现在大量 33 层的高层住宅未来怎么拆迁？拆得动吗？ 第2页

去西南的一些山区县城看看就行了，那边地理原因，高层住宅实行时间普遍很长，整体上房价增长远期不乐观，比较能反映未来高层住宅的情况。

前任老家是四川某县城，山紧贴着河的一块狭小空间，县城里就有大量高房龄十到二十层没电梯的房子。

首先，能住、不是老人的话生活质量可以忍受。

物业？根本不需要，建筑外立面和公共空间自然风化就行，斑驳的清水水泥说实话也挺好看的，就是黑洞洞的像鬼片。

电梯？根本不需要，每天出门回家就是爬十几层楼，习惯了一点问题都没有，我个北方仔一米八五一百六十斤，爬个楼差点把心脏从嗓子眼蹦出来。女朋友妈妈五十了，蹭蹭蹭就往上蹿，蹿不动的老人就挪，挪半小时一小时，带个马扎，爬一层坐一会，女朋友练出来那腿我直接好家伙。

绿化？什么是绿化？物业一撤走，毛细血管直接彻底打通，楼下就是街，乌泱乌泱的冰粉凉虾凉糕冒菜水果摊子，比绿化可有意思多了。

中高档小区分化，高收入人群定期迁移，划个新区，修几个有物业、锃光瓦亮的小区。优质学校医院配套过去，房价一万左右买个入场券，整个县城的国企医生小老板就在这几个小区低头不见抬头见。业主开个会，这县城地界上的关系基本就能找的差不多。

不像北京，我这个老破小五层叙利亚小区里面，我这种真穷光蛋、对门玛莎拉蒂富婆、楼下除了房啥都没的土著混居。

高层物业很影响居住质量，长期阶层基本就分化了。

旧住宅区秩序基本被公权和社区自治接管，环卫进驻，大垃圾扫走，一个老头再拿个高压水枪喷喷，别生老鼠就行。

也没人在楼上充电瓶车什么的，因为拎不上来嘛，都是在楼下不知从哪里拖个插线板来充。

不体面，但是能住，如果能集资维持电梯运行的话，生活质量说实话可以，我一个在大城市挤小屋子、同事很多挤宿舍挤合租房的，觉得能有一套这房子真挺好，自己住的话在变老之前能维持电梯运行，那基本没啥问题。

但是当然了，增值基本上是没戏的。

先说结论：拆得动。

从技术上和财务合理性上，大多数房子都可以拆迁，但是实践里，会有点困难。

房子最重要的价值是位置的稀缺性。我拿美国来举例，那些房子特别贵的地方都有个很明显的特征，就是某个程度上居住建筑用地难以无限扩张：硅谷曼哈顿西雅图都是如此。像大家都说房价便宜的得州，房价相对最贵的奥斯汀也明显比达拉斯这个经济更火热的地方更难铺开（所以奥斯汀房价更贵，所以陈平的房子比立党的房子贵）。拿到北卡南卡佛罗里达这种一片平原又不缺水的地方，房价就无论如何涨不起来，因为地皮供应相对于当地人口简直是无穷无尽的。

理论上，中国这种地皮相对缺乏又有耕地红线的地方，地皮稀缺（不管是真的稀缺还是因为审批稀缺），社会治安良好，是不存在形成底特律那种贫民窟的条件的（美国所有贫民窟形成的必要条件都是治安崩溃，而不是什么经济倒退）。

很多人说高层拆迁财务上不可行的原因是今天拆迁是政府一种变相卖容积率获取资金的行为，5层的房子拆了要盖18层开发商才能挣钱，所以30层的房子拆了要盖50层才能保本。但是这个前提条件是会变的，过20年，当大量高层建筑进入维持后期，拆迁有可能会变成一个地方政府需要给开发商优惠政策来鼓励而非挣钱的行为（你们记得以前某个年代的老国企改制吗？）。特别是这些房子的价格下跌到和新房的差价大于建筑装修成本（5000每平米）的情况下，这时候拆迁在财务上就理论可行了。

如果没有70年这个产权问题，假设你今天买一个房子，我告诉这个房子每50年后可以选择出今天的6000人民币扒了旧房给你个新的，你会愿意吗？我相信很多屋主都会愿意。

但是财务上可行不一定代表实际可行。中国房地产维护的重大问题是体系架构不完善。这主要表现在两个方面：

1，没有一个强力的业委会机制，导致正常物业维护缺失。国外的业委会的权利是非常大的，相当于独立法人，而且大多数国家的业委会都有个基本权力：在欠费的情况下可以拍卖欠费物业。这个保证了一个比较强的统一行动机制和资源投入。当然这种机制并不完美，甚至有些时候对于某些业主来说是个大问题，但是在长期维护一个大型物业可持续使用几乎是不可或缺的。可以这么说，国内绝大多数被评价为优秀物业的楼盘其实只是做到了一个正常业委会应该做的事而已。而那些普通的楼盘，基本上都处于一种从长期来看不可持续的维护状态下，缓慢走向破败，只是速率不同。

2，没有持有成本，所以不良资本的出清受阻。关于这个问题我举个例子，前两天看了一些关于波多黎各的房地产资料。波多黎各是一个美国的特别行政区，那里的房子特别便宜，但是很多黄金地段的破房子一直没有人去拆迁重建，这个在美国这种资本主义国家很少见，因为波多黎各虽然有很多问题，但是它的老城其实是很热门的世界级旅游点（也是世界文化遗产）。有一个解释是，波多黎各的房地产税系统有问题，很多房子的地产税低的离谱，还有个更扯淡的，波多黎各没有美国本土每个地方都有的公开债务拍卖市场。正常情况下美国一个房子欠了税，地方政府会把债务在市场上卖给私人，然后这个债权人会去想办法收债，不管是找屋主还钱还是法拍房子，让群众斗群众。如果欠税又低又没有后果，那么就必然有一部分业主拿着不良房产做钉子户。所以波多黎各的不良房产一直无法出清。

仔细想想你们其实会发现，以上这两个问题如果存在的话也许在美国是无法修复的，但是在中国却不是无法解决的。因为看起来复杂，但是其实就是几个制度补丁罢了，但是也只会在有足够大的压力以后才会解决。重要的是集体意志压过个人，有时候是种优越性。

所以拆迁还是很可能的，只是到时候那个拆迁和现在这种发财的拆迁不是一回事罢了。

肯定拆不动了。

电梯会坏，管道会堵塞，外墙面会脱离，甚至窗户会松动，墙面会出现裂纹。

这时候怎么办？

指望维修基金吗？

维修基金顶多撑20-30年。

然后开始扯皮了，因为有钱的那批人搬走了，留下来的多半是租户或者老年人，甚至就是空房。

以中国这个生育率，以及4-2-1的家庭结构，除了一二线城市核心区域，其他地方的房子正如马老板所说，将是最不值钱的东西了。

这时候你让居民出钱维修？

怎么可能，老破小一起出钱建个电梯都一堆破事，到时候肯定有人说反正住的不是我/我不住了，你们爱咋地咋地。

最好的结局，就是等政府出面，最低限度的维修一下。

但毕竟33层的房子，不可能永远这么修修补补住下去。

那就等70年产权到了，需要再交一笔土地出让金。如果交不起，可以以一定价格由政府回收房屋。然后政府用这笔出让金，自己再贴一部分，直接推倒原地重建。

所以祈祷到时候的房屋建筑技术能够足够廉价，比如能做到模块化建造……

我觉得短期来说应该不会拆，比如曼哈顿的许多几十层的高层建筑都有一个世纪的历史了，不断的装修使得其并不显得破旧，也许现在的高层建筑一个多世纪过后会因为建筑材料的老化而失去使用价值，到时候只需要集体定向爆破就可以处理。

我寻思美国，香港，伦敦这些上世纪的高楼大厦，都还好好的呢

怎么我们这两千年后甚至2010之后的高楼都开始寻思什么时候倒了？？？

有点小惊讶，这是我首答破千，希望能帮助一些朋友解惑，感谢各位朋友。也可以关注一下我在这个领域的其它回答，谢谢。

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有些人提出他们县城的房子才2K/平，我答案里说成本要2-2.4K，我这里做一下解释。首先我说的价格是最近这两年的价格。其次，各地的原材料、人工费、机械费价格都不同，比如我所在的城市，混凝土C30（强度等级）470元/立方，到了某些县市，只要350一立方；人工费也不一样，比如我的城市木工280/天，到了县市240/天，这是建造的直接成本，还有间接成本，比如安全文明施工这块，有的县市，拉个围墙就开始干，但是我们单位有公司自己的内部标准、图集，必须按照规定来，保障工作人员生命安全和居住环境，还要使人进入工地后看起来很舒服，达到标化工地、文明工地的标准，还得注意扬尘治理、卫生保护，和农村县城的农建队区别很大。

而且优质施工单位接项目做，基本都是奔着省优、省级最高奖项去做的，所以单价超过2K，很正常，他们也要恰饭，他们不可能不赚钱给别人做，他们只能保证做出来的房子符合要求，质量过硬。

我有见过项目现场一塌糊涂的工地，进去就是一团糟，对人才机只选便宜的，成本只要1500/平。

为了避免打广告的嫌疑，我把公司logo打了马赛克，这些房子都是30-33层的商品房。

成本高是有原因的。

————————————————原答案——————————————————

我从事房建工程工作也有大几个年头了，斗胆来答一发。

中国目前在建商品房普通高层普遍在27-33层之间，为什么极少见到34呢？因为我们国家的设计规范国家住宅设计规范》对房子层高要求是宜为2.8m（注意，不是强制性），但是2.8m的空间做出来实在过于压抑（敲黑板注意），为了房子好卖，通常层高是2.9m，然而我们国家《民用建筑设计通则》对超高层的区分在于是否超过100m，超高层在消防设计、结构设计、施工工艺等方面比普通高层的要求要高出太多，间接导致房屋建造成本大幅增加，而33层的房屋按照计算2.9*32+5.5（首层一般作为商铺或者不作使用的架空层）+0.3（台阶）=98.6m，算是和超高层打了个擦边球，避开了很多高成本的地方，而最大化得到更多面积能够使开发商的利润变大，这是33层原始动力。这些房子给施工单位的建造成本约为2000-2400元/平米（二线城市），还要加上开发商的拿地价、营销费、管理费等，最后加上交给国家的税金和利润组成我们的房价。

一开始看到问题，我不由得一笑，拆迁这种无非小问题而已，我国在爆破方面的技术相当成熟，一栋楼拆掉也就一个月左右的时间可以夷为平地，后面看了题主的问题：“我指的不是技术上的因素，而是高层小区那么多户就算拆了也无利可图啊，总不可能拆 33 层再盖 100 层的？”这有一点小复杂，但是我愿意就我浅显的认知与知乎高知进行一番探讨，权当抛砖引玉。

作为地产商来说，既然重新开发，不管是做大型写字楼还是商场还是住宅，其中心利益点是为了赚钱，可是大家在这几十年中可以看到，很少有地产商在中心城区拿地，尤其是有一大片住宅区拿地的，原因是拆迁工作异常困难，拆迁补偿十分巨大，所以即使拿地，一般也是选择老城区中的棚户区，一来政府有棚改的需求，二来住户相对较少，可以节约成本，而且在我的城市中，政府还对拆迁户进行补贴，其实也就是合作互利，你帮我把城市形象提上来，我帮你加快拆迁速度。

然而33的高层则不然，现在的高层多为2梯3户两个单元，一栋楼192户，甚至有的两梯四户256户，一个小区一般都有15-20栋左右的房屋，约3500户，每户如何补偿？原价就已经是天价了何况是二手房价格？所以开发商的拆迁成本直线炸裂，尤其是当今的地产商，远的有万达（现在不做地产了），近的有碧桂园，都是高负债率，现金流真的非常稀少，可以说这些大型房地产开发企业都将资金用到了极致，没有一分钱是乱用的。显而易见的是，这种拆迁是不符合房地产企业的需求的，现实中也是如此，大部分开发商拿地都拿的是城市周边的地，这是城市发展的趋势，城市规模扩大，以前的老城区伴随着城市规模的扩大慢慢的出现交通拥堵、配套跟不上新的时代要求，城市的中心开始缓缓向周边迁徙，实际上政府会起一个带头作用，比如我所在城市的省政府就搬迁到周边地区了，慢慢引导城市扩张的方向。至于原来33层的老小区，大概率会被主人出租给外来打工者，就像香港一样，自己买在环境好点的周边收租。

所以我的结论是拆不动，因为没有动力和价值，与其耗费无数人力物力，不如将中心转移到周边地区，带动地区经济发展。

如果有拆的，只是极少一部分，比如当地政府需要在这里建造一个地标性建筑或者纪念性意义的建筑，如北京鸟巢等标志性建筑如果确定要建在城中村，那肯定就是无论多大代价都会拆（这种可能性极小，鸟巢并不是在中心区），至于要让私人开发商进行拆迁改造，可以洗洗睡了。

其他回答：

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  ming-yun-de-bo-jiang 网友的相关建议: 
      

我觉得很多人小看了物业的重要性。

高层的物业是非常难搞的。一旦高层小区入住最佳体验期过去（5-15年），优质住户大量迁走，那么物业工作很难开展。

而物业工作开展不利，会极大加速高层小区的破败程度。反过来加深物业工作的难度。

最后物业离场或者半死不活，小区的物业服务基本消失，政府出面维持住户人道所需。

这个过程俗称贫民窟化。

可能房子质量还算不错，能挺过20年30年，但物业挺不过。

以后的发展就是政府一直做基本维护，居民一直向下层轮换，直到居民都变成无依无靠的老人，然后老人去世，房子荒废。政府会以极低的价格从仍拥有产权的人手里回购。并推平该区域。（70年后需续交土地费用，该费用如果远高于当时房价，政府再承诺一定补偿，还有人交嘛？）

更可悲的是，如果这个地方地皮都不值钱，那政府都不会回购，彻底成为鬼区废墟。

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  feng-xing-fei-8 网友的相关建议: 
      

别说七十年以后了，就是十年以后，那些高层楼房居民就会面临一个十分重大的问题，楼层里的电梯需要更换了，一般电梯的寿命在十到十五年左右，质量好加保修好的话勉强能撑个二十年。到时候肯定是要楼层居民共同出钱置换的，电梯置换费可不是一笔小数目，那么问题来了，低层居民（尤其是六层以下）的很有可能就不会想出这笔钱，反正平时爬爬楼梯也行，到时候互相扯皮都能出一出年度大戏。

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