如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？ 第1页

我感觉可能很多人还没读过这个报告....所以我可以先把报告的逻辑分享一下，然后再来谈怎么看待，不然等于是对着虚空输出.....

陆挺先生的报告主要讲了这么一个事情

1，市场过度关注最近的监管风暴以至于忽略了灰犀牛也就是地产

2，中国可能愿意放弃短期增速目标，以便把地产和金融资源脱敏。这可以被认为是中国的“沃尔克时刻”。为了理解这一点我想安利一下我之前的一个回答，沃尔克到底干了啥

3，认为市场应该预期更大的经济增速预期下滑，更多的债务违约以及潜在的权益市场下行（这点其实emmm，有一点点可待商榷，因为我丝毫不怀疑人行的最终约束是守住不发生系统性金融风险的底线）

4，认为长期来看，中国地产行业的未来依然未知，公租房政策依然存在不确定性，但甚长期来看，房产税+公租房应该是中国地产的未来。

从第二部分开始，第二部分其实没有很多图表论证，但这也可以理解因为这是个猜想的结论。但沃尔克时刻到底是什么意思呢？

沃尔克在面对1980年初的通胀时，（这个类比是贴切的因为今天地产价格同样非常高，基本上可以说，中国的租售比，和美国1980年长期10%左右的CPI预期差不多同样离谱），选择了一个非常简单粗暴但有效的方法来控制通胀

• 提高利率
• 控制货币数量

当时沃尔克从传统的利率控制窠臼里面走了出来，认为只有控制了货币的数量才能控制通胀。这一点非常类似人行今天的做法。也就是保持M2和社融与名义GDP相匹配

当然如果我们把眼光放长远一点，金融自由化和货币国际化之后，M2/GDP必然是上行的。不过没问题，一代人有一代人的使命。

同时沃尔克在控制数量的同时也没有忘记控制利率，不停提高贴现率，让市场的投机者非常受伤。这点让人想到了今天房贷利率的变化。

如果说在利率和货币总量上，人行的很多态度让人想起了沃尔克，那么接下来面对经济失速时候的定力就是关键了。沃尔克当时硬刚了财长和里根，让里根从一个喜欢财政刺激的总统，变成了“如果不搞财政刺激就可以控制通胀，那也不错”的总统。

我猜这就是陆挺先生类比沃尔克和今天的中国的原因。当然，今天中国经济执牛耳者比沃尔克好了很多，我们的财政和央行在讨论的时候有分歧，但执行的时候不会有异议。

第三部分是关于地产公司的问题，中国房地产政策，房地产行业和房地产价格是三个相关，互相影响，但又不完全一致的问题。

陆挺先生主要的看法是地产公司融资来源过去几年多元化非常严重，存在违约的可能。

而且于此同时地产的销售和新开工也可能承压。那么自然是个对于行业不利的局面。

最后一部分关于公租房和房产税的改革更多是叙述我就不去摘抄了，主要看法是，按照陆挺先生的测算，地产对于中国经济和地方财政的重要性依然非常明显。狭义来看，12.3%的GDP来自地产行业，广义一点，16.4%，从税收上看24%。

但实际上如果你把地产产业链算上，这个数字还会更高。这是大家都熟悉的问题我就不再赘述和引用了。

就我自己而言，这个问题非常引人回忆。6年前机缘巧合我参与了一个地产相关报告的写作。当时是2015年4月份，繁华破裂前的最后时刻。当时一家外资行想要了解一下中国之后那些产业可以发展很好。地产当然是绕不开的一个行业。然后当时我们小组做了这么一个图。

站在2014年年底，我们认为左上角的城市已经过度投资，右下角的城市房价依然存在很大的上升压力，因为人口流入巨大而投资非常少。

故地重游，今天来看这个图会如何呢？少几个城市（作图太难...)，然后把时间推到2019年，2020年是个异常年份。我们可以得出下图

在经过了2016年之后，左上角的城市数量依然很多，但已经有一些城市从左上角来到了左下角，石家庄，长沙，意味着地产投资增速的放缓

右下角已经空缺，深圳从2015年的缺乏投资，向右上方的快速发展象限移动。

而2015年还能算快速发展的城市，随着人口增速的放缓，可能也来到了左上角。

我想这五年的对比图，说明了很多问题，也算对陆挺先生报告的一个旁证吧。简单来说，在人口的压力下，所有城市不可避免地从图片的右边往左边移动，那么政策监管如果控制地产增速，可以避免城市出现在左上象限，这是过度投资的位置。

当然这个结论很单薄，但实在要说的话，简单一点：我觉得未来会有更多城市落入到左下象限里面，2015年-2019年的广州，2019年到今天的长沙，石家庄，合肥，可能具有一定的参考价值。

看完全文后，感觉陆挺说的沃克尔时刻并不是指只在财务上的紧缩。而是说政府采取牺牲短期增长换得经济结构改善，以带动更长期经济增长的整体政策。

而这一阶段，政府的关注点也不在房地产上，而是降低对外国高科技产品的依赖、提高人口出生率、缩小贫富差距等。

针对房地产市场的调控，最近很多文件和市场政策也招视的很明白了。

第一是要稳定，整体不大幅涨价也不能大幅降价。房价稳定地价就稳定，地价稳定地方政府的收入就能保证。为此各类资产税(房产税遗产税等)都不急于征收。

第二是要降低风险，把不可控的风险变成可控的风险，也就是把私企暗中操作的带来的系统性风险去掉，转移为国企内决策层能清楚了解的风险。只有对风险全面了解，才能制定出化解风险的可能。

第三是在不降房价的基础上提升年轻人居住水平和享受福利，包括鼓励大企业自建公寓，放开城市商用楼改建公寓等以出租为主的住房项目。让低收入人不买房也能在城市获得幸福并生育孩子(这部分人本身就不会买房，所以对买房市场的冲击不大)。

总体说来，现在进行的是以稳定为基础，以排解风险与提升中低层居住幸福感为目标的调控。

至于是否放水?肯定要放，但要在确保房地产市场风险不再提升的情况(资金流入房地产市场)下放，根据一线城市的试点，首批应该水应该是放在低端服务业（社区餐饮和零售为主，以指定商户消费券与商户低息贷款为主）。第二批水应该是放给先进且成型技术的扩大生产(政府投资为主)。第三批是放在自然资源产业化(金融机构对接生态银行为主)。

至于地方债这个大雷，其实比欧美国家债还好处理一些，因为地方债很多都是基建投资，有基建项目在，提升好运营水平是可以变成有盈利前景的正常商业项目的（比如地铁），能转成正常商业项目也就能通过转让政府股权债权部分解套了。

沃克尔是1979年上台的美联储主席，也是美国70-80年代大通胀的终结者，通过加息、收紧货币，结束了持续10年的大通胀。

那个年代很特殊，越战后遗症+石油危机+苏联捣乱+布雷斯顿森林体系崩溃，把美国的通胀一度推高到将近15%。一年物价涨15%是什么概念你可以想一想。现在放假涨15%你已经很焦虑了，就更不要说物价了。（详情见原文：今天的抱团股，昨天的漂亮50）

美国当时也是印钱印钱再印钱，后来沃克尔上台一看这么搞下去不行了，就开始收紧货币政策了，经过阵痛，美国也算是恢复了正常，然后一路长牛。

我们目前的状况，好处是，水都被房地产吸走了，物价压力小一点；坏处是，当时的美元还没有成长为成熟的国际货币，但是也要远远高于今天人民币的地位，所以美国的货币政策空间会大一点。

中国是不是面临沃克尔时刻，我觉得不会……

首先，是因为承担不起这么大的波动，沃克尔当时加息也不是白给的，那几年也是哀鸿遍野，该破产的破产，该倒闭的倒闭，股市又现十年大底之后，才慢慢恢复的。

其次，是我们还有一个巨大优势，就是控制力强，还可以锁定交易，时间换空间，这一点在美国是绝无可能的。如果真出了问题，你帮帮我，他帮帮我，没有过不去的坎。

再次，美元一直放水，中国虽然一直都没怎么跟，但是只要跟世界有联系，就早晚都要跟的，时间问题而已。一跟，那就更不要说什么沃克尔时刻了。

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  dai-wei-73-49-49 网友的相关建议: 
      

陆先生看的很清楚。实际上沃克尔的政策故事是人类到目前为止各主要经济体里面，唯一成功走出危机的案例，唯一不是之一，是只有一次。

逻辑很简单，扁鹊在之前都说过。你病了就要割疮，吃甜食是不能涨肌肉的，最后只能是肌肉耗尽，满身脂肪的无力巨人而已。

实际上房地产就是落后产能的顽疾或者说核心。 这里并不是说房地产本身是错的， 而是房地产本身作为一个助推剂，扩大了整体经济的负债规模，而多出来的资源并没有正确的配置到有效的需求下，造成了严重浪费，从而形成了危机。

简单说，一个本身年收益只有1w元的东西，被高估为200-300w，社会用这个高估的价值进行负债，获得了几乎无限大又完全无效的货币增长，但是这部分的资产端却没有效率，效率下降后，社会通过房地产进行再次的膨胀（加杠杆），最终经济会完全老化死亡。经济危机就出现了。

这一无效循环其实在2005年之后已经有了苗头，在2008年达到了第一个小高峰，当时的经济学界看的非常清楚，实际上是沃克尔最好的实施时点，但是耐不住各方压力后，推出了4w亿进行了大规模的对冲，后续离明斯基其实就是时间长短的问题了。

当然，中间互联网产业的异军突起极大的提升了社会效率，拉长了这个时间，但是到2015年后，还是重重的下来了，但是，还是由于种种原因，再一次运用了货币政策。

时间来到了2020年，无效的配置已经是天量了，大量的资金游离在实际生产之外，影子银行（社融和M2的差，这里不精确)的规模大的惊人。

实话说，目前开展沃克尔一定是对的，但是能不能实施，过程中的艰辛和苦楚简直不敢想象。

只能祝人民银行好运，祝中国好运。

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  mo-li-ao 网友的相关建议: 
      

2014年，IMF预测中国房地产投资将在2016年到2017年进入负增长。

我一直记着这个事有两个原因：

第一，这个预测足够权威又足够讽刺。

第二，我当年信了，造成人生后果最严重的踏空。

中国房地产本质是榷，脱离这一点的讨论都没有意义，不管声论的经济学家名头有多响。

土榷，不计附加条件的间接受益，每年直接收益8万亿。什么税能替代？房产税？真敢收8万亿房产税分分钟轰轰轰轰。

如果不能替代，还要退出，意味着财政大幅度紧缩。这可能么？用钱之处肉眼可见的在增多，而容易汲取的税源增长空间很有限了。赤字累多了要恶性通胀的，还是会轰轰轰轰。

维持下去，只能榷税并行。稳住土榷，提高房税，这才是他们想要的。但是这也不容易。一个苹果切两刀，你可以这刀切大一点，也可以那刀切大一点，但要想切出两个苹果的分量，前提一定是真的能从树上揪下两个苹果。基本规律还是存在的嘛。

你说他“这次真的不一样”，只切半个苹果，我不能相信。因为他的需求就不是半个苹果能满足的。何况“调控不会轻易退出”本身就不是少切苹果的意思。这轮调控有效部分几乎全部都指向延续新建商品房的稀缺性。

人为制造稀缺，正是榷的灵魂。

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