中国哪个年代的人最有可能成为最后一波房价韭菜？ 第1页

什么时候，中国政府在蒙代二三角中，选择了资本自由流动，而在货币政策自主和稳定汇率里放弃了一项，房地产就真走到尽头了。

道理很简单，相对发达国家，我们其实算是二三线，但房产却远高于他们。原因其实就在于资本不能自由流动啊。否则大家都傻么，1500万人民币的价格，我不去买纽约的豪宅，去买上海普通的市中心两室一厅？

现在之所以敢限制资本流动，主要是我们的人力质量优势实在太吃香了。冲着这丰富的高质量人力，外资宁愿受流动限制，也还是愿意乐此不疲的进来。然后，资本流动限制造就了高房价，高房价又促使劳动力可着劲996，劳动力质量更高了。这整一个正反馈循环啊，

但是这种操作也是有极限的，你总得让房价处于大家吃苦吃累还够的到的地步。否则，房价涨到不管怎样都买不起的地步，那赢来的一定是躺平和低生育。到那时，劳动力质量优势就无了，很可能就不得不开放流动以吸引资本，一旦开放流动，房价的泡沫就要被戳破。

除非，在房产泡沫戳破前，中国引领了第四次工业革命，一轮科技大发展，重新确立了天朝上国地位。届时，中国真的在世界上也是一线了。全世界富豪都以在陆家嘴置业为荣。那么，如今的高企房价，也就被大发展给抹平了。

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另外我再补充一下，我国土地政策的操作，其实已经远超过香港。香港那种把地故意当公园也不开发的操作，明眼人一看就明白了，很容易惹众怒。我们的操作则高明的多，你到北上广深砟一看，距离合适的近郊土地确实已经都利用了，不是像香港那样抛荒啊，为啥房价还是飙呢？这是因为我国的土地财政是一体两面，一方面，严格限制住宅用地，弄出一个超高住宅价，逼出了世界最优质的劳动力。另一方面，却是放量供应工商和科研用地，办过公司的都会有体会，入住xx园区，2年免租3年免租的优惠都不是个事。我国房屋空置率高，高在哪？其实空置的基本都是工业用房啊。你来上海看看，大部分近郊园区，都是只有三两家企业入住。

这操作真的遛的很，一鱼两吃啊。一方面，廉价的工商业用地，是吸引资本的最好手段。另一方面，工商业用地挤兑住宅用地，房价高企，又逼出了996的绝世好劳动力。再加上齐全的供应链体系。这样一搞，在吸引资本方面，世界上谁比的过中国？

所以我倒是有点想推翻前面的结论了。现状是，作为人才，因为需要面对住宅房价，固然是想run的。但是作为资本，简直爱死中国了，根本不会走。最后人才扭不过资本的啊，除了少数搞高端科研的，搞金融的，你去国外恐怕也很难找工作，因为工作都在中国。。。资本留下了，根本不怕你人才会run

哪个年代不好说，但购房时间大致在16~21年之间的群体，大概率会成为击鼓传花的最后一棒，纸上财富变现了才是收益，不变现叫预期收益，尤其部分城市二手房限贷和指导价机制出来以后，很大程度上压制了流动性和变现的可能，击鼓传花的游戏不在乎中间环节有多高，关键自己不能是最后一棒。

而根据是扩张性货币周期，信贷扩张时期对应资产泡沫的放大，信贷收缩和中性区间意味着债务转移的降速，下图很容易看出为什么是16年之后的购房者：

整个疫情冲击期间才给了15bp降息，不要说涨了多少，缩量上涨都是很危险的，预售期加限售期，很多人根本意识不到变现的口正在收缩，真等大家都意识过来的时候，基本就没有逃跑的渠道了。能预见到的未来几年，二手房管制进一步加强，对于二手房的放贷更加严格，没有信贷支撑，击鼓传花根本玩不下去，加上打击中介机构，制定指导价机制，要变现就要割肉，割肉的时候一定要算下资金成本和收益，看你赚的够不够覆盖大额存单收益以及还给银行的利息，能不能跑赢通胀都难说，预计不少城市的投资者一圈下来还要给银行补钱。

那么问题来了，为什么不再来一次大的涨价去库存？首先排除小规模的影响，由于货币政策的边际效应，几十bp的降息丢下去估计连个水花都溅不来，要不再来个大的，上百bp的降息？

先说利率调控本身的限制，要上百基点的降息，那就必须废除公积金贷款利率基准，普通信贷不能比公积金贷款利率还低，不能推翻整个金融体系的规则吧，否则谁还交社保公积金。其次，基准利率都废除了，取而代之的是更加接近市场化的lpr，除非经济有大问题，市场预期快速的下降（经济危机），否则很难出现短期上百bp的降息，所以第一个环节的可能性就极低。

再说居民负债率，很多人认为放水就是印钱，这是错误的常识，真正的放水是鼓励信贷，让更多人来借钱，借钱就有利息有人要承担，根据过去十几年的经验来看，不管谁最先借钱，最终债务转移到居民部门消化掉，居民部门又细分上层中层和下层，房地产只是其中债务转移和向特定群体收税的工具。所以，分析债务转移的进程是回答本问题的关键。现在居民部门早就自顾不暇了，消费疲软，生育下降，甚至还有可能集中违约，根本接不住再来一次大规模信贷扩张所转移下来的债务和利息压力。

总结起来，根据近几年的货币和针对房地产行业的政策来看，意图大概率是不想让债务继续向下传导，进而影响社会稳定和自己创造一个中国版的金融危机，那么债务支撑的游戏必然有人要成为击鼓传花的最后一棒，从信贷和政策周期来看，大概率是16年至21年的群体成为最后的接盘者，只是很多人还守着货币幻觉造就的纸上财富，没有发现逃生的出口早就开始收缩了，缩量下价格再高也不是好的投资品，政策妙就妙在真等多数人发现的时候，出口估计早就封死了。

就现在啊

这会地方政府和无良学者正发疯地推销房子呢

谁买谁倒霉