明白，人的智力其实相差的不远。

趋势，历史是什么？

都是聪明人博弈造出来的。那群人可能因为时代关系，知识结构不如你。但聪明这种东西，其实几十年的差异很小。

所以学习一下几十年前四小龙的聪明人怎么做，你大概率错不了。至少不会亏。

比如我有个hk的熟人，他年薪百万，身价过亿。

无他，就是在深圳hk买房子。积累了三代。

当然目前来说，事情正在起变化。

郭嘉肯定不能忍受hk化的。

hk就是走了地惨化，不搞互联网的路子，被民粹裹挟，办不了大事。

不然弄个台积电，弄个腾讯，阿里，以hk的先发优势与国际地位，金融实力，不是每天都数钱。还有马化腾马云什么事情啊。

也不会如今顾影自怜，废青满地了。

事情到了这一步，正在起变化。

过去摸着石头过河，现在石头摸到头了，要进深水区了。

美国人显然也不再是个好榜样。

要走自己的路了。

十年后啥样子，读文件，读经济政府报告，读政府计划。

郭嘉执行力还是很强的。

科技升级，实业立国的决心不可动摇，我也相信郭嘉能够做到。

毕竟这个势已成，是不会为少数国家与个人意愿逆转与打断的。

其实最大的错误是“穷”。

财富意义上的穷：

如果购房是12个月或者24个月工资的事，大多数人咬咬牙说买也就买了。但购房是240个月或者360个月，甚至480个月的事。大部分人连下一个12个月自己在哪里，都确定不了，你怎么能奢求他下一个240个月的决心，做一个可能会影响他接下来240个月的决定。

知识意义上的穷：

明知一个国家不断的在往土地里投资，基建一切，还在幻想地价会越来越便宜。

明知CPI是个正值，还在幻想钱会越来越值钱。

不知道这个世界上除了名义利率外，还有个鬼东西叫实际利率。还可以名义利率为正，实际利率为负，且是两位数以上的负值，且整整持续了18年，从2001年～2018年间最疯狂的时候金融业一个行业创造的利润占全年总利润的70%。

未来10年，又会怎么样。

先说点儿好听的。

1、国家直接向中低收入家庭送住房，保障家庭人均15～20平米的住房，15年以内可自住，不可出租、不可出售，空置或购新房后，国家收回该住房。如果15年以后都无法购置新房的家庭，这套住房直接送给这个家庭。这样做理论上成本较低，且能控制，动的蛋糕小，且不会影响热点地区商品房的价格。理论上这样可以大量提增消费。实际情况会怎样，需要先试点。脱贫攻坚战的宝贵经验告诉我们，一定不能直接向低收入人群发钱，但可以向低收入人群注资。

再说点儿吓有钱人的：

2、直接税改革，说白了就是直接就是向全世界所有的资本主义开战了，管它是外部的金融资本主义，还是内部的官僚资本主义，统统一锅端了，发财可以，发财以后钱拿一半来回馈社会，剩下的一半可以自己用，但不能全部留给子孙。像什么慈善基金公司、黑石这样的信托公司统统干掉。

最后说点儿吓穷人的：

3、由于科技的进步，人工智能的大力发展，制造业和服务业所需要的从业者数量大量减少。开出租车、送外卖都无人化，甚至看病不需要医生、银行不需要柜台、证券交易所不需要交易员、分析师，战争不需要士兵。大量人口从被剥削阶级变成无用阶级。国家一人给10个平方，发台电子游戏机，一个充气娃娃，让你快快乐乐的在游戏中度过一生。终产者出现～～嗯！串台了，这是科幻小说。

说点儿实际的，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区，上述4个地区的核心地段未来10年内，投点房地产还是较为靠谱的投资。目前的价值洼地是成渝。

～～～～～～～～～～～

【西方颜色革命狠起来自己都乱：别让国家越发展，个人越沮丧【一语点菁01·赵燕菁】-哔哩哔哩】

下面是两种截然不同的声音，但这两个发声者都来之金融行业，或金融相关行业。好好感受下聪明人是怎么说话的，怎么想问题，怎么表达他们背后的声音的。如果看完后，你完全无感或不知所云，那也无所谓，反正也不一定对，你可以不同意他们说的每一句话，但可以学习他们说话的方式。

第一位，一个系列。

【中国房地产泡沫喊了几十年，为什么戳不破？【一勺思想·张捷01】-哔哩哔哩】

【购房者焦虑的背后，是谁抬高了中国的房价？【一勺思想·张捷02】-哔哩哔哩】

【没有一个国家的房地产敢倒，中国也不例外！【一勺思想·张捷03】-哔哩哔哩】

【房地产税要来了，新增的税负谁来背？【一勺思想·张捷04】-哔哩哔哩】

【张捷：我支持征收房地产税，但代价不应转移给弱势群体【一勺思想·张捷】-哔哩哔哩】

【张捷：收富人税能缩小贫富差距吗？-哔哩哔哩】

第二位，又是一个系列。

【卢麒元：深房理是一种金融现象，它背后的底层逻辑是什么？【麒元视角-1】-哔哩哔哩】

【卢麒元：印度疫情失控，美国持续放水，或引发全球大危机？【麒元视角-2】-哔哩哔哩】

【卢麒元：中国经济整体乐观，但次级债务隐藏着系统性风险，需谨慎防范【麒元视角-3 】-哔哩哔哩】

【卢麒元：为什么诚实劳动的人逐渐沦为社会中的失败者，投机者反而成了英雄？【麒元视角-4 】-哔哩哔哩】

【卢麒元：美国的金融垄断资本主义已经走向极端，中国必须跨越陷阱，应对美元泛滥的挑战【麒元视角-5 】-哔哩哔哩】

【卢麒元：针对资产和资本利得的课税一旦开始，中国将进入到一个崭新的阶段【麒元视角-6】-哔哩哔哩】

～～～～～～

我发觉我还是有点儿预见性的。

【【主播说联播】小户型低租金！保障性租赁住房政策公布-哔哩哔哩】