南京11地终止，怎么看9.26土拍？ 第1页

别乱带节奏，11副地块终止拍卖，那还有多少地块即将继续拍卖？

新闻难道就看一半？

一则消息在买房人间刷屏了！

距离9.26南京第二次集中土拍仅有2天时间的现在，11块土地停止出让。

一石激起千层浪，事实上，在2轮土拍大战开启前，很多买房人已经对南京土地市场的最终结果进行了多轮猜测，猜测的焦点集中在：

南京的土地市场是否会像全国其他重点板块一样，处于“凉”的状态，甚至出现大量流拍？

克而瑞研究中心发布报告称，截至到9月17日，已经相继有长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等8个城市在第二轮集中土拍前临时中止出让，总数量高达95宗，占这些城市第二轮集中供地总幅数的22%。其中沈阳中止出让宅地最多，高达22宗，占其第二轮集中供应总量的比重高达50%。

图：10个已完成第二批集中供地城市的二批次地块成交、流拍和撤牌情况

如今，南京未拍地，先终止了11幅地块，让很多人大呼楼市“凉凉”，但是仔细分析，土地市场一如房产市场，回到了真正的原点。

很多强捧的板块，将要重新被市场定义价格，之于买房人是这个楼盘，绝对不会再跟风无脑买；之于开发商，即便不顾一切代价，只为了进入南京市场，眼下也必须掂量掂量自己了。

而大量的在@一文 看来“强捧之耻”的板块，幸好显出原形。

在南京，@一文 认为板块的成长动力分为几个部分：

1、内需驱动型：这种板块主要来源于老城改造过程中释放的大量改善需求，典型案例比如鼓楼滨江、鼓楼幕府、新玄武、燕子矶板块等，主城区和新城相比，各项发展更加成熟，买房人更加认可，而且本身的地缘客户数量就很惊人，再加上因为配套齐全，能够发生关联和辐射的区域也更多一些，因此能满足更多人的买房需求，这些板块短时间内成交和增值都很惊人，但是，后期的发展则可能成迷，如果后期的产业跟不上，就会比较乏力。

当然，这种板块的非典型案例是河西，可以说，河西是全南京人的河西，至少超过一半的南京最终改善需求，会集中于河西，因此河西长久来看，即便市场比较冷，它也是南京长久的内需驱动改善的首选之地（简单举例，几乎每个板块的最终改善，即便有一定地缘属性，也会考虑在河西看房），因此河西虽然归于内需驱动，却和纯内需驱动有一定的区别。

2、产业驱动型；这个典型的板块是南部新城和整个雨花，也包括江宁的头部板块，属于强势的产业驱动型板块，他们的房价和买房成交量来源于板块内强劲有力的产业人群，这些人在此工作，买房自然首选周边的房子，通勤更加方便便利。

如果说从买房人的角度出发，有产业的板块，房价自然更加坚韧；而对于开发商而言，产业升级、城市产业发达的城市，房价也更加有保障，自己的利润也更加的有保障，而看上图克而瑞统计的各地土地市场，沈阳中止出让宅地最多，高达22宗，占其第二轮集中供应总量的比重高达50%，也是这个道理。

在南京，今年很多人都说雨花楼市突飞猛进，其实背后就是产业的驱动，也是同样的原理。

3、资源、规划驱动型：这些板块主要靠长期规划和资源加持，典型的案例是两个，北有江北新区，南有禄口新城，也因为这两个板块的情况，让大家看到，高度依赖资源和产业的板块，最终结局会有多大的区别，江北新区一飞冲天，禄口长期胶着。

另一方面，南京各大板块的细微板块中，也有不少高度依赖规划和资源的，在过去的5年里，这些板块曾经随着2016年开始大行情大涨一波，但是现在却逐步显形了，比如说城东的栖霞山、龙潭等，当年按规划被众星捧月，如今看规划的落定还是被打回原形。

这些板块的特征是：原本的地缘客户极少，很难支撑板块的长期的市场，第一波改善客户打完，很快就陷入内卷，这些板块在很多楼市专家看来，只给他冠以“远郊板块”却不去细分个中缘由，这些板块其实随着产业和规划的落实，完全有机会一冲飞天，但是由于同一时间的资源有限，大部分会沦为陪衬。

但是就现阶段而言，这些板块仍然有部分有机会逆袭，唯一的标准就是看基础建设，基础建设完成的越多的，机会越大，比如说曾经有人问我，短期内看紫核和麒麟，谁更有戏？

@一文 回复就是中短期看麒麟，毕竟麒麟的道路、办公用地建设更加靠前，同处东部板块内部，紫核和麒麟是竞争关系，一起抢位于东部的产业和人口，那么麒麟几乎建设完毕的基础建设就有很大的优势，简单直白的说，当紫核具备招商环境的时候，麒麟的公司已经可以庆祝X周年庆了，对于买房人而言，是不是更有盼头？

但是其实麒麟的前身，也是资源、规划驱动型的板块，成败都是资源、规划造成的。

那么就来看，具备“强捧”的板块，基本都是资源、规划驱动型的，而成为“之耻”的原因就是，短期内，资源真的有限，规划落实不了的强捧板块，买单的只有中间商——开发商。

毕竟买房人现在也很自由，特别差的房子，我硬挺着也不买，而且随着宁小通的横空出世，差的板块简直无所遁形，过去搞点潜规则找点演员炒作一下热度都很难，看看挂零的项目和板块和终止交易的土地板块何其类似。

图表来源：花猫说房（急着码字，没来得及做表）

终止出让的这11幅地块涉及燕子矶、栖霞山、汤山、谷里、禄口、六合、桥林、高淳等多个片区，可以说除了燕子矶外，基本都是“强捧”板块，也云集了大量的首进南京的开发商，至少在@一文 看来，这些板块就是来给进南京交学费的。

而二次土拍的政策调整后，学费还增加了附加费，对于开发商来说，成本更高了！

据悉，此前南京完善住宅用地出让规则、提升住宅规划设计品质的调控新举措，从“全管控、新标准、稳地价、细分类、强监管、控总量、限转让”等七个方面引导开发企业提升住宅品质，每一条都增加了开发成本。

而另一方面，银行融资前所未有的困难，市面上真的没有现金流了，恒大的隐患时时悬空，到底如何解决，整个地产行业内部都没有数，又怎能在此刻去给“强捧”捧场呢？

其实，买房人和开发商一样，都没有必要给“强捧”买单，也只有市场真正的进入到大家都在动脑子买房、动脑子拿地，这才是调控的最终目的。