2020年，如何看待房地产未来3~5年的走势呢？ 第1页

未来中国房地产的趋势，必然是一二线核心城市继续香港化，三四线及以下非核心城市继续日本化。

什么叫香港化，就是一线和核心二线城市的房地产，必然将是是资本内部避险和人才流动的终点，继续着超级地租的发展模式。日本化就是随时老龄化社会的推进，在非核心城市，年轻人越来越少，带来的房价和房租的持续停滞不前甚至下跌。

同时，过去二十年的历史已经反复证明了一点，那就是经济越差，房地产越好。地产是逆周期的，因为地产本身是一个逆周期调节的工具。

我在三月的份的文章里面已经说了，疫情之后，一二线城市就将开启上涨通道，实际也确是如此。2020年7月份的住宅商品房新房价格继续上涨，土地成交价格创下历史新高，突破了2018年以来的平台，施工面积连续两个月创下历史新高，新开工面积连续两个月回升，竣工面积有小幅度下滑，不过销售面积在缓慢回升。 ​​​​

可以预见的是未来几年，在一二线城市，不光是资产价格将会上涨，租金价格也是。QE之后，股价房价都会涨一波，这个是必然的。

很多人从逻辑推理出发，觉得房产的租金价格应该由收入决定，但事实上，租金价格是由资产价格决定的，而并不是很多人认为的租金决定资产价格。

又有的人说，房价由富人决定，租金由穷人决定，但从历年来的走势来看，租金都是随着房地产资产价格上涨之后接着上涨的，所以其实房地产的资产价格和租金价格都是由最有钱的那一部分人决定。虽然这些论点有点伤人，但这是事实。

有的人可能要说了，现在一线城市虽然豪宅很好卖，但是老破小没人买了，很难卖，说明经济不景气，刚需在消失。我想说的是，老破小不好卖，只是因为房价涨得还不够多不够快，一旦老破小也启动了，刚需就会蜂拥而上了，不然连老破小可都会被有钱人买光。

同样的，如果房租下跌，穷人想等房租跌跌再租，那么可供出租的房源就会被各种长短租公寓、二房东一扫而空，然后再加价租给你。

目前来说，一线城市的房地产，资产价格还是很坚挺的，我还清楚地记得在2008年金融危机之后，深圳的房价大跌，有开发商打出标语“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”。我想说的是，房租也不会跳水的，房租最多也就是做做俯卧撑，而且幅度比房价小多了。

还是以北京为例，北京疫情以来租赁市场可以说是量价齐跌，住房租赁市场5月份进入了多年来的低谷期，不过即便经历了6月份疫情的一次反复，由于学生毕业季等利好因素叠加，北京在6、7、8月份的租房成交量和租金价格环比仍然在不断上升，8月租凭市场成交量环比上升了12%，租金价格环比上涨0.5%，同比下降1%，由此可见，对于像北京这样的一线城市来说，巨大的基本盘对于市场价格的形成了有力的支撑，不管是房价还是租金价格，只要以价换量，价格下降一点点马上下方就会有海量的接盘者涌现出来。

不光是住宅，写字楼市场也是如此。写字楼租金可以说是经济的晴雨表，因为我投的几个公司最近也在租一些物业，跟五大行交流比较多，疫情期间，写字楼租赁市场确实比较惨淡，但其实目前一线城市的写字楼市场其实在快速回暖，这一点北京的写字楼市场是很有代表性的。

根据仲量联行JLL最新发布的《领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场》白皮书

显示，作为中国政治、经济、金融的绝对中心，北京的写字楼市场一直是市场的宠儿，甚至有些被“宠坏了”。

不过从2019年开始，事情有了变化，北京甲级办公楼市场吸纳量同比下降80%，可谓是断崖式下跌，突发的新冠肺炎疫情进一步加剧了市场所面临的挑战，截至2020年第二季度，整体空置率逐步增至14.0%，而租金则同比下降6.8%。

不过，以价换量的市场行情，让北京的整体租金水平仍保持在相对平稳的运行区间， JLL在报告中，从基石需求、从动需求、动能需求三方面进行了分析，认为当前的压力并非不可承受。市场仍将需要倚仗新兴的动能需求推动未来的增长。

北京写字楼的基石需求和从动需求可以说一直是坚如磐石，大量央企国企民企外企及上市公司的总部和相关产业链公司构成了北京写字楼市场的基础，这些公司同时也保证了住房租赁的基石需求。

而影响北京写字楼市场的最大变量就是动能需求，这很好地说明了租赁价格是由边际需求所决定。

其实所谓动能需求跟随着不同的资本风口堆起来的。

从2014年开始，绵延不绝的风口甚至是泡沫行业推动着北京写字楼动能需求的发展，过去五六年里出现了这么几波风口，

一是P2P公司，不过不健康的行业生态最终证明只是昙花一现，2015年北京光E租宝退出来的就高达10万方，

二是IT互联网浪潮，受益于IT和互联网的发展，中关村已经成为与全市其它甲级办公楼子市场同等量级的成熟优质办公区域，其办公楼租金的上游区间甚至可以与CBD子市场的水平看齐，得益于头部企业所创造的大量大面积需求，TMT（科技/新媒体/电信）行业租户租赁面积占比由2016年的11%上升至2019年的15%，成为仅次于金融的甲级写字楼第二大租户行业。

三是共享经济，包括2015年到2016年的共享出行，2016-2018年的共享单车，2017到2019年的联合办公，不过目前来看共享经济也已经退潮。

北京的写字楼市场的发展也证明了，泡沫经济不可持久，稳定、良性、合理的产业布局才能支撑一个城市长期的房产需求。P2P也好，共享经济也好，终究是昙花一现，眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。那么北京下一阶段的写字楼市场，新的动能到底在哪里？

我认为，北京写字楼市场的新动能仍然在TMT行业。目前TMT行业仍然方兴未艾，将推动北京的写字楼市场未来进一步回归理性繁荣。随着新冠疫情得到有效控制，经济加速回暖复苏，北京市场的动能需求有望迎来强劲增长。而在需求来源方面，政策驱动型行业和疫情催生的新机遇或将成为广受关注的下一个风口。以5G和新基建为代表的政策驱动型的新动能需求将在北京办公楼市场的未来发展过程中持续发挥引领作用。其他的诸如网络游戏和视频直播、医疗健康、保险等行业，在疫情之下都催生了新的机遇，这都将持续给北京楼楼市注入新的动能。

JLL在报告中也指出，在更清晰的周期背景下，之前因可售资产价格高昂而难以寻得合适投资标的的投资者有望获得更多机会。市场情绪无过度低迷，金融街区、中关村等政策驱动型子市场业主的市场情绪更为乐观。

今年上半年，北京商业地产投资市场的活跃度并没有因为疫情形势严峻而受到影响。2020年上半年大宗市场整栋成交超过人民币270亿元。尽管疫情为市场带来各种负面影响，但这一数字也充分表明了投资者对北京市场的信心持续。其中，近40%的成交来自于外资投资者，包括备受瞩目的投资案例，如GIC收购LG双子座大厦（2020年第一季度），以及霸菱亚洲投资收购方舟大厦（2020年第二季度）。投资者积极的市场表现说明，相较于短期的市场疲软，他们更关注长期发展前景。多数自用型内资买家同样在大宗交易市场保持活跃，例如位于北京中心区域Naga上院项目的出售，充分体现了内资企业投资商业地产的热情。

虽然短期内北京办公楼的租金在短期内将继续下降。不过，叠加全球QE与通胀预期，预计到2021年底和2022年初，疫情和经济增速放缓给市场所带来的冲击或将消散，市场将进入转折阶段，租金水平将止跌趋稳，并于2023年底开始逐步回升，预计北京办公楼市场最终将于2024年底重返上行周期。

有句话说得好，买房最好的时候是十年前，然后就是现在，这几年在深刻理解了中国经济的运行底层逻辑之后，发现这句话诚不我欺。只不过这个游戏现在已经跟大多数人没有关系了。

已经开始暴涨了，我家附近房价已经涨回比18年还高了

东亚有很多炒美国、加拿大、英国之类地产的全球炒房团，疫情下这些全球炒房团肯定不会再继续炒这些地方的房子了，有一部分去炒了首尔的房子，导致首尔房价暴涨把文在寅辛苦抗疫的民调又给逼回去了，更多的人会去炒哪里的房子呢？

我现在觉得，如果放开，北京上海即使涨不到香港的房价，涨到新加坡房价还是绰绰有余吧；杭州南京这种涨到台北的房价还是绰绰有余吧，所以至少还有75%的空间可以涨，别慌。