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作为执业多年的房产律师,我们帮助购房人买房已经成了平时业务的一部分。
我们仅在北京的一家分所,一年可以接到400多件和开发商发生纠纷的委托(一个小区几十甚至上百名业主同时委托的算1件),大家脑补一下现在的商品房烂到了什么程度。
有的人可能会问:我都买了六套房子了,我怎么没遇到你说的这些问题?
商品房里面90%的问题业主发现不了。比如你的房子楼板厚度法律规定是10~12厘米,开发商不少房子只能做到8、9厘米。要想量出来楼板薄厚是否达标,你就得给房子天花板、地板打上三个眼才量的出来。平时谁闲的蛋疼给自己地板打眼呢。
我有个朋友自己是设计师,买的精装修的房子。开发商装修的实在是太烂了。他又着急住。他去收了房。他自己装修。他把楼板给打穿了。现在楼下正在起诉他。
法律方面的瑕疵,业主也不容易知道。《让子弹飞》里面有一段,马师爷说糟糕了,咱们来晚了,提前把xx年的税都收了,收到2010年了。当时看着个电影看到这里,作为房产律师,我第一反应就是这是讲咱那个土地使用权年限。天朝买房这么贵,房价里有一半都是从政府手里租地的地租。
可是有时候,70年也是没有的。开发商捂盘惜售,拿了地不开发,拖拖拉拉搞了十几年才卖给咱们,这样房子的使用年限就只剩下五十年了。这个买房前律师很容易就查出来的“小毛病”业主一般是拿到房产证才偶然发现。发现以后想想五十年以后的事情!所以最后一般就一个字,忍。
业主们平时住在房子里,房子少了面积,产权有瑕疵,钢筋少了几根,还被瘦了身,混凝土用的海砂,物业管理用房给开发商办了产权证,这些一切的一切,业主们根本不知道。
现在几乎每个小区都在维权,或者说,都有维权。小区里总有一两个到几十个业主维权,但是相对一个小区来说,现在楼上和楼下互相都不认识,隔壁邻居家发现房子有质量问题的时候,你可能还在埋头装修。就算听说别人在维权,很多邻居也是抱着观望心态,想着楼下有一天说不定会张榜贴告示,让邻居们去开发商那领钱。这种好事是不可能有的!开发商(我们一般叫甲方)遇到维权的业主就是私下调解,争取大事化小小事化了,给带头闹事的把房退了,随着时间的推移,很多问题都被藏下来了。
有一天我的一个朋友给我打电话。他刚收房,不知道为什么开发商还有工人在楼南侧的地面上施工。让我去看看。我就开车去他小区看了一下。然后我就告诉他,你这房子可能发生沉降了。果不其然,半年之后,这个房子被确认为C级危房。我们帮整栋房子里的邻居打了退房的官司。
言归正传,我总结一些简单的经验给大家一共参详。买房这个事情没有几万字甚至几十万字是讲不清楚的,我挑一些有意思好玩又好记的给大家讲讲。
1、尽量别买售后包租的商铺
2、商品房没有学区房
3、房子的公摊面积基本都和实际不一致
4、经济适用房、两限房、自住型商品房等保障性住房质量很差
5、现在的商品房质量问题非常严重!
6、所有的商品房广告都是要约邀请
7、绿地不都是私家花园,路也不一定是小区的路
8、开发商的品牌大不等于100%没问题
9、别信样板房
10、尽量别买精装修的房子
11、几乎所有的别墅都会偷面积
12、买四四方方的房子比造型奇特的房子更安全
13、商品房出问题的概率从高到低:
上面六种也不是不能买,尽量不考虑买。也不是说不是以上六种,就是一个普通的商品房住房就没有问题了。如果你是刚需尽量别买商品房,买二手房,买体制内,领导也要住进去的福利房。这些房子,质量一般没有问题,配套一般也不是问题,交通一般也不错。有了问题单位负责修(前提单位得是不会随便倒的,比如xx部),不是学区单位也会想尽办法变成学区,遇到拆迁改造也是优先考虑。
考虑买新房的朋友,你就找一个房产律师的联系方式,让律师先给你做个调查,提供建议,协助你谈判。买房之前如果你找了律师去,一查可能很多问题。十有八九这个房子你就不买了,要不然你就得心够大!我们也会劝你,因为房子跟房子都差不多,在中国,寻找好的房子对普通人来说成本太高了。售楼人员的嘴炮肯定是要打的,你应该都给他录音录下来。录音要包括他是什么职位,叫什么名字。开发商一般不会随便答应给你改合同。所以买房的时候就要注意保留证据。有条件的话一定要认真仔细的看合同,所有找我们打官司的客户绝大多数买房的时候都是直接在人家指定的地方签字。看合同也是有学问的,一般来说合同都分成如下部分:
1、合同范本:各地建委要求开发商必须签的(开发商有可能修改)
2、补充协议:最重要,所有的猫腻一般集中在此
3、银行同意出售房屋的说明:重要,没有就要问,就要录音
4、物业管理合同:一般重要,看看即可
5、业主公约:同上
如果是精装修的房子,装修的标准和程度都要问清楚。
很多细节你没有足够的专业知识,和那个天天卖房的销售比起来还是差得远,所以有条件的话请个行内人或者律师陪着买房是最好的!
签了合同,收房的时候,业主应该再花点小钱请个验房师去帮助收房。现在很多开发商耍花招让你先收房再验房,这是不行的,因为一旦收房这房子很难退了,开发商也会把你甩给物业公司。修来修去修不好,熬到你没劲儿了面上过得去也就住进去了。行内人都知道治标不治本,过几年再漏再修,苦不堪言。
老百姓买个房,不是随随便便就买了的。这不像买个手机,不好大不了我扔了换个。买个衣服我穿着不好看我不穿了。房子毕竟是衣食住行四件事里最大最贵的,不管谁买房出了问题都闹心。这些年我们的客户从平民百姓到艺人官僚,甚至开发商自己买房也会中招。大家都是打官司,都烦。可以说在咱们国家买房本身就是一件不挨宰就是运气的事情。
买房之后出了事,第一时间给你的律师联系,大事退房,小事赔偿,特别小的事,就忍了。