随着楼市调控政策收紧，房价是否将降？ 第1页

（4000字长文详细论述，未来3年的房价走势）

未来3年，中国楼市将会进入一个难能可贵的稳定时期。这份稳定，不是市场自发形成的，而是由多个看不见的手，共同约束出来的成果。

为什么预计是至少3年的稳定期，甚至是横盘期？这要分别从目前的政策和经济形势来说起。

我国和其它国家最大的不同就是，我国的房价本质上是可控的。

有一点我们需要首先明确，能不能管，和想不想管，这是两码事儿。

当年的日本，其实就是想管，却没能力管，面对美国主导的广场协定，及其后续对楼市带来的泡沫问题，心有余而力不足。但很明显，现在的中国并不是当年的日本。

也许很多人会有疑惑，你凭什么说中国能管好？那为什么过去这些年来，房价还是涨的那么猛？

其实，中国近几年来的房价变化，并没有超出预期，也没有脱离管控。

甚至可以说，这些年来的房价规律，全都有迹可循。

有时候，我们最大的问题就是，没有认真的看新闻联播，没有仔细的研究政府工作报告。不信我们来简单复盘一下，这几年政府工作报告的内容，及其对于房价的指导作用。之后再来判断2018的走势，就会一目了然。

我们先来看，政府工作报告，是如何影响楼市热度的。

一、如何判断楼市热度的变化？

由于销售面积往往跟楼市热度呈比较明显的正相关，所以可以把下图变相理解为楼市热度走势图。将下图与各年度政府工作报告一一对应后，就会发现其中的奥妙。

具体工作报告内容欢迎大家自行百度，这里只放出一些关键词。

• 2013年：坚决抑制投机、投资性需求。

当年楼市表现：降温。

• 2014年：抑制投机投资性需求。

当年楼市表现：大降温，甚至出现降价。

• 2015年：稳定住房消费，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。支持居民自住和改善性住房需求。

当年楼市表现：回暖，一线升温明显。

• 2016年：提高棚改货币化安置比例，化解房地产库存。

当年楼市表现：一线热度下降，二线、三线异军突起。

• 2017年：因城施策去库存，目前三四线城市房地产库存仍然较多；因地制宜提高货币化安置比例。

当年楼市表现：部分二线城市热度消退，三四线、偏远地区表现抢眼。

再看2018年：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。房住不炒基调已经确定，2018年还想炒房的真的可以洗洗睡了。

而且，由于要稳妥推进房产税立法，所以楼市整体必须要处于一个相对稳定的状态，不然很容易引发降价抛盘的恐慌事件，这是绝对不会被允许的。

所以，根据今年的政策形势，再结合着当下普遍加息至2020年的国际大环境，类似于今年的市场行情至少要持续3年左右。

不仅如此，目前国内的楼市热度仍在下行，没有结束的迹象，像极了2012年底、2013年初的状况，必须要触底，降到冰点以下才行。

二、若2018年触底，何时会反弹？

最近，国家统计局公布了最新一期的70个大中城市的房价指数。

1月，仍有52个城市环比上涨；2月，就只剩下44个城市环比上涨了。一月之间，就有8个大中城市的房价走势出现了反转，足以说明市场的下行趋势，非常没有减弱，没有停止，还在继续增强。甚至出现了几个房价比去年同期还要低的城市，这也就是我们常说的，房价跌回一年前。

这也同样意味着，去年3月在这几个城市买房的人，在价格上非但没有优势，反而是亏了。（不考虑信贷的情况）

那么，最关键的问题来了。

2013、2014年的楼市冰点，还能等来2015、2016年的回升反弹。那2018年迎来的低谷期，2019、2020年能出现反弹么？

在这里，希望大家能明确一个非常重要的观点：楼市下跌看政策，楼市上涨看利率。

这是什么意思呢？用简单的话来解释就是，调控政策控制着房价能否不涨或下跌，而信贷利率决定了楼市能否快速上涨。

为了让朋友们更好地理解，我做一个简单的比喻。

政策，就像是刹车，你发布一次调控，就像踩了下刹车。你可以通过各种控制政策，不停踩刹车，让房价快速降温，但是松开刹车，却并不能让车再飙升回到之前那个速度，顶多是让这辆车不在减速。

想要车速上去，还需要油门的配合。而信贷、利率，就像是油门的存在。你得使劲降息，使劲踩油门，才可以让楼市热度快速回升。

在上一轮周期中，政策和利率，就进行了一次教科书般的配合。

2014年9月，930新政颁布，央行发布通知：贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

之后，更是经历了5次降息，于2015年5月成功激活了楼市的整体行情。当月，除了北上深房价开始飙升外，70城房价整体更是环比由跌转涨。

这就是利率，做为油门作用的体现。

2016年3月，深圳上海率先发布调控政策，踩下了第一脚刹车。

2016年9月底，由于楼市过热，30几个大中城市集体发布了调控政策，踩下了第一脚集体性刹车。

2017年3月，北京317新政发布，踩下了最重的一脚刹车。如今，刚好经过了一年，北京房价整体下跌，成交量减半，环京价格腰斩。

这就是调控政策，做为刹车作用的体现。

那么，未来房价何时才能上涨，如何才能上涨，已经显而易见。首先，你要踩油门，其次，你不能使劲踩刹车。

目前，多地已经出台了各种吸引人才的新政，像西安，去年一年才落户20万人，今年前3个月就引进了15万人，单单3月20-22这几天，就有1.5万人落户。

这样的例子还有很多。

像郑州去年一年才有一万人左右落户，但今年人才新政口子一开，仅这2个月，落户的就有7000多人，其中多少是为了购房的可想而知。

下面是已经开放人才落户的城市。

说白了，这跟放开限购，已经没有太多的差别，这是松刹车的一种体现。

为什么松刹车？因为政府并不想让房价跌。

上面这句话，读三遍，再来看各大二线城市的落户政策，你或许就会有所感悟。

人才，大学生人才，说白了，就是未来的刚需。

其实住建部早在去年的工作会议上就明确表示了要满足首套刚需，支持改善的需求，这其实就是松开一些刹车的前兆，果然，今年的调控，今年的这个刹车，明显没有去年那么紧了。

但是，房贷利率一直没降，反而不停地涨，油门不踩，再怎么松刹车也是没效果的。而且，这个不踩油门的时间，会比我们想象的要长很多。

前几日，央行副行长在回答记者关于利率的问题的时候，是这么说的：从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。

由此来看，我们有很大的可能性，要长期处于一个，只松刹车、不加油门的楼市环境中了。

而在这样一种环境下，楼市绝对没可能再度暴涨。横盘才是大概率事件！

为什么敢如此肯定？因为历史上有状况极其相似的时期可以用来参考借鉴。

2014年6月26日，呼和浩特市正式取消限购，成为全国第一个放松限购的城市。

2014年9月30日，全国47个限购城市中，有42个都解除了限购。

但是，房价涨了么？

没涨。14年楼市冷到开发商都扛不住，打7折卖房求生存的TOP50开发商比比皆是。

所以，单独松开刹车，是没用的。

最后靠的是什么？

靠的是从14年9月开始，到15年8月的5次降息，4次降准。

正是靠着这5次降息，4次降准，才让北上深楼市活了过来，进而在16年带动了全国二线楼市，17年带动了全国三四线楼市，18年带动全国5线城市+县城来去库存。

而去库存又是为了什么？

我们这两年拼命买房，接手开发商的房子，开发商拿到钱，或是向地方ZF高价买地，或是还之前银行的欠款。

这样一来，地方ZF的债务危机被延后了，银行出现大面积坏账烂账的风险也被大幅降低，可以从容面对国际上的各种危机。

毕竟，一个开发商烂尾了，银行可能什么都要不回来，但一个人，只要老婆孩子爹妈都在，没几个敢背上征信黑名单，不还房贷的。（当年08年深圳房价近乎腰斩，断供的也就不到5%的比例，中国人承压能力世界前几不是吹的）

直到现在，你只要有银行的朋友就会知道，个人房贷业务依然是银行最优质的资产业务，远胜车贷和消费贷，没有之一。

而我们，伴随着这两年的购房消费，除了分摊了本该属于银行，地方ZF和开发商的危机外，还有极大的可能，再搭上30年的欠款+利息。

欠钱了怎么办？拼命工作还钱呗，大不了还个30年。

于是乎，大量劳动力，甚至是退休的劳动力，再次涌入市场，继续创造GDP。（想想有多少过了退休年龄的老人，为了给孩子攒钱买房，继续出来干活）

一举多得之妙。

最后，如果你能看到这里，想必你也就能明白，【随着楼市调控政策收紧，房价是否将降？】这个问题的真相：

房价并不是真的不能降。

ZF其实有100种方法让房价由涨转跌。

但是，他们不想罢了。

赠人玫瑰，手有余香

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房子是一个可投资的商品，既然是商品，就没有只涨不跌的投资标的物，涨涨跌跌才符合商品的属性，但相对于其他商品，房子又有其自身独特的投资属性，首先，它投资周期长，流动性差，自然，其涨跌周期也就比其他商品更长。

一，房产价值升腾的过程与曲线趋势。每个朝代，只要稍有安定的前期财富累积期，后续都有一个漫长的房产升值过程，其上涨曲线的周期甚至可达百年之久，在这个过程中，房产升值保值的幻象是存在的。

二，房产价值的泡沫破裂与财富堙没。同样在每个朝代安定繁荣期过后都有漫长的衰退动荡没落期发生，这是一个通胀爆裂与财富重组的过程。在这个回归期内，房产价值渐次衰减，然后复归为零。

三，为什么房产实际上并不能保值？因为房产是商品，既然商品生产出来了，它就会老旧，快消品比如衣服一年一换，房产是慢销品，但十年二十年后，它也会成为一个过时老气的产品，让它失去了竞争力，百年前的祖屋哪怕曾经多么奢华，维护的再好，年轻人结婚还是得买一套新的房子居住，这就是为什么城市里的老城区住的多是老弱病残穷人，因为二三十年后的新一代人总要对自己的住所进行升级换代，并不愿意蜗居在祖辈置好的物业里——但若出现年轻一代都还居住在祖屋里，则意味着这个社会本身也产生了严重的经济危机，让他们无力置业换房。无论出现哪种情况，老房子此时都要面临贬值，若经济持续向好，则年轻人撤离原有老宅的速度必然加快，这会导致老宅跌价，若经济不好，年轻人沉淀在老宅里面坐吃山空，也同样意味着他们的住宅存在严重的贬值趋势，才会让他们无力置换新居。

那么，有没有一种可能，让房价的曲线永远向上而不拐头坠落呢？答案是：没有。

在一个稳定的时间段内，通胀的曲线是永远向上的，因为唯有一直向上，才意味着企业营收有盈利，工人收入有增长，房价也才有继续保持向上的动能。这就存在一个问题：什么样的企业规模才能助益工人收入同步增长？也才能继续推动房价上行呢？短期而言，超发货币以及激励民众热情即能让房价快速上涨，但并不能保持房价不跌，因为民众一旦预期发生改变，前期获利盘一旦涌出，即可把房价砸崩盘。因此，超发货币是打激素，短期产生疗效之后就是长期后遗症。这也是许多拉美国家和“中等收入国家”陷阱的根本原因，他们看起来欣欣向荣却又不堪一击。

唯一有效的途径是产业升级，但却是最不可能实现的途径。

第一阶段的繁荣，靠初级产品基本上都能保证。所以拉美国家或者东南亚国家，给个十年八年的发展空间，就能达成这个目标，民众生活水准大幅提高，有钱买房买车，推高物价房价，皆大欢喜。中国就更不用说了，地大人多，吹起气球来更有力，自然能把泡泡吹的更大还不破。所以中国银行是世界级的，中国石油是世界级的，中国移动是世界级，中国房地产都是世界级的，中国铁路也是世界级的，中国所有的企业规模都可以做到世界级的。但问题来了，只有中国民众的收入不是世界级的。平心而论，中国所有世界级的企业给了它们员工的待遇也已经并不算差，虽然不属世界级的收入，却也确实再无加薪的空间，若要给他们增加收入，则意味着要把油价提升到更高，把电价卖到更高，把房价卖到更高，最后员工还是收入反而更少了。既然企业已经做到世界级，他们的规模边缘也就是已到了南北极的悬崖上，再无拓展空间了，所有企业都已经触摸到了无法突破的天花板上，你又让员工的薪水如何击碎这块让人窒息的天花板呢？油价不能无限往上涨，中石油的极限市值就摆在那，哪怕按最昂贵的PE计算，它也就值这么多了，银行收的利息也不能无限往上涨，中国所有银行的极限盈利规模也已经被挖掘殆尽，这些可见的企业都把自己所有能吹的气泡都吹完了，真的失去了可再吹的弹性空间，那么，经济向心的巨大重心引力必然撕扯着它们重新坠落。

在这方面，唯一成功转型突破发展悖论的，就是美国。当他们钢铁石油银行的红利即将吃尽时，有了通用电气、福特汽车、可口可乐以及后面的IBM等新型经济体来接力，当IBM衰落时又有了微软，微软式微又有了谷歌和苹果，他们的死亡都是静悄悄的不带伤感，柯达来了又走，摩托生了已死，每一个行业都会老化，每一个企业都会衰亡，关键是只要此消彼长，则天道自然能够轮回。钢铁石油能够产生十个亿利润和一百亿规模，却不能产生一百亿利润和一千亿市值，要有所突破，则必然要有新的行业崛起，而新行业带来的创新革命才能让收入已经触碰到平流层的员工有了突破音障的希望。最关键的是，新行业带来了更高的产业利润、公司市值和员工收入时，却又同步踩住了通胀的煞车。如果旧有产业不更新，那它为了维持利润必然不断加价，从而推高通胀速率，比如石油，上一年十块钱油价赚了一百亿利润，那它下一年必须赚一百五十个亿的利润时，油价就必然涨到十五块才能实现利润目标。新行业却非如此，这个行业出的新产品无需叠加在原有基础上来产生利润，自然就不会对原有的通胀进行火上浇油，实现了平滑切换。

现在，咱们再来看看我们中国面临的问题。一如美国模式，我们实现员工收入突破平流层的，也都是靠BAT这些企业，唯他们的员工收入高于大部分企业的薪资水平，中石油加油站的员工要想有他们的薪资水平，除非吃拿卡要坑蒙拐骗一起来，否则无论如何也实现不了收入递增。当然，这不是核心重点，美国也一样有这么低薪的加油站员工，重点是这些企业蚕食了整个国家的变革空间和阻塞了转型道路。美国的石油公司不是政府的，柯达不是央企，摩托罗拉也不是国企，他们没有强行的既得利益介入，让市场做出自由选择，创新者自由创新，消亡者任由消亡，一切皆起于风萍之末，一切又能消弥于无形。新的公司出现，新的财富出现，新的市值托起了新的消费，一切都是新的。中国却是旧的公司形成了垄断，旧的势力攫取了新的利润，旧的收入却要承受新的通胀。BAT的员工当然不惧怕高房价高通胀，但大量的无法突破收入陷阱的旧有企业员工，却只能徒劳挣扎，最后扯上旧势力一起淹死在新通胀之中同归于尽。

中国有那么多无法突破收入天花板的人，是无论如何也无法持久支撑目前的高房价的。但又为何迟迟不见泡沫破裂的响声呢？

它需要一根稻草。这根稻草就是前期获利盘。前面已经说过，以目前的国民收入水平，是没有几个人能够持续支撑目前的房价水平的，大家都动用了力所能及的杠杆才勉强实现初级购房愿望，这还是建立在这个人无病无灾工作顺利的美好愿景下所能达成的目标，但即使如此，许多人真正负债按揭的年限其实也还不长，少有真正五年十年以上持续供房者。这样的供房痛苦指数，在房价停滞甚至轻微下跌以后，就会让大部分供房者产生无法承受的煎熬感，一旦房价增长量能衰竭之后转入下降通道，稍早购房者还有获利空间，即会率先出逃，然后对高杠杆投机买房者形成踩踏效应，这些客人买房本就只为获利而来，而今发现不再赚钱自然会止损出局，然后就会形成对高位购房的真正刚需自住者最严重伤害，他们本是为了自住而购房的，最后却被深度套牢，自身收入又无法保证持续供房，自此形成价格断崖和价值黑洞，触发银行手里持有的断供资产急速贬值。如果曾经有一千万人从房子里赚了钱出来，那么将来至少要有一个亿的人要在房子里亏钱进去，因为有人从这里赚走了多少钱，就一定要有更多的人从这里亏进去更多的钱，你不但给了那个卖家钱，还要给其他参与交易者支付各种费用。

对于个人，这叫一房毁终生，对于国家，这也许是亿房毁根基。

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