最近长租公寓纠纷新闻很多，自如能撑下去吗？ 第1页

谢邀。

可能有一定利益相关：今年经历了差点被自如毁约。

哦，因为不想让自如的人查出来我的真实信息，我就不写具体的房价和位置了。

先说下经历：我家是自如的隔断房，几年前在北京市严打隔断房的时候被拆掉了一间隔断房，现在是大两居。今年隔壁室友搬走了，有个朋友想跟我一起住。在新室友要打算入住之时，发生了很狗血的事情：自如给隔壁小次卧涨了一个「天价」，且迟迟不肯放出来配置。因为我室友的旧房子已经到期退租了，这可很尴尬了。

于是我问了一圈周边的管家，原来是这样：因为自如拆了一间隔断，而我住在住我又续约了好几年，导致这个主卧一直涨不上去价格。而隔壁的次卧历次新租也上不去价。整个大两居的价格一直处于亏损状态。疫情来之前整个区域的利润额还算看得过去，也就没人管这件事（毕竟对自如来说，手里房子太多，不会专门看某个房子的利润情况。只会看片区）。而今年疫情来了，挤压的房子太多，那就涉及到一个问题，亏损。自然要看下各个区域里的房子都是什么情况了。而正好涉及到我家的次卧到期新租要重新定价，自然撞上了这波清洗。

自如打的什么主意呢？在我和多位管家抽烟套话后，大概套出来以下信息：

1. 隔壁次卧开出高价且不释房源，避免新租户入住。
2. 按照一贯毁约标准，赔偿我一个月房租，让我搬走。
3. 回收此套房子后，重新定价「止血」（某个管家的原话，看了下有匿名的管家也写了这个计划），按照大两居整租或者高价合租房出租。（因为我们小区是出了名的严查隔断，大概率是整租）
4. 再和业主商谈降价房租的事情。大概理由是这套房子租了好几年了，需要重新翻修。

但是，这个流程几乎持续了一个月没能有定论，管家们也一直摸不着头脑，到底是解约还是续租。

说起来也是难，因为我家的房子吧，格局比较奇怪，主卧次卧都不大，客厅巨大，这也是当初打隔断的主要原因。因此呢，如果不是能利用上客厅的，其实卧室都不值得那个价。再加上赔偿的一个月房租实在是有点不值得。索性最后重新给我隔壁的次卧定了个也算是比较高的价格租出去了。我自己算了算，按现在两居的价格，每个月差不多 8000 ，自如拿业主的房子应该是在 6000 左右，再去掉人工管理费、装修、其他附加费用。也算是勉强「止血」了。

所以题主这个问题，我估摸着和我差不多情况吧。

作为一个自己也是有房子出租的业主，我也勉强接受了这个现实吧。毕竟疫情的确让自如不好过了。我自己租出去的房子也的确不好租今年。只是服务体验的确不太好。反反复复拖了很久才定下来。

说完了我个人经历，再说这个问题，自如能不能撑下去？

自如也好，蛋壳也好。其实走的是庞氏扩张的路子。他们的盈利点在于，租金差额以及利息差。

1. 合租房有隔断一定稳赚。相当于两间房挣三间房的钱。
2. 收入和租出会有一定的利润额，比如 20%左右。然后再加上所谓的服务费（如果是月供型还涉及到办理小额分期贷的现金利息差）

同时，庞氏扩张使得长租公寓可以不断的用现金流去租新的房子，扩张自己的地盘儿。但是由于疯狂扩张，如果公司的现金流和房源翻台率跟不上，就会有持续亏损。

比如，2017年、2018年和2019年前三季度，蛋壳公寓分别净亏损2.72亿元（营收6.57亿）、13.70亿元（26.75亿）和25.16亿元（57.12亿）。近三年，净亏损超40亿元。^[1]
作为“二房东”，蛋壳公寓坚持“扩张优先”，在过去短短的4年里，迅速进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、广州等13座城市。据招股书显示，蛋壳公寓截至2019年11月30日共运营432690间房间，与2015年底相比，房间数增长了176倍。^[2]

再加上 19 年底，国家政策的管控，使得长租公寓的租房贷项目受到了影响。

2019年12月份，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确提出各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户;住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。^[3]

当然，就像自如的机构号自己写的那样，他们说自己不主要靠现金租房贷赚钱，这个我是信的，我当年也曾经用过月付的现金贷，自如走的是京东白条（现在不知道是不是了）。相比如其他小额贷的 APP，这个还是相对靠谱点的。自如的盈利模式当然不是现金贷啦，他们是靠：

• 品牌背书+靠谱续租率游说业主拿低价房+高价租出去（尤其是隔断合租）带来的资金差
• 对优质房源近乎垄断性质的占有率覆盖市场

这两个点打赢其他公寓的。

疫情期间，因为北上广租房的主力军 - 外地务工人员返京数目持续下滑，不少房子的翻台率和出租情况也受到了威胁，自然而然影响到了长租公寓的现金流。

像我今年这个亲身经历就是这样，他们因为空租率和隔断房管控的问题，不得不开始清算房区内盈利有问题的房子，尤其是拆了隔断的房子，和历次续约涨不上价的房子，简直是重灾区。而我符合了两条，自然就被盯上了，因此才需要要尽快「止血」。

坦白说，在北京这些年，租房对我来说，自如背靠链家，已经有完整健全的商业和经营模式的情况下，已经是品牌中介里服务和质量最好的那个（是的，平均水平上，甩开蛋壳等一大截）。自如的搬家、保洁、维修服务都挺不错的，虽然客户满意度估计不一定能到自如自己说的超过95%的满意度，但是跟其他三不管的中介比，还是很好的。更不要提和北京早年间那些黑中介二房东三房东泛滥的现状比了（就像球鞋领域有人骂毒，但是毒如果没有了就可能更难买鞋一个道理）。

但是即便如此，也架不住这次的考验危机了。长租公寓模式未来到底怎么发展，我觉得熊林还是要想想清楚的。光靠此前的庞氏扩张+隔断房+信息差，我觉得是够呛的。

我当然希望自如撑下去啦，不然我住哪儿啊害。

参考

1. ^蛋壳深陷疫期免租争议：现金流或只够撑1个月 http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/2020-02-06/doc-iimxyqvz0769881.shtml
2. ^美股新股解读｜9个月亏损25亿 蛋壳公寓租金贷占比超红线 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1655965601937177301&wfr=spider&for=pc
3. ^住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银保监会 国家网信办关于 整顿规范住房租赁市场秩序的意见 http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2019-12/25/content_5465922.htm

我认为自如已经完了。不是因为自如做错了什么，而是因为长租公寓这个行当已经被彻底搞臭掉了。一旦交易双方失去了信任，交易成本就会大幅上涨，目前形式下自如不可能有足够的利润来覆盖这部分成本。

假设有一间房子本来以3000的价格出租。那么现在作为房东你觉得房租要上涨多少你才会冒险把它委托给长租公寓？而作为租客同样的条件下又要优惠多少你才愿意冒险去租长租公寓？