中国的房地产行业如何能做到良性发展？ 第1页

谢邀，超额收益，主要吃的是估值偏离的钱。

房子达到现在的价格，并不是房子自身的使用属性支撑的“价值”。中国楼市十来年两次火箭拉升，其实是估值偏离，这种偏离是资金推动，然后依靠居民杠杆和负债来维持的。

负债一旦上去了，再想下来需要时间。地产增长的这部分负债，需要时间来消化，可能得负债下去了，才有空间再来谈房地产良性发展的问题。

市场上有两种钱可以赚，一种是资产本身价值上涨的钱，另外一种就是资产估值偏离的钱。

2008年以前，中国的楼市增长和GDP增速，和中国人均收入的增长都是成比例的。这个时候的房价增长可以说是题主所说的“良性”，这个时候买房每年赚的收益，是房子价值增长的钱。

08年金融危机，中国和世界各国一样，有货币政策，有财政刺激，印了不少钱，我们的利率降到了低位。

利率低于通货膨胀，实际利率是负的，借贷成本非常地低，人们就回去借债嘛，手里有了钱，于是我们的需求就空前地膨胀。

这些钱最终流入了中国楼市，推高了房地产价格，让它偏离了正常的估值。短短一两年时间，房没变、基础设施没翻番、配套资源也没有质的改变，但房价翻了翻。

资产本身没有发生变化，但资产的价格出现了大幅度上涨，那这部分上涨就是估值偏离的钱嘛。

推动房价上涨的钱是哪儿来的呢？——杠杆，借的债啊。

实际利率为负，低利率，它不会长期维持。央行从10年底开始，将利率慢慢调高，房地产的温度就降低了。

第二次就是15年嘛，去房地产库存，把存量的房产消化掉。

既然有库存，那就说明投资过多，有效需求不足嘛。于是就得减少房地产投入，并扩大有效需求啊。哪些人可能成为有效需求呢？有钱没资格，有资格没钱。于是就一方面放开购房门槛和户籍制度，另一方面降低借贷成本嘛。这样就有了房地产的第二次拉升嘛。

这一次推动房价上涨的钱是哪儿来的呢？——还是杠杆，借的债啊。

这些加的杠杆肯定是要慢慢消化掉的，房地产的估值偏离太多了，肯定是要进一步回归实际价值之后，才能往后谈“良性发展”。

至于估值回归，是通过“杀估值”，还是通过“稳房价”等收入涨上来？这个就取决于我们行政手段的水平了。

中国居民杠杆，50%以上的房贷，30%左右消费贷，20%左右经营贷。

“去杠杆”的同时要“增收入”，“经营贷”国家多半还是会继续鼓励的。但房贷收紧、加紧监管消费贷、严查经营贷挪作它用，已经说明了很多问题。

从某种程度上说，我们正在去杠杆，我们正走在让房地产回归良性发展的道路上。

当然，以上只是个人看法的简单分享，并非专业资料，更不构成投资建议。