中国住宅如果一开始就实行日本的一户建或者美国那种郊区别墅，到底能不能行得通？ 第1页

行不通。

中国的土地政策是有着非常复杂的考虑的。

题主说日本的人口密度更大，所以中国应该也可以按照日本一户建的模式保障住房。

但其实不然，因为日本不需要考虑粮食安全，而中国需要。

中国限制土地开发的重要原因，是为了保住18亿亩耕地红线。

要知道，中国人口是美国的近5倍，但我国的可耕地面积比美国还少。

同时，中国的耕地，还不是美国那种大平原，而是有大量耕地属于丘陵，难以机械化耕种。

日本作为美国的占领国，早就已经躺平了，毕竟自己连军队指挥权都在美国手上，所以粮食安全啥的，他就算想考虑，也没有考虑的必要。

而中国不同。中国其实是一个准战时体制的国家，备战两个字是刻在基因里的。所以中国在方方面面都要保障一个绝对安全线——比如耕地红线。

耕地红线意味着，哪怕全世界断了中国的粮，中国也能靠耕地红线保障中国的粮食供应。

所以，这就决定了中国的土地政策不能照搬其他国家。

除此之外，中国还要保障数亿农民的土地。

大家不要忘了，中国是无产阶级专政的国家，农民是国家的主人。

这些年，对于国家土地政策改革的呼声一直很高，但国家一直很谨慎。

原因很简单，任何土地政策的改革，都不能让农民失去土地。

中国几千年的历史证明，当大量农民失去土地后，不是一件好事。

所以怎么调和保障农民土地和保障发展用地的问题上，国家一直很慎重。

如果中国要放开住房政策，让人人都住上大别墅，那土地从哪里来？耕地红线怎么保障？

这些都是问题。

技术上可行，实际不可行。

因为今天的房价已经尾大不掉，很难推广。房地产是学习香港模式，主要是土地出让金，这个东西类似于一次性收70年的地租，一户建模式的地租是给土地所有者，土地出让金是政府收，再给拆迁费。明显土地出让金更有优势，政府短期内更能推高地价，控制力更强。城市化推进以土地出让金为主，不学习香港模式，发展不会太快。

香港号称千尺豪宅（一般套内90㎡），而大陆是大于144㎡（套内约100到110㎡）的也算豪宅，两者的差距没有很多人幻想的那么大。之所以没有成为北香港，是模式没有学全。

客观上讲：

一户建理想的容积率在0.2到0.5属于真豪宅，美国属于这类。日本的一户建容积率很高，类似于有规划的城中村，容积率一般大于1，不能算豪宅。

学习日本模式很简单，广州市番禺区很多新一代的城中村就是有规划的城中村，只是占比不大，想在广州落户和买房的可以关注，属于小产权房，可以购买与落户，但是拆迁赔偿可能存在一定的问题。

房价主要是由土地出让金、增值税等税费组成，工程建设费往往不超过3000（33层楼）块每平米，不值一提。

技术上3层小楼房也很简单，木头都能做。

实际上不可行。

政府要卖地，卖地时候就控制了容积率，一般大于3，图纸要报建，达不到标准打回重来。所以不会出现一户建，别说美国的独栋、联排，日本的一户建都不可能有。而且还禁止独栋别墅。

如果不是大陆的审批控制，大陆的很多城市已经香港化，住房问题甚至比香港还要恐怖，大陆不是北香港，是香港才是南大陆。

以广州为例，如果诞生50㎡类似香港住宅的楼盘（可以3室1厅1卫1阳台），可以落户，可以享受一切城市待遇，有学区，那么很多所谓的刚需也会优先考虑购买，之后继续推高房价，哪怕4万1㎡的单价，200万不到就可以上车。30㎡的小户型（可以2室1厅1卫1阳台）总价不到100万也有人会购买。北京、上海、深圳类推，这几个只会更夸张。

为什么没有小户型的新住宅，不是房地产商不学香港，比李嘉诚等高风亮节，而是不批，不能建。

原因不知，与设计、建造无关。美式的别墅也一样，上面一般不批，所以现实的情况就是可能有独栋别墅，但是没有以小户型为主的小区。不完全学习香港模式是因为怕进一步推高房价，出现千尺豪宅的情况。以北京、上海、深圳为例，千尺豪宅对应120㎡建筑面积，一千多万，确实是千尺豪宅。

某些人嘲笑香港人住鸽子笼，掩盖大陆住比鸽子笼大的笼子的事实。

什么时候诞生独栋别墅：

房产税，而且是美国式的房产税。

有了房产税，独栋别墅会在县城一级击败33层的住宅，一般县城地价不值钱，别墅（造价约1500单价）和住宅（造价约3000单价）对于房产税估值差别不大，之后类推及地级市，当然，省会以上的城市概率不大。

一户建如果普及，大概率会在县城、地级市、卫星城里。

行不通，一户建郊区化不是集体生活，和共产主义思想抵触。我国不会一开始就发展一户建或者郊区化这种自由主义，不方便过集体生活的居住方式。

住一户建还是住公寓，这不是单纯的城市规划问题。这是一个和历史，制度密切相关的问题。不能单纯的从客观条件看可不可以，要看这种方式符不符合需要。

中国造公寓楼不是人多地少。俄罗斯人少地多，但照样是住公寓楼。有的人说俄罗斯自然条件恶劣，交通不便所以需要集中在大城市里住公寓。对于西伯利亚的确如此，但是温暖湿润，粮食产量丰富，基础建设好，交通设施完善的乌克兰黑海沿岸地区的城市照样是住公寓的。

中国住公寓和乌克兰住公寓，都是有且只有一个原因：方便过集体生活。

在共产主义的最初构想里，由于被贫穷限制住了思维，共产主义应该是住集体宿舍，就像你高中大学住校那种日子，吃住在食堂，生活空间还有家具共用的。共产主义刚发明的时候，还没有什么手机电脑电视汽车相机玩具PSP，连电都发明没多久。除了不动产货币以外，人的财产就是衣服（包括首饰），粮食。

所以你说如果就只有这些，住宿舍过集体生活一辈子也完全可以嘛。

到后来二战结束生产力提高了，个人物品多了，住宿舍实在放不下，所以才开始大造一户户的公寓，公寓不过是宿舍的升级版本罢了。

所以不存在什么“一开始就搞一户建，郊区化”这种假设。这种假设不存在。