中国真的存在很多「鬼城」吗？ 第1页

最近总是被人问到这个问题，觉得或许是个很值得一看的点，所以就去找了些资料，因很快从事房产行业，很可能也是个会被经常问的问题。因未找国内的从业人员了解过相关情况，自己也并不是很了解，所以意见仅供参考。资料索引附在最末，可以供各位深度阅读。

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是，中国的确存在很多鬼城，且数量仍持续增长。鬼城的问题主要来源于过快的程式化进程导致市场没有办法消化新开发的楼盘，以及更严重的结构性问题：人口流失，不良的居住环境以及较弱的经济基础。鬼城问题不应与地域割裂来看，综合几份报告来看，沿海三四线城市新区似乎是可以得到解决而内陆三四线城市仍然十分严峻。

但是渣打银行的报告指出，在他们进行实地考察之后，他们对于鬼城的担心减小了许多。

从上图可以看出，在初始阶段造访新区，一般情况下都会看到“鬼城”。

渣打认为新区建设有三个必经阶段：初始阶段——快速增长阶段——成熟阶段，而鬼城是初始阶段的典型现象，通常走完整个周期需要10到15年。尽管媒体因为暂时的高空置率，认为“鬼城”是房产泡沫终极的表现，但是渣打和花旗均抱乐观态度，认为空置率会慢慢随着经济发展与基础设施的完善慢慢降低，当城市发展到成熟期的时候，居住率会上升到70~90%。下图为渣打制作的中国新城典型发展周期。

渣打指出一个重要风险是中国地方政府的短视以及不周详的计划，尤其是许多地方政府过度依赖土地收入来为他们的资本性支出提供资金，这样很可能为糟糕的开发商建起鬼城埋下根基。（深层原因：无产业导入，人口搬迁过慢，光大）

当看鬼城的时候，要分“沿海三四线”和“内陆三四线”两类。而花旗的研究表明，内陆三四线情况相较沿海三四线，严峻许多。渣打的路线：

从图中我们可以看到，渣打抱有乐观态度的重要原因在于，他们主要访问的都是沿海城市，而从花旗报告中我们可以很明显地看到，花旗亦对沿海三四线抱乐观态度，然而真正严峻的内陆三四线，渣打却少有涉及。

图中第四点提到的世界级高铁作用对于卫星城市的发展不容忽视。

高铁路线图与省市相关参数：

中国城市规划存在的另一个问题在于，更多的人倾向于从维多利亚或乔治亚风格的欧式建筑中获得灵感然后建设主题城市。例如上海泰晤士小镇。教堂，石板路，红色电话亭，完全的英国式风格的模仿（图为上海郊区的英式建筑群，来自经济学人）。这样的地区的建设，被环球时报（额....）谴责为 忽视文化与国情差异，对异国文化的完全模仿。

这样的主题小镇，也算是另一种“鬼城”。上海泰晤士小镇许许多多年这些城市的房子都是空置的，更多的人会来拍婚纱照，而不是定居。虽然泰晤士小镇的情况据说在慢慢好转，但是地方政府的做法以及当地文化与风土人情的保留令人堪忧。三年前教堂甚至会举行集会，尽管是从边上的一个天主教堂转移过去，那个天主教堂已经被摧毁，为新城建设让路。（经济学人）。

内陆城市不容乐观，为上面@ 野蛮 知友补充一个花旗做的供需比的图，数字有些出入，但是图示化后相对而言直观形象方便参考。

内陆城市最大的问题在于，过度开发却没有坚实需求，糟糕的经济情况和衰减的人口（内陆往沿海走），以及经济转型以及资源即将耗尽带来的一系列问题（有限的工作岗位，污染的空气）。而解决“鬼城”问题的核心却似乎离内陆三四线城市很远。

这些城市有几大共同点：

• 供需比过高，新建土地与已售出徒弟比例过高（平均168%），土地消化周期长。(平均鬼城需要两年，但是花旗访问的八个城市从6到12年不等）
  
• 过度供应 ≠ 高ASP（平均售价）：较慢的价格增长，平均1.7%，全国11%。而价格似乎也相对合理，但是营口与鄂尔多斯的贫富收入严重不均
• 较低的租金回报率和糟糕的二级市场：平均3.2%，惠州，鄂尔多斯，营口甚至就没有出租市场。
• 中国特色：较为延迟的新居入伙。大约需要一年人们才会搬入新居，因为中国房市最主要的房型还是毛胚房，通常总共需要三到四年，从购买到搬进。通常买房之后一年半可以进屋，但是需要大约两年才能把整个房子装修完成。因此有些屋子可能看起来没人住，实际上已经被购买并等待搬入。

几大不同：

• 经济发展：资源驱动经济（鄂尔多斯 营口 唐山）情况尤其恶劣，但是部分城市如无锡等沿海城市可以通过来料加工行业（第二产业）以及多样的经济体系获得新生，但是北方工业城市则非常困难。
• 人口外逃：郑州、贵阳这种供给轻度过剩的城市，有较好的人口增长趋势，更好的教育设施和工作机会是主要原因，同样的，还有比起鄂尔多斯等内陆城市明显较好的空气质量。
  
• 当地政府执行效率和财政情况：北方政府似乎对房产市场和开发商更加友好，但是许多地区承诺的基础设施并未建成。地方政府财政高度依赖于土地出售，没有钱的地方政府（比如贵阳），倾向出售大型项目以换取资金。这也是前面有提到的重要风险。

主要的情况基本就是这样。

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最后给知乎提一个小小的意见：bullet下应支持缩进而不是回车就只能到下一个bullet了。