2022年全国的房价会经历沉重打击？这个可能性有多大？ 第1页

天下苦高房价久矣，特别是90-95年出生的朋友，面临婚育的压力，多少也有些积蓄，买房吧，怕接飞刀；不买吧，又越看越焦虑。

大家都想知道，接下来经济要往哪走，“看得见的手”也正面临着政策选择。但决策者通常不会告诉你他真正的决策方向，因为他想要的，永远是可控，他所释放的信号，通常叫前瞻性引导——扭转和降低公众对某一发展方向的预期。

所以独立思考、独立决策，既要求你免于群体思维的裹挟，又要求你不被政策舆论所诱导，只有做到这两点，才能真正地“任凭风起浪，稳坐钓鱼台”。

日本是躺平、佛系、低欲望、低生育等名词的鼻祖，我们现在所经历的事情，大致都能在过去的日本社会找到原型，比如高房价、供应链转移、毛衣战、本币国际化等。

问题是，日本决策者为什么要刺破泡沫？如果是主动刺破，动机是什么？如果不是主动刺破，又是怎样的内外因素，使得泡沫不得不破？

日本当年的技术官僚，难道不知道房价泡沫一旦刺破，就会发生金融危机？他们难道就没有和地产、金融财阀互相勾结、利益绑定？

日本是经历过大萧条的，肯定知道泡沫破裂的危害。上世纪90年代，日本查出大量大藏省高官骄奢淫逸的黑料，直接导致了大藏省被肢解。既然知道后果严重，部分高官也有利益绑定，为什么还要刺破泡沫呢？

所以搞清楚日本决策当局当初为什么选择刺破泡沫，对了解我们正在经历什么，和未来将会发生什么，很有借鉴意义。

但若指望“历史重演”，又不免刻舟求剑。

马克吐温说：“历史不会重复，但会押韵。”

“前车之鉴”、“以史为镜”云云，说的是我们要看到历史中的“韵脚”。

我国的现状，不光和85-91年的日本很像，内忧是高房价、低生育，外患是毛衣战和输入性通胀。事实上，连经济快速发展的原因都很像：

1）举国体制，建立起出口导向型经济；

2）友好的国际环境，承接了国际产业转移；

3）人口红利形成了比较优势，再加吃苦耐劳的国民精神。

网上说东亚儒家文化圈的崛起之路，都是一个模子刻的，不是没有道理的。

“实业立国，科技兴邦”的道理永远不会过时，然而工业化末期，产能过剩导致资本过剩，过剩的产业资本转化为金融资本，追逐资产，制造泡沫，抢夺存量财富。日本经济泡沫产生的原因有：

1）出口受阻，实体经济遭受打击；

2） 利率下调，货币泛滥；

3）石油危机过去之后的低通胀环境；

4）人们的从众心理。

NHK的纪录片《战后70年『日本肖像』系列片》中，有个老头叫渡边，他原本是开停车场收费的，在泡沫时期通过贷款买房 ➠ 抵押贷款 ➠ 再买房 ➠ 再抵押再买房…… 的循环模式，空手套白狼般地积累起天量财富。

片中，他意味深长地说：“那真是个好时代啊，好时代。”

泡沫时代是不是真的好呢？

有人说，当然是真的好，不然日本人怀念个什么劲呢？

信息茧房，说的是，一个事儿你经常听到某一方面的描述，时间长了，你就会认为那就是事情的全貌。

实际上，泡沫经济的一面是灯红酒绿、纸醉金迷，而另一面则是脱实向虚、实体萧条，工薪层收入下降，生活成本上升。

当时，日本打工人的工作时间是全世界最长的，连欧美的竞争对手都看不下去了，说：“他们日本人太勤劳了，这对我们企业是不公平的。”

这口气是不是也挺熟？

若说现在的中国工人，是全世界最能吃苦耐劳的，恐怕不会有人反对。

泡沫时期，日本工薪层吃苦耐劳却赚不到钱，先富们通过炒房，不光大发横财，还推高了年轻人的生活成本。

但不是所有的日本人都能参与到炒房这个大富翁游戏中，都去炒房，没人搞生产，先富们吃啥？

炒房的游戏规则就是“先富割后富”——接盘者不仅面临极高的成本，还将扛下巨大的风险。

所以先富们炒房赚钱，年轻人就注定只能望房兴叹。

那个时代互联网没有普及，能在媒体上抛头露面被人们看到的，无疑是“既得利益者”，但并不表示不存在“沉默的大多数”。

泡沫时代是不是好时代，要回答这个问题，得看话筒在谁手里，时代把红利发给一些人，注定要以另一些人的牺牲为代价。

日本经济学家野口悠纪雄，在书中写道：

如果不劳而获的人越来越多，就说明社会正在走向错误的方向。80年代泡沫经济时期，就属于这种情况。运用理财技术就可以不付出劳动而获得收益，或者依靠空手套白狼地开发高尔夫球场，就可以累积起庞大的资产，甚至倒买倒卖美术作品也能获得巨额利润。

日本战后经济的快速发展源于日本人的勤劳苦干，当“勤劳致富”被人嘲笑的时候，经济发展就脱离了常识，原因很简单，整个社会的资源和财富并没有增加，一些人一夜暴富，就意味着更多人跌入贫困之中。

从哪里可以看出泡沫时代，对日本年轻人来说不是一个好时代呢？

生育率！

因为生存环境，是影响年轻人生育意愿的最主要因素。

1985—1990年的泡沫时期，是日本房价狂飙突进的5年，而日本的年轻人，却用实际行动让日本扑街了。

日本新生人口的减少贯穿了日本整个城镇化提速和房产泡沫化过程，泡沫破裂之后，日本新生人口降低的斜率明显放缓。

物极必反，曾经吃苦耐劳的日本人躺平了，变成了“平成废宅”；曾经纸醉金迷的日本人低欲望了，变成了佛系鼻祖……

高房价消灭了年轻人的欲望，也消灭了日本的社会活力。

有人说，泡沫破裂，会造成系统性金融危机，是高层绝不能容忍的。

实际上，泡沫一旦起来，危机就已经铸成！

泡沫破裂的方式有且仅有两种：一个是拖；一个是戳。

反应在经济决策的两难选择上，就是选长痛or短痛。

拖，即通过行政手段，控制房产交易，逆周期调控，缓慢“去杠杆”（去泡沫），软着陆。

戳，指紧缩货币➱刺破泡沫，硬着陆。坏处是容易背负骂名，好处是早死早投胎，可以快速进入下一轮周期。

有个叫Richard Werner的货币经济学家，写了本叫《日元王子》的书（B站有纪录片）。

Richard在书中阐述了一个非常阴谋论的观点，即日本央行不光亲手刺破了泡沫，甚至连泡沫本身，都是他们故意制造出来的。

你肯定想说，这不是神经病吗，但他却有一套很能说服人的逻辑。

首先，日本央行的大佬们（日元王子）有迫切的改革欲望，他们认为日本的“1940年体制”已经变成了日本进步的阻碍。

这个1940体制，是日本在二战期间搞起来的举国体制，用我们熟悉的话讲，就是“集中力量办大事”，西方学者把这套叫“国家资本主义”。

上世纪70年代，资本主义世界发生了漫长的滞胀危机，凯恩斯主义破产，新自由主义成为统治世界的潮流思想，“大政府”那套，越来越不受待见。

80年代中后期，奉行集权主义计划经济的社会主义阵营，频频发生危机，“自由市场”在思想界已经拔到“人类历史的终结”，成了无可辩驳的政治正确。

我国在1988年也邀请了新自由主义的扛旗人物——弗里德曼，来指导“物价市场化”，结果搞出了恶劣的通胀，直接促成了随后那年的xx危机。

所以，日本精英阶层中，分化出了一些人，追求将“举国体制”改革为“自由市场”。

另外，央行和政府的矛盾也是千篇一律，政府关注眼前，希望央行维持宽松，好刺激就业争取民众支持。

比如特朗普在任的时候，天天对美联储骂骂咧咧，认为松得还不够。

央行则考虑得更长远，希望能独立决策、维护币值。

也就是说，日本央行希望脱离大藏省的控制。

日本的大藏省统管了财政、金融和税收，相当于财政部+央行+银保监会+证监会等一系列和国家印钱、花钱、收钱、监管相关的部门的集合体，是当时日本政府最牛逼的部门。

然而不论是日本首相，还是大藏省首脑，都想要掌握“货币供给与定息权”，从而拒绝让央行独立。

日本央行精英所追求的经济体制改革，实际上是权力结构改革，阻力必定巨大，他们深知这一点，认为需要制造一场危机，让愤怒的国民，来推动改革。

历史告诉我们，没有哪一场变革，不是在危机中发生的。 ——《日元王子》

央行控制流动性的方式通常有两个，一个是控制用钱的成本，即利率，另一个是控制货币量，比如我们常常参考的M2。

因为日本央行受到大藏省的控制，定息和国债购买，都由大藏省说了算，但日本央行可以利用“窗口指导”，来控制货币供应量。

简单说，就是日本央行，能够指挥各商业银行贷出多少钱，贷给谁。

在NHK的纪录片里，泡沫时期，银行工作人员竟然要到处求人办贷款，就是因为有央行的任务指标需要完成。

日本央行利用窗口指导，释放了大量货币，造成了泡沫的产生。

但为什么说这是阴谋呢？

这就不得不提到著名的历史人物——三重野康。他在1989年末上任日银总裁之后，在短短8个月内，加了3次息，直接导致了泡沫的破裂，被人称为——“那个戳破泡沫的男人”。

三重野康自诩为“通货的看门人”，直接批评大藏省的宽松政策，态度鹰派：

工薪族努力工作一辈子也买不起房的社会是不正常的，必须紧缩金融，抑制地价上涨。

日本银行协会会长、住友银行行长森川敏雄回忆道：“在当时，抑制房价是无懈可击的大义名份。”

所以大到主流媒体，小到街头巷议，民间舆论都对三重野康的“为民请命”大加赞赏。

表面上，三重野康是不畏强权，勇戳泡沫的“民意代表”。

实际上，泡沫兴起的那段时间，他是央行副总裁，并且架空了总裁澄田智。

也就是说，正是三重野康本人，释放了大量货币，推高了泡沫。（PS：这段描述写在了澄田智的维基百科主页上）。

《日元王子》一书认为，三重野康的“为名请命”，属于贼喊捉贼。

经济泡沫很容易滋生官商勾结的腐败，随着大藏省高官腐败案频发，威信一落千丈，最终于2001年被拆分，但日本央行似乎并没有获得想象中的独立地位。

这里面更复杂的细节就不展开了，也没啥参考价值，日银和大藏省的权力斗争肯定有，同样的故事各国都发生过，比如80年代的美国，保罗沃尔克为了应对滞胀危机，力排众议开启加息，不光为美国赢得了一段长达20年的增长期，还争取了美联储的独立，至今都被奉为历史上最伟大的美联储主席。

但硬要说是日本央行一手策划了这个局，我觉得就有点拿《三国演义》当正史看的嫌疑了。

人类有个毛病，总喜欢听神神叨叨的故事，再精密的理论，也不如精彩的故事流传得广，人们更愿意相信某件事情的发生，是大人物下的“一盘大棋”。

但历史就是充满了偶然性，不能看到个结果，就一阵脑补说：“哦，他这棋原来是这样下的”。

泡沫爆了，就说是故意戳的，没爆就说在故意拖着。

其实吧，所有的泡沫，都是在失控状态下破的。

若是故意戳破，就意味着决策者知道有泡沫，然而野口悠纪雄在《日本战后经济史》中，吐槽说：“1990年之前，日本根本没有几个人提起过泡沫。”

此外，当时日本央行加息的步伐是很缓慢的，要是阴谋论的说法成立，他们完全可以在泡沫最高的时候，直接把加息幅度拉满，没必要等到欧美都加息一年半了，才慢吞吞地紧缩。

PS：上图中，日本央行在75年代、80年代为应对石油危机造成的通胀，都加过息，对比着看，90年代的加息显然是常规操作，而且从幅度和频率看，反倒显得有些小心翼翼。

最重要的是，外部环境是不可控的，当时海湾战争开打，新一轮的能源危机构成了强烈的通胀预期，由不得他们从容布局。

实际上，所有的决策者都想拖下去，软着陆，08年次贷危机，美财政和美联储也是左支右绌，拖了很久，现在就更夸张了，明明通胀已经淹到脖子了，他们仍旧苟着流动性，小心呵护美股。

关键的问题在于泡沫很脆弱，都想拖，但不一定能拖得住，再就是拖下去代价是什么，能不能承受？

“用药过猛”的说法，显然是事后诸葛，1991年的时候，日本股市虽然已经跌了，但楼市才刚刚松动，媒体们还叫嚷着货币政策应该再收紧一些。

其实日银当时所面临的局面，可谓内忧外患，根本容不得他们从容做局。

三重野康担任央行总裁那会儿，央行的第一工作目标还是“维持物价稳定”。但是房子不算在CPI里，所以即使房价涨上天，但在日元升值、油价走低的情况下，日本的CPI一直处于较低的水平，1988年日本CPI指数只有0.6%，所以央行根本就没有理由加息去抑制房价。

然而1989~1990年，国际局势云波诡谲，日本的CPI一下就涨到了2.5%，1990年底的时候，海湾战争已经酝酿出来了，油价飙升，CPI突破3%，央行再不加息，就说不过去了。

最致命的问题是欧美已经率先加息。

1989年12月，美国的基准利率已经加到了7%，而日本仍停留在3.75%的低位。这么大的利差，再加上日本那么高的房价，很容易引起资本外流，不加息肯定不行！

在全球化的时代，没有哪一国可以孤立地做决策。

霸主国美国的货币政策，相对来说要主动得多，所以由此又引出了第二款阴谋论，即《广场协议》是美国为遏制日本崛起的阴谋。

这个说法也没啥道理，因为在当时的历史条件下，签订《广场协议》是符合日本利益的，更何况泡沫是日本人自己作死搞出来的，德国当时签的条件和日本比差不多，怎么就没搞出泡沫呢？

房价泡沫能否“拖”得住，光有强硬的行政手段是不够的，还要看经济决策的现实条件，是否允许你拖。

我们现在面临的问题，比日本那会儿还要复杂，内部是高泡沫、高贫富分化、低增长，从通胀和就业情况看，又高度拟合了滞胀的经济形态。

外部环境按达里奥的说法，和二战前的情形很像，按温铁军的说法，正处在一场“新冷战”之中。

“二战前”和“新冷战”，讲的是长周期中的“大叙事”，咱们普通人除了饭后和楼下保安聊天时，能扯到那么远，其他时候都不会往那想。

现实地说，我国楼市泡沫，近忧是“美元周期”，远虑是“人口危机”。

资产泡沫的一个显著特征，就是价格脱离基本面，只和流动性高度相关。

这些年，虽然生活方式发生了重大变化，但是社科理论建设并没有多少创新。

比如我们现在碰到的许多问题，仍在150年前，马克思的预言射程之内，所谓“大政府”刺激经济的手段，也不过是从凯恩斯主义进化到了MMT。

MMT就是“现代货币体系”，没啥神秘的，就是指印钱不要锚，靠政府信用撑着。

现在的美元就是这么印的，表面上美债是美元的锚，但翻个边，美元又在给美债兜底。

怎么理解呢，比如恒大商票就是打骨折，你也不敢收，但是美债你肯定愿意收，因为你知道一定可以脱手，反正美联储能接得住。

都说宇宙最大的泡沫是中房和美股，美股靠美元的流动性撑着，中房靠人民币的流动性撑着，某种程度上，中房也是靠美元流动性撑着的，因为我国央行资产的大头是外汇，而外汇中的大头是美元。

美元宽松，全球宽松；美元紧缩，全球紧缩。

所以炒股的最近都看着美联储的动作，他们态度稍微鹰一点，市场立刻就给反应。

这就引出两个问题：

1）在美元周期中，我国的流动性调控，有多少主动性？

2）中房是不是真的比美股能拖？

讲道理，发展中国家的货币政策，通常只在经济增长迅猛的时候，才有一定的主动性。

高增长，境外资本流入，这时候你可以选择紧缩国内货币，引导国际资本进入关键技术领域，也可以搞宽松，让泛滥货币冲击投机市场，日本当年就是选择了后者，才翻的车。

现在你这低增长，再加上国外加息，人家的资金成本上涨，他就要开溜，不光他开溜，境内的资本也要避险开溜，这时候你就没有主动性了，天要下雨，娘要嫁人，你管不住。

人们面临选择时，绝大部分会选择好走的而非正确的，然后后悔。其实国家也一样，供应链转移，出口下降，最应该做的什么呢？

是倒逼产业升级，加大技术含量，东西贵了不好卖，但你东西更牛逼了，人家不得不买，是不是也行？

但他就不，印钱多容易，是吧？

现在国内有很多人跑去越南投资，因为那边势头好，在重走我国改开老路。

当越南经济增长走低，而国内又开始加息的时候，越南资产就会被抛售，越南货币也会被抛售，因为国际资本拿着越南盾没用，它又不是国际货币。

97年亚洲金融危机的时候，索罗斯就是踩对了美元周期的节奏，砍瓜切菜般地做空东南亚，一战封神。

按卢麒元的说法，15-18年的美国加息周期中，我国有近3万亿美元的资本流失，贾跃亭就是那时候把债务留在国内，把资产带去美帝的，最近黑石的soho收购案也很受关注，潘石屹7折甩卖，能看出来，他“走”得很急。

也就是说，在美元加息周期中，我国的流动性，是没有多少主动空间的，只能被动跟着美元周期走。

高层意识到这点，正逐步采取措施解决这个问题，比如rm币的逐步国际化，如果rm币跟美元一样，能够到处买买买，那跨境资本就没必要在中美利差缩小的时候换回美元，这样美元周期的冲击就会小很多。

又比如基建REITs，公共服务资产证券化了，央行就可以慢慢把公共资产变成rm币的锚。

但美联储2023年就会加息，视通胀情况，可能更早。

而上述两款政策不可能在2年内就完成，特别是rm币的国际化，得先放开流动管制，这在泡沫破裂之前是绝无可能的。

美联储加息会不会挤破我国的泡沫，还要看泡沫够不够脆。

2014-2018年那波美元周期，前期影响股市，后期才影响楼市，当中国内还搞了一波“涨价去库存”，原因是当时的居民杠杆率低，而储蓄率高，所以泡沫程度低。

很多人用房价收入比来判断房价是否有泡沫，维度是不够的。

房价收入比相当如上市公司的市盈率，它可以很高却并不意味着有泡沫，比如高成长性的科技股。

我们什么时候说股市不健康了呢？

就是融资盘太多杠杆率太高的时候，稍微有点风吹草动，资金就会从“抱团取暖”而变成“玩跑得快”。

也就是说判断房价有没有泡沫，得从房价收入比、成长性、居民杠杆率这三个维度综合来看。

以前人们买房，房价收入比也不低，吵吵房价太高的声音，一直就没停过，但为什么以前的人喊错了呢？

因为以前增长快、杠杆率低。

增长快，大家对未来就抱有好的预期。

2003年时，李雷25岁，月薪3k，他看着隔壁35岁、月薪3w的老王，对未来充满信心，他就敢在25岁时，勒紧裤腰带去买月供2.5k的房子。

杠杆率低，意味着国家有充分的信用货币创造空间，大白话就是能放的水有很多，就可以制造资产通胀，让早买房的人躺赢。

现在情况不同了，25岁的程序员阿飞，纵使月薪3w，他看着隔壁35岁，正在卷铺盖滚蛋的同事秃杨，心里慌得一逼，请问他敢买月供2.5w的房子吗？

所以现状是：房价收入比高得不行，而消费下降趋势明显，老龄化预期又近在眼前，成长性也没了。

达里奥认为，居民杠杆率达到70%，房价就涨到了极限。

我国居民杠杆率的统计数据有好几个版本，如下所示：

杠杆率有没有到极限，各人自行判断。

有两点需要提醒注意，一是我国居民的信贷参与率相对发达国家是偏低的，比如很多农民工朋友根本没法从银行借到钱，所以存在大量民间借贷，而这个数据是无法纳入统计的。

此外地方zf债需要合并到zf债务当中，天量的隐性负债也没有被统计进去。

居民杠杆的两头，一头是收入，另一头是债务。

收入看消费，债务看房价。

只要消费趋势继续走低，房价不论是横盘还是微涨，都是在走钢丝。

有人说，那提振内需刺激消费促进内循环不就行了？

内循环有两大障碍，一是贫下中农没有钱，二是城市中产低欲望。

那就先放水拖着，等美股爆在前面行不行呢？

我倒不是觉得美股不会先爆，而是觉得美股就算先爆，也改变不了什么。

首先，美国人把MMT那套玩得炉火纯青，2020年上半年，美股在一月之内跌去30%，巴菲特直呼“没见过”，但美联储无限qe一开，立马又是一副大牛市。

其次，从历史数据来看，美元加息周期里，美股是上涨的。

最紧要的，是楼市泡沫的危害，远大于股市泡沫，因为楼市泡沫加剧了年轻人的生活成本，导致低消费和低生育。

网上流行的说法，是日本房地产泡沫破裂之后，经济跌入了“失去的30年”，然后整个社会就低欲望了。

这个说法很“不学无术”，但凡认真点去读历史，就知道，日本的年轻人在泡沫破裂之前，就已经躺平了。

泡沫破裂之后，好不容易“垂死病中惊坐起”，没几年又赶上了亚洲金融危机，然后彻底挺尸。

有网友私信我，问：“日本女性的处境比中国女性差得多，为什么日本没有人‘打拳’？”

我怀疑提问的网友在钓鱼，因为但凡能问到这个问题，多半是知道答案的，估计就是想看我挨骂。

他所提之“打拳”，并非是主流认知中的“女权运动”或是“平权主义”，而是攻击性话语，即田园、咪蒙之类。

其实日本在80年代也刮了股“田园风”，煽动消费情绪的舆论洗脑大众，说成功女性的标配是拥有“车夫男”、“付账男”和“上贡男”，鼓吹女性想要的任何福利，都应该由男性买单。

在消费主义和拜金主义盛行的泡沫晚期，青年们的婚恋关系，被极端物质化了，不仅要求男性配偶拥有千万日元以上的年薪，更是连吃饭和送礼，都有明确的价格标准。

我始终觉得，一旦某种现象演化为普遍的社会问题，解决方式就不能从道德指摘入手，这样只会形成对立，毕竟谁都不愿意被骂“普且信”或“热衷不劳而获”。

其实“天价彩礼”是经济泡沫发展到极端情形后，对“生育权”的泡沫化，用马恩的话讲，就是“资产的再生产，挤压了劳动的再生产”。

有点绕，所谓资产的再生产，就是资本增殖。

而劳动的再生产，则包含两个方面，一个是劳动力的恢复，也就是下班之后的娱乐、休闲、睡觉，另一个是二代劳动力的生产，即生育。

上述现象反应在社会现实中，就是工薪阶层的工作时间越来越长，而生育意愿越来越低。

资本主义是一个系统，我们在这个系统上运行“社会”这款游戏，程序指令是“一切为资本增殖服务”。

“消费主义”和“拜金主义”，就是资本为实现增殖的需要，而逐渐衍生出来的价值观，它通过pua女青年进而pua男青年，来实现对劳动成果的掠夺。

不论男女都是受害者，舆论被操纵着，将矛盾从阶级对立，转化为性别对立。

美国现在的问题就很典型，核心矛盾是分配问题，政治家们却都在搞“身份政治”，即种族、性别、宗教、新旧移民的对立，具体逻辑见《大国摩擦（二）丨美国的内部问题：“身份”对立与政治极化》。

青年们卷得太累，谈不起恋爱也结不起婚，于是就地躺平，主动减少劳动力的再生产，反应在现实中，就是出工不出力（摸鱼学），和不生育。

年轻人一旦低欲望，消费主义就失效了，无欲则刚嘛，对于没有欲望的人，怎么pua都没用，所以田园性质的主张，自然就没人响应了。

从个体角度看，靠“躺平”肯定赢不了，但躺的人越来越多，“资本主义”这个系统就会崩溃。

往轻了说，是泡沫破裂、金融危机、系统重启；

往重了说，就是民粹政治、社会动乱、系统更新。

以上，即使房价能够维持横盘，泡沫拖得下去，但代价是95后、00后的低欲望躺平和生育率爆跌，这是国家前途和民族未来不能承受之重。

而人口危机的悲观预期一旦形成，房价泡沫还是绷不住，所以我说高房价的近忧是美元周期，远虑是人口危机。

有人就问了，那什么时候是买房最佳时机呢？

如果你想买在成本低、安全性高的位置，一个很重要的信号，是一个完整美元周期的结束，即美联储重新降息并启动QE的时候。

长债务周期的末期，是最不适合买房的，这时候流动性由松转紧，大水一退，就暴露了裸泳的人，不光成本高，趟雷的风险也大，比如现在的恒大，显然已经暴露了债务风险，谁买谁接刀。

另一个信号就是通胀率，炒股的人都知道，通胀无牛市，既然资产价格完全靠流动性撑着，为了治理通胀，货币政策会转向回收流动性，资产价格自然就撑不住了。

这个知识点有些反常识，以前我们说在通胀周期，为了抗通胀，应该弃现金、加杠杆、配资产，科学的说法是，真实利率为负，就应该这么操作。

真实利率为负，意味着资金成本为负，借钱就是赚钱，即所谓的负债经济，应该加杠杆、配资产。按照费雪公式，真实利率=名义利率－预期通货膨胀率，通胀率越高，真实利率就越低。

需注意的是，我们现在所看到的通胀率（cpi），不能反应实际的通胀情况，因为它没有计算资产价格。在产能过剩又全球化的时代，生活必须品这种缺乏需求弹性的消费品，是很难涨价的。

要不怎么说美联储放了那么多水，却没有发生恶性通胀呢，就是因为z国向他们供应了大量廉价消费品。

低物价的环境，既给了美联储大放水的空间，也保证了美元信用，所以某种程度上，z国制造是美元资产的压舱石，一点都没错。

有人说，现在通胀已经反应到物价上了，再加上资产价格的涨幅，实际通胀率不是更高吗？而名义利率接近0，真实利率简直负得不能更负才对啊？

实际上，当普通人感受到强烈通胀时，已经是一段通胀周期的末期了，泛滥的货币从资产端蔓延到消费端，为了维护社会稳定，政策面会开始回收流动性，同时因为偿债需求增加，货币需求增多，市场利率反而会上浮，比如恒大商票的利率高达36%，去年泰禾境外债的利率也高达15%。

再加上“风险＞机会”的预期，高风险却没有高收益，那么实际资金成本就会由负转正，趋势又变成“现金为王”，长线资金会转向固定收益的理财产品，导致银行降低长期固收利率。

可见，想要在资本市场捞钱，不光反人性，还反常识，大多数人都看到的机会，就不是机会，而是陷阱了。

从日本房价的走势看，基本是怎么涨上去的，就怎么跌下来了，人口持续净流入的超一线城市——东京，也一样没消化掉泡沫。

所以我对“一线城市房价永远涨”的信仰感到特别不理解，东京难道不是一线？难道没有从周边吸血？

之所以会觉得一线城市永远涨，是因为有些人感受到上海深圳等地摇号抢房的盛况太过激烈，经常是几百个人抢一套。

虽然贵，但架不住有钱人多啊；

虽然又贵又难买，但大家仍旧抢着奔一线来啊……

要知道，在东京房价疯涨的1988年，摇号中签的概率只有1/6200。比上海的摇号难度，还要高上几十倍。

你要是穿越回去跟他们讲东京房价有泡沫，他们也一定会拿供求关系告诉你，你是傻比，然后还跟你说日本只有一个，东京也只有一个，核心资源就这么多。

经济学家金德尔伯格在《狂热和毁灭》一书中说：形成泡沫经济的根本原因，是人类愚蠢的从众心理。

之前访问前日本央行大佬的时候听说的。当年央行有个经济学家，在房价最高的那几年一直公开主张说，房价地价高得不正常，以后一定会崩盘。

但是当时没人信他那套学说，结果到后面他自己也不信了，没忍住在崩盘前夕高价在东京买了房子。

这位经济学家后来当上了日本央行行长，他叫黑田东彦。

总结：

1） 房价有没有泡沫，得从房价收入比、成长性、居民杠杆率这三个维度综合来看。

2）泡沫都是拖到绷不住，然后在失控状态下破裂的，阴谋论和“下大棋”的说法，是讲给装逼犯们听的。

3）我国的楼市，近忧是“美元周期”，远虑是“人口危机”。

4）在美元周期中，rm币的流动性调控，没有充分自主权，而人口危机又是不能承受之重，所以楼市泡沫的危害，远大于股市泡沫。

5）现阶段肯定不应该买房，最好是等这轮美元周期走完，而目前才刚刚开始收紧，风险＞机会，涨不涨先不讲，烂不烂尾都不好说。

问题是为什么日本经济泡沫破了，却没有重启增长周期，而美国08年次贷危机之后，很快就进入了新一轮的增长当中，区别在哪？

人口危机逼近，如果泡沫破灭是历史必然，什么情况下，决策者会放任房价下跌？后果又将如何？

所以2022年房价会不会沉重下跌，短期内，得看美联储加息得够不够狠，够不够快，长期么，就看躺倒的年轻人愿不愿意“垂死病中惊坐起”了。

我是 @叶泊枫

没有持有成本，

房价就会一直上涨。

2022年？

会有房产税吗？

如果是重庆、上海试点的房产税，实证后发现并没有效果。

所以，房价还是要上涨。

这么说吧，某房地产公司在广州做城中村改造，如果限购，卖出量并不大，如果不限购，基本是秒盘，有钱人的世界，比你、我想象的还要富，而且富得太多，究其原因，就是住房没有持有成本，有钱人可以买几层楼甚至一栋楼，乃至一个小区，来放着吃灰，坐等升值。

更夸张的是，有人居然能买下一个小区装修后来收租，连物业都是自己家的。

有钱人的世界，真的不了解。

住房，没有持有成本。放着吃灰都不用怕，量大还可以协商不交物业费，就是一个0持有成本的资产。

要是装修一下，可以出租，以收租子为生。

广州海珠区某项目，得知某家人在2016年时居然就有96套房，夸张吧，光收租一家人就能过上平平无奇、朴实无华的生活！

贫穷真的会限制想象力。

还好，住房处于限购与不限购之间。

限购：房价维持不变。

不限购：暴涨。