2015年的房价到底是怎么涨起来的？ 第1页

这三幅图，是中国房地产市场的限购城市的数量。从2011年到2017年

2011年到2013年，限购数量的顶峰是46个城市。

2014年，开始逐步放开限购。

2014年年底，只有五个城市限购，分别是北京、上海、广州、深圳、三亚。

2015年，政府提出去库存，仍然是这几个城市在限购。

2016年，房价涨得太猛，陆陆续续的开始有一些城市在限购。到现在为止，限购城市的数量是44个。

这是我们看到的一轮一轮房地产市场的一个周期，就是限购的时候，一定是房地产市场非常热的时候。不限购的时候，一定是房地产市场非常冷淡、非常冷清的时候。这是政策的一个周期。我们来看一下这两轮政策的周期，第一轮政策周期的顶峰是2011年到2013年。这一轮政策现在还没到顶峰，至少是现在能够反映出来的，那就是2017年。这些限购的城市在哪里，你就可以知道哪里的房价压力最大；哪里的人口流入最大，就看他的压力来自于哪里。

看2011年到2013年限购的城市的地图。在那一轮房价上涨的时候，顶峰期间有46个城市在限购。这个那个期间所有限购的城市的地图，它集中在哪里？

第一个，集中在所有的省会城市，几乎都在里面；

第二个，有几个特点：最大的一个特点，就是江苏南部、浙江的北部，包括宁波、嘉兴这几个地方。

它对应的时间，是上一轮普遍的城市化的一个时间点。到了2014年、2015年，开始逐渐的放开，只剩下北京、上海、广州、深圳以及三亚在限购。到现在为止，又出现了一个限购，这一轮限购的区域在哪里呢？这一轮限购的区域图，跟我们下面看的春节期间人口流入图，以及小学生人口流入图，几乎是完全重叠的。

这一轮限购的地区（当然有政策的影响），几乎就在北京和天津的周边，环北京、河北所有的县和市，都已经限购了。还有合肥、南京、无锡、苏州等几个地方，再加上长江中下游的长沙、武汉等几个城市。南部，就是广州和深圳地区。东南沿海，就是福州、厦门。还有一个西安和成都。

从限购城市的地图，从小学生人口增长的地图，从刚才我们自下而上统计的人口流入的这些城市地图，你把这几幅地图一对比，它的区域几乎是完全的重叠的。这说明，这一轮的房地产市场的上涨，不能简简单单的把它理解为一个流动性的泛滥，这可能是一个过于粗暴的理解。它的背后有很强的基本面的支撑，就是人口从城镇化转向都市化的一个过程。它集中的表现，就是人口在集中地流向一些大的城市、特大型的城市。由此带来的是房地产市场的刚需，它有非常强的基本面的支撑。

这是我表达的第一个看法，就是房地产市场的需求到底来自于哪里。列举了一些数据，来印证我的这样的一个看法。毫无疑问，要理解一个市场，仅仅理解它的需求肯定是非常片面的。在正常的情况下，我们应该从供给与需求两个层面来理解这个市场，特别是像中国这样市场。

如果从供应的角度去理解，中国的房地产市场（其实在经济学的圈子里，或者在房地产圈子里，是有一定的讨论的），和国外大多数国家和地区的房地产市场，最本质的区别在供应层面。中国的土地是国有化的，而世界上大多数的国家和地区，土地都是私有化的。它所带来的一个最本质的区别，就是私有化的土地的供应是有竞争性的。因为土地的私有化，如果一个地方的房价在涨，一个人不供应土地，总有另外一个人愿意把土地供应出来，或者把楼盖得更高一些，或者把诸如仓储用地，其他别的用地都转移成为房地产的用地，这样会增加市场上房地产的供应，供应增加，相对相应的价格就会下降。

所以，在一个竞争性的土地供应制度之下，它的供应是很强，如果价格涨得很猛，它的供应是可以释放出来的。如果是国有土地的供应制度，所有土地的供应都来源于政府部门的审批，就有两种可能：如果供应多了，对房价是一个向下的压力；如果不供应，面对房价的上涨，它就完全表现在价格上面。

最简单的理解就是，假如这个城市有100个人，供应了100套房子，房子的最低价格是由这100个人里收入最低的人决定的。如果只供应一套房子，那房子的价格一定是由收入最高的人决定的。这是最简单粗暴的一个理解。

事实上，我第一次意识到这个问题的时间是在2007年到2008年的时候。

我们都知道，2008年发生了一场全球性的金融危机，首当其冲就是美国，同样，对中国的冲击也很强。2008年，北京的房价最低的时候（这不是官方数据所能衡量的），我的感受是差不多跌了40%（至少部分地区跌了有40%，可能一些郊区跌了一半不止的，50%应该是绰绰有余的）。甚至央视的一个编导砸了通州的一个售楼处，因为他买的房子跌的太多，这是一个很广泛的报道。

2008年金融危机期间，北京的房价跌了40%到50%，全国绝大多数的城市房价都跌的一塌糊涂。而我的老家（北方一个小的地级市），房价一直没跌。我当时比较奇怪，究竟什么原因，让我的老家能够独善其身。后来我意识到，在金融危机之前，大约是在2006年年底到2007年年初的时候，我老家那个城市的市长因为贪腐被抓。当时报出来比较晚，其实他被双规是在2007年年初。

大家可以想象，一个城市的市长突然被拿下，与此相关的各种各样的项目，特别是房地产项目，无论是要开工的，还是在建的，一定会受到非常大的影响。更何况市长被双规的时候，最大的问题，就是和房地产、批地、卖地相关。以至于市长双规后，在一年的时间里，市场上没有房子供应。所有新建的房地产，要马上停下来，把各种各样的事情交代清楚；在建也要停下来，把历史的账目算清楚。

到2008年，北京的房价,都在跌，但是我老家的房价一直没跌。后来，我很明确地意识到，一个城市的土地供应，对这个城市的房价是有极强的扭曲或者促进的，它的影响是非常强的。

所以，对很多城市而言，我们可以去看它的人口流入。但如果不讨论它的土地供应，不讨论它在供地上的一些特点，那么这个讨论一定是全面的。

2020年1月6日更新

从这一张图表可以看得出来，国内房地产2017年10月前一直是销售面积当地同比增长率高于新开工面积，直到2017年10月达到同比，而至两条线相反。可以看得出来在2015年商品房销售面积一直在快速大量的增长，而前期的新开工面积还处于减少的负数阶段，从简单的供求关系就可以体会得到2015年开始明显的感觉增长的房价。