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假设未来房价5年不涨不跌,现在贷款买入就是亏吗? 第1页

  

user avatar   ni-zhang-72 网友的相关建议: 
      

不然呢?

2022年1月首套房的平均年化利率是5.56%,每月就是0.4633%

假设首付30%,贷款70%,总房价为S,贷款30年。

以等额本息支付,你需要支付总房价74%的【利息】(贷款额的105.76%)

以等额本金支付,你需要支付总房价58.54%的【利息】(贷款额的83.63%)

强调一下,利息!!!

也就是说,你买一个100万的房子,首付30万,贷款70万、30年,光利息就要支付74万。你30年将要为这个房子实际付出174万。

如果一套100万的房子,在未来30年之内,没有达到174万,你就是亏的!

此外,还要考虑到,你的首付在这段时间里,损失的利息。

你的首付还有30万,哪怕只是存大额存单,也能给到3年10%(年化单利3.35%)的回报。

30年,可以存10次,吃10次复利,你的30万能变成77.81万,那47.81万是你这30年可以吃到的无风险利息……

所以持房成本就变成了47.81+174.03=221.84万。

相当于购买时,房价的2.22倍

也就是说,这套房子,在30年之内,不能翻2.22倍,你就是亏的。

所以,这个问题就出现在这里了:

从远期看,你认为中国一线、新一线城市的楼价,有没有可能在30年里翻倍呢?

从近期看,如果中国楼市还有少量的上涨空间,你能准确辨认出它,然后在高位卖出吗?


唔,评论区提到了居住价值,这个我确实考虑掉了,那咱们就考虑进来再看看。

房屋的居住价值市场衡量地很充分——就是房租。

中国的平均租售比小于1/600,我们姑且按1:600算,也就是年化2%。

租市价100万的房子,年租金2万。租市价200万的房子,年租金4万。

设房屋总价为S,那么持有房子的成本,=0.7S×5.56% +0.3S×3.35% - S×2%=2.492% S

所以,如果房价不涨,负大债持有房产,本身就是一件亏得不行的买卖

当然,房价不涨,租金是可能涨的。

那么什么时候持有房产是不亏的呢?—— 当房屋的房租年化收益提到4.5%以上(以当下的房贷利率和大额存单利率计)的时候。

就是,当一年的房租÷房价≥0.7×房贷平均利率+0.3×大额存单利率的时候,这个时候卖房至少是不亏的。

房子这个东西啊,承载了太多本不该它承载的属性……




  

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