感谢大家对本文的喜好和关注。本文写于今年2月份,当时疫情尚未全面扩散。
所以我总结了自己对房价走势的最新的思考,对本文的观点进行了一定的修正。最新回答如下:
先说结论:疫情会导致房地产商和房主资金紧张,小幅下跌是大概率的,但不管暴涨或暴跌是绝无可能的。因为会引爆整体债务风险。而我国经济当前面临的最大风险,就是债务风险。
试想,如果房价真的暴跌,必然会引起大量抛售,这会带来一系列的连锁反应。
一般人买房都是三成首付,剩下的七成都是杠杠。假如价格跌去三成,本金就直接亏掉了,必然引发大量的断贷弃贷,银行出现大量坏账。
更严重的是,房地产商也赚不到钱,资金链断裂,大量倒闭,上下游相关的产业全都完蛋。整个经济就崩溃了。
事实上,我们现在的经济就是走在一条钢丝上,整体的债务水平已经不能再增加,也不能出现大量坏债导致债务危机。所以,房地产只有一条路可走,就是——稳,以时间换空间,慢慢软着陆。
下面具体来分析:
房价涨跌取决于很多因素,但我们可以化繁为简,从最重要的宏观因素——信贷的角度来分析一下。为什么是信贷呢?因为买房时我们必须向银行贷款。
当然有全款买房的土豪,但那是极少数,自然另当别论。
很多人可能并不太了解信贷对宏观经济的作用。实际上,信贷就是一种信用货币,跟货币的作用是一样的。
借贷时,我们用自己未来的收入作为担保,透支自己的购买力,提前获得我们需要的产品和服务。
设想一下,如果没有信贷,也就是如果不能借钱的话,我们就只能等到自己真正赚够了那么多钱以后才能消费,必然就要压抑很多的购买需求。没有那么多的需求,供给自然也就不需要那么多了,我们的整个经济也就无法快速的发展和扩张了。
因此,信贷可以说是整个经济机器运转的动能和基石。
但信贷跟货币又不一样。没有信贷时,我们手里有多少钱,就只能花多少钱。但有了信贷,我们可以一下借到远超我们收入的钱。
因此,借贷是把双刃剑。因为我们一旦开始借钱,就会想要借更多,这是人性使然。
不知不觉,我们就会借入超出自己偿还能力的钱。而因为利滚利,债务越积越多,就得借新账来还旧账。这个过程不断强化,螺旋上升,一旦某天借不到钱了,现金流就会断裂,累计的债务就会压垮我们。而对一个国家来说,就会引发全面的经济危机。
由此可见,充足的信贷可以激活经济,但过量的信贷会杀死经济。
那到底怎样算过量呢?简单地说,就是我们的借的钱远远高于我们未来能创造的收入,或者说,我们信贷的增长率高于我们收入的增长率。
对一个国家来说,可以把GDP看成是整个国家创造的收入,那我们现在整个国家的债务和收入的比值是怎样的呢?
从下图可以看到,2019年,两者比值是300%。也就是,我们借的钱是我们赚得钱的3倍。
这个数值高不高呢?从绝对值来看,自2015年以来,中国总债务在全世界仅次于美国,已经比全球其他所有新兴国家加起来的债务总额还要高。
你可能会问,讨论房价不应该单独看房贷数据吗?为什么要看整体经济的债务呢?
根据桥水基金创收人瑞.达利欧在《债务危机》一书中,对历史上发生的债务危机的总结,首当其冲的一条特征就是国家整体债务超GDP300%以上。
显然,根据这个标准,我们现在的整体信贷量已经到达警戒线了。
接下来,我们再来看跟房价直接相关的居民债务规模。因为中国居民近6成债务集中在房贷上。
根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告显示:我国家庭债务与可支配收入之比从2013年的79.7%上升到2018年的121.6%。
而2004-2008年美国房产泡沫急速膨胀时期,家庭债务占家庭可支配收入达到120%。
相比之下,我们居民的整体债务量已毫不逊色。
即便如此,你一定会说,只要我们未来的收入增长速度能够高于债务增长率,借的钱也是能够还上的。我们再来看当前居民的收入和债务增长率分别是怎样的。
根据统计局数据,2018年中国居民人均可支配收入28228元人民币,比上年名义增长8.7%,扣除价格因素实际增长6.5%。而2018年我国居民债务增速高达30%以上。
从下图可见,我国居民部门债务增速从2008年以来一直高于可支配收入增速,且近年来这一差距再度呈现扩大的趋势。
举一个直观的栗子:你在第一年贷款1元,收入是2元。贷款以每年30%的速度增长,收入以每年10%的收入增长。刚开始,你的收入是贷款的2倍,还贷对你来说毫无压力。
但从第五年开始,情况出现了反转,你的债务比收入还多了,且两者的差值也越来越大。为了还款,你得贷更多的钱,负债就会越来越多,除非你的收入增长率能大幅提高,否则你将永远还不上你的贷款。
2012-2017年间,我国居民部门负债率水平年均增幅高达3.7个百分点,在全球主要国家中居于首位。回想十年前,中国人跟美国人,一个喜欢存钱储蓄,一个喜欢透支消费,而现在,却已经完全颠倒过来了,真是十年河东,十年河西啊。
但有所不同的是,美国人是真的用来消费了,而我们全用来买房了。从下图可以看到,近年来全社会消费总额和可支配收入同比都是在不断下降的。
与之相对的,是全国房屋销售额的节节攀升。一边是海水,一边是火焰,可以说房价的上涨已经对全民的消费产生了严重的挤出效应。大家真的是为了买房节衣缩食,不容易啊。
综上,从信贷的角度来看,我国不管是整体还是居民部门的债务规模,都已经达到了历史上足以引发债务危机的警戒水平。
事实上,经济的掌舵手们早已意识到这个问题,一直在努力的推进供给侧改革,主动去杠杆,就是为了控制信贷规模,避免爆发严重的债务危机。
以史为鉴,掌舵手们又怎么可能放任房贷规模不断上升,将好不容易得来的经济成果置于巨大的风险之中呢?没有了信贷扩张的支持,房价上涨的动能从何而来呢?
最后,我并不是说房价会跌,也不是让大家不要买房。如果是自住的话,自然应该买。如果手持现金又找不到其他更好的投资途径的话,自然也应该买房。
毕竟,在当今的通胀环境下,买房总好过持有现金。
我既想资产价格下降,可以抄底股票;一堆定存在负利时代薅银行羊毛,又不想银行破产、存款化为乌有。我既想别人断供抛盘房价跳水恣意抄底,又不想行业不景气自己收入减少甚至被裁员。我好难啊!
年轻的时候刚工作,没钱想多赚钱。告诉自己,哪怕让我加班,只要能多赚钱我也干。那个时候钱的边际效用真大。
十几年后你成领导了,工资升了又升。你告诉自己,我就想多点时间陪家人,哪怕钱少点也愿意。钱的边际效用已经减弱了,这个时候时间闲暇的边际效用极大。