2017 年适合买房吗？需要考虑哪些因素？ 第1页

看到有答主拿纽约房价和上海做比较，有人说曼哈顿均价11万人民币一平米，有些说8万一平米。作为坐标曼哈顿，最近一直在看房子的人，我想说，你们都忽略了曼哈顿75%的公寓为co-op这个事实。

曼哈顿公寓主要有两种，一是condo，类似国内的公寓，每户独立产权。二是co-op，大楼全体住户共有产权，每户享有居住权。（还有种condop量少，不做讨论）

而曼哈顿75%的公寓都是co-op啊！买家需大楼业主委员会面试批准才能买。批准程序繁琐，业主委员会需考察买家的信用记录，收入情况，职业，家庭情况等各种，通不通过主要看人品，有买家因为自己的狗体型较大，就被业主委员会否决了。正因为如此，国际买家几乎都会被业主委员会否决（因为没有在美国的信用记录，纳税证明和收入证明）。加上有些大楼规定每次买卖co-op还要支付flip fee（20%左右利润，或者2%售价作为转手费给大楼），所以co-op几乎都刚需在支撑，目前比同地段condo价格低大概30%左右，而在曼哈顿上班的本地人是co-op的主力买主。

以下是我随手截屏今天在市场上售卖的co-op价格。

价格大概是900美元/平方呎=人民币6.7万/平米。

备注：购买co-op后，每月需要缴纳维护费（这个费用包括了地税和物管费），具体多少每栋大楼都不一样。文中第一个卖72.5万美元的co-op，一个月维护费1500多美元，年大概2.5%的样子。当然，购买condo也是需要缴纳地税和物管费的。

这是曼哈顿，纽约最贵的地方，请不要拿北京上海周边比较。

并且，无公摊！无公摊！无公摊！

而曼哈顿人均收入为5500美元/月=3万7人民币/月。

这才是曼哈顿大部分工薪阶级收入水平和他们负担的房价水平。

而你们说的condo，80%买家都是国际投资者。这几年中国投资者特别多，以前是俄罗斯，中东，再以前是日本买家。反正大家都轮着来抢这25%存量的condo，就这样condo价格也才是其他答案说的均价11万。你们说北京上海泡沫大不大？大不大！

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我再解释一下co-op。首先，无论co-op还是condo，年限都是：无限。其次，美国没有户口这一说，入住就可以读学区公立学校（租也可以）。最后，co-op不是质量差位置不好的房子，相反，曼哈顿很多超级豪华公寓都是co-op形式，特别是上东区靠近中央公园那一区，有些财富新贵(new money)想入住，却常常被老牌富豪邻居们(old money)组成的业主委员会拒之门外。

co-op翻译过来应该是合作公寓。整个大楼是一家公司，买入某户就是买的这家公司的股份。
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学区房也来说说

纽约一共32个学区，曼哈顿有6个，入学只需要家庭住址证明，租赁合同也可以，也就是说，租房子也可以免费入读本学区公立学校。

在纽约，好的公立高中需要考，考上就去读，考不上也能就近读自己学区的。幼儿园大班开始算小学，一直到初中都可以直接入读本学区学校。

以下是长岛Jericho学区，有非常好的高中，升学率98%，去哈佛，哥伦比亚的都非常多。小学和初中也是满分学校。这套的独栋，不要问为啥这么丑，这个区房子都这风格，曾经某一时期流行这样然后就都修成这样了。室内面积2517平方呎（233平米），要价99.5万美元（人民币686万人民币，2.94万/平米）。这还只是室内面积，室外前后两个院子不算的。整个产权面积是1万平方呎（929平米）。

美国公立学校的收入主要来自于学区房的地税，所以越好的学校，地税就越贵，学校收入越多，请好的老师，所以学校又更好，然后又带动该学区房价上涨。所以这是相互的关系。以下这套房子地税目前为1500美元／月左右。

室内情况

后院和花园

我想强调，我并不是在拿纽约和北京上海房价比谁更便宜，我主要是想说明即使是在美国最贵的城市之一纽约，这里人民生活也并没有被一套房子压的喘不过气。像北京上海这样一年50%或者100%的涨幅在曼哈顿历史上从没出现过。再者因为有地税，所有类型的房产都有持有成本，因此在美国人心里，房子就是用来住的，买的起的就买，买不起的就租，无论租还是买大家都享有同样的资源（教育，医疗什么的），像国内两代人的积蓄买一套房的事在美国简直不！可！思！议！

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地税／房产税：

很多人问这个。在美国，除了教堂，学校，政府部门和医院，其他所有建筑都要交地税。除了住宅，还包括商用的比如酒店，办公楼，铺面，工厂等等。

地税收来干嘛呢？社区的公立学校是大头，其次就是社区公共设施维护呀，治安维护呀。

地税怎么算？地方政府专门有个部门，每年先算算我们这个社区这年要用多少钱，然后评估所有房子价值，最后算出一个税率（税率=社区预算开支／所有房产估值）。然后每家每户房产单个估价再乘以这个税率，就得出一年的地税。所以，请不要问我美国统一地税多少，每个社区都不一样！

可见，地税不是交给联邦政府（国家），而是交给社区的。所以租房子也能享有免费教育的权利，因为房东缴纳的地税是来自于你的房租啊。那么，地税交的多有什么好处呢？首先肯定是学校质量更好，其次社区环境好，治安好。然后呢，然后你房价会上涨啊。

有些家庭孩子毕业了，因为不想负担高额的地税，就会把房子卖掉然后搬到一般学区去住，有些地区地税会低很多，一年0.5%-0.75%左右。正因为每月有地税这个负担，学区房的卖家才不会漫天要价，卖不掉自己每月开销也很大呀。

最后补充个，美国是土地私有制，这意味着，你买一栋独立屋，这块地是你的，房子是你的，同时地下的矿产石油天然气水源也都是你的。如果你地下真有矿产，你可以单独把矿产卖给一些开采公司（同时地和房子还是你的）。

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既然有人问美国当年的房产泡沫，我也挂个数据出来大家参考下呗。

次贷危机知乎上讲的太多了，我就简单阐述下次贷危机的导火线美国房产泡沫。主要成因无非就两点：1那会儿货币宽松，贷款批的容易，于是低收入人群也跟着0首付（低首付）贷款买房；2浮动利息。

为啥要这么高杠杆买房？肯定主要原因不是刚需啊，因为那会儿利息低，牺牲一下生活品质月供还能负担，最重要是对房价上涨的预期，因为不断有接盘侠拿着银行的贷款冲进房市，不断推升房价，谁不想赶紧上车也捞一笔？到底是多大的涨幅让大伙都急着上车？全美范围来看，01年到07年，8年时间大概涨了75%，其实每年涨幅10%都不到。

数据来源于：维基百科

再看看曼哈顿当年的涨幅（数据来源于纽约最大的房产中介Douglas ellimen)
这个数据包含了coop和condo，房地产泡沫最后那5年涨幅一共63%，平均每年涨10%几。（这也敢叫涨价叫泡沫？让北上广深50%-100%一年的涨幅情以何堪！）

年份 大套间 1套1 1套2 1套3 1套4 平均

后来嘛，由于美联储不断加息加息加息，这些房奴们终于支撑不住日益上涨的月供了，想想自己反正也没首付多少，干脆断供了吧。于是，发生了次贷危机。。。