房价真的高吗？ 第1页

既然提问，说明还不够高。

起码还是有争议嘛

你所疑惑的答案其实很简单。一个东西价格高大家是有感受的，你买一个东西很吃力，你花在这个问题上的金额大大超过了你的预算，你都会觉得它高，但是因为它在某种程度上是一个刚性需求的必需品，所以很多人砸锅卖铁也会去买。

就问你，买一个东西大家砸锅卖铁掏空毕生积蓄去买，你觉得这个东西价格高吗？

兰博基尼价格高，没有人去买。是因为大部分人不需要。一辆兰博基尼的价格，便宜的四百万左右，你说一个家庭买得起吗？很多家庭都买得起。但是很多家庭不会在用车的这个问题上一次性投入这么多钱，对于他们来说花这么多钱不值得，不是他们买不起。当然了，某种意义上说舍不得就是买不起。只是在用车的这个问题上，大家觉得不应该花这么多钱，这不是贵或者便宜的问题，而是兰博基尼有太多便宜的可替代品。而且对于大部分家庭钱还有别的用处，比如今天中国所有的家庭都认为买房不是结婚的必须，但你必须买个兰博基尼，那你看吧，兰博基尼大家都会买的。

第二，你还混淆了一个东西的价值高和一个东西贵。黄金单位量的价值很高，但是没有人认为黄金很贵。其实黄金的价格往往会被大家作为贵或者便宜的标准，因此黄金本身并不贵，因为它某种意义上说是一个价格标准。虽然它单位体积内凝结的价值很高。贵或者便宜是看相对感受的，不是看绝对数量的多少。20亿买一个航空母舰，你觉得贵吗，清仓甩卖了吧？20亿买个别墅你就会觉得很贵。有感觉了吧？

中国现在的房价贵还是便宜，得问买房的人不管是大城市还是小城市。你现在因为你自己没有房，而且看起来短期内你也没有买房的打算，所以你感受不到贵或者便宜对价值还没有感觉，等你真正开始买房的时候，而且看中你心仪的房子的时候，你就会有切身感受。

一个东西有很多人买，不代表这个东西价格不高。往往是因为这个东西大多数人都需要。

如果把房子作为一种居民消费品，那房价都高到荒谬的地步了。

如果把房子作为一种金融避险工具，那看上去又一点都不高。在资金不能汇兑外逃的基础上，在实体经济万马齐喑的情况下，还有什么比房子更省力、更省心、更低风险的投资呢？

况且，当地主，躺着地、占着房、旱涝不愁的收租子，是华人刀劈斧凿在基因里的梦想，包括我也是。

我国的房价全球第一，这是无可争辩的事实。

最烦一些不知道看数据，就会以“我朋友、我身边啥”这样举例的了，坐井观天、无知者无畏！

因为我经常劝大家说中国房价要跌了，不是小跌，而是大跌。

让一些人不悦，动不动就说：“劝答主看看纽约伦敦的房价。”

然而事实是：全球房价前十名我国占四个，全球前十可支配收入排名我国一个没有。

就这，你们还觉得我们这个房价泡沫小吗？有的人总是拿全部薪水套每月房贷，得出勉强可以上车，但是，您不考虑生活的么？难道奋斗一生就为一套房？

我就告诉一些人吧，即便我国收入水平达到东京水平，我们的房价都离谱。

蜡笔小新里面的野原广志一个人可以还房贷并养活一家四口外加一狗，别说这是动漫，影视作品也是来自于生活啊，日本这样的家庭一大把，传统文化就是男人工作养家，女性则是主内。

敢问北京、上海、深圳的朋友，您一个人可以做到野原广志这样的程度吗？我想你们大多数是父母帮忙付首付，然后两口子赚钱还房贷、父母帮带孩子？甚至父母的退休金帮忙还房贷吧！

啃老成为理所当然的社会，这难道不可悲吗？

对了！

您不会天真的以为未来我国GDP增速还能高速飞吧！？

您不会天真的以为未来收入的增幅会和过去20年一样吧！？

您不会天真的以为未来我国的M2增速会和过去几十年一样吧！？

您不会天真的以为人口老龄化不会影响到中国的经济发展速度吧！？

下面我就举例同为东亚的首尔和东京来看看我国房价的离谱程度！

一、首尔

首尔市面积没有武汉一个区的面积大，但房价和武汉差不多。市中心甚至可以买到低价新房。

首都圈包括首尔市和周围三十个左右的城市，首都圈其实土地挺多的。整个首都圈通勤非常方便，地铁公交转换比武汉方便很多，公交换乘也不会反复刷起步价，按时间和里程把地铁和公交的放在一起结算。所以首尔基本上各个地方到地铁站都不会像武汉那么远，基本上方圆600米内都有地铁。

首尔的旧房子相当多。毕竟资本主义，买了就是永久产权，不会强拆。

全税租赁制度很完善（交给房东房子价格60-90%保证金可以一直住，无月租，退房完整退还保证金，政府也有全税保险防止房东跑路）。

另外还有全税贷款制度（商业银行或者政府贷款）。政府方面有新婚夫妇（结婚七年内）全税房贷款比银行贷款更低。政府的全税贷款按申请人的家庭收入情况设定贷款利率，就是有钱的多交，没钱的少交。

政府在首尔每个区和国内每个市都开发高层小区（市场价70%-80%），按家庭成员是否新婚夫妇，无房时间，家庭人口，几个孩子，在银行存了多少年的买房基金给你打分，分数高，才有机会参与摇号。这比国内所谓的刚需制度和限购政策要严格。

韩国房产的继承税高达50%，即使父母把房子更名给子女也要交，有的就钻空子低于市场价，或用虚假流水，以买卖形式转给子女，但最近也被政府堵了口子，要求审查购房款，而且购房款不能低于市场价80%。

韩国的房产税是按照房产价格和面积来收的。房子越贵，税也越高。

韩国的住宅属性的房子大致分为 빌라 即villa（独栋或联排五层及以下），아파트apartment超过五层的独栋或者高层小区，주택独立住宅，一户式。说涨价的是五层以上新出的高层小区apartment，首尔室内新出的villa五层及以下的楼价格基本没变动，2. 5역左右120~180w人民币就能买到两室三室的新房，还带装修和车位。韩国的新老房子全都自带精装修和地暖。

首尔还有大量的私人的旧villa卖的话80w到120w人民币，房东直接拿来租给月租或者全税。빌라villa价格几乎十年无变动，所有人都知道五层以内的房子价格不会涨。

韩国人喊着房价涨了买不起房了并不是真的买不起，全国最低时薪51人民币，月工资最低1.02w人民币，物价并没有国内网传的那么可怕。

他们只是不想降低生活水平存钱，更不想看买了아파트apartment高层小区的人赚钱了，而自己没搭上房价上涨的船。

要说买不起房，他们怎么只说高层小区的价格，不提villa价格，明摆着知道即使买了villa也不会涨价。

韩国没有户籍制度，租房15天内必须更改地址，这个地址就是户籍，地址不影响上学和就医。医保无论私立医院还是公立，门诊和住院全都能直接报销70%-80%，不用垫付，只付报销后的费用，连在私立开的处方，去外面药店拿药都自动报销了。从怀孕就发5k块，顺产免费，剖腹产带住院花不了5k，给孩子每月发钱到七岁。小初高免学费。就这都止不住连续下跌的生育率。社会越发展，出生率会越低是自然的。

客观点说，韩国是一个重税和相对高福利的国家，房价和租房的价格也没我们国家的北上深和hk夸张。首尔房价也就武汉的水平。

二、东京VS上海

1、东京23区

基础数据对比如下：

东京23区分别为：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、品川区、目黑区、大田区、世田谷区、涩谷区、中野区、杉并区、丰岛区、北区、板桥区、练马区、台东区、墨田区、江东区、荒川区、足立区、葛饰区、江户川区。

东京23区的面积约620 平方公里，人口约969万。东京23区各区基础数据如下表所示。

上表数据中人均年收入为2019年就业人员的人均年收入，换算成人民币（注：这里选定的汇率为人民币：日元=1：15）就是人均年收入大约为41万元（注：日本劳动人口的最新平均年收入已经到了441万日元）。

而东京23区各区的二手公寓价格选取的为从2007年至2009年建成的公寓，并且距离车站10分钟步行路程（800m）内的现有公寓，可以看到这样的公寓基本上算是优质公寓了，换算成人民币的均价为5.71万每平米。

这里需要强调一下，东京特别区（也就是东京23区）每年新建的公寓数量比较少，比如2019年新建公寓仅31,238戶，因此，和我国情况一样，新房参考价值有限，二手房的价格更具有参考价值，很多朋友拿新建公寓作为分析对象，这显然是不合适的。

东京23区里面的千代田、中央、港区一般被称为“都心3区”，或加上涩谷、新宿和文京三区而成“都心6区”。“都心3区”的千代田、中央、港区是日本的政治经济中心：

• 千代田区：日本国会、首相官邸、最高法院、大部分中央行政机关，以及天皇住所皆座落于此，而区内的大手町、丸之内、有乐町等商圈，是许多日本大型企业总部的聚集地，因而使该区成为日本首屈一指的政治与经济中枢。
• 中央区：日本经济、信息、商业等的中心。著名的日本银行、东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。
• 港区：是一个聚集着诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区，七十几个大使馆坐落于此。

因此，“都心3区”也是全日本收入最高同样房价也最高的地区，目前“都心3区”的平均房价大约127万日元每平米，换算成人民币就是8.47万每平米。“都心3区”总面积仅为42.25平方公里，总人口大约50万。

2、上海中心城区

上海市中心城区包括：黄浦区（黄浦区、原南市区、原卢湾区）、徐汇区、长宁区、静安区（静安区、原闸北区）、普陀区、虹口区、杨浦区以及浦东新区的外环内城区（浦东外环线以内的城区）。

上海中心城区的面积约660平方公里，人口大约1000万。

由“中国房价行情”数据显示，上海市二手房成交均价为5.78万元每平米，上海中心城区二手住宅均价超过7万元每平米。过去五年上海二手房年均成交量在25万套左右，比如19年上海二手住宅累计成交量为23.7万套。

上海中心城区的面积和人口和东京23区相当，但是上海中心城区的房价比东京23区贵了1万元以上。

我想，拿东京23区和上海中心城区比较，没有跌上海的份吧！

3、上海VS东京都

基本数据如下：

• 上海面积：6340.5平方公里。
• 上海人口：2019年末，全市常住人口总数为2428.14万人。其中，户籍常住人口1450.43万人,外来常住人口977.71万人。
• 上海房价：上海市二手住宅均价为5.78万元每平米。
• 东京都面积：辖区包含东京都区部、多摩地方、伊豆群岛、小笠原群岛等地区，面积约2,188平方公里。
• 东京都人口：人口大约1,374万，但是由于东京都市圈交通发达，东京都房价较高，很多人居住在东京都附件地区，通过各种交通工具进行上下班通勤，比如蜡笔小新里面野原一家住在埼玉县但是野原在中央区工作、美伢喜欢去银座购物等，因此东京都白天和夜晚的人数相差很大。
• 东京都房价：最新数据显示2019年东京都一套70平米的房子价格为5003万日元，换算成人民币也就是每平米4.76万元。

从上可知，上海市面积几乎三倍于东京都，户籍人口和东京都差不多，意味着东京都的人口密度远超上海，即便上海外来人口几乎1000万，但是总的来说上海市的人口密度也远不及东京都。但是，上海市的房价几乎比东京都贵了1万有余。

不过，以上还不足以突出上海的房价泡沫！

4、房屋面积、房屋质量以及利率

如果直接这样比房价是不合适的，也是不公平的，因为两国在房屋面积计算、开发商交房是不一样的，主要区别如下：

1. 中国的房子大多数是毛胚房，业主是需要自行装修的。日本的房子则是精装修的，他们的精装修可不是我们这边所谓的“精装修”，而是实打实的精装修。日本精装修的标准是墙体、地板、厨房设备、卫生间设备、洗浴间设备、衣橱收纳柜等，除了吊灯和吸顶灯之外的基本灯具都必须安装完毕，所以你只要拎一套被子就可以入住。并且，精装修使用的材料都是环保材料，包括隔热保温墙体、隔热阻冷门窗等。
2. 中国的房子面积按照建筑面积计算，而日本房子的面积按照实用面积计算的。在日本走廊、阳台、电梯等公用部分是不能计算在房价中分摊到每一户住户头上的。日本的70平方米的房子，可能相当于中国的100-110平方米，基本上相差30%左右。
3. 还有中国的房贷利率比较高，基本上是5%左右；而日本的房贷利率比较低，大约1%左右。贷款100万，30年，等额本息，我国利率下的利息相较于日本的利率要多支出约78万元的利息。

综合考虑上述因素，日本的房价换算到中国得除以2，也就是说东京房价的50%就是中国人视角下的日本东京房价。也就说是东京23区均价虽然高达5.71万元每平米，但是实际上相当于中国的2.86万元每平米；东京都均价为4.76万元每平米实际上相当于我国的2.38万元每平米。

别给我扯什么房产税，我国的也很近了，在吓人的房贷利率勉强，房产税都不值一提，我还不提公摊面积和70年产权！

三、房贷利率的威力（补充知识）

房贷利率上调对新购房的钱包产生多大影响呢？假设贷款200万，等额本息还款30年，此前房贷利率为5.2%，调整后变为5.4%（也就增加20BP）。

那么，原本利息总额为195.36万，每月还款10982.22元；经利率上调20BP后，利息总额变成了204.30万（增加约8.94万），每月还款11230.62元（增加约248.4元）。可见房贷利率上调对于大额房贷来说还是影响较大的。

而且您还可以看到，我国房贷极其恐怖，房贷利率是5.3%时候基本上就是借一还二。为什么说南昌房贷利率是打劫呢？因为太高了，上述条件不变，以6%房贷利率计算利息总额高达231.68万。

知道日韩房贷利率多少么？目前，韩国房贷利率大约2.5%，日本则是0.5%-3.5%之间，都假设房贷利率为2.5%，那么同样条件下，利息总额才84.49万。日本房贷利率基本上1%左右，1%计算，同样条件下，利息总额才31.58万。

所以，我们不能单纯仅比较中日韩的绝对房价，虽然绝对房价我们也高高在上，我们还要考虑利率、公摊这样的因素，很多人说什么日韩有房产税，其实，就我们这恐怖房贷利率，他们的房产税算的了什么呢？且不说我们房地产税改革也加速了！

重要提醒：中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文【中国城市房价漫谈】，目前写了深圳、北京、、上海、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

据我判断，中房这波二十年长牛已经进入末段加速状态，未来一到两年的涨幅可能超过之前十年的总和，北京房价可能短暂突破四十万甚至五十万一平米，随后就是暴跌和漫长的阴跌，彻底崩盘，目标价低于二万一平米。

我来讲一讲原理:

为什么牛市末段涨幅最大，因为长期牛市下，看空的人早就被市场淘汰了，还在市场上的都是坚定的看多做多者。

为什么牛市趋势最终会反转崩盘，因为只要价格上不去，即使再坚定看多的交易者，只要加了杠杆就必然要抛售还贷。

不建议买入，末段牛市虽然是利润最丰厚的，但也最难逃顶，房子流动性差，一个不留神就要在山岗上站二十年。

中国房价全球最低。

1. 中国的房子没有房产税，买入后几乎没有任何持有成本，反观美国等发达国家，买入后需要缴纳高昂的成本；
2. 中国城市有相当大一批房子是公房，城中村村民自建房，这些房子可以占到老城区的百分之七八十，这些房子成本相对于目前的房价，几乎可以说为0；
3. 哪怕是2016年钱上车的商品房，随着通胀的到来，相对于现在的房价和物价，可以认为是白送；
4. 中国农村有大量的房产和宅基地，售价几乎为0；中国房价如果把小产权房，农村的房子统计进来，那么房价绝对不高。
5. 中国有发达的基建水平，在相同品质下，中国的房子的造价一定是最便宜的。

综上，中国房价全球最低。

好了，不钓鱼了。说下我的理解，以上说的没错，确实只要你无房贷，或者买的早，成本可以说全世界最低，但是这个成本是被转嫁的，而不是真的没有，成本被谁承担了呢？年轻人和进城的农村人。

中国目前的房地产最大的问题在于劫贫济富。

城市需要发展，必然要收钱，但是这个钱来源不一样。有房产税的国家，城市的建设和维护基本靠有房产的人交房产税，住的房子越贵，交的房产税越多，我觉得这是相对公平的。而中国的城市发展建设完全靠新买房的年轻人和农村进城的人，已上车的人不用付出任何代价，甚至可以通过房地产的火爆从中牟利。但年轻人和农村人才恰恰才是弱势群体，恰恰是需要帮助的困难人群啊。

所以说，大家对推进房地产税呼声很大。但我觉得大家又会被房地产税坑。中国终归是要收房产税的，啥时候收呢？我大胆地预测就是等年轻人几乎全部上车后，到时候城市新建住房越来越少，税源不够，自然要收房地产税来维护城市的发展。

最终，90后被割两遍，买房一遍，房产税一遍。去年是一年级打扫卫生的，一年级的同学纷纷要求二年级也打扫卫生，那么老师就顺应你们的心意，今年就让二年级的去打扫卫生吧。这个笑话恐怕将会成为事实。