SOHO 中国董事长潘石屹宣布 7 折出售 3.2 万平米京沪两地房源，哪些信息值得关注？ 第1页

抵押给银行没抵押出去。

再细化一点，银行风控认为这几年京沪两地房地产价格会整体走低。

最重要的信息：卖多少钱都不说，记者太业余了。

我来补充一下吧：出售总价约为12.96亿元。

其实老潘的想法他自传里写得很清楚。

这次看来是铁了心要走了……能卖多少是多少了……

上周刚刚陪一个朋友对一家商业地产做尽调。

这是一栋超豪华超智能办公楼宇，进入大堂，若无相关授权，你根本无法进入，哪怕公安来了，也不行，所以，特别适合干点违法犯罪的勾当，等特警攻上来了，你都已有足够时间销毁证据。当然，这是杰哥向我说的，我也不知道真假，假如公安要来抓人，特警需不需要授权才能攻入。有没有快速破解方法神不知鬼不觉的就直达终点根本就不让这套智能系统有预警时间，暂时未曾验证。

杰哥对着摄像头叫出要访主人的名字，系统自动接通了相关主人，然后得到验证通过，打开闸门让我们进入，电梯无需按钮，直接把我们送到相关楼层，一出电梯，就有指示灯告诉我们该往左还是往右，的确有点智能的模样，像身处科幻电影里的镜头。

杰哥是专业的地产尾货猎鹰。他盯上的这个项目有近十万平方，原为一家公司的总部大楼。这家公司在国内名气不大，但在当地却也规模不小，前几年业务蒸蒸日上时也想介入资本市场，收购了一个st公司，折腾了好几年，终于成功入主这家上市公司，但自己却也差不多油尽灯枯了，于是准备把这总部基地割爱套现，杰哥遂成为接盘意向方，受邀来考察。

七万多平方外租物业，承租率不高，每平能租120，总部自用有近两万平方，如果收购过来了，自然也要改造成外租办公，杰哥算了算，觉得每年能通过物业外租回报在八千万左右的收益，情况好的话到一个亿也没问题。对方的心理价位在35亿，杰哥有把握将它砍到33亿，然后半价抵押可以从银行那边套出16亿来，再去做个二押，还能解决五六亿左右的资金出来。拿下这个项目，自己有十个亿左右的资金，就能得到年回报七八千万左右现金流的项目，看起来好诱人。

但杰哥不愧是地产猎鹰，资本秃鹫，向来都是做大生意花小钱的人，怎么可能花上十个亿去做，他顶多只愿意出两三亿的真金白银，其他都需要从别的地方无中生有，用别人的钱来替自己生财。这个极度高杠杆的投机行为，深度刻入了许多还在成功，已经失败的大佬们内心，大家都在用或者想用十分之一的钱去撬动百分之百的生意，然后让它产生十倍百倍的利益回报。

可现在是资产下行周期。

潘石屹是一个精明的地产商人，他知道现在的价格不是将来的价格，资产之锚是恒定的，房子永远是房子，除了有没有不用按钮的电梯以及会指路的系统之外，它不会变成能环球旅行的飞屋。而价格之矢却是始终都在动态当中的，当它还有能量前进时，一切趋势自然都会向着美好方向发展，你动用的杠杆会得到增殖，获得丰厚回报，银行借钱给你能够得到利息，租户从你这么高逼格的物业里进进出出接待客人，获得信任得到订单，除了公安进去抓人有点麻烦外，似乎对谁都是有利的。

但若是箭矢落下呢？120一平能租出去，回报固然是不差的，何况它还有可以涨价到一百五甚至两百的可能和预期，一切数据都是美好的。想必潘石屹与他的SOHO当初的逻辑，也是如此想法。可他现在为啥不这样想了呢？那就是价格之矢的失势，当它落地之时，就意味着永远都不会再射中那个恒定的锚点了，哪怕就差一厘米的距离。预期改变之后的翻转，最明智的决策就是落袋为安，老潘三万多平方的物业打七折甩卖，因为他知道将来的价格就会连七折也不到，与其到时候无法套现离场，还不如现在用看似割肉的价格换取一个可以变现的机会。而这个近十万平米的智能物业主人，心思未必有老潘那么主动与缜密，但动作似乎也是一样的。他若对未来看好，自己一样可以将这物业去抵押借款，一样可以用未来的租金收入去换取现金流，而不会想着把它折价变现，之所以想找杰哥这样的秃鹫，情愿挨他的砍价之刀，自然也有他对未来的悲观预期。

商人的行动永远比嘴里的口号更现实，他告诉你他将要怎么做，你最好别信，但是他如果嘴上没说要怎么做，手里去一直在那样做了，无论他嘴里说的再漂亮，你最好还是要跟着他的实际行动走的方向去更保险。而不是冲着他嘴里喊的方向跑，跟着他一起跑也许会是死路，好歹还有他一起陪葬，但若朝他喊的方向跑，则只有替他殉葬了。