深圳 8 月二手房成交暴跌 8 成，创近10 年新低，有哪些值得关注的信息？ 第1页

我对市民阶层丧失整体好感，就是从深圳开始的，

与其说是市民阶层整体劣化，

不如说是改革开放经济高速发展的主要推手是顶层坚持稳定繁荣不动摇，底层农村人口被沿海经济低成本吸纳，剩余价值都留在了城市，

造成了市民阶层的食利和财富累积，

我们除了可支配收入的提高，在民智民权，公序良俗各个层面是德不配位的，根本就没优化过，谈何劣化。

最大的问题就是自己都不知道自己在为什么发声，根据什么在判断投资和生活方向。

比如最近阿富汗政局变动，

有一个人口超过3500w的饥肠辘辘的邻邦，和国内的暴恐分子有千丝万缕的联系，文化和生活习惯和中国迥异，

市民阶层怕什么？

无非是治安不好，廉价劳动力抢走饭碗等诸如此类的事情，

评论有明白人说，3500万人在上面，除非底下挖出来虫洞或者无限的石油，否则什么矿都不值当的开采。

结果中文互联网世界，“经略阿富汗”的帖子比比皆是，有人还用心搞了几步走，讨论怎么给塔利班掌权的国家输送世俗化和吏治改革，我简直看到瞎了。

因为还是这批人，对广州的黑人问题可不是这么看的，整天怕黄皮黑化，

整天搞窝内歧视，甩地图炮，骂西安骂大连，

说句由衷的话，黑人都比塔利班强百倍。

这就是市民阶层，大脑是全新的，压根没用过，讲话做事全靠小脑反射。

互联网大量的讯息，导致一部分市民丧失了对自己所处社会环境和根本利益的判断和诉求，

变成了虚拟机式的，不知道在为了什么东西发声和追求，

这种扯淡一样的生存方式，

落实在个人投资上，就是无视负债，无视月供，无视自己的抗风险能力和预期收入，一门心思想着烈火烹油式的击鼓传花能够持续，

在短暂的繁荣时，所有人都觉得自己是市民中的格林斯潘，散户里的巴菲特，

日本泡沫经济破灭的惨状互联网世界大把资料可查，只是被选择性无视了。

简而言之，

市民阶层在改革开放里获利最高，自我觉醒的程度最低，干出的事有太多不是人事。

农人家的子弟用血保卫的大好山河，

不是让你按平米炒房的，

也不是嘴巴开疆，今天赢麻了，明天收小弟的。

多思考自己是什么，好过天天琢磨要什么。

1、流通率下降与资产价格上涨不矛盾

当一个商品价格超出实用价值很高时，可能还在涨价，但流动性会受到影响，因为门槛逐渐提升，符合条件的人被逐渐筛选出来，需求端不是不想参与，而是不能，也就是一线房子逐渐变成了房筛选购房者。同时投资者看着成交价在涨，供给端不可能降价卖，这就变成了更多的投资类的房子待价而沽，反正也没有什么持有成本，虽然流通率下降，但资产估值还在增加，投资者持有是可以接受的。

2、信贷支撑是房地产金融属性占比的关键

对于需求端，想上车没钱往往只有一条路-举债，如果你从银行拿出来钱炒房，那么就参与的货币的发行，参与借钱就是创造货币的过程，市场上钱多了，满足条件的需求者也多了，根据供需关系，就能维持流动部分的高房价。那么怎么把钱从银行拿出来就很讲究了，如果一个地方想刺激房地产价格，银行的决策至关重要，正常情况下是根据首套房、二套房来执行不同的首付比例以及利率水平，但各个地方首付比例和贷款利率也有差异，比如库存较大的三四线城市有20%首付的（原则上不得低于30%），首付比例越低，地方对土地财政依赖程度越高，房子越多，首付比例越高，直至你多套房以后只能全款买房。

但这只是理想情况，房地产方向的信贷是银行盈利的重要支撑，直接贷款政策的调控力度越来越大，并不意味着间接贷款不行，银行有政绩要求，往大了说是金融体系的内在不稳定性，为了利润会自发的忽略风险，必然会出现意料之外的信贷流向，像深房理这类的平台快速崛起，不断的从金融体系拿来廉价的信贷以支撑炒房，有组织有分工。政策的初衷是好的，疫情冲击下给实体经济降低融资成本，帮助企业渡过难关，利率水平低于房贷水平，有利差就有套利的空间，一个标榜科技中心、一个标榜金融中心的两大城市均涉及经营贷的违规流入楼市问题，自查的结果也是令人唏嘘，直至深房理一个平台就比自查的结果高出数倍，到底有多少规模我们也无法预估。

3、流动部分价格与区域总资产价格

流动性降低意味着维持交易部分价格的钱变少，假设把1000套房的价格推高10%需要10亿，当流动性降低到100套的时候推高同样比例就只需要1亿了，如果还能从银行套点低利率贷款，那么完全可以用更少的钱去把房价推高的更高，以此作为参考支撑百亿千亿级别的存量资产的增值，假设流通率是1%，那么让流通的部分增值10亿，大家的总资产估值将增加1000亿，流通率越低，流动部分价格对总资产价格的影响越大。

4、流动性降低的副作用

为了更好的理解这个问题，我们取极端情况，整个城市每年房子的流动性下降到只有1套，这一套房的价格如果是市场主导，那么价格的可操作空间很大，交易双方甚至可能是一个人，相当于定价时他用一套房撬动成千上万套房，他仅仅用几十万上百万就能撬动百亿千亿级别资产估值的创造和损失，引入了大量的不确定性。另外一个问题是，资产的变现周期，同等预期收益下大众更加愿意持有变现周期更短的资产，假设绝大部分的房子失去了变现能力，那么其预期收益就要相应的增长弥补变现周期的问题，毕竟揣在兜底的才是真正的收益，流动性越低，预期收益的要求越高。

我们把极端假设再推回到普通情况，流动性降低意味市场上可以用更少的钱就能左右价格水平，银行的执行至关重要，很大程度决定了这些推高资产价格钱体量，成交量相比于去年同期下降5倍，意味着自有资金和银行流出的贷款规模比原来少几倍，一样可以推高资产价格增长比例，用更少的钱做更大的事。但同时意味着资产变现周期的增加，时间就意味着收益的不确定性，投资者对收益预期的要求更高才能偿付流动性降低带来的不确定性。

总结起来：今年的成交量下降可能来源于几个方面：1）价格越来越高对潜在购房者进行了末尾淘汰，让参与者的数量下降；2）深圳银行体系信贷的规范，自深房理事件曝出之后，再激进的地方也知道要收敛一些，新增贷款流行房地产方向在一定程度上得到抑制，没有信贷支撑的资产投资热度一定会降低。3）在信贷额度有限的情况下，新房和二手房的获利的群体不同，新房卖的更好意味着土地财政收入预期向好，利好拿走房价一半以上的地方政府，而信贷去了房地产投资者的二手房市场，让他们增值变现对于地方来说无利可图，对于经济体的再分配也没太大的贡献，各个地方逐渐加紧限制二手房的信贷流向，预计不止是深圳，只要限制二手房信贷规模的城市，交易热度都会下降，变现难度进一步增加。4）各地纷纷推出二手房的参考价机制，觉得参考价低估其房子价格的人会继续持有，想要尽快落袋为安的你也不能卖的太便宜，相当于降低了供需双方的匹配度，只有匹配才能完成交易，即设置了上限也设置了下限，在信贷之后进一步降低了流动性，将需求赶到利好地方财政的新房市场，即完成了土地财政任务、又把更多的投资者锁死到锅里，眼看着资产价格增长而又无法变现，最重要的是，参考价还有下限要求，相当于政策层面预防不确定的降价抛售引起的踩踏事件。

好多人上来就空啊多啊，好像又是在争论房价要涨要跌的，房价不会因为谁上网喊一句就变化。物质决定意识。房价的关键是土地财政，土地财政的本质是税收，只要缺钱就要有收入来源，其他都只是收钱的方式。

我的结论就一个，房价涨，也只是纸面财富，房价跌，社畜也买不起而且买不到。不同意的点个踩划过就是了，别浪费自己的时间。

关于房租的问题很多人说房租不是想涨就涨的，讲实话这个论调也是当年虎扑开放区的主流说法（不知道有没有当年的键委在），我当时也是深信不疑。

所谓“房租涨了大家租不起房就会离开城市找个便宜的城市，所以房租不是说涨就涨的”

1.房租涨≠房租涨到租不起，上海最近房租暴涨的新闻没看到么，所以上海人口开始流出了么？前几年的长租公寓暴雷没忘吧？按照房租涨了大家就跑了，中介是怎么顺利的把房租涨上去的？

2.未来租售同权，租房≈买房，房价这些年一路魔幻上天，大城市的人跑了？你租房和买房一样可以送孩子上学，以前一个月5000用来还房贷，现在不用买房了，租金从2000涨到3000，租金涨了，可你实际压力小了。这其中的区别是买二手房的个人，钱全部给的是卖房者，而租房的个人，税收给了国家。前者肥的是私人腰包，后者嘛。

3.说回到小城市的人，真的想过未来的小城市是什么样子吗？你在一二线城市找到工作，回小城市仅仅是工资缩水的问题吗？生化环材这种天坑专业，你去三线，去小县城找个工作试试？策划，设计，营运，你看看家里有招你的岗位吗？即便你找到了，将来人口锐减，20年以后小城市人口越来越少，招人越来越困难，你现在的公司将来还在吗？

4.谁说未来的工资不涨，未来真正的底层，送外卖的，搬砖的，理发的，端菜的，工资当然要涨，涨到他们刚好可以住进8人间10人间的水平，工资涨，物价就要涨，活不下去？猪肉30一斤的时候谁饿死了吗。托尼老师二十年前理发多少钱，现在理发多少钱。至于工薪阶层和所谓的中产嘛。

还是那句话，诸位信不信和我没有利益相关，不过论坛输出观点罢了。

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社畜的想象里，房价击鼓传花的游戏终于随着七普的血崩而蚌埠住了，好日子还在后头。

同为社畜，我在12年的时候这样幻想过，16年的时候继续这样幻想，如今终于放弃了幻想。

谈人口问题，收入问题，经济转型问题，还是在把房子当商品来看，今年都明确到土地出让金归税务收着，基本上都知道买房其实就是交税，为什么看房价又要按照商品那套逻辑来？

现在的经济靠继续拉高土地出让金作为财政收入的大头从而拉高房价确实不可行了，但顺水推舟征收房产税乃至空置税让大量空置房产大跌就属于做梦。

房价大跌，土地怎么卖？

收房产税？如果按多套房收税，收的是什么人？

看看地方政府出来搞的限跌令，像是要推动房价跌的吗？

二手房交易暴跌当然是国家要的，但目的不是逼持房人降价卖，而是锁死交易，水流进房地产里，就别想出来了，卖地是一锤子买卖，地方卖地才挣多少钱，房子涨价的钱让个人赚走？做梦呢。

真正的玩法:土地财政赚第一笔钱——等到一手房卖不动，再无人接盘的时候锁死二手房交易，纸面房价就算一个亿一平方，交易不了水泥能吃吗——国家队入场，统一租房市场，手里的空置房要么收税，要么租出去，按租金收税——这样财政收入从卖地收入就转化为租房收入，本质上社畜从贷款买房，一辈子还房贷变成打工交房租，当然以后上学户口等等问题会和房产解绑。

总结下来:

1.上车的别想套现离场，纸面财富而已，未来留给子女的并不是几百上千万的资产，而是没人接盘的水泥，随着人口锐减越发不值钱。

2.没上车的也别指望低价接盘过上什么幸福生活，买房成本转嫁为租房成本，好处就是租售同权，租房市场会规范化，坏处是奋斗一辈子的房奴要改成租房奴了。

3.税收的主要来源从卖地变成收租，从一锤子买卖变成了可持续收租。

财政缺口这么大，人口崩了就幻想不要填？恰恰相反，人口多每个人填的还少点，人口少每个人要填的份额就更多。

二手房交易暴跌，才是新大棋的开始。

PS:股市和房市的原理并不相通，股市崩盘以后的熊市是股票跳水，没有人进场接盘。二手房价格崩了难道没房的人不想接盘？社畜天天躺平不就是想低价买个房子然后安安稳稳过一辈子？二手房崩了以后是拉高接盘门槛，各种新闻都表明了现在不是在限购，是限售！买二手房不给批贷款，社畜多少全款买得起房，即便是血崩以后的二手房。要知道即便现在房价腰斩，也不过恢复到16年前，试问几个社畜现在全款买得起16年以前的房子？

你说没人买房价就会继续跌，跌到社畜买得起？对不起，房租会涨，所以手里租房的年化资金收益会高，和房价达到一个平衡。

举个简单的例子，500w的房子，按4%的理财收益算，一年20w收益，房租一年只能收租8w，显然卖房理财比出租更划得来。现在二手房房价崩了，腰斩250w，理财收益就只有10w，但是房租涨了，一年12w。房东还会卖房吗？

所以房租和二手房价会达到一个动态平衡，500w的房，房东想按300w卖，低于这个价，就不如出租，社畜只想150w买，高于这个价自己压根没全款的能力。

结果就是二手房有价无市，纸面价格大跌，照样卖不出去。

以上例子数值不准确，只为了说明这个模型。

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  doctorwong 网友的相关建议: 
      

自从深房理中招之后，深圳民间玩的房产证券化已经开始玩不动了，深圳房价也到了极其危险的地步，再放任下去，别玩什么创新和科技了，大家统统都得完蛋。按照正常的买法，深圳的交易量也差不多到了极限。接盘的人已经不够用了。

一旦出现接盘侠不够用的情况下，就会开始出现恐慌性抛售，到时候美国的次贷危机就在中国上演，没把老美玩死，自己都先把自己搞死了。这东西太危险。

目前还没有出现明显的降价趋势，还是有不少人蠢蠢欲动的，以我国目前的经济趋势，是以高质量发展为核心，而不是快速增长作为核心，那今后国民收入必然不会那么快赶得上房价，但是房价又会影响年轻人结婚生娃，最终影响生育率，因此房价只好慢慢下降，避免毁灭式降价。

房价不能再涨了，已经触及到生育率了，大城市拿年轻人的青春换发展，人老珠黄就赶人的路子该到头了，没有活力的社会，拿什么和其他国家竞争？

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  chen-yu-72 网友的相关建议: 
      

来，我帮大家盘点盘点。

2010年，深圳新房成交量同比2009年暴跌8成，那年，深圳房产均价1.5万元/平左右。

2011年，深圳二手房成交量又暴跌，这次更狠，暴跌九成。那年，深圳房产均价1.9万元/平左右。

2012年，深圳楼市成交量全线下跌，那年，深圳房产均价2万元/平左右。

2013年，专家预计深圳房产市场成交量减半，那年，深圳房价2.3万/平左右。

2014年，深圳房产成交量再创新低，那年，深圳房价均价2.8万/平左右。

2015年，深圳楼市撑不住拉！成交量连跌3个月，那年，深圳房价突破4万/平。

2016年，深圳房产成交量腰斩！那年，深圳房价4.6万元/平左右。

2017年，深圳房产双降！成交量下跌57%，房价连续15个月下跌！那年，深圳房价5.1万元/平左右

2018年，深圳房产新政立竿见影，成交量明显减少，那年，深圳房产均价5.3万/平

2019年，深圳房产成交悲剧三连跌，那年，深圳房价突破5.5万/平

2020年，深圳楼市跌落神坛，成交量再次腰斩，那年，深圳房产均价7.4万/平

2021年，深圳二手房成交量又双叒叕暴跌，今年，深圳房价超过9万/平。

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  cheng-qing-quan 网友的相关建议: 
      

深圳政府用行动证明了只要想控制房价，是能够防止房价暴涨的，其他还在涨的地方只能说明地方政府没想控制房价上涨

其实深圳控制房价上涨手段简单粗暴，就是给予二手房指导价，超过指导价的房源统统下线，不予展示，而且银行按照指导价给放贷款，超过指导价的部分不予贷款。

这种严厉打击之下就会形成一个房价不会上涨或者过快上涨的预期，政府指导价不可能今天一个小区8万元一平米明天就涨到10万一平米吧，在这个预期之下炒房的特别是想加杠杆炒饭的暂时是不敢了，而之前那些高位接盘的现在也不甘心割肉卖出，无论是需求端还是供给端都大幅度下降，所以整体成交量极度萎缩。

从现在深圳的经验来看只要打掉房屋的投资属性和投机属性房价还是能控制上涨的，至少能控制过快上涨，因为居住属性需求是缓慢上升的，不出出现暴涨的情况。

但是很遗憾说了多年的“住房不炒”“租售同权”都没有落到实处，真相信了的老实人现在正流泪错过上车，很多城市的房屋已经严重脱离居住属性沦为金融产品，人们通过投资房屋增值保值。而全民投资房产又和人民缺乏稳健的投资产品，央行不断放水相关，看着自己手里的钱贬值大家不去炒房又能干嘛呢？

要想真正稳定房价还是的要想办法真正让房屋回归居住属性，真正落实“租售同权”让人民不再焦虑，不再惶恐不安

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  liu-shu-bin-57 网友的相关建议: 
      

深圳可以测出到底有多少房屋交易是刚需，有多少是在靠其他名义贷款的炒房。

其他城市交易量如果过高才是问题呢。

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   网友的相关建议: 
      

我这几天仔细整理了下思路，从2014后开始的各大事件串了一下：

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美债

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"海外并购"

"并购"失败

成功案例参见李嘉诚，还有伏地魔们

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其他

我突然悟了，地产不是蓄水池。而是抽水泵…很快就要泵不住了。顺着上面的链接顺序捋一捋，大致可以看出这一系列横跨7年以上的管道，低端分支错综复杂，顶端出口直指最近被捶的几个热点。

个人一点不成熟的想法：央行发行数字货币精准撒钱也许能救？相当于电子粮、油、布票。

1. 绑定身份证发放。

2. 定向使用，只能用于生活基本消费，衣食住行及基本医疗服务，住仅对公租使用，行只可用于公共交通。不可用于投资、虚拟服务、任何形式的娱乐产品等(通过营业资质进行区分)。

3. 跟rmb建立完全独立的定价体系，数额仅维持基本消费需求，且只能刷身份证支付；通过一轮消费流通后，这些数字货币结算成等额rmb。

4. 除了移除投资属性外，储蓄属性也要完全去除，比如按月或按季度清零。

总结起来就是在池底铺一层浅浅的计划经济防护网，抽水管再细也触不了底的那种。

这么做有两点好处：

1. 相当于全民低保，对生育率回升应该会有效果。且由于完全切割掉金融属性，只能用于实物消费和公共服务，基本可以避免寻租空间

2. 通货膨胀将完全作用于rmb，对数字rmb毫无影响。换句话说，哪怕发生最坏的情况，穷人不至于饿死。

3. 长期有效刺激内需

其他的就按现行思路就好了，锁死二手市场流动性，广泛铺开公租房(这点估计很难做到)，上房产税。有数字放水兜底，市场租金可以略微上调

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  bluedrum 网友的相关建议: 
      

深圳楼市真正爆涨就是3次。（具体时间可能有出入）

03年全国全面停掉福利房，推行商品房制度，房价跨过一万大关

08年狂跌后，那时半岛城邦掉到1W3,后面故事就是放4万亿大水，救美国就是求中国。

15-16年去库存，放的水更多，深圳均价冲击到5W大关。

后面故事大家都看了，每一次暴涨并不是那一刻，刚需工资爆涨了， 而是政策主导，金融信贷大放水导入楼市造成。当然深圳本地主动能动性也小小发挥几把，玩出花超国家预期。

今年美国拉下脸找了中国好几次就一个意思，再放水救救大哥。

这盘如果接了，深圳可以均价探到10W大关了。

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  sywx 网友的相关建议: 
      

我只知道高位放量很危险。

至于缩量突破，上证50去年突破时就是典型的缩量突破。后面涨了多少，关注的人都知道。

人口基数最大的80后们，他们的下一代结婚高峰大概在5年后就将到来。

请问：首付这么贵，自己的父母连房贷都没有还完，怎么帮自己付首付？？

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