住建部等 8 部门发布通知：力争用 3 年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，有哪些值得关注的信息？ 第1页

开始这个问题之前，我们得了解房地产改革阻力在哪里？

首先排除房企和投资者，没有什么大而不倒，即便大而不倒也轮不到房企，这也是各房企纷纷陷入现金流压力的原因。投资者，本身并不能形成阻力，且现在持有的主力军就在身边，富人群体持有的面积大，但体量终归有限，真正的投资持有者是有一定经济实体的中上普通家庭，而且政策更期待这种财富以纸上形式存储，而不是让大家都去变现，房子并不是蓄水池，而是单向的泵，将居民储蓄和负债吸入到特定领域，并不希望持有主力军真的变现。

以前房地产改革的阻力主要是地方和银行：

先说银行，银行承担落实宽松货币政策的职能，进而形成路径依赖，你去银行贷款，什么生产设备机器之类的都不要，即便要，能贷出来的钱相比于抵押物价格也是大打折扣，1000万的设备只能贷出来几十万都是很正常的。房子不一样，银行抵押品的硬通货，利率低（相对）、放款快、折损小，即便这几年天天喊着要给实体经济补血，最终企业你去申请，抵押物还是这些土地房子，当然站在银行角度确实如此，有自己的风险考虑。货币供应十几年翻了五六倍，都要靠这些金融机构把钱放出去，经手必然有油水，房地产有没有泡沫取决于债务的支撑力度，没有债务的资产泡沫不能称为泡沫。形成了一个循环，房子方向流入的贷款越多，支撑房价涨的越快，房价涨得越快，银行更喜欢以房地产作为抵押放贷，或者围绕房地产推出金融产品，是不是很熟悉？美国次贷危机的路子。

金融体系内在不稳定性表现在，从业者依靠房地产相关产业放更多的贷款来维持利润，在一定程度上忽略了风险积累，房企贷款、地方贷款、购房者贷款都是重要的利润来源，最终的承担者是资源积累不足的群体负更多债接盘才能维持，直至系统性的债务违约，这就是所谓的系统性金融风险的一部分。那么这个阻力来源于内部绩效的压力，从结果上来说，不管内部阻力如何，现在直接给银行体系划了几条红线，对房企的三道红线，对购房者的房贷存量红线，三条赚钱的大腿砍掉了（或者限制）两条大腿，剩下的就是地方债，这个在下一部分讨论。银行这个阻力也要辩证的看，毕竟除了收益以外银行自己也要考虑风险，房地产所创造的债务逐渐失控，至少从央行角度是要限制的，金融体系自断两条大腿虽然影响了绩效，单反过来说降低了自身风险，投资的房子首付占到60%以上的时候风险早就不在银行了，银行对于房地产方向的贷款红线明显是在为将来的不确定性造围墙，就像读者评论的那样，死道友不死贫道。此外，金融扩张已经明显的抑制了，作为水源都开始防风险了，下游的金融资产波动那也是必然的结果，而且很可能是组合拳。

第二个阻力暂时还没抑制住，那就是地方最为仰仗的土地财政，2020年受疫情冲击的一年地方卖地就实现了8.4万亿的收入，面粉都这么贵了，难道让厨师贴钱卖便宜的馒头吗？是不现实的，这也是房地产改革中现存的最大阻力。当然也在尝试，最值得关注的就是土地转让金交由税务部门负责，让这笔巨额收入的性质更加明确，就是税收！如果是税收，那就有办法规范征收、监管以及使用。解决办法也就很明显的，要么开源，要么节流，节流如前端时间的公务员绩效奖励的停止，减缓地方的非必要支出，限制修建水司楼和关公像这样的大项目。

根本上还是要寻找大额稳定税源来替代土地财政作为新的收入支撑，有几个可能的方向：

1）严查个税，提高个税占比，这个是有参考模板的，多数发达经济体个税都是主要税种，与其借助土地财政这样的隐性手段收税，不如执行透明度更高的个税作为补偿。目标群体当然不是中下层，而是中高收入群体，尤其是极高收入群体，按照最高标准超出部分税率应该在45%，也不是说专门给他们加税出新的政策，而是让他们依法纳税，不能每次高收入群体逃税漏税曝光都靠私人恩怨。

2）第二个则是房地产税、资本利得税，现在的客观事实是资本收益压过劳动收益，快速拉开贫富差距的中房地产必然是重要的一环，也是居民财富的最大占比，约70%左右，持有成本几乎没有，那投机热情必然高涨，涨的就是赚的，宁可闲置也不出租，空置率走一走交付两三年的小区看一下，反正有人负更多的债来接盘，非必要需求挤压刚性需求，用中下层群体的钱补贴中上层，那不可能有消费能力的。

3）第三个是践行内循环，良性发展的经济体一定是一个生产、交换和消耗共同发挥作用的整体，缺一不可，我们经济体居民劳动时间长，产出多，但消费能力与发展速度极度不符，商品和钱流动不起来，那自然税收和就业就不能保证，即便能依赖国际出口消化产能稳定就业，但你还要给出口型企业税收优惠，内部商品运转不开交不上税，出口又要动用资源主动贬值，又要税收优惠，那谁来交税呢？解决办法还是内循环，其实你仔细看最近的动的硬骨头都与推动内循环有关，让居民有钱消费，敢于消费才是解决问题的长久之计，期待真的如规划所说，打破最难的阻力，能从根源上解决房地产的相关问题。