银保监会主席郭树清表示，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转，传达了什么信号？ 第1页

把最近几位大佬的评价放在一起就很有意思了。

万科郁亮：房地产已经进入黑铁时代。——再不松绑就烧纸啊不白纸时代了。

银保监会郭主席：泡沫化金融化势头已经得到根本扭转。——可以松绑。

住建部王部长：我国住房的刚性需求比较旺盛。——确实可以松绑。

郑州：收到。

来看看这份文件都说了啥。

转自【木木基基】。

昨晚写完两会才看到郑州松绑的消息，正好也格外强调了地产在稳增长里的重要性，加上今天正好2月份的PMI也出来了，争取把地产板块聊透。

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产良性循环和健康发展的通知》，也是最近多个城市降低首付比率后又一主要城市发布的松绑文件。

文件从支持住房需求、改善市场供给、加大信贷支持、推进安置房建设还有优化市场环境五个方面提出19条措施，简称“郑十九条”。

咱们就不一个一个过了，说重点。

1）限购松动

允许投亲养老新购一套房，意思是在郑州工作的年轻人可以把父母或者近亲带来郑州养老，来了就是郑州（贷款）人。

2）限贷松动

以前是认房又认贷，意思是以前有过房贷或者买过房，再买房都算二套，都按照二套房的利率执行。

新规改成了“认房不认贷”，改善人群只要缴清了以前的房贷就可以算首套，执行首套房的首付比例和贷款利率。

3）房贷加量降价

这个跟其他城市差不多，加大个人住房贷款投放，下调房贷利率。

4）棚改货币化

没钱不要紧，拆迁给你补。

5）给予房企贷款支持

对受困企业贷款展期、续期、加大房企并购贷款支持。

6）优化土地出让金支付方式

土地竞拍保证金直接降到了20%，而且其余部分业不用一次缴清，可以在成交后一年内缴清。

太长懒得看板本：

需求：送房票，降利率，认房不认贷，让观望的人群特别是改善人群入场；

供给：土拍打折还可以延期支付，贷款延期，房企并购有优惠；

放水：继续拆迁继续给钱。

为什么郑州这次动作这么大？

因为房子和地都卖不出价。

2021年下半年，郑州商品房销售面积同比+6.9%，可是销售金额却跌了14.2%，二手房销售面积涨了5%，但是金额跌了7.7%，新房和二手房价格从去年8月就一直开始下跌。

土拍更惨下半年土地出售让金同比下跌43.1%，而且溢价也从没超过3%，已经是历史最差水平。

不止郑州，不止去年，即使是二月份，全国楼市依然惨淡。

2月，全国百强房企销售额继续下跌，Top10销售额下滑39.7%，Top30下滑45.9%，这还是房企平均降价19%左右以后的业绩。

昨天公布的PMI数据也传递出这个信号。

2月，PMI回升0.1达到50.2，离荣枯线远了一丢丢，新订单指数在出口、消费内需和基建拉动下改善明显，回升至50.87%。

根据细部数据，一季度的消费需求开始回暖，基建专项债落地较快带动基建投资明显上升，但是地产投资虽然止跌，但是还是负增长。

所以，郑州这一枪，是很有代表性的。

二月份部分地区的首付比例下调，可以解释为商业银行自主行为，不具有普遍性和代表性。

郑州这次是官方文件，而且不止是首付比例，郑州从利率，购房资格，棚改，从供给、需求甚至是资金上全面“松绑救市”，态度十分明确。

虽然全国因城施策，各地会有自己的不同，但是整体来看，整体边际松绑是大概率事件，周末的两会应该也会提这个事儿。

恰好，因为一二月的销售数据惨淡，地产板块又跌回了12月份的水平。

估值足够低，预期足够悲观，安全边际足够强，可是还是那句话，稳增长，效果最好的，还是地产。

最后送一张规模房企估值表：

写在最后

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说多了没意思，其实在目前的情况下，泡沫化这个词就不该提。

泡沫是西方资本主义国家才有的东西，我们是不存在的。

我们买的房子=买国债

因为钱大头是贡献给地方政府的，而国家用拉动房价来支付给你收益，这不就是国债么？

所以房子=特别国债。

房屋增资=特别国债收益

特别国债收益太高，其他金融资产都不产生收益了，经济就不行

特别国债收益太低，你们都不买，那对我们的政府不就产生压力了吗？

要在里面找到一个平衡点，其实是衡量这个14亿人口的大国内人民的承受力。

这么多年我发现我犯了一个错误，就是用西方的一套经济理论来分析中国经济，我错了，我悟了。

同样，也不该用那一套分析A股。

经济即政治，政治即经济。

唯一的突破口是人口衰减。

只要人口长期负增长，这个局就破了，不得不进行一番经济发展增速结构的重构。

结论：你要活得足够久，你就能看到很多意想不到的事情。

少生优生，幸福一生。

end

第一，泡沫化和金融化“势头”扭转，不是房地产发展势头逆转。

第二，又是影子银行又不是不良资产和隐性债务，指房地产融资成本上升。

第三，杠杆率下降，留出了加杠杆空间。

这说明在国家看来融资和增速可控就是去泡沫化，房地产还需要健康合理发展。国家要的是稳稳的幸福，稳中求进总基调。

房地产依然是地方政府土地融资的主要终端，在税政改革完成前是不可能放弃的。

从2008年来看土地金融周期基本上是七年左右一个经济周期，2008年到2015年，2015年到2022年，2022年到2029年。本代不容易呀，中间一波上升周期没抓住改革机会，希望这次能抓住，虽然挺难的。

这次政府下场直接买小户型是我没想到的，我原本想的也就是美国玩法直接买债托。接下来城市分化会加大，只剩下少数城市股玩家还能加杠杆。

目前只是安置房以旧换新，大概率会扩到所谓的老旧房屋和宿舍楼。算是多套房小户型最后出手的机会，毕竟政府愿意直接接盘。

这一波到了2029年还会怎么玩我很感兴趣，2029年恰好是网上说的小婴儿潮。公租房低房租让一波新市民有了足够消费力，又有生育需求，又有家乡老人养育需求。

而且政府买的公租房本来就不是什么好住的房子，新的改善性需求又有了。政府可以把之前的租金算上通胀算上利息算上增值还给房主，但这笔款项必须定向换新，以旧换新政府可以给优惠价给补贴给低息。

这样又加了一波杠杆，等老楼没人住了就直接炸楼改公共设施。2029年就能续一波2036年，就是不知道还剩下几家城市股能坚挺。

这不就是“我和2035有个约”.

泡沫化得到扭转的意思是，又可以继续吹市值了；

金融化得到扭转的意思是，又可以继续上杠杆了；

房地产问题，别看各种花里胡哨的，抓住根本：

1、银行有没有能力，不依赖房地产抵押品做规模化的信贷？

现在相比过去，有什么本质的变化吗？你去银行贷款没有房产抵押能贷出多少钱？反过来，你拿着房产去银行抵押，能贷出多少钱呢？

2、各个地方政府，有没有能力不依赖土地财政，显著的提升税收规模，开辟各种税源？

以我所见，并没有，反而很多地方政府涸泽而渔，想方设法榨干当地企业，甚至不惜把企业逼走，反正明年自己还在不在那里都两说呢，哪管他。过了今年，明年更难。

房地产税现在还提吗？

那些现在各种降首付鼓励买房的地方，敢不敢提一嘴房地产税？提了，还有人买吗？没人买财政缺口怎么办？

这就是我一直说的悖论，你想要靠房地产税增加收入，而一旦你开了这个口，反而会导致你的收入更加快速的下跌。

说回本文，中国的银行有风险吗？

就单个银行来讲，可能有风险，就银行整体来说，根本没风险，所谓什么系统风险完全是场面话而已，恰恰系统是最没有风险的。

1、强外汇管制；2、国资垄断经营；3、强土地财政和税收，从整体看，使得银行完全没有风险。

所谓的坏账，即借了银行的钱，然后还不上了，从大面上看，又如何？这钱最后去哪儿了？只要没法出境，这个钱始终又会通过国资垄断经营、土地财政或者其他税收回到政府手中，稳如泰山。

为什么分析中国问题不要随便套别的国家就在于此，你找一个总体量或者人均体量和中国类似且拥有以上3条的国家，有吗？

房地产所谓泡沫化，在中国完全是伪命题，对个别局部有影响，对全局，毫无影响。某个地区房地产价格再怎么离谱，又如何？你把房子卖了变现了，或者把房子抵押给银行套出钱来了，然后呢，这钱你能干啥？买其他资产？花了，造了？最后兜兜转转这钱依然还是在国内，只要还在国内，就又会通过垄断经营、土地财政和税收回到政府手中。

当然，如果这钱是交给了跨国公司，扣除税收，利润就被外资赚走了，这没办法，打开门做生意，必须要承受的，不可能啥好处都自己占了。

但要注意到，现在国家瞄准了收入分配和国产替代，也有这方面的考量。

银行没有系统风险，那么风险在哪里？其实是治理风险，这话不细说。为什么会严管各地政府发地方债？刚才说了，整体没风险，但是局部是可能有风险的，如果地方债不受控，局部的风险就可能产生局部的动荡，进而产生连锁反应，经济金融是全国可以拉通的，但政治权力并不是。

很多人都听过，面多了加水，水多了加面。表面上，这指向的是房地产，其实背后真正的内涵，是关乎地方债和地方收入。地方债和地方收入，才是国家真正考量的精髓。

地方缺钱、又没能力赚钱，咋办？看着他们挂了，可能吗？借他们钱，但又不能让他们随意的借钱，这就是艺术了。

因此，这次郭的喊话，表面上是指向房地产，其实背后隐藏的逻辑，是为后面给地方债松绑吹风。不可能一直把地方债锁死，治理之道，太紧要松，太松要紧。地方债，呼之欲出，明牌耳。

正如我之前就反复提到过，大放水和大发债肯定会铺开，银行是干这活的主力，做做准备活动，热身热身，然后就全面上了，大家拭目以待。